ECLI:NL:RBSHE:2008:667 - Rechtbank 's-Hertogenbosch - Ontbinding kwalitatieve verplichting wegens ontbreken red...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK's-Hertogenbosch

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 144984 / HA ZA 06-1396

Vonnis van 9 april 2008

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

AHOLD VASTGOED B.V.,

gevestigd te Zaandam,

eiseres,

procureur mr. J.E. Lenglet,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

procureur mr. J.E. Benner.

Partijen zullen hierna Ahold Vastgoed en [gedaagde] worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde pleitnotities.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

In de onderhavige procedure staat tussen partijen het volgende vast.

[gedaagde] heeft in 1993 van Ahold Vastgoed het onroerend goed gelegen aan [adres] te [plaats] gekocht. Op 23 december 1993 is voormeld pand aan [gedaagde] geleverd. Tot kort voor de datum van levering was in het pand een [naam] gevestigd. Deze vestiging is verhuisd naar een groter winkelpand aan [adres] te [plaats] , ook wel de [locatie 1] genoemd. In de leveringsakte van het pand aan [adres] werden een kwalitatieve verplichting ten behoeve van Ahold Vastgoed en een kwalitatieve verplichting ten behoeve van de gemeente [plaats] opgenomen. De kwalitatieve verplichting ten behoeve van Ahold Vastgoed luidt als volgt:

"…Met betrekking tot het gebruik van het verkochte zijn partijen overeenkomstig het bepaalde in artikel 252 Boek Pro 6 van het Burgerlijk Wetboek het volgende overeengekomen:

Het is koper, zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel en degenen, die van de rechthebbende (n) een recht tot gebruik van het verkochte zullen verkrijgen, verboden om een levensmiddelenbedrijf (hetzij als hoofd- hetzij als nevenbedrijf, een en ander in de ruimste zin des woords) te vestigen, te drijven of te exploiteren alsmede om - rechtstreeks of zijdelings - op enigerlei wijze levensmiddelen te verhandelen…"

[gedaagde] verplichtte zich tevens opvolgende eigenaars en/of gebruikers van het pand door middel van een kettingbeding dezelfde verplichtingen op te (doen) leggen. Bovendien werd in de leveringsakte ten behoeve van Ahold Vastgoed een boetebeding opgenomen.

De kwalitatieve verplichting ten behoeve van de gemeente [plaats] houdt in dat [gedaagde] en zijn rechtsopvolgers onder bijzondere titel en degenen die een recht tot gebruik van het pand aan [adres] (nader mede te noemen: het pand) zullen verkrijgen verboden is om in het pand een detailhandel te vestigen, te drijven of te exploiteren. [gedaagde] mocht wel zijn detailhandel in muziekinstrumenten en electronica in het pand blijven uitoefenen.

Bij brief van 21 april 2006 heeft [gedaagde] aan Ahold Vastgoed medegedeeld dat hij het kwalitatief beding ervaart als een belemmering van de mogelijkheden die het pand biedt en heeft hij Ahold Vastgoed verzocht in te stemmen met het buitenwerking verklaren van het kwalitatief beding.

3.Het geschil

3.1.

Ahold Vastgoed vordert samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, verklaart voor recht dat [gedaagde] gebonden is aan de in de leveringsakte van 23 december 1993 tussen [gedaagde] en Ahold Vastgoed opgenomen kwalitatieve verplichting, kettingbeding en boetebeding, één en ander met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure en de kosten van het door Ahold Vastgoed gelegde beslag.

3.2.

Ahold vastgoed legt - zakelijk weergegeven - het volgende aan haar vorderingen ten grondslag.

Voor Ahold Vastgoed was bij de verkoop van het pand aan [adres] te [plaats] aan [gedaagde] van groot belang dat in dat pand geen nieuwe supermarkt zou worden geopend. Haar zustervennootschap [naam] ging immers twee straten verderop, op de zogenaamde [locatie 1] , een nieuwe, meer uitgebreide [naam] exploiteren. De gemeente [plaats] was bereid mee te werken aan de verplaatsing van de [naam] naar de [locatie 1] onder de voorwaarde dat de oude locatie een nieuwe bestemming zou krijgen, die detailhandel niet zou toelaten. Ahold Vastgoed kon zich met deze voorwaarde verenigen, juist omdat daarmee ook de supermarktfunctie voor de oude locatie zou worden uitgesloten. Een als gevolg daarvan lagere verkoopopbrengst van het pand op deze oude locatie was voor Ahold Vastgoed om deze reden aanvaardbaar. Door de inhoud van de brief van 21 april 2006 van [gedaagde] ontstond bij Ahold Vastgoed de vrees dat [gedaagde] in strijd zou handelen met de kwalitatieve verplichting, bijvoorbeeld door het verhuren van het pand aan een ander levensmiddelenbedrijf. Omdat [gedaagde] niet heeft willen bevestigen dat de kwalitatieve verplichting nog onverkort geldt, heeft Ahold Vastgoed conservatoir verhaalsbeslag doen leggen op het pand aan [adres] te [plaats] . Zij heeft om voormelde reden belang bij de door haar gevorderde verklaring voor recht.

