Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 239995 / HA ZA 07-2152
Vonnis van 23 juli 2008
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE UTRECHT,
zetelend te Utrecht,
eiseres,
procureur mr. J.M. van Noort,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONROERENDGOED EN VERHUURMAATSCHAPPIJ VAN HEES B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
procureur mr. M.R. Ruygvoorn.
Partijen zullen hierna de gemeente en Van Hees worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 december 2007
- de mondelinge behandeling van de zaak voor de meervoudige kamer van deze rechtbank op 20 mei 2008, de ter gelegenheid van deze zitting door Van Hees genomen akte overlegging producties, alsmede de door beide partijen overgelegde pleitnotities aan de hand waarvan partijen hun standpunten ter zitting nader hebben toegelicht.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij Koninklijk Besluit van 8 november 2005, no. 05.004169, gepubliceerd in de Staatscourant van 12 december 2005, nr. 241, p. 21 (hierna: het eerste KB) is het besluit van de raad van de gemeente Utrecht van 17 maart 2005 (no. 2005/35) goedgekeurd tot onteigening als bedoeld in titel IV, ingevolge artikel 77 eerste Pro lid aanhef en onder 1, van de Onteigeninsgwet van de bij dat besluit aangewezen percelen. De goedkeuring is onthouden voor zover het raadsbesluit strekte tot onteigening van het gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie D, nummer 7564, zoals gearceerd weergegeven op de bij het eerste KB behorende lijst en kaart.
2.2. Met betrekking tot het voornoemd perceelsgedeelte kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie D, nummer 7564, alsmede met betrekking tot het perceelsgedeelte met nummer 8588 heeft de raad van de gemeente Utrecht bij besluit van 7 december 2006 opnieuw besloten tot onteigening, op de voet van de hiervoor onder nummer 2.1 genoemde titel en bepaling van de Onteigeningswet. Dit besluit is goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 24 september 2007, no. 07.003069, gepubliceerd in de Staatscourant van 12 oktober 2007, nr. 198, p. 47 (hierna: het tweede KB).
2.3. In het eerste KB is de onteigening goedgekeurd van de navolgende percelen en perceelsgedeelten van de kadastrale gemeente Catharijne:
grondplannr. Sectie/nummer grootte perceel te onteigenen plaatselijk bekend
ha a ca ha a ca
1 D 8719 VG 00 17 80 00 17 80 Merwedeplantsoen
nr 1,3,5,7,9,11,13,15
2. D 7295 VG 00 03 80 00 03 80
3. D 8588 VG 00 08 85 00 08 85 Heycopstraat
4. D 7564 VG 00 13 76 00 13 22 Jekerstraat 82, 82A
5. D 7233 VG 00 00 20 00 00 20
6. D 7033 VG 00 06 31 00 06 31
7. D 7136 00 03 19 00 03 19
Uit de openbare registers blijkt dat de onder grondplannummer 6 en 7 genoemde percelen zijn overgegaan in de navolgende appartementsrechten:
D8043 A1 VG (appartementsrecht voor 1/2 deel) Heycopstraat 2
D8043 A2 VG (appartementsrecht voor 3/10 deel) Heycopstraat 6
D8043 A3 VG (appartementsrecht voor 2/10 deel) Heycopstraat 10
2.4. In het tweede KB is de onteigening goedgekeurd van de navolgende percelen en perceelsgedeelten van de kadastrale gemeente Catharijne:
grondplannr. Sectie/nummer grootte perceel te onteigenen plaatselijk bekend
ha a ca ha a ca
1. D 8588 VG 00 08 85 00 00 22 Heycopstraat
2. D 7564 VG 00 13 76 00 00 82 Jekerstraat 82, 82A
2.5. In de beide KB’s is van de te onteigenen onroerende zaken Van Hees aangewezen als eigenaresse.
2.6. Van Hees is een aannemers- en verhuurbedrijf dat gevestigd is op de hiervoor genoemde ter onteigening aangewezen percelen.
2.7. Blijkens de openbare registers is het perceel kadastraal bekend Gemeente Catharijne, sectie D, nummer 7564 belast met een recht van hypotheek ten behoeve van [naam].
2.8. Blijkens de openbare registers is het apppartementsrecht kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie D, nummer 8043 A2, uitmakende het 3/10 deel in de grond en de opstallen ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Catharijne, sectie D, nummers 7033 en 7136, belast met een recht van hypotheek ten behoeve van ABN AMRO N.V.
