Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 208933 / KG ZA 06-199
Vonnis in kort geding van 6 april 2006
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [EISER 2]
wonende te [woonplaats],
3. [EISER 3],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J. van Ravenhorst,
advocaat mr. E.J.L. Mulderink te Breda,
tegen
1. [GEDAAGDE 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEDAAGDE 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. M.C. van Kamp te Amsterdam.
Eisers zullen hierna in enkelvoud worden aangeduid als [eisers]. Gedaagden zullen hierna in enkelvoud worden aangeduid als [gedaagden].
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers]
- de pleitnota van [gedaagden].
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1 Bij koopakte van 17 juni 2004 heeft [gedaagden] van [eisers] gekocht een woonboerderij met schuren, erf, weg, weiland en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) voor een bedrag van EUR 1.700.000,--. In artikel 7 van Pro de koopovereenkomst is opgenomen dat de leveringsakte zal worden verleden op 1 juni 2005 of zoveel eerder of later als partijen nader mochten overeenkomen.
2.2 Op 15 juni 2004 zijn partijen overeengekomen dat [gedaagden] met ingang van 15 juni 2004 aan [eisers] een maandelijks bedrag van EUR 5.000,-- zal betalen inzake kostenvergoeding tot de dag dat de daadwerkelijke levering zal plaatsvinden.
2.3 Op 20 november 2004 hebben partijen een zogenoemde “sleutelverklaring” getekend inhoudende onder meer dat een sleutel van het gekochte door [eisers] aan [gedaagden] wordt afgegeven. Voorts is bepaald dat de standaardbepaling dat de koper de woning voor de eigendomsoverdracht niet ter bewoning in gebruik mag nemen, niet van toepassing is. In artikel 11 van Pro deze verklaring is bepaald dat [gedaagden] aan [eisers] een maandelijkse vergoeding zal betalen van EUR 10.000,-- tot het moment van de eigendomsoverdracht. [gedaagden] is sinds 20 november 2004 in de woning woonachtig.
2.4 Op 30 juni 2005 zijn partijen schriftelijk overeengekomen dat in verband met het niet rond krijgen van de financiering door [gedaagden], de levering van de woning is uitgesteld tot uiterlijk 1 december 2005.
2.5 Bij nadere schriftelijke overeenkomst van 26 november 2005 is tussen partijen het volgende overeen gekomen:
“ Dat de koopprijs van het verkochte in tegenstelling tot het overeengekomene op 12 juni 2004 wordt gewijzigd naar EUR 1.800.000,-- (een miljoen achthonderdduizend euro) kosten koper.
Dat koper uiterlijk 15 december 2005 E. 800.000,00 (achthonderdduizend euro) stort op verkopers bankrekening, deze betaling zal onherroepelijk zijn.
Dat koper na bovengenoemde betaling in de gelegenheid wordt gesteld tot 1 maart 2006 om het verkochte af te nemen.
Indien koper in gebreke blijft om bovengenoemde betaling voor 15 december 2005 te voldoen, wordt het koopcontract met onmiddellijke ingang ontbonden en dient koper het verkochte binnen 24 uur geheel ontruimd en in goede staat op te leveren aan verkoper zonder tussenkomst van het gerecht.
Indien het koopcontract ontbonden wordt blijft koper verschuldigd aan verkoper een bedrag van E. 8.00.00,00 (achthonderdduizend euro).”
2.6 [gedaagden] heeft niet uiterlijk 15 december 2005 het bedrag van EUR 800.000,-- aan [eisers] betaald. [eisers] heeft bij brief van 2 februari 2006 aan [gedaagden] medegedeeld dat indien het bedrag van EUR 800.000,-- niet uiterlijk 10 februari 2006 is betaald, hij de tussen partijen gesloten koopovereenkomst als ontbonden beschouwd en [gedaagden] de woning per 11 februari 2006 ontruimd en in goede staat aan hem dient op te leveren.
