Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector Kanton, locatie ‘s-Hertogenbosch
Zaaknummer : 585514
EJ verz. : 08/4304
Uitspraak : 26 maart 2009
in de zaak van:
de besloten vennootschap THE TALENT FACTORY B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te ‘s-Hertogenbosch,
verzoekster,
gemachtigde: mr. L.Spronken,
advocaat te ‘s-Hertogenbosch,
t e g e n :
de publiekrechtelijke rechtspersoon de GEMEENTE ‘S-HERTOGENBOSCH,
zetelende te ‘s-Hertogenbosch,
verweerster,
gemachtigde: mw. mr. A. Groenewoud,
advocaat te ‘s-Hertogenbosch.
1. De procedure
Het op 1 oktober 2008 ter griffie van de rechtbank, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch, ingekomen (voorwaardelijke) verzoekschrift strekt primair tot een verzoek om The Talent Factory niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek, omdat sprake is dat op de tussen partijen bestaande onderhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te ’s-Hertogenbosch de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing zijn en subsidiair om de termijn, waarbinnen de ontruiming van genoemde bedrijfsruimte zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst en derhalve tot 1 augustus 2009, zulks indien de kantonrechter van oordeel zou zijn dat artikel 7:290 e.v. BW op deze overeenkomst niet van toepassing zou zijn.
Partijen zullen in het vervolg worden aangeduid als “The Talent Factory”en “de Gemeente”.
Zijdens de Gemeente is een verweerschrift ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2009, bij welke gelegenheid partijen de zaak hebben doen bepleiten door hun gemachtigden. Na gevoerd debat is de beschikking bepaald op heden.
2. Inleiding
2.1. Tussen partijen bestaat sinds 1 augustus 2005 een onderhuurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te ‘s-Hertogenbosch.
Zowel de hoofdhuurovereenkomst tussen [E] en de Gemeente als de onderhuurovereenkomst zijn aangegaan voor een duur van twee jaar, ingaande op 1 augustus 2005 en lopende tot en met 31 juli 2007.
De huurovereenkomst is verlengd tot en met 31 juli 2008. Datzelfde geldt voor de onderhuurovereenkomst.
De Gemeente heeft bij brief van 3 juli 2007 de huurovereenkomst met The Talent Factory opgezegd per 31 juli danwel 1 augustus 2008. Daarbij is de ontruiming aangezegd per
1 augustus 2008.
3. De beoordeling
3.1. Primair verzoekt The Talent Factory om haar niet ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming, omdat op de onderhuurovereenkomst de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn.
3.2 In haar verweerschrift stelt de Gemeente zich op het standpunt dat op de onderhavige onderhuurovereenkomst de artikelen 7:290 e.v. BW niet van toepassing zijn.
3.3 Partijen verschillen aldus van mening of op de tussen hen bestaande onderhuurovereenkomst de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn, zoals the Talent Factory stelt, dan wel het bepaalde bij artikel 7:230a BW, zoals de Gemeente aanvoert.
Ter ondersteuning van haar stellingen voert The Talent Factory ondermeer aan:
“Blijkens de tussen partijen gesloten schriftelijke huurovereenkomst hebben partijen het gehuurde gezamenlijk gekwalificeerd als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Een en ander vormt een uitwerking van het in oktober 2004 door de gemeenteraad van de gemeente ’s-Hertogenbosch geschetste kader voor de realisering van een cultureel jongerencentrum in de [K] (waar onder meer het gehuurde is gevestigd). Uit bijgaand raadsvoorstel van 22 februari 2005 blijkt eens te meer de visie van de gemeente dat de verhuur van het gehuurde valt binnen de werkingssfeer van artikel 7:290 (voorheen art. 1624 BW Pro). Het besluit van de gemeenteraad, op basis van dit voorstel, heeft uiteindelijk ook geresulteerd in de verhuur van de bedrijfsruimte, zoals omschreven, aan TF.
Op grond van de schriftelijke huurovereenkomst is aldus sprake van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW Pro. Beslissend in dit verband is hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het pand, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan”, en verder:
“Zou U Edelachtbare van mening zijn, de schriftelijke huurovereenkomst niet voldoende aanknoping biedt om het gehuurde te kwalificeren als zijnde zogenaamde 290 bedrijfsruimte, dan is TF van mening dat op grond van de inrichting en aard van het gebruik van het gehuurde eveneens moet worden geconcludeerd dat sprake is van bedrijfsruimte waarop art. 7:290 BW Pro van toepassing is. In het gehuurde wordt een cultureel jongerencentrum geëxploiteerd. Wekelijks worden activiteiten voor jongeren georganiseerd. Deze activiteiten varieren van aard, zo zijn er open band avonden, mini-concerten, comedy optredens, grootschalige dansfeesten, kleinschalige dansfeesten voor subculturen etc. Ook worden er particuliere en zakelijke evenementen georganiseerd.”