2.9. Blijkens een daarvan opgemaakte akte (nummer 2007/298) heeft de gemeente op 15 november 2007 de bescheiden als bedoeld in artikel 89 Ow Pro ter griffie van de rechtbank gedeponeerd.
2.10. De ter onteigening aangewezen percelen zijn begrepen in het door de raad van de gemeente Utrecht op 11 oktober 2001 vastgestelde en door gedeputeerde staten van Utrecht op 28 mei 2002 goedgekeurde bestemmingsplan “Dichterswijk West”. Het goedkeuringsbesluit van gedeputeerde staten is inmiddels onherroepelijk.
2.11. Tot onteigening is besloten ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan “Dichterswijk West”. Dit bestemmingsplan beoogt een functiewijziging van bedrijvigheid naar woonmilieu. De in het onteigeningsplan begrepen gronden zijn in het genoemde bestemmingsplan aangewezen voor de bestemmingen “groenvoorzieningen”, “openbaar groen”, “verkeer en verblijf” en “woonbestemming 2”.
3. Het geschil
3.1. De gemeente Utrecht vordert, samengevat, dat de rechtbank bij vonnis de vervroegde onteigening uitspreekt ten name van de gemeente Utrecht van de percelen en perceelsgedeelten zoals hierboven onder 2.3. en 2.4. aangeduid, met bepaling van (een voorschot op) de schadeloosstelling en met benoeming van een rechter-commissaris en deskundigen zoals bepaald in de Onteigeningswet.
3.2. Van Hees heeft tegen de gevorderde onteigening op verschillende gronden verweer gevoerd. Op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd gaat de rechtbank hieronder – waar nodig – nader in.
4. De beoordeling
4.1. Uitgangspunt bij de beoordeling van de standpunten van partijen is de door de wetgever aan de onteigeningsrechter opgedragen taak, die strikt is afgebakend ten opzichte van die van het bestuur. De onteigeningsrechter heeft slechts de vraag te beantwoorden of de onteigenende partij bij het nemen van het onteigeningsbesluit – dan wel de Kroon bij de goedkeuring daarvan, zoals in het onderhavige geval – in redelijkheid tot dat besluit heeft kunnen komen. De rechter dient derhalve de rechtmatigheid te toetsen van (het besluit tot goedkeuring van) het onteigeningsbesluit en wel naar de situatie ten tijde van het goedkeuringsbesluit, zulks op grondslag van de tegen de onteigening gerichte bezwaren welke reeds in de aan het onteigeningsgeding voorafgaande procedure bij het bestuur naar voren zijn gebracht. Voor een zelfstandige beoordeling door de onteigeningsrechter van de noodzaak tot onteigening naar het tijdstip van zijn uitspraak bestaat maar in beperkte mate ruimte (HR 9 februari 2000, NJ 2000/418). De door Van Hees tegen de onteigening gevoerde verweren zullen telkens met inachtneming van dit toetsingskader worden gewogen.
4.2. Van Hees heeft in de kern genomen drie verweren tegen de gevorderde onteigening aangevoerd, die als volgt kunnen worden samengevat:
1. de gevorderde onteigening is blijkens het gedrag van de gemeente niet urgent en bovendien zijn zowel de onteigeningsbesluiten, de KB’s als de dagvaarding achterhaald door het inmiddels genomen raadsbesluit van 1 november 2007 waarin de raad zich heeft uitgesproken over de toekomst van Van Hees;
2. zowel het raadsbesluit van 7 december 2006 als het tweede KB waarin tot goedkeuring van dat raadsbesluit is besloten, vertonen zodanige (procedurele) gebreken dat beide besluiten niet genomen hadden mogen worden;
3. zowel in de administratieve fase als voor het uitbrengen van de dagvaarding is onvoldoende onderhandeld om datgene dat onteigend moet worden langs minnelijke wijze te verkrijgen, zodat artikel 17 van Pro de Onteigeningswet niet is nageleefd.
4.3. De gemeente heeft haar pijlen primair gericht op de ontvankelijkheid van (de verweren van) Van Hees met betrekking tot het eerste KB en in dat kader heeft zij tevens betoogd dat Van Hees geen belang heeft bij bespreking van de bezwaren voor zover die zijn gericht tegen het tweede KB. Daarnaast heeft zij ieder van de verweren van Van Hees op inhoudelijke gronden bestreden.
Ontvankelijkheid van Van Hees en haar belang
4.4. De gemeente heeft gewezen op het feit dat Van Hees in de administratieve procedure die heeft geleid tot het eerste KB geen bedenkingen heeft ingediend. Daarom kan Van Hees volgens de gemeente niet worden ontvangen in haar bezwaren betreffende de gevorderde onteigening van de percelen die in het eerste KB door de Kroon is goedgekeurd.