3.3.

[gedaagde] voert - zakelijk weergegeven - het volgende verweer.

Artikel 6 lid 1 van Pro de Mededingingwet verbiedt overeenkomsten die ertoe strekken of ten gevolge hebben dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt of vervalst. Dergelijke overeenkomsten zijn van rechtswege nietig.

Het doel en de strekking van de onderhavige kwalitatieve verplichting zijn duidelijk. Met dit beding wil Ahold Vastgoed voorkomen dat in het pand een nieuwe supermarkt wordt gevestigd die vanuit de oude locatie gaat concurreren met de nabijgelegen nieuwe [naam] op de [locatie 1] . De kwalitatieve verplichting is derhalve nietig.

Ook wanneer zou komen vast te staan dat de kwalitatieve verbintenis niet als doel heeft de mededinging te beperken, dan nog is de verbintenis verboden wanneer zij het gevolg heeft dat de mededinging merkbaar wordt beperkt. Overeenkomsten waarin de mogelijkheden van verhuur beperkt worden tot verhuur aan een bepaald soort onderneming of waarin verhuur aan een bepaalde branche wordt verboden, zijn in de regel verboden, tenzij een individuele ontheffing is verleend of sprake is van een (groeps)vrijstelling. Van enige ontheffing of vrijstelling is in de onderhavige zaak geen sprake. Het kwalitatieve verbod beperkt merkbaar de concurrentie op de markt van vestigingsplaatsen voor supermarkten. Ahold Vastgoed zal in dit kader moeten bewijzen dat het verbod uit de transportakte er niet aan in de weg heeft gestaan dat zich de afgelopen jaren supermarkten hebben gevestigd in de nabijheid van de [naam] of althans in de cirkel van 1 kilometer rond het pand, zoals genoemd in de kwalitatieve verbintenis.

Ook indien het beding niet nietig is op grond van artikel 6 lid Pro 1van de Mededingingswet staat het Ahold niet vrij zich nog langer op het beding te beroepen. Dat Ahold het beding onverkort wenst te handhaven is onaanvaardbaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid en in strijd met artikel 6:248 lid 2 BW Pro nu dit [gedaagde] ernstig belemmert in de exploitatiemogelijkheden van het pand. Omdat [gedaagde] het pand niet kan verhuren aan exploitanten van supermarkten, derft hij huurinkomsten van circa € 40.000,-- per jaar. Daarnaast geldt dat [gedaagde] de rechtbank kan verzoeken het beding te ontbinden op de voet van artikel 6: 259 lid 1 BW, nu meer dan tien jaar zijn verlopen na het sluiten van het beding, het voortduren van het beding in strijd is met het algemeen belang en Ahold Vastgoed geen redelijk belang meer heeft bij het nakomen van het beding. Het algemeen belang is gediend bij de vestiging van een andere supermarkt in het pand, hetgeen door het beding wordt verhinderd. Dertien jaren lang heeft [naam] kunnen profiteren van de op verzoek van Ahold Vastgoed in de transportakte opgenomen gebruiksbeperking met betrekking tot het pand. Mogelijk ten tijde van de verkoop te rechtvaardigen belangen van Ahold Vastgoed en [naam] zijn niet langer aanwezig. De nieuwe [naam] vestiging op de [locatie 1] heeft ruimschoots de tijd gehad om zich aldaar een positie te verwerven.

3.4.

Ahold Vastgoed heeft, voor zover van direct belang, nog het volgende aangevoerd.

De stelling van [gedaagde] dat het kwalitatieve beding een mededingingsbeperkende strekking heeft omdat het een non-concurrentiebeding betreft, is niet juist. Een non-concurrentiebeding heeft niet zonder meer een mededingingsbeperkende strekking, maar kan wel tot gevolg hebben dat de mededinging wordt beperkt. Echter, ook indien de kwalitatieve verplichting tot doel zou hebben de mededinging te beperken, zoals [gedaagde] stelt, valt deze niet onder het kartelverbod, indien vaststaat dat deze overeenkomst geen merkbaar mededingingsbeperkend effect heeft op de relevante markt. Mocht sprake zijn van een beding dat tot strekking heeft de mededinging te beperken, dan geldt ook nog dat dit beding dient te worden beschouwd als nevenrestrictie die aan de werking van artikel 6 van Pro de Mededingingswet ontsnapt. Immers, de verkoop van het pand door Ahold Vastgoed aan [gedaagde] zou niet zijn voltrokken zonder dat daaraan de kwalitatieve verplichting was verbonden.

