Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/5022
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 27 september 2011 van de enkelvoudige kamer ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rijnwoude, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 mei 2011 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2011.
Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 22 augustus 2011 aan het adres [adres], onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen. Verweerder is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Nu voormelde brief niet ter griffie is terugontvangen en uit informatie van PostNL is gebleken dat de brief op 23 augustus 2011 op het voormelde adres is afgeleverd, is de rechtbank van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 205.000;
- vermindert de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 205.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder de proceskosten tot een bedrag van € 36,76 aan eiser te voldoen;
- gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 41 aan hem vergoedt.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 215.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een huis in een rij met aanbouw en berging. De inhoud van de woning is ongeveer 340 m³ (exclusief aanbouw van 15 m³ en berging van 15 m³) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 149 m².
5. In juli 2010 is de naastgelegen woning [adres 2] (hierna: het buurpand) voor een bedrag van € 225.000 gekocht door een buxuskweker, die daar zes Poolse werknemers in heeft gehuisvest. Voor woonruimten met een koopprijs vanaf € 221.000 is ingevolge artikel 3 van Pro de Huisvestingsverordening 1994 van de gemeente Rijnwoude geen huisvestingsvergunning vereist.
6. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 190.000.
7. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De huisvesting van zes Poolse werknemers in het buurpand heeft een afschrikwekkend effect op potentiële kopers en heeft een waardedrukkende invloed op de woning. Er is sprake van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18 van Pro de Wet WOZ waardoor de waarde van de woning naar de staat per 1 januari 2011 dient te worden vastgesteld. Volgens makelaar/taxateur [A] te [plaats] is het redelijk uit te gaan van een waardevermindering van 10 tot 15%.
8. Volgens verweerder is geen sprake van een waardedrukkende invloed als gevolg van een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18 van Pro de Wet WOZ en moet de waarde moet naar de staat per 1 januari 2010 worden vastgesteld. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en de waarde moet worden verminderd tot € 205.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 20 april 2011 door [B], WOZ-taxateur te [plaats ].
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
10. De waarde wordt ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde die de onroerende zaak heeft op de waardepeildatum, en wel naar de staat waarin die zaak op die datum verkeert. De waardepeildatum ligt een jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. In dit geval vangt het kalenderjaar waarvoor de waarde is vastgesteld aan op 1 januari 2011, zodat de waardepeildatum is gelegen op 1 januari 2010. Ingevolge artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ geldt een uitzondering indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld een waardeverandering ondergaat door een specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid. In dat geval wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (1 januari 2011).
11. Naar het oordeel van de rechtbank is de omstandigheid dat er Poolse werknemers in het buurpand zijn gehuisvest, geen specifiek voor de woning geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser in zijn aanvullende stuk en ter zitting uitdrukkelijk heeft verklaard dat zijn buren niet of nauwelijks overlast veroorzaken. De rechtbank acht voorts niet aannemelijk gemaakt dat het enkele gegeven dat er zes Poolse werknemers in het buurpand wonen een dusdanig afschrikwekkend effect heeft op potentiële kopers dat hierdoor sprake is van een waardevermindering. De waarde is derhalve terecht vastgesteld naar de staat op 1 januari 2010.
12. Alsdan is tussen partijen niet in geschil dat de waarde moet worden vastgesteld op € 205.000. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
13. Gelet op hetgeen hiervoor onder 12 is overwogen, is het beroep gegrond verklaard.
14. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Eiser heeft onweersproken gesteld dat hij op aanraden van verweerder makelaar/taxateur [A] om advies heeft gevraagd inzake de waarde van de woning en dat er een gesprek van een half uur heeft plaatsgevonden, waarvoor eiser blijkens een overgelegd bewijs van betaling € 70 heeft betaald. Naar het oordeel van de rechtbank dienen de gemaakte kosten te worden aangemerkt als kosten van een deskundige die aan een partij verslag heeft uitgebracht in de zin van artikel 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Het bedrag van de kosten van een deskundige wordt ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van het Besluit, gelezen in samenhang met artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken 2003, naar gelang de werkzaamheden niet of in meer of mindere mate van wetenschappelijke of bijzondere aard zijn, vastgesteld op ten hoogste € 81,23. De rechtbank is van oordeel dat de uitgevoerde werkzaamheden betrekkelijk eenvoudig en zeker niet van wetenschappelijke of bijzondere aard waren. De rechtbank acht een uurtarief van € 50 inclusief BTW redelijk. Een bedrag van € 25 komt derhalve voor vergoeding in aanmerking. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de vergoedingen op grond van het Besluit het karakter hebben van een tegemoetkoming in de werkelijke kosten (Hoge Raad, 8 april 2011, 10/00652; LJN: BQ0415). Voorts is een reiskostenvergoeding van € 11,76 toegekend. Portokosten komen ingevolge het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking. Derhalve zijn de kosten op de voet van het Besluit vastgesteld op € 36,76.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.E. Postema, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Molenaar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 27 september 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.