3.4 De Gemeente heeft een andere mening over de vraag welk huurregime toepasselijk is op meergenoemde onderhuurovereenkomst.
Zij verklaart daarover:
“Het standpunt van TF dat sprake zou zijn van een huurovereenkomst die valt onder de regels van 7:290 e.v. BW lijkt ook te zijn ingegeven door het feit dat artikel 7:290 BW Pro bovenaan op het eerste blad van de huurovereenkomst staat vermeld. Dit is echter niet genoeg om de huurovereenkomst te kwalificeren als een huurovereenkomst die daadwerkelijk binnen het bereik van de betreffende artikelen 7:290 e.v. BW valt. Immers: de contractuele bestemming is bepalend voor de vraag of er sprake is van artikel 290-bedrijfsruimte of niet”, en verder:
“Het gehuurde is contractueel bestemd als ‘centrum ten behoeve van op jongeren gerichte culturele activiteiten’. De contractuele bestemming is essentieel bij de vraag welk huurregime geldt: beslissend voor de kwalificatie is immers hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het verhuurde voor ogen heeft gestaan. Een cultureel jongerencentrum is niet te beschouwen als een kleinhandelsbedrijf (een winkel), een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf (en overigens tevens ook niet als een hotelbedrijf of kampeerbedrijf). Verder is een cultureel jongerencentrum niet te beschouwen als een restaurant-cafébedrijf”.
3.5 Beide partijen zijn gelijkluidend in hun oordeel dat van doorslaggevende betekenis bij de vraag welk huurregime geldt, is de contractuele bestemming, te weten hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het pand, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
Weliswaar maakt de schriftelijke overeenkomst melding van een overeenkomst conform artikel 7:290 BW Pro, doch de kantonrechter acht zulks niet doorslaggevend. The Talent Factory is van mening dat deze kwalificatie destijds bewust in de overeenkomst is vermeld, waarbij zij nog verwijst naar de omstandigheid dat in artikel 2.1 van de huurovereenkomst wordt verwezen naar het toepasselijk zijn van de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De kantonrechter acht het echter van veel meer belang of partijen bij de totstandkoming van de overeenkomst zich ook bewust zijn geweest aangaande de al dan niet toepasselijkheid van enig huurregime. Kortom, van doorslaggevende aard is en blijft hetgeen partijen omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
Als partijen bij het aangaan van de overeenkomst in de eerste plaats een horecabestemming voor ogen heeft gestaan, zou er sprake zijn van een bedrijfshuurovereenkomst.
The Talent Factory verwijst naar de omstandigheid dat in het huurcontract expliciet wordt verwezen naar het bedrijfsplan van The Talent Factory. Artikel 1.3 vermeldt: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden gebruikt als centrum ten behoeve van op jongeren gerichte culturele activiteiten, in het bijzonder op de wijze zoals door huurder is omschreven in het door huurder opgestelde ‘Cultureel concept Talent Factory’ en ‘Visie Cultureel Jongerencentrum ’s-Hertogenbosch, Talent Factory’ (versie 5 januari 2005)”.
Deze verwijzing, aldus The Talent Factory, is daarbij cruciaal, nu daaruit blijkt dat The Talent Factory geen traditioneel jongerencentrum betreft, maar het om een totaal nieuw concept gaat, te weten “Culture & Commerce”, wat volgens The Talent Factory vrij vertaald neerkomt op een uitgaanslocatie die door middel van commerciële horeca, culturele activiteiten mogelijk maakt, waardoor ook geen subsidie nodig is.
Tenslotte zegt The Talent Factory nog dat de Gemeente op basis van dat businessplan op de hoogte was van het feit dat de horeca niet ondersteunend, maar juist leading zou zijn.
3.6 De kantonrechter wenst een aantal relevante onderdelen van eerdergenoemd ondernemingsplan nader te benoemen.
“5. concept
De Talent Factory biedt jongeren tot 35 jaar, de ruimte om zich op creatieve en expressieve wijze te ontplooien en te ontspannen. Het centrum zal diverse culturele en commerciële evenementen fasciliteren. De Talent Factory is ontmoetingsplek en een innovatief uitgaanscentrum voor jongeren. In de Talent Factory krijgen verschillende doelgroepen, die momenteel niet bediend worden, een eigen plek…………
5.1 ‘Culture & Commerce Concept
Door het combineren van experimentele kleinschalige producties met een programmering voor een bredere doelgroep ontstaat er bruisende mix. De mainsteam wordt in contact gebracht met subculturen en de voorhoede van verschilde kunst stromingen. De interactie tussen verschillende disciplines zal leiden tot vernieuwende activiteiten en evenementen. Jongeren met verschillende talenten kunnen samenwerken om een unieke thema-avonden te verzorgen. De uitstraling van de Talent Factory is een locatie waar een actuele dynamische programmering garant staan voor een verrassend en dynamisch aanbod van dans, muziek en ander podiumkunsten. Deze mix van culturele en commerciële activiteiten maakt van de Talent Factory een unieke uitgaanslocatie……
6.3 Eetcafé / Chill lounge
Het eetcafé zal zeven dagen in de week als ontmoetingsruimte en “chill-out” fungeren. Een plek om even bij te komen van het dansen. Bij grotere evenementen het bieden van een extra ruimte, om het daar zijn een ruimere beleving te kunnen bieden. Tijdens evenementen een café – restaurant. Geschikt voor lunches, maaltijden en kleinere vergaderingen. Daarnaast zal het café ook gebruikt worden voor akoestische live optredens, politieke debatten, discussie avonden, poëzie, lezingen en gast-filosofen”.