Het beding heeft overigens geen merkbaar effect op de mededinging. De in casu relevante productmarkt is de markt voor de verkoop van dagelijkse consumptiegoederen via supermarkten. Als maatstaf voor de afbakening van de relevante geografische markt neemt de NMa het gebied dat binnen 15 minuten reisafstand met de auto gelegen is van de betreffende locatie. Alle supermarktlocaties in de gemeente [plaats] zijn gelegen binnen 15 autominuten vanaf de onderhavige locatie. De relevante markt omvat ruim 70 supermarkten. Het onderhavige beding ziet slechts op één locatie, te weten het pand aan [adres] te [plaats] . Daarmee is de locatie waarop de bepaling betrekking heeft van een zodanig beperkte omvang ten opzichte van de totale omvang van de relevante markt dat van een merkbare beperking geen sprake is. Het beding heeft er in het verleden niet aan in de weg gestaan dat een groot aantal supermarkten zich binnen de relevante geografische markt hebben gevestigd, waardoor volop concurrentie plaatsvindt.

Het door [gedaagde] gedane beroep op de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW Pro dient te worden verworpen, nu niet valt in te zien waarom handhaving van het onderhavige beding onder de gegeven omstandigheden niet aanvaardbaar zou zijn. [gedaagde] wordt door het beding niet beperkt in zijn mogelijkheden tot verhuur of andere exploitatie van het pand. Het beding sluit alleen het gebruik voor levensmiddelendetailhandel uit. Het pand kent nog vele andere gebruiksmogelijkheden.

Nu er volop supermarkten zijn gevestigd in [plaats] wordt het algemeen belang niet geschaad door handhaving van het kwalitatief beding. Ahold Vastgoed heeft ook nog steeds een redelijk belang bij handhaving van het kwalitatief beding. Ook het beroep van [gedaagde] op artikel 6:259 lid 1 onder Pro a en b faalt derhalve. Overigens heeft [gedaagde] geen belang bij buitenwerkingstelling van het ten behoeve van Ahold Vastgoed gevestigde kwalitatief beding nu hij, ook indien dit beding wordt ontbonden, nog gebonden is aan het ten behoeve van de gemeente [plaats] gevestigde kwalitatieve beding.

4.De beoordeling

4.1.

[gedaagde] is woonachtig in [land] . De Nederlandse rechter is bevoegd en het Nederlands recht is van toepassing. Dat is tussen partijen ook niet in geschil.

4.2.

Ook is tussen partijen niet in geschil dat Ahold Vastgoed nakoming kan vorderen van de kwalitatieve verplichting.

4.3.

Het door [gedaagde] gedane beroep op artikel 6:259 lid 1 sub b BW Pro slaagt. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat Ahold Vastgoed ruim veertien jaar na het vestigen van het onderhavige kwalitatieve beding geen redelijk belang meer heeft bij nakoming van dit beding. Het kwalitatief beding is destijds door Ahold Vastgoed overeengekomen ten behoeve van de [naam] vestiging op de [locatie 1] . De bedoeling van het beding was om de [naam] vestiging gedurende de periode direct na de verhuizing van de [naam] uit het oude pand naar het pand aan de [locatie 1] te vrijwaren van concurrentie van een andere in het oude pand gevestigde supermarkt. Aldus werd de opstartende [naam] vestiging aan de [locatie 1] de tijd gegeven zich op deze nieuwe locatie een positie in de wijk [locatie 2] te verwerven en op deze nieuwe locatie klanten aan zich te binden. Die positie heeft zij zich thans na ruim 14 jaar, naar mag worden aangenomen, ruimschoots kunnen verwerven en daarmee zal dat belang bij de kwalitatieve verplichting in de toekomst ook niet terugkeren.

4.4.

Het thans door Ahold Vastgoed aangevoerde op de toekomst van [naam] gerichte belang dat de [naam] vestiging ook in de toekomst en voor onbepaalde tijd gevrijwaard dient te blijven van concurrentie vanuit het oude pand, is een ander belang dan het belang dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen stond, te weten het - gevrijwaard van concurrentie vanuit haar voormalige vestigingslocatie - creëren van economisch draagvlak voor [naam] op haar nieuwe vestigingslocatie. Daarbij is gesteld noch gebleken dat Ahold Vastgoed een zelfstandig economisch belang

heeft bij handhaving van het kwalitatieve beding nu niet met zoveel woorden gesteld is, noch gebleken is dat zij eigenaar of huurder is van de nieuwe locatie waar [naam] is gehuisvest. Maar ook wanneer Ahold eigenaar of huurder zou zijn van die vestigingslocatie geldt dat zij slechts een indirect belang heeft bij het kwalitatief beding, in die zin dat haar huurder [naam] door het beding uit de (concurrentie-)wind wordt gehouden, hetgeen bijdraagt aan het economisch draagvlak van de vestigingslocatie, waarbij Ahold als vastgoedexploitant belang heeft.