Omdat met dat eerste KB verreweg de grootste oppervlakte te onteigenen grond is gemoeid (5.337 m2, ten opzichte van 104 m2 in het tweede KB) betoogt de gemeente voorts dat Van Hees geen belang heeft bij haar bezwaren tegen het tweede KB.
4.5. De gemeente heeft terecht gewezen op het hiervoor in rechtsoverweging 4.1. weergegeven toetsingskader en de taak van de onteigeningsrechter. Juist is dus de stelling dat de rechtbank in beginsel voorbij dient te gaan aan verweren en bezwaren van Van Hees voor zover deze niet al in de administratieve fase bij de Kroon naar voren zijn gebracht en dat zij bij de beoordeling van de rechtmatigheid van de goedkeuringsbesluiten in beginsel geen acht slaat op na die tijd gebleken of gerezen feiten of omstandigheden.
Juist is voorts dat Van Hees naar aanleiding van het raadsbesluit tot onteigening van 17 maart 2005, dat in het eerste KB is goedgekeurd, geen bedenkingen bij de Kroon heeft ingebracht.
4.6. Tot (gedeeltelijke) niet-ontvankelijkheid van Van Hees in deze procedure leidt dat echter niet, wat er van het lot van haar verweren verder ook zij. Van Hees vraagt van de rechtbank een oordeel over de rechtmatigheid van béide goedkeuringsbesluiten van de Kroon. Dit in het licht van enerzijds de stelling dat de urgentie ontbreekt gelet op het gedrag van de gemeente en dat bovendien met het na deze KB’s genomen raadsbesluit van 1 november 2007 de aan de door beide KB’s bestreken onteigening is achterhaald. Anderzijds op grond van de stelling dat de gemeente na de goedkeuring door de Kroon geen (reële) pogingen tot minnelijke verwerving heeft gedaan, hetgeen gelet op artikel 17 Ow Pro ook aan het uitspreken van de onteigening in de weg kan staan. Een rechtens te respecteren belang bij een oordeel over de merites van deze verweren kan Van Hees niet worden ontzegd. Dat bij een dergelijk oordeel de rechtbank binnen de grenzen blijft die haar als onteigeningsrechter zijn gesteld doet aan dat belang niet af.
Urgentie van de onteigening/onteigeningsbesluiten achterhaald
4.7. Van Hees heeft betoogd dat uit de gedragingen van de gemeente blijkt dat de onteigening voor haar niet urgent is. Zij heeft daartoe een aantal voorbeelden aangehaald waaruit geconcludeerd moet worden dat de gemeente geen voortvarendheid heeft betracht en zelfs verscheidene perioden heeft stilgezeten in het proces van verwerving van de grond en de verplaatsing van Van Hees.
4.8. Dit verweer faalt. De Kroon heeft in zowel het eerste als het tweede KB overwegingen gewijd aan de urgentie van de onteigening. Van Hees heeft in de administratieve fase die heeft geleid tot de beide KB’s echter geen bedenkingen ingediend ter weerlegging van de voor onteigening vereiste urgentie. Het door Van Hees in deze onteigeningsprocedure voor het eerst opgeworpen gebrek aan voortvarendheid aan de zijde van de gemeente moet de rechtbank bij de beoordeling van de rechtmatigheid van de KB’s dus buiten beschouwing laten. Een uitzondering op deze regel is niet aan de orde. Er is immers geen sprake van een na de goedkeuringsbesluiten aan het licht gekomen, aan de zijde van de gemeente gelegen omstandigheid waaruit blijkt dat de onteigening niet meer geschiedt ten behoeve van het in het onteigeningsbesluit genoemde doel.
De Kroon heeft dus in de bestreden KB’s in redelijkheid de vereiste urgentie kunnen aannemen op grond van de door de gemeente gewenste uitvoering van het bestemmingsplan “Dichterswijk West”.