3.7 Ook al wil The Talent Factory het anders doen voorkomen, alle activiteiten van The Talent Factory zijn volgens hun oorspronkelijke opzet geënt op culturele activiteiten voor jongeren in alle diversiteit. Zelfs in de omschrijving van het eetcafé/chill lounge valt te lezen dat er een verbondenheid dient te bestaan met die activiteiten.
Met andere woorden: de horeca-activiteiten moeten worden beschouwd als dienend aan de culturele activiteiten. Anders gezegd: de horeca-activiteiten staan niet los van het daadwerkelijke doel van The Talent Factory, zoals neergelegd in het zelf aangehaalde businessplan.
Althans, zulks was de opzet en de Gemeente heeft een dergelijke opzet mogen begrijpen, gelet op de schriftelijke stukken.
Dat The Talent Factory, althans haar bestuurder(s), het oorspronkelijke concept heeft verlaten, mag uit hetgeen tijdens de mondelinge behandeling door haar naar voren is gebracht, duidelijk zijn. Zij verklaart immers dat zij haar exploitatie-doeleinden niet volledig kan waar maken door tegenwerking van de Gemeente, zodat zij de geplande horeca-activiteiten niet voor de volle 100 % kan ontplooien.
Daarin schuilt naar het oordeel van de kantonrechter nu juist het probleem. The Talent Factory schuift onder de noemer “Culture & Commerce” iets geheel anders dan wat bij aanvang van de huurovereenkomst is beoogd en de Gemeente toen en nu ook uitdraagt. Ook indien men de website van The Talent Factory bezoekt, valt het aanstonds op dat The Talent Factory het pad van cultureel jongerencentrum voor een groot deel heeft verlaten en ruimschoots op de commerciële tour is gegaan. (zie pleitnota mr.Groenewoud)
3.8 Zoals ter gelegenheid van de mondelinge behandeling naar voren is gebracht is voor het vaststellen van het juiste huurregime op de onderhuurovereenkomst niet van belang op welke wijze The Talent Factory uiteindelijk inhoud heeft gegeven aan haar doelstelling, maar wat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hadden aangaande die bestemming en de wijze waarop die zou worden gerealiseerd.
Dat daarbij de horeca-activiteiten zeker niet als maatgevend mogen worden beschouwd, zou daarnaast ook nog eens kunnen worden afgeleid uit de niet weersproken mededeling van de Gemeente dat de huurprijs van het gehuurde aanzienlijk is teruggebracht.
Dit alles overziende komt de kantonrechter dan ook tot haar oordeel dat op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing moet worden geacht het bepaalde bij artikel 7:230a BW.
3.9 Op grond van het bepaalde bij artikel 7:230a BW (indien in rechte wordt vastgesteld dat de artikelen 7:290 e.v.BW niet van toepassing is) verzoekt The Talent Factory subsidiair om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaats vinden te verlengen tot 1 augustus 2009. Gelet op een nadere mededeling van de hoofdverhuurder, [E], dat de ontruiming van het gehuurde in het kader van de hoofdhuurovereenkomst eerst per 1 oktober 2008 wordt aangezegd, dient het subsidiaire verzoek tot schorsing van de ontruimingstermijn te worden gezien als een verzoek tot verlenging van de schorsingstermijn tot 1 oktober 2009.
Nu in de procedure tussen de Gemeente en [E] de schorsingstermijn is verlengd tot 1 oktober 2009, acht de kantonrechter gronden aanwezig om in het kader van de onderhuurovereenkomst gelijkluidend te beslissen.
3.10. In de aard van de genomen beslissing en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen vindt de kantonrechter aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren als na te melden.
4. De beslissing
De kantonrechter:
Verklaart voor recht dat op de onderhuurovereenkomst tussen partijen betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] te ’s-Hertogenbosch de artikelen 7:290 BW e.v. niet van toepassing is, maar het bepaalde in artikel 7:230a BW.
Verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van deze bedrijfsruimte zou moeten plaatsvinden tot 1 oktober 2009.
compenseert de kosten van de procedure in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.
Aldus gegeven en in het openbaar uitgesproken op 26 maart 2009 door mr. M.H.Kobussen , kantonrechter te 's-Hertogenbosch, in tegenwoordigheid van de griffier.
blad 5