Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Reg. nr: SBR 2000/1064
UITSPRAAK van de rechtbank Utrecht, meervoudige kamer voor de behandeling van bestuursrechtelijke zaken, in het geding tussen:
[eiser 1], [eiser 2], [eiser 3], [eiser 4],
wonende te [woonplaats],
e i s e r s,
en
het college van burgemeester en wethouders van de
gemeente Amersfoort,
v e r w e e r d e r.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE.
Bij schrijven van 29 augustus 1997 heeft de gemachtigde van eisers zich tot verweerder gewend met het verzoek eisers in aanmerking te brengen voor vergoeding van geleden schade als gevolg van verweerders besluit van 9 september 1994, welk besluit bij uitspraak van 9 december 1996 door deze rechtbank is vernietigd.
Verweerder heeft bij besluit van 1 juli 1999 aan eisers [eiser 2] en [eiser 1] een schadevergoeding toegekend van f 10.000,- respectievelijk f 5.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 september 1994 tot en met de dag van uitbetaling, en overigens afwijzend op het verzoek om schadevergoeding gereageerd, voor zover het de eisers [eiser 3] en [eiser 4] betreft.
De door eisers tegen dit besluit ingediende bezwaren zijn bij het besluit van 26 april 2000 ongegrond verklaard.
Tegen laatstgenoemd besluit is door eisers bij brief van 31 mei 2000 bij de rechtbank beroep ingesteld. Verweerder heeft op 28 juni 2000 de op de zaak betrekking hebbende stukken ingediend.
Het geding is behandeld ter zitting van 18 december 2001, waar eisers zijn vertegenwoordigd door mr. J.G.M. Roels, advocaat te Zeist. Eisers [eiser 2] en [eiser 3] zijn in persoon ter zitting verschenen, terwijl eisers [eiser 1] en [eiser 4] niet zijn verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mevrouw mr. E.J. van Eijck, werkzaam bij de gemeente Amersfoort. Voorts is als getuige-deskundige gehoord mr. drs. C.M.L. van der Lee, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ).
2. OVERWEGINGEN.
Bij besluit van 9 september 1994 heeft verweerder ongegrond verklaard de bezwaren van eisers, gericht tegen het besluit van 22 februari 1994, waarbij verweerder aan Bouwbedrijf Hoffmann B.V. te Amersfoort een bouwvergunning, met vrijstelling op grond van artikel 19 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), heeft verleend ten behoeve van de bouw van een woongebouw met 23 woningen en een aantal garageboxen op het perceel kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie […], nummer [nummers], plaatselijk bekend [straat] (complex “[complex]”).
Het door eisers tegen dat besluit ingestelde beroep, geregistreerd onder nummer 94/3991 WRO19, is door de rechtbank bij uitspraak van 9 december 1996 gegrond verklaard. Tegen deze uitspraak is geen hoger beroep ingesteld, zodat die uitspraak inmiddels in rechte onaantastbaar is geworden. Er is door verweerder geen nieuw besluit op bezwaar genomen.
Naar aanleiding van deze uitspraak van de rechtbank heeft de raadsman van eisers zich op 29 augustus 1997 tot verweerder gewend met het verzoek eisers een vergoeding voor geleden schade toe te kennen, welk verzoek door eisers was gegrond op artikel 49 van Pro de WRO. Daarbij is door eisers aangevoerd dat hun woonhuizen ten gevolge van de met vrijstelling ex artikel 19 van Pro de WRO verleende bouwvergunning in waarde zijn gedaald. Door eisers is daarbij onder meer gewezen op de toegenomen verkeersdrukte cq -hinder, het toegenomen parkeertekort, de toegenomen geluidshinder en de verstoring van de privacy.
Het verzoek om schadevergoeding hebben eisers onderbouwd met een viertal taxatierapporten van P.H.B. Walles, makelaar in en taxateur van onroerende goederen te Amersfoort, waarin voor elk van de woningen een waardedaling is aangegeven als gevolg van de bouw van “[complex]”.