4.9. Van Hees heeft voorts een beroep gedaan op de uitkomst van de vergadering van de gemeenteraad van 1 november 2007, waarin een voorkeur is uitgesproken voor één van twee voorliggende alternatieve locaties voor het bedrijf van Van Hees. Van Hees stelt dat het doorzetten van de onteigeningsprocedure indruist tegen de wens van de meerderheid van de raad om Van Hees te laten voortbestaan. Het standpunt van het grootste deel van de raad is immers dat Van Hees moet blijven bestaan en dus moet worden verplaatst. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft Van Hees de notulen van de betreffende vergadering van de gemeenteraad overgelegd. Toewijzing van de vordering tot onteigening zal echter onherroepelijk betekenen dat Van Hees haar onroerende zaak zal kwijtraken, terwijl nog onzeker is óf Van Hees de beschikking zal krijgen over een alternatieve locatie voor haar bedrijf en zo ja, wanneer. Dat zal het einde betekenen voor haar bedrijf. Zij stelt daarom dat de onteigeningsbesluiten, de KB’s en de dagvaarding door het besluit van de raad van 1 november 2007 zijn achterhaald. Ook stelt Van Hees in dit verband dat de onteigening in strijd komt met de rechtens te honoreren toezegging van de raad dat Van Hees kan worden verplaatst naar het huidige terrein van de roeiverenigingen.
4.10. De gemeente heeft daartegen ingebracht dat de raad op 1 november 2007 alleen een voorkeur heeft uitgesproken voor een van de voorliggende verplaatsingsmogelijkheden en dat de raad het college opdracht heeft gegeven deze mogelijkheid uit te werken. Hieruit kan worden afgeleid dat er een politieke wens is om zo goed mogelijk te onderzoeken of er voor Van Hees feitelijke verplaatsingsmogelijkheden bestaan zodat een schadeloosstelling niet op liquidatiebasis hoeft plaats te vinden. Dat thans onderzoek wordt gedaan naar concrete verplaatsingsmogelijkheden doet aan de urgentie van de onteigening niet af. Een toezegging aan Van Hees dat zij verplaatst kan worden naar het terrein van de roeiverenigingen is niet gedaan.
4.11. Dit verweer van Van Hees moet ook falen. Daartoe geldt in de eerste plaats dat de rechtbank, zoals hiervoor al overwogen, de rechtmatigheid van de goedkeuringsbesluiten van de Kroon heeft te beoordelen, uitgaande van de situatie ten tijde van die goedkeuringsbesluiten. Er is dus geen ruimte voor de rechtbank om nadien gerezen feiten en omstandigheden, zoals het raadsbesluit van 1 november 2007 en de daaruit al dan niet te trekken conclusies over (een wijziging in) de urgentie van de onteigening, bij deze beoordeling te betrekken. Een uitzondering op deze regel zoals deze door de Hoge Raad is toegelaten (HR 9 februari 2000, NJ 2000/418, Strijpse Kampen) doet zich hier niet voor. Het doel waarvoor onteigend wordt is immers niet gewijzigd.
4.12. Maar ook indien de rechtbank wel acht zou mogen slaan op (de gevolgen van) het raadsbesluit van 1 november 2007 geldt dat het verweer van Van Hees niet kan slagen. Wat er ook zij van de in de raad overheersende politieke wens om het voortbestaan van het bedrijf van Van Hees mogelijk te maken door verplaatsing van het bedrijf naar een andere locatie, uit niets blijkt dat de raad met het uitspreken van die politieke wens op de onteigening heeft willen terugkomen of de urgentie daarvan heeft willen relativeren ten koste van de verdere realisering van het bestemmingsplan “Dichterwijk West”. De gemeente heeft er terecht op gewezen dat de raad zich, blijkens de door Van Hees overgelegde notulen van de betreffende vergadering, in deze vergadering welbewust is geweest van de lopende onteigeningsprocedure en de risico’s daarvan, ook voor Van Hees. Door de verantwoordelijke wethouder zijn die risico’s als zodanig in deze vergadering benoemd, namelijk dat het feit dat de gemeente de grond nog moet verwerven van de door de raad gewilde vervangende locatie invloed heeft op de haalbaarheid van een (snelle) verplaatsing van Van Hees, alsmede dat dit begroting van de schadeloosstelling op basis van liquidatie in de onteigeningsprocedure tot een reële optie maakt. De raad heeft zich daarvan dus rekenschap gegeven bij haar keuze voor een alternatieve locatie die de gemeente nog moet zien te verwerven. Dat de onderhavige onteigening(sprocedure), ingezet door onteigeningsbesluiten van de raad zelf, door de raad daarom niet meer, of niet meer op de korte termijn wordt gewenst, blijkt niet uit de notulen van de raadsvergadering en niet uit het aldaar door de raad genomen besluit. De conclusie van Van Hees dat de raad deze consequentie impliciet zou hebben aanvaard wordt niet gedragen door de stukken. Van Hees heeft dit onderdeel van zijn verweer dus onvoldoende met feiten en omstandigheden onderbouwd. Van een toezegging van de raad aan Van Hees dat haar bedrijf naar het, door de gemeente nog te verwerven, terrein van de roeiverenigingen zal worden verplaatst, is evenmin gebleken. Van Hees maakt ook niet duidelijk waaruit dat zou moeten worden afgeleid. Of Van Hees aan een dergelijke toezegging in het kader van deze onteigeningsprocedure een argument tegen de gevorderde onteigening zou kunnen ontlenen, kan dus in het midden blijven.
