Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 212427 / HA ZA 06-1209
Vonnis van 13 februari 2008
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BOUWBEDRIJF MIDRETH B.V.,
gevestigd te Mijdrecht,
eiseres,
procureur mr. E.M. van Zelm,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. D. Fasseur.
Partijen zullen hierna Midreth en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 5 juli 2006 waarbij een comparitie van partijen is gelast, maar welke comparitie (op verzoek van partijen) geen doorgang heeft gevonden;
- de conclusie van repliek tevens akte aanvulling grondslag van eis;
- de conclusie van dupliek;
- het tussenvonnis van 18 juli 2007, waarbij (op verzoek van partijen) alsnog een comparitie is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 6 september 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In of omstreeks 2001 is een nieuwbouwplan ontwikkeld voor de in het centrum van Den Dolder gevestigde winkels. Dit plan hield (kort gezegd) in dat de bestaande panden zouden worden gesloopt en dat daarvoor in de plaats een appartementencomplex zou worden gebouwd met een parkeerkelder, winkels op de begane grond en woonappartementen op de daarboven gelegen etage(s).
Burgland Projectontwikkeling B.V. (hierna te noemen: Burgland) heeft de rechten verworven om dit nieuwbouwproject te ontwikkelen en uit te voeren.
[gedaagde] was eigenaar van één van de woon-/winkelpanden waarop het nieuwbouwplan zag en exploiteerde daar een drogisterij.
2.2. In juni 2001 zijn [gedaagde] en Burgland overeengekomen dat Burgland het
woon-/winkelpand van [gedaagde] zou kopen (ten behoeve van de uitvoering van het project) en dat Burgland [gedaagde] vervolgens (de appartementsrechten van) twee van de door haar te realiseren appartementen zou terugleveren, te weten een woonappartement en een winkelappartement. [gedaagde] en Burgland zijn een koopsom van EUR 342.604,06 overeengekomen voor het woon-/winkelpand van [gedaagde]. Zij zijn voorts overeengekomen dat de door [gedaagde] aan Burgland verschuldigde koopsom voor de twee appartementen wordt verrekend met de door [gedaagde] van Burgland te ontvangen koopsom voor zijn voormalige pand. Burgland heeft een gedeelte van EUR 215.545,60 van de koopsom aan [gedaagde] betaald. Van het overige gedeelte van de koopsom, ad EUR 127.058,46, heeft [gedaagde] afstand gedaan, in ruil waarvoor hij een vordering op Burgland heeft verkregen tot levering van de twee appartementen vrij op naam.
2.3. Burgland heeft het (nieuwbouw)project vervolgens verkocht aan Beaufort Centrumplan B.V. (hierna: Beaufort).
2.4. Bij akte van 26 juni 2002 en met instemming van de Jong, heeft Beaufort ook de overeenkomst met [gedaagde] van Burgland overgenomen.
2.5. Op het moment dat Beaufort het project verwierf, was reeds met het werk begonnen en was reeds een gedeelte van het appartementencomplex gerealiseerd door de door Burgland ingeschakelde aannemer, De Vries & Verburg. Deze aannemer had de parkeerkelder gestort, het casco van de winkels gebouwd en de betonnen kolommen naar de eerste verdieping toe geplaatst.
Beaufort heeft Midreth ingeschakeld als aannemer om de bouw af te maken.
De aannemingsovereenkomst tussen Beaufort en Midreth dateert van 18 maart 2003.
Kort daarna is Midreth met haar werkzaamheden begonnen.
2.6. Midreth heeft de door haar verrichte werkzaamheden gefactureerd aan [gedaagde]. Het totaalbedrag van de door Midreth aan [gedaagde] gestuurde facturen bedraagt
EUR 148.382,83.
2.7. Op 16 maart 2004 is Beaufort bij vonnis van deze rechtbank in staat van faillissement verklaard.
3. Het geschil
3.1. Midreth vordert -kort samengevat- dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van EUR 148.382,83, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Midreth heeft (primair) aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij heeft gebouwd in opdracht van [gedaagde]. In ieder geval mocht zij op basis van de houding van [gedaagde] tijdens de bouw aannemen dat hij haar opdracht had gegeven om de bouw uit te voeren, zo betoogt Midreth. Zij heeft in dit verband gesteld dat zij gedurende het werk meerdere malen inhoudelijk overleg met [gedaagde] heeft gevoerd over de bouw, dat [gedaagde] haar meer- en minderwerkopdrachten heeft gegeven en dat [gedaagde] de door haar verstuurde facturen zonder protest heeft behouden.