2.7 Bij brief van 9 februari 2006 heeft [gedaagden] [eisers] bericht dat hij niet zomaar ontruimd kan worden, nu hij naast de koopovereenkomst tevens een overeenkomst met [eisers] heeft om de woning tegen betaling te gebruiken hetgeen gelijk kan worden gesteld aan een huurovereenkomst. Verder heeft [gedaagden] in deze brief aangegeven tot 1 april 2006 nodig te hebben om de financiering van de koopsom van EUR 1.800.000,-- via een hypotheek te regelen.
2.8 Op 23 februari 2006 is [gedaagden] bij deurwaardersexploot gesommeerd binnen 8 dagen alsnog aan de tussen partijen gesloten overeenkomsten te voldoen, bij gebreke waarvan hij reeds nu in gebreke worden gesteld en [eisers] zich het recht voorbehoud [gedaagden] in rechte te betrekken.
2.9 [gedaagden] is niet tot betaling van de koopsom overgegaan.
3. Het geschil
3.1 [eisers] vordert - samengevat – [gedaagden] te veroordelen om de woning binnen 3 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen met overgifte van de sleutels aan [eisers].
3.2 [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1 [eisers] heeft aan zijn vordering tot ontruiming ten grondslag gelegd dat [gedaagden] jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten door zijn verplichtingen uit de tussen hen gesloten koopovereenkomst en de nadere overeenkomsten niet na te komen. [eisers] stelt dat hij de tussen partijen gesloten koopovereenkomst derhalve terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat [gedaagden] thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
4.2 In artikel VI, tweede lid, van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is -voorzover thans van belang - bepaald dat indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, deze partij in verzuim is en de wederpartij de overeenkomst door een schriftelijke verklaring ontbonden kan verklaren.
4.3 Niet in geschil is dat [eisers] conform het bepaalde in artikel VI, tweede lid, van de koopovereenkomst, de ontbinding van deze overeenkomst heeft ingeroepen. Tevens staat vast dat [gedaagden] de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en de tussen partijen gesloten nadere overeenkomsten niet is nagekomen in die zin dat hij tot op heden de overeengekomen koopsom van EUR 1.800.000,-- niet aan [eisers] heeft betaald.
4.4 [gedaagden] stelt zich op het standpunt dat hij - ondanks het feit dat hij in gebreke is gebleven met het betalen van de koopsom - niet zonder recht of titel in de woning verblijft omdat sprake is van huur en derhalve de wettelijke regels inzake huur van woonruimte van toepassing zijn. Ter onderbouwing van deze stelling heeft [gedaagden] er op gewezen dat hij vanaf november 2004, met instemming van [eisers], de woning bewoont. Daartoe hebben partijen volgens [gedaagden] de sleutelovereenkomst getekend, waarbij [eisers] enerzijds de woning ter bewoning aan [gedaagden] ter beschikking heeft gesteld en [gedaagden] anderzijds aan [eisers] een maandelijkse vergoeding van EUR 10.000,-- zou betalen. Omdat [gedaagden] al sedert 15 juni 2004 EUR 5.000,-- aan [eisers] betaalde, is de tegenprestatie voor het in gebruik geven van de woning eveneens EUR 5.000,--. Volgens [gedaagden] was [eisers] zelf ook van mening dat sprake was van huur; in een mail aan [gedaagden] van 8 juni 2005 heeft [eisers] vermeld de huur over de maanden april en mei 2005 nog niet te hebben ontvangen.
4.5 [eisers] betwist dat sprake is van huur. Volgens [eisers] is de vergoeding van aanvankelijk EUR 5.000,-- en vanaf november 2004 EUR 10.000,-- tussen partijen overeengekomen om tegemoet te komen in de voor hem ontstane kosten door het vertraagd ter beschikking stellen van de koopsom, bestaande uit renteverlies en winstderving. Tevens was deze vergoeding bedoeld voor concrete kosten, zoals de Onroerend Zaak Belasting en verzekeringen voor de woning.