Mede op grond van die rapporten hebben eisers aan verweerder verzocht hen de volgende bedragen, exclusief wettelijke rente, als schadevergoeding toe te kennen:
- eiser [eiser 2]: f 28,320,55;
- eiser [eiser 3]: - 18.468,60;
- eiser [eiser 1]: - 38.447,45 en
- eiseres [eiser 4]: - 23.235,95.
Bij schrijven van 18 november 1998 is door eisers onder meer aan verweerder medegedeeld dat het verzoek om schadevergoeding tevens moet worden opgevat als een verzoek om afgifte van een zelfstandig schadebesluit.
Bij brief van 11 maart 1999 is door eisers aan verweerder medegedeeld dat het op artikel 49 van Pro de WRO gebaseerde verzoek om (plan)schadevergoeding niet langer wordt gehandhaafd.
Op verzoek van verweerder zijn door de SAOZ in oktober 1998 een viertal rapporten uitgebracht betreffende de vraag of eisers schade hebben geleden door de oprichting van het complex “[complex]” te [woonplaats].
Op 14 januari 1999 is van de zijde van de SAOZ gereageerd op de namens eisers ingediende bezwaren tegen de door de SAOZ in oktober 1998 uitgebrachte rapporten.
Vervolgens heeft verweerder het besluit van 1 juli 1999 genomen, waarbij naar aanleiding van het ingediende verzoek om schadevergoeding het volgende standpunt is ingenomen:
- eiser [eiser 2]: vergoeding van f 10.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 september 1994 tot en met de dag van uitbetaling en vergoeding van gemaakte kosten van rechtsbijstand en deskundigen ten bedrage van f 3.320,55;
- eiser [eiser 1]: vergoeding van f 5.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 september 1994 tot en met de dag van uitbetaling en vergoeding van gemaakte kosten van rechtsbijstand en deskundigen ten bedrage van f 3.447,45;
- eiser [eiser 3]: geen vergoeding van schade en
- eiseres [eiser 4]: geen vergoeding van schade.
Bij het bestreden besluit heeft verweerder de door eisers ingediende bezwaren tegen het besluit van 1 juli 1999 ongegrond verklaard.
Het bestreden besluit van 26 april 2000 behelst een zogenoemd zelfstandig schadebesluit. Rechtstreekse toepassing van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), op grond van welke bepaling de rechtbank schadevergoeding ten laste van een bestuursorgaan kan toekennen in een lopende procedure, is derhalve niet aan de orde.
Gelet op de ter zake geldende jurisprudentie zal de rechtbank aansluiting zoeken bij hetgeen in het kader van de toepassing van die bepaling ten aanzien van gevallen als het onderhavige is overwogen.
De rechtbank zal bij de beoordeling van het door eisers gedane verzoek om schadevergoeding voorts aansluiting zoeken bij het civielrechtelijke schadevergoedingsrecht, waarbij wordt verwezen naar een tweetal uitspraken van de Centrale Raad van Beroep van 16 april 1996 (JB 1996/117) [redactie: url('ZB5901',http://www.rechtspraak.nl/uitspraak/show_detail?ui_id=32409) en 4 juli 1996 (TAR 1996/140).
In dit geding staat ter beoordeling het door eisers gedane verzoek om verweerder te veroordelen tot schadevergoeding, bestaande in de waardevermindering van hun woningen, de taxatiekosten, kosten van rechtsbijstand en wettelijke rente. Het verzoek om vergoeding wegens geleden immateriële schade is ter zitting door eisers ingetrokken.
A. Waardevermindering van eisers woningen.
Ter ondersteuning van hun verzoek om schadevergoeding hebben eisers gesteld dat de ten onrechte verleende bouwvergunning ten behoeve van de bouw van een woongebouw en een aantal garageboxen op het perceel kadastraal bekend gemeente Amersfoort sectie […], nummer [nummers], plaatselijk bekend [straat], tot gevolg heeft dat hun woning in waarde is gedaald. Op basis van, in hun opdracht, opgestelde taxatierapporten hebben zij de door hen geleden schade, voorzover het betreft de waardevermindering van hun woningen, vastgesteld op een bedrag variërend van f 15.000,- tot f 35.000,-.