4.2. [gedaagde] heeft tot zijn verweer aangevoerd dat hij niets aan Midreth verschuldigd is omdat hij heeft gecontracteerd met (de rechtsvoorgangster van) Beaufort, niet met Midreth, en de koopsom voor de appartementen aan (de rechtsvoorgangster van) Beaufort heeft voldaan.
4.3. Midreth heeft erkend dat zij op 18 maart 2003 een aannemingsovereenkomst (die door [gedaagde] als productie in het geding is gebracht) ter zake de bouw van het appartementencomplex met Beaufort heeft gesloten. Midreth heeft in het kader van deze procedure ook zelf naar die overeenkomst verwezen en heeft bovendien expliciet gesteld dat [gedaagde] geen partij is bij die overeenkomst. Dit sluit aan bij hetgeen zij bij brief van 15 juni 2003 aan [gedaagde] heeft bericht, te weten: “Geachte heer [gedaagde], Via deze brief willen wij u informeren over de meest recente ontwikkelingen van de bouw van het appartementencomplex aan de Paduaweg in Den Dolder. Hoewel wij geen opdracht rechtstreeks van u hebben gekregen en er formeel dus geen verbintenissen tussen ons bestaan, hechten wij er aan om u als toekomstig gebruiker op de hoogte te houden.”
4.4. De rechtbank stelt dan ook vast dat Midreth en [gedaagde], ieder voor zich, met Beaufort (dan wel diens rechtsvoorgangster) hebben gecontracteerd. Tussen Midreth en [gedaagde] bestaat derhalve geen contractuele relatie; Midreth heeft gebouwd in opdracht van Beaufort. De stelling van Midreth dat zij heeft gebouwd in opdracht van [gedaagde] is dan ook niet goed te begrijpen.
4.5. Midreth heeft bij haar betoog onderscheid gemaakt tussen het woonappartement en het winkelappartement. De rechtbank overweegt het volgende.
het winkelappartement
4.6. Midreth heeft [gedaagde] een bedrag van EUR 17.995,76 in rekening gebracht voor wat betreft het winkelappartement. Midreth heeft ter comparitie verklaard dat deze factuur ziet op de afbouwwerkzaamheden die zij aan de winkel heeft verricht.
Bij repliek heeft Midreth, onder verwijzing naar de aannemingsovereenkomst tussen haar en Beaufort van 18 maart 2003, gesteld dat de werkzaamheden die zij aan de winkel heeft verricht niet onder de opdracht van Beaufort vielen. Midreth heeft bij repliek voorts gesteld dat [gedaagde] haar voor deze werkzaamheden apart opdracht zou hebben gegeven tijdens het overleg dat [gedaagde] met Midreth heeft gevoerd. Hetgeen Midreth ter comparitie heeft verklaard, sluit daar echter niet bij aan. Bij die gelegenheid heeft Midreth verklaard dat er overleg is gevoerd omdat Beaufort de afwerking van de winkel niet meer kon betalen. Bij dat overleg was ook [gedaagde] aanwezig. Volgens Midreth is toen besproken dat zij nog bepaalde afbouwwerkzaamheden aan de winkel zou verrichten. Midreth heeft verklaard dat zij die werkzaamheden op 5 juli 2004 aan [gedaagde] heeft geoffreerd en vervolgens ook aan hem heeft gefactureerd. Op de aan [gedaagde] gerichte factuur van
EUR 17.955,76 betreffende het winkelappartement, die door Midreth is overgelegd, heeft Midreth inderdaad ook naar haar offerte van 5 juli 2004 verwezen.
4.7. Uit het feit dat Midreth na het overleg een offerte aan [gedaagde] heeft doen toekomen, volgt dat na afloop van dat overleg nog geen sprake was van een overeenkomst tussen [gedaagde] en Midreth betreffende de afbouwwerkzaamheden aan de winkel.
Bovendien blijkt uit de door [gedaagde] in het geding gebrachte brief van 16 juli 2004, dat hij die offerte niet heeft geaccepteerd. Hij heeft Midreth in die brief expliciet meegedeeld dat hij bezwaar maakt tegen die offerte en tegen het feit dat hij moet betalen voor de werkzaamheden aan de winkel. [gedaagde] heeft zijn bezwaar ter comparitie aldus verwoord dat hij immers op grond van de overeenkomst met Beaufort een nieuwe winkel (en woning) zou krijgen, waarvoor hij met zijn oude pand had betaald. Midreth heeft de ontvangst van de brief van [gedaagde] van 16 juli 2004 niet betwist, zodat ervan uit dient te worden gegaan dat zij die brief heeft ontvangen. Het was Midreth derhalve duidelijk dat geen overeenstemming tussen haar en [gedaagde] bestond ten aanzien van de werkzaamheden aan de winkel.