4.6 Ingevolge het bepaalde in artikel 7:201, eerste lid, BW, is huur een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.7 Naar voorlopig oordeel is de tussen partijen op 20 november 2004 gesloten “sleutelovereenkomst” een huurovereenkomst. Het is [gedaagden] blijkens deze overeenkomst toegestaan de woning te bewonen en in artikel 11 van Pro de overeenkomst is bepaald dat hij [eisers] een vergoeding van EUR 10.000,-- per maand dient te betalen tot aan het moment van de eigendomsoverdracht. Deze vergoeding is EUR 5.000,-- hoger dan de aanvankelijk in juni 2004 bedongen maandelijkse vergoeding. Deze hogere vergoeding kan zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet anders dan als een vergoeding voor bewoning worden aangemerkt. De door [eisers] aangevoerde kosten, ter derving waarvan de vergoeding volgens hem strekte, worden naar voorlopig oordeel in ieder geval in ruime mate overstegen door de vergoeding.
4.8 De tussen partijen gesloten overeenkomst dient naar voorlopig oordeel evenwel te worden aangemerkt als huur welke een gebruik betreft van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat ingevolge het bepaalde in artikel 7:232, tweede lid, BW, de bepalingen inzake huur van woonruimte in casu niet van toepassing zijn. Hiertoe is het volgende redengevend.
4.9 Bij overeenkomst van 17 juni 2004 heeft [gedaagden] de woning van [eisers] gekocht. Levering en betaling werden uitgesteld. Bij het tekenen van de sleutelverklaring - waarin partijen zijn aangeduid als koper en verkoper - is door partijen beoogd dat [gedaagden] de woning zou kunnen bewonen totdat hij de koopovereenkomst zou zijn nagekomen en zelf eigenaar van de woning zou zijn geworden. Daarmee staat vast dat sprake is van huur van woonruimte die naar haar aard slechts van korte duur is, in die zin dat de huur zou aflopen op het moment dat de koopovereenkomst zou worden nagekomen.
4.10 Vaststaat dat [gedaagden] de tussen partijen gesloten overeenkomst niet is nagekomen en dat [eisers] vervolgens de koopovereenkomst heeft ontbonden, waarmee nakoming van de overeenkomst blijvend onmogelijk is geworden. Uit de aard van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst vloeit voort dat deze niet alleen bij nakoming van de koopovereenkomst maar ook bij ontbinding daarvan afloopt.
4.11 Gelet op het voorgaande wordt geoordeeld dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming kan derhalve in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders, indien [eisers] onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij zijn vordering of onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van een hem toekomende bevoegdheid.
4.12 Geoordeeld wordt dat [eisers] voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Hierbij is in aanmerking genomen dat tussen partijen aanvankelijk overeen was gekomen dat [gedaagden] uiterlijk 1 juni 2005 de koopprijs zou betalen en deze datum uitsluitend in verband met het niet rond krijgen van de financiering door [gedaagden] is verschoven. Ook heeft [eisers] vanaf 26 november 2005 duidelijk en herhaaldelijk aan [gedaagden] medegedeeld dat als betaling en levering niet binnen de gestelde termijn zouden plaatsvinden de koopovereenkomst zou worden ontbonden en [gedaagden] de woning zou moeten verlaten.
4.13 Gelet op het voorgaande wordt de vordering toegewezen met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op 30 dagen. [gedaagden] moet naar voorlopig oordeel in staat worden geacht binnen die termijn over andere - tijdelijke - woonruimte te kunnen beschikken, in aanmerking genomen het feit dat hij in staat is maandelijks ten minste een bedrag van EUR 5.000,-- voor het gebruik van een woning te voldoen.
4.14 [gedaagden] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 101,53
- vast recht 248,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.165,53
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1 veroordeelt [gedaagden] om binnen 30 na de betekening van dit vonnis met al het zijne en al de zijnen het pand aan de dr. Welfferweg 61 te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eisers] te stellen;
5.2 machtigt [eisers] om met behulp van de sterke arm van justitie en politie de tenuitvoerlegging van dit vonnis te bewerkstelligen, indien [gedaagden] na verloop van 30 dagen na betekening van dit vonnis in gebreke blijft om aan het onder 5.1. bepaalde van dit vonnis te voldoen;
5.3 veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.165,53,
5.4 verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5 wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.C. Hagedoorn en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2006.?
wg griffier wg rechter