Gebleken is dat verweerder het voornemen heeft de illegale bouw bij een herziening van het bestemmingsplan te legaliseren. Gelet op hetgeen van de zijde van verweerder ter zitting is aangevoerd, moet het evenwel niet aannemelijk worden geacht dat de legalisering binnen afzienbare tijd haar beslag zal krijgen. Bij het beoordelen van het verzoek om schadevergoeding moet het er dan ook voor worden gehouden dat geen legalisering plaatsvindt.
Ten aanzien van de woningen van eisers [eiser 2] en [eiser 1].
Verweerder heeft de waardevermindering van de woning van eiser [eiser 2] vastgesteld op f 10.000,- en die van eiser [eiser 1] op f 5.000,-. Aan dit standpunt heeft verweerder ten grondslag gelegd de rapportage van de SAOZ, welke rapportage mede is gebaseerd op de zienswijze van de door de SAOZ geraadpleegde deskundige drs. H.E.M. Pieters, makelaar en taxateur in onroerende zaken te Utrecht.
Vastgesteld kan dan ook worden dat tussen partijen niet in geschil is dat de woningen van eisers [eiser 2] en [eiser 1] als gevolg van de illegale bouw in waarde zijn gedaald. Partijen verschillen echter wel van mening omtrent de hoogte van de waardevermindering van eisers woningen. De rechtbank zal zich dan ook tot dit punt van geschil beperken.
Zowel eisers als verweerder hebben zich bij de vaststelling van de waardevermindering van de woningen laten adviseren door een makelaar en taxateur in onroerende zaken, die de waarde van de woningen van eisers vóór en na de realisering van de illegale bouw hebben getaxeerd.
De door eisers [eiser 2] en [eiser 1] geraadpleegde makelaar P.H.B. Walles, wiens deskundig-heid in deze door verweerder overigens niet wordt betwist, taxeert blijkens zijn rapport de waarde van de woningen van eisers [eiser 2] en [eiser 1] vóór de realisering van de illegale bouw op een bedrag van f 480.000,- respectievelijk f 550.000,-.
Blijkens het rapport van de SAOZ van oktober 1998 taxeert de door deze stichting ingescha-kelde makelaar drs. H.E.M. Pieters de woning van eiser [eiser 2] eveneens op een bedrag van f 480.000,- en de woning van eiser [eiser 1] op een bedrag van f 570.000,-.
Gelet op deze taxaties stelt de rechtbank vast dat beide makelaars niet dan wel nauwelijks van mening verschillen omtrent de waarde van de woningen van eisers vóór de realisering van de illegale bouw. De rechtbank is zich daarbij bewust van het feit dat beide taxateurs bij hun taxaties zijn uitgegaan van een verschillende peildatum, te weten 1 april 1997 respectievelijk december 1996.
Mede gelet op het feit dat door de getuige-deskundige ter zitting is verklaard dat de marktwaar-de van de woningen in die periode niet of nauwelijks is gewijzigd, bieden de betreffende taxaties naar het oordeel van de rechtbank een voldoende basis om als uitgangspunt te dienen voor de beoordeling van de vraag of sprake is van een waardevermindering van de betreffende woningen.
De waarde van de woningen van eisers [eiser 2] en [eiser 1] wordt door makelaar Walles nà de realisering van de illegale bouw getaxeerd op f 455.000,- respectievelijk f 535.000,-, waarmee de waardedrukkende werking die van de illegale bouw uitgaat door deze makelaar wordt bepaald op f 25.000,- respectievelijk f 35.000,-.
De door de SAOZ geraadpleegde makelaar Pieters taxeert de betreffende woningen op dat tijdstip op f 470.000,- respectievelijk f 545.000,-, hetgeen neerkomt op een waardedaling van f 10.000,- respectievelijk f 5.000,-. Aldus resteert een verschil van f 15.000,- respectievelijk f 30.000,- met de door eisers (cq makelaar Walles) geschatte waardevermindering.