Niet gesteld of gebleken is dat vervolgens nog een nader overleg tussen [gedaagde] en Midreth heeft plaatsgevonden waarbij [gedaagde] alsnog opdracht heeft gegeven voor de geoffreerde werkzaamheden. De stelling dat [gedaagde] Midreth tijdens het door hen gevoerde overleg opdracht voor de werkzaamheden aan de winkel heeft gegeven, wordt dan ook gepasseerd.
Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van een overeenkomst tussen [gedaagde] en Midreth ter zake de afbouwwerkzaamheden aan de winkel. Het gevorderde factuurbedrag is dan ook niet toewijsbaar op de primaire grondslag.
4.8. Midreth heeft nog betoogd dat [gedaagde] heeft erkend een deel van het factuurbedrag verschuldigd te zijn, te weten een bedrag van EUR 7.270,00 voor uit maken van een doorgang tussen de winkel en de daarachter gelegen toiletruimte. Dat bedrag is daarom in ieder geval toewijsbaar, volgens Midreth.
4.9. Dit betoog wordt verworpen. Ter comparitie heeft Midreth verklaard dat er in de ontwikkelingsfase van het project een aantal veranderingen zijn geweest die hebben geleid tot meerwerk, onder meer bestaande uit het naar achteren schuiven van de toiletruimte van het winkelappartement van [gedaagde]. De toiletruimte van de winkel van [gedaagde] kwam daardoor als het ware in het appartement van de buurman terecht, waardoor het maken van een doorgang vereist was. Vanwege de veranderingen is een nieuwe tekening gemaakt, aldus nog steeds Midreth. Midreth heeft voorts verklaard dat dit is gebeurd voordat zij bij de bouw betrokken was en dat zij op basis van de nieuwe tekening moest bouwen.
Hieruit kan worden afgeleid dat Midreth dus op basis van haar overeenkomst met Beaufort gehouden was om de toiletruimte op de nader overeengekomen plaats te realiseren. De rechtbank gaat er vanuit dat ook het maken van een doorgang deel uit maakte van het door Beaufort aan Midreth opgedragen werk. Dat zou immers logisch zijn en Midreth heeft ook niet gesteld dat de nieuwe tekening niet in een doorgang voorzag; zij heeft alleen gesteld dat het maken van een opening werk was dat pas later kon worden uitgevoerd.
Van enig meerwerk is derhalve geen sprake geweest, zodat een eventuele erkenning daarvan niet kan leiden tot toewijzing.
het woonappartement
4.10. Het overige door Midreth aan [gedaagde] gefactureerde bedrag, derhalve
EUR 130.387,07 ziet op de bouw van het woonappartement.
Midreth heeft bij repliek aangevoerd dat uit de akte van levering van het woonappartement van [gedaagde] blijkt dat [gedaagde] bij het tekenen van die akte een aannemingsovereenkomst met de aannemer is aangegaan voor de bouw van het woonappartement. Midreth heeft hiertoe verwezen naar een drietal leveringsakten van woonappartementen van andere eigenaren en heeft gesteld dat de leveringsakte die betrekking heeft op het woonappartement van [gedaagde] gelijkluidend is.
4.11. Ook als er van uit wordt gegaan dat de leveringsakte van [gedaagde] inderdaad gelijkluidend is aan de door Midreth in het geding gebrachte akten, kan de rechtbank Midreth niet volgen in haar stelling dat uit die akte blijkt dat een overeenkomst bestaat tussen Midreth en [gedaagde]. Midreth heeft niet verduidelijkt op welke wijze dit dan uit de leveringsakte zou blijken. Midreth heeft ermee volstaan één bepaalde zinsnede in de akte met een pijl te markeren. Deze zinsnede luidt: “ - terzake de bouw van voormeld appartement wordt ten deze verwezen naar de door koper met de vennootschap gesloten koop-/aannemingsovereenkomst de dato dertig augustus tweeduizend twee, van welke overeenkomst een kopie aan deze akte is gehecht.” Uit deze zinsnede blijkt niet van een aannemingsovereenkomst tussen Midreth en [gedaagde]. Sterker nog, uit de kop van de akte van levering blijkt dat met “de vennootschap” (met wie de koper, in dit geval [gedaagde], blijkens de geciteerde tekst een koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten) wordt gedoeld op Burgland, de rechtsvoorgangster van Beaufort, en dus niet op Midreth. Dat Burgland c.q. Beaufort het werk vervolgens uitbesteden aan De Vries & Verburg c.q. Midreth, maakt dit niet anders.