4.5.

Met inachtneming van al het voorgaande resteert naar het oordeel van de rechtbank slechts een niet langer rechtens te respecteren en bovendien niet zelfstandig economisch dan wel indirect belang van Ahold Vastgoed om de [naam] vestiging op de nieuwe locatie ook in de toekomst en voor onbepaalde tijd te blijven vrijwaren van concurrentie vanuit het oude pand. Daartegenover staat het directe belang van [gedaagde] op een onbelemmerde exploitatie van het pand overeenkomstig haar bestemming en inrichting. Daarbij is van belang dat als onweersproken vast staat dat [gedaagde] bij verhuur van het pand als supermarkt een aanzienlijk hogere huuropbrengst zal kunnen realiseren dan bij verhuur aan andere detaillisten, voor zover hem dit al zou zijn toegestaan op grond van het beding jegens de gemeente [plaats] . De stelling van Ahold Vastgoed dat [gedaagde] geen belang zou hebben bij opheffing van het onderhavige beding omdat [gedaagde] dan toch nog zou zijn gebonden aan het kwalitatief beding ten behoeve van de gemeente [plaats] faalt. De enkele omstandigheid dat [gedaagde] het op grond van een kwalitatief beding ten behoeve van de gemeente [plaats] op dit moment niet zal zijn toegestaan het pand voor detailhandeldoeleinden te (doen) exploiteren, laat onverlet dat [gedaagde] er belang bij heeft vast te doen stellen in hoeverre het kwalitatieve beding in de verhouding tot Ahold Vastgoed onverminderd toepassing dient te blijven vinden. Immers, ook ten aanzien van het kwalitatieve beding in de verhouding tussen [gedaagde] en de gemeente [plaats] geldt dat - zonodig en desgevraagd - toetsing moet plaatsvinden in hoeverre het beding getoetst aan artikel 6:259 BW Pro onverminderd toepassing moet blijven vinden. Deze beoordeling zal in die verhouding geheel op zijn eigen merites moeten plaatsvinden en op de uitkomst daarvan kan hier niet worden vooruitgelopen. Van belang is wel reeds thans op te merken dat juridisch bezien de exploitatiemogelijkheden van het pand op grond van het huidige samenstel van kwalitatieve verplichtingen enerzijds (verbod op levensmiddelendetailhandel respectievelijk detailhandel) en vigerende bestemmingsplanvoorschriften anderzijds (inhoudende een verbod op ander gebruik dan detailhandelsdoeleinden) uitermate beperkt zijn.

4.6.

Gelet op het vorenstaande luidt de conclusie dat is voldaan aan alle vereisten voor ontbinding van de kwalitatieve verplichting op de voet van artikel 6: 259 lid 1 sub b BW.

De rechtbank ziet in hetgeen Ahold Vastgoed te dien aanzien heeft gesteld geen aanleiding om aan deze ontbinding de voorwaarde van een schadeloosstelling of schadevergoeding te verbinden. Ahold heeft de stelling van [gedaagde] dat vóór het sluiten van de koop niet is gesproken over de kwalitatieve beperking en dat die beperking hem pas is voorgehouden nadat overeenstemming was bereikt over de koopprijs, immers onvoldoende weersproken.

4.7.

Nu de door Ahold Vastgoed ingestelde vordering reeds op grond van het hiervoor overwogene dient te worden afgewezen, komt de rechtbank niet toe aan behandeling van het door [gedaagde] gedane beroep op de artikelen 6:248 lid 2 BW en 6:259 lid 1 sub a BW en het door [gedaagde] gevoerde verweer dat het beding nietig zou zijn op grond van het bepaalde in artikel 6 van Pro de Mededingingswet.

4.8.

Ahold Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding EUR 0,00

- overige explootkosten 0,00

- vast recht 248,00

- getuigenkosten 0,00

- deskundigen 0,00

- overige kosten 0,00

- salaris procureur
1.808,00(4,0 punten × factor 1,0 × tarief EUR 452,00)

Totaal EUR 2.056,00

5.De beslissing

De rechtbank

- wijst de vordering af;

- veroordeelt Ahold Vastgoed in de kosten van de procedure, aan de zijde van [gedaagde] tot aan deze uitspraak begroot op EUR 2.056,00;

- verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, W. Schoorlemmer en J. van der Weij en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2008.