Door de getuige-deskundige mr. drs. C.M.L. van der Lee is ter zitting met betrekking tot deze vastgestelde waardedalingen onder meer opgemerkt dat dergelijke verschillen bij taxaties veelal zullen optreden, aangezien taxaties worden beïnvloed door de persoonlijke inschatting van de betreffende makelaar/taxateur.
Ondanks deze niet met elkaar overeenstemmende vaststelling van de waardedalingen ziet de rechtbank geen aanleiding om zelf één of meer deskundigen te benoemen voor het instellen van een onafhankelijk onderzoek. De rechtbank heeft daarbij in aanmerking genomen dat de geconstateerde verschillen in waardevaststelling relatief bezien niet zo groot zijn, dat dit een nader onderzoek rechtvaardigt.
De rechtbank acht het in de gegeven omstandigheden aangewezen de door eisers geleden schade ex aequo et bono te bepalen op het gemiddelde van de door betreffende make-laars/taxateurs vastgestelde waardedalingen, hetgeen in het geval van eiser [eiser 2] neerkomt op een bedrag van f 17.500,- (€ 7.941,19), zijnde het gemiddelde van f 10.000,- en f 25.000,-, en in het geval van [eiser 1] op een bedrag van f 20.000,- (€ 9.075,65), zijnde het gemiddelde van f 5.000,- en f 35.000,-.
De rechtbank merkt daarbij, in navolging van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (zie onder meer BR 1999/43) nog op, dat aan de taxatie van de waarde van woningen in het kader van de vaststelling van de onroerend-zaaksbelasting in het kader van het onderhavi-ge verzoek om schadevergoeding geen waarde kan worden gehecht.
Ten aanzien van de woning van eiser [eiser 3].
Met betrekking tot de woning van eiser [eiser 3] stelt verweerder zich op het standpunt dat de betreffende illegale bouw niet heeft geleid tot enige waardevermindering van zijn woning. Verweerder heeft daarbij aangevoerd dat de afstand tussen eisers woning en de illegale bouw dusdanig groot is dat op grond daarvan geconcludeerd moet worden dat zich ten aanzien van zijn woning geen merkbare verslechtering heeft voorgedaan waaruit schade is voortgevloeid.
Verweerder heeft zich daarbij met name gebaseerd op het rapport van de SAOZ van oktober 1998, waarin melding wordt gemaakt van het feit dat de afstand tussen eisers woning en het appartementencomplex 90 meter bedraagt en het zicht op het complex vanuit eisers woning slechts aanwezig is vanuit de ramen in de zijgevel.
De door eiser [eiser 3] geraadpleegde makelaar P.H.B. Walles taxeert blijkens zijn rapport de waarde van eisers woning vóór de realisering van de illegale bouw op een bedrag van f 585.000,-, terwijl de waarde nà de illegale bouw door deze makelaar wordt getaxeerd op een bedrag van f 570.000,-. Daarmee wordt de waardedrukkende werking die van de illegale bouw uitgaat derhalve bepaald op f 15.000,-.
De rechtbank is van oordeel dat eiser, gelet op de oriëntatie van zijn woning ten opzichte van het betreffende appartementencomplex, wel degelijk wordt geconfronteerd met een merkbare verslechtering ten opzichte van de situatie vóór de illegale bouw. Evident is immers dat het appartementencomplex vanuit het raam van de woonkamer in de zijgevel van zijn woning, ondanks de afstand tussen zijn woning en het appartementencomplex, zeer goed zichtbaar is. Gelet op de ligging van de woning ten opzichte van het complex èn op de indeling cq het gebruik van de woning door eiser acht de rechtbank wel degelijk sprake van een verslechtering van eisers woonsituatie. De als gevolg daarvan ontstane schade kan naar het oordeel van de rechtbank dan ook redelijkerwijs niet geheel ten laste van eiser blijven.
De rechtbank acht het in de gegeven omstandigheden aangewezen de door eiser geleden schade op dezelfde wijze vast te stellen als in geval van [eiser 2] en [eiser 1] en deze ex aequo et bono te bepalen op de helft van het door makelaar/taxateur Walles begrote bedrag van f 15.000,-, zijnde f 7.500,- (€ 3403,37).