4.12. Ook het betoog van Midreth dat zij op basis van de houding van [gedaagde] tijdens de bouw mocht aannemen dat hij haar opdracht had gegeven om de bouw uit te voeren, treft geen doel. De rechtbank stelt voorop dat het in het algemeen niet snel denkbaar is dat een overeenkomst wordt afgeleid uit de houding van een bepaalde persoon. Het had op de weg van Midreth gelegen om de rechtbank zoveel mogelijk feitelijke informatie te verschaffen en inzichtelijk te maken waarom die stelling in het onderhavige geval wél gevolgd zou moeten worden. Midreth heeft echter niet aan haar stelplicht voldaan. Zij heeft slechts in algemene zin gesteld dat zij gedurende het werk meerdere keren overleg met [gedaagde] heeft gevoerd over de bouw en dat [gedaagde] haar (meer- en minderwerk)opdrachten heeft gegeven. Zij heeft nagelaten hieraan een feitelijke invulling te geven en heeft niets gesteld over (bijvoorbeeld) de inhoud en frequentie van dat overleg en die opdrachten.
Dat meerdere malen overleg over de voortgang en uitvoering van de bouw heeft plaatsgevonden tussen (de werknemers van) Midreth, als uitvoerder, en [gedaagde], als eigenaar van twee van de te bouwen appartementen, is bovendien logisch en niet ongebruikelijk. Daar komt bij dat Midreth in haar brief van 15 juni 2003 heeft aangekondigd er belang aan te hechten [gedaagde] te informeren over de ontwikkelingen.
Daarnaast geldt dat Midreth, zoals hiervoor is overwogen, heeft gecontracteerd met Beaufort. Slechts Beaufort kan dus meer- en minderwerk opdragen, niet [gedaagde].
Als [gedaagde] Midreth ten aanzien van bepaalde punten opdrachten zou hebben gegeven, zoals Midreth stelt, leidt dat er niet toe dat hij daarmee dan opdrachtgever voor het volledige werk (althans, de volledige bouw van zijn appartementen) is geworden (en de opdracht dus van Beaufort zou hebben overgenomen) en de volledige prijs verschuldigd is. Hooguit zou kunnen worden betoogd dat waar [gedaagde] Midreth extra werkzaamheden heeft opgedragen, voor wat betreft die specifieke opdrachten een (beperkte) overeenkomst tussen Midreth en [gedaagde] tot stand is gekomen, náást de overeenkomst tussen Midreth en Beaufort. Dat heeft Midreth echter niet betoogd, ook niet subsidiair. Midreth heeft al haar werkzaamheden aan [gedaagde] gefactureerd en verlangt volledige betaling van [gedaagde]. Bovendien heeft Midreth niet gespecificeerd welke opdrachten [gedaagde] haar dan zou hebben gegeven en welk werk hij haar (extra) zou hebben opgedragen, zodat de vordering van Midreth ook bij welwillende lezing niet gedeeltelijk toewijsbaar is.
4.13. De slotsom van het voorgaande is dat tussen Midreth en [gedaagde] geen contractuele relatie bestaat; Midreth heeft gebouwd in opdracht van Beaufort. De vordering is derhalve niet toewijsbaar op de primaire grondslag.
4.14. Bij repliek heeft Midreth de grondslag van haar vordering aangevuld en de vordering mede op ongerechtvaardigde verrijking gegrond.
4.15. Ook op deze grondslag is de vordering niet toewijsbaar. Van verrijking van [gedaagde] is geen sprake. Hij heeft immers voor de beide appartementen betaald aan degene met wie hij heeft gecontracteerd ((de rechtsvoorganger van) Beaufort), door middel van verrekening met (een gedeelte van) de koopprijs van zijn voormalige woon-/winkelpand.
4.16. Het beroep van Midreth op de redelijkheid en billijkheid faalt eveneens. Het feit dat [gedaagde] de facturen van Midreth zonder protest heeft behouden, zoals Midreth in dit verband aanvoert, is onvoldoende om, ondanks het ontbreken van een contractuele relatie tussen partijen, een betalingsverplichting van [gedaagde] aan te nemen.
4.17. De vordering van Midreth zal derhalve worden afgewezen.
4.18. Midreth zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze veroordeling zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, nu dit niet is gevorderd. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht 1.120,00
- salaris procureur 4.263,00 (3,0 punten × tarief EUR 1.421,00)
Totaal EUR 5.383,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Midreth in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 5.383,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2008.