Ten aanzien van de woning van eiseres [eiser 4].
Met betrekking tot de woning van eiseres [eiser 4] stelt verweerder zich op het standpunt dat de betreffende illegale bouw niet heeft geleid tot enige waardevermindering van haar woning. Verweerder heeft daarbij aangevoerd dat de afstand tussen de woning van eiseres en de illegale bouw dusdanig groot is dat op grond daarvan geconcludeerd moet worden dat zich ten aanzien van haar woning geen merkbare verslechtering heeft voorgedaan waaruit schade is voortgevloeid.
Verweerder heeft zich daarbij met name gebaseerd op het rapport van de SAOZ van oktober 1998, waarin melding wordt gemaakt van het feit dat de afstand tussen de woning en het appartementencomplex 103 meter bedraagt en het zicht op het complex vanuit haar woning slechts zeer zijdelings is.
De door eiseres [eiser 4] geraadpleegde makelaar P.H.B. Walles taxeert blijkens zijn rapport de waarde van de woning vóór de realisering van de illegale bouw op een bedrag van f 425.000,-, terwijl de waarde nà de illegale bouw door deze makelaar wordt getaxeerd op een bedrag van f 405.000,-. Daarmee wordt de waardedrukkende werking die van de illegale bouw uitgaat derhalve bepaald op f 20.000,-.
De rechtbank is evenwel met verweerder van oordeel dat eiseres, gelet op de oriëntatie èn de afstand van haar woning ten opzichte van het betreffende appartementencomplex, niet of nauwelijks wordt geconfronteerd met een merkbare verslechtering ten opzichte van de situatie vóór de illegale bouw. Evident is immers dat het appartementencomplex vanuit de woning van eiseres, gelet op de ligging en afstand daarvan ten opzichte van het appartementencomplex slechts in zeer beperkte mate zichtbaar is. Gelet op deze omstandigheden is er naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet of nauwelijks sprake van een verslechtering van de woonsituatie van eiseres en is eiseres dientengevolge niet met schade geconfronteerd, die niet ten laste van haar dient te blijven.
B. Taxatiekosten en kosten van rechtsbijstand.
Ten aanzien van eisers [eiser 2] en [eiser 1].
De rechtbank stelt vast dat verweerder de door eisers [eiser 2] en [eiser 1] gemaakte taxatiekosten en kosten van rechtsbijstand heeft vergoed. Verweerder heeft de vergoeding van deze kosten gemotiveerd door te wijzen op het feit dat beide eisers recht hebben op een schadevergoeding en de gemaakte taxatiekosten en kosten van rechtsbijstand als redelijk zijn aan te merken. Tussen partijen bestaat omtrent de vergoeding van deze kosten dan ook geen geschil.
Ten aanzien van eiser [eiser 3].
Mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de waardevermindering van de woning van eiser [eiser 3] en de daaruit voortvloeiende schadevergoeding komen de taxatie-kosten en kosten van rechtsbijstand van eiser [eiser 3] ten bedrage van f 3.468,60 (€ 1573,99) eveneens voor vergoeding in aanmerking.
Ten aanzien van eiseres [eiser 4].
Gelet op het hetgeen hiervoor ten aanzien van eiseres [eiser 4] is overwogen met betrekking tot de waardevermindering van haar woning, kan de rechtbank slechts concluderen dat ook de taxatiekosten en de kosten van rechtsbijstand niet voor vergoeding in aanmerking komen.
C. Wettelijke rente.
Ten aanzien van eisers [eiser 2] en [eiser 1].
Verweerder heeft besloten tot vergoeding van de wettelijke rente over het aan eisers [eiser 2] en [eiser 1] toekomende bedrag aan schadevergoeding en zich daarbij op het standpunt gesteld dat bedoelde aanspraak bestaat met ingang van 9 september 1994, zijnde de datum van het besluit dat door de rechtbank bij uitspraak van 9 december 1996 is vernietigd. De rechtbank kan zich met dit oordeel van verweerder, voor zover het betreft de ingangsdatum van de wettelijke rente, niet verenigen.
In navolging van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in een tweetal uitspraken van 19 februari 1998 (BR 1998/52 en AB 1998/202) is de rechtbank van oordeel dat verweerder aan eisers wettelijke rente is verschuldigd met ingang van de dag waarop het besluit tot verlening van vrijstelling en bouwvergunning is genomen, in het onderhavige geval is dit op 22 februari 1994.
Ten aanzien van eiser [eiser 3].
Gelijk hiervoor is overwogen ten aanzien van eisers [eiser 2] en [eiser 1] is er eveneens aanleiding om aan eiser [eiser 3] de wettelijke rente over het hem toekomende bedrag aan schadevergoeding te vergoeden en wel met ingang van 22 februari 1994.
Ten aanzien van eiser [eiser 4].
Nu eiseres [eiser 4] geen aanspraak kan maken op schadevergoeding kan de rechtbank slechts concluderen dat eiseres evenmin aanspraak kan maken op vergoeding van wettelijke rente.
D. Zelf voorzien.
De rechtbank ziet in vorenstaande aanleiding om de desbetreffende delen van het bestreden besluit te vernietigen en met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb in zoverre zelf in de zaak te voorzien.
E. Proceskosten.
Gelet op het vorenoverwogene is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eisers in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs hebben moeten maken. Deze kosten zijn met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht begroot op € 644,- als kosten van verleende rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van een beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting) en € 13,62 (2 x € 6,81) als reiskosten in verband met het verschijnen ter zitting van de rechtbank van 18 december 2001 van eisers [eiser 2] en Van de Voort.
Uitspraak wordt gedaan als volgt.
3. BESLISSING.
De rechtbank Utrecht,
recht doende,
ten aanzien van eiser [eiser 2]:
verklaart het beroep gegrond voorzover de te vergoeden schade vanwege de waardedaling van de woning op f 10.000,- is gesteld,
vernietigt het bestreden besluit in zoverre,
bepaalt dat eiser recht heeft op een bedrag aan schadevergoeding voor de waardedaling van zijn woning ten bedrage van € 7.941,19, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 7.941,19 vanaf 22 februari 1994 tot en met de dag van voldoening.
ten aanzien van eiser [eiser 1]:
verklaart het beroep gegrond voorzover de te vergoeden schade vanwege de waardedaling van de woning op f 5.000,- is gesteld,
vernietigt het bestreden besluit in zoverre,
bepaalt dat eiser recht heeft op een bedrag aan schadevergoeding voor de waardedaling van zijn woning ten bedrage van € 9.075,65, te vermeerderen met de wettelijke rente over het bedrag van € 9.075,65 vanaf 22 februari 1994 tot en met de dag van voldoening.
ten aanzien van eiser [eiser 3]:
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt het bestreden besluit,
bepaalt dat eiser recht heeft op een bedrag aan schadevergoeding ad € 4.977,36 (inclusief de vergoeding van de taxatiekosten en de kosten van rechtsbijstand), te vermeerderen met de wettelijke rente over het, voor de waardedaling van zijn woning toe te kennen, bedrag van € 3.403,37 vanaf 22 februari 1994 tot en met de dag van voldoening.
ten aanzien van eiseres [eiser 4]:
verklaart het beroep ongegrond.
bepaalt dat de gemeente Amersfoort het door eisers betaalde griffierecht ten bedrage van f 225,- (€ 102,10) aan hen vergoedt,
veroordeelt verweerder in de kosten van eisers in dit geding ten bedrage van € 657,62, te betalen door de gemeente Amersfoort.
Aldus vastgesteld door mr. J. Ebbens als voorzitter en mrs. M. ter Brugge en V.M.M. van Amstel als leden, en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2001.
de griffier: de voorzitter van de meervoudige kamer:
W.B. Lakeman mr. J. Ebbens
(bij afwezigheid van de
behandelend griffier)
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak staat, binnen zes weken na de dag van bekendmaking hiervan, voor belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA 's-Gravenhage.