Procedurele gebreken
4.13. Van Hees stelt zich op het standpunt dat bij de totstandkoming en de bekendmaking van het onteigeningsbesluit van 7 december 2006 essentiële fouten zijn gemaakt, die de Kroon in het tweede KB niet had mogen sauveren. De Kroon had gelet op deze procedurele gebreken het bedoelde onteigeningsbesluit in redelijkheid niet mogen goedkeuren, aldus Van Hees. Zij heeft op de volgende punten gewezen:
1. de kennisgeving van het onteigeningsbesluit van 7 december 2006 is niet zoals wettelijk voorgeschreven gedaan door de raad;
2. de inhoud van de advertentie is onjuist, de grondplantekening en de lijst met te onteigenen percelen ontbreken en in het raadsbesluit ontbreken een aantal noodzakelijke gegevens terwijl ook niet is vermeld te wiens name onteigend wordt;
3. het raadsbesluit is niet ondertekend;
4. er is niet voldoende onderhandeld.
4.14. De gemeente heeft zich ter weerlegging van deze klachten geschaard achter het oordeel van de Kroon daarover, zoals dat blijkt uit het tweede KB. Dit oordeel komt met betrekking tot de eerste drie onder 4.13. genoemde punten, samenvattend, daarop neer dat Van Hees door de gang van zaken waarover hij zich beklaagt niet in zijn belangen is geschaad, zodat daarin geen grond kan worden gevonden om de goedkeuring aan de onteigening te onthouden. De klacht dat onvoldoende is onderhandeld is door de Kroon gemotiveerd afgewezen.
4.15. De rechtbank constateert dat Van Hees haar klacht dat de gemeente geen rechtens relevante onderhandelingen heeft gevoerd tot aan de datum van het tweede KB in deze procedure wel als een procedureel gebrek heeft opgevoerd, maar in dit kader niet heeft onderbouwd waarom de Kroon de bedenkingen van Van Hees op dit punt in redelijkheid niet terzijde had mogen leggen. De rechtbank gaat op deze plaats dan ook aan deze klacht voorbij. Van Hees heeft ook een zelfstandig verweer gegrond op schending van de onderhandelingsplicht door de gemeente. Dit verweer zal hieronder worden besproken.
4.16. Met betrekking tot de overige drie door Van Hees genoemde gebreken geldt het volgende. Van Hees heeft in de onderhavige procedure gewezen op wat in haar ogen feitelijke dan wel juridisch relevante onjuistheden zijn in de motivering van de Kroon bij het passeren ervan. Wat daar verder ook van zij, Van Hees heeft nagelaten gemotiveerd te stellen en te onderbouwen dat en hoe zij door de gestelde gebreken in enig concreet belang is benadeeld of geschaad. Meer in het bijzonder is gesteld noch gebleken dat Van Hees vanwege de door haar gewraakte gang van zaken op enigerlei wijze is belemmerd in het in de administratieve fase aan de betreffende instanties voorleggen van haar visie op de onteigening. Zij heeft immers kennelijk zowel adequaat een zienswijze op het voorgenomen raadsbesluit tot onteigening kunnen indienen, als schriftelijke bedenkingen bij de Kroon naar voren kunnen brengen. Van Hees heeft voorts geen stellingen aangevoerd die de conclusie wettigen dat bij haar gedurende de administratieve fase op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan over ligging, oppervlakte en kadastrale gegevens van de te onteigenen perceelsgedeelten, dat ten behoeve van de gemeente zou worden onteigend en met welk doel, dat de gemeenteraad tot onteigening had besloten en wanneer. Dit had gelet op de voorgeschiedenis van de onderhavige onteigening te meer op haar weg gelegen, wilde zij de rechtbank overtuigen van de onrechtmatigheid van het tweede KB op deze punten. Het in het tweede KB goedgekeurde onteigeningsbesluit is immers een rechtstreeks gevolg van de eerder in het eerste KB gedeeltelijk onthouden goedkeuring aan een eerder
onteigeningsbesluit, in welk verband de gemeente bovendien al geruime tijd vóór de in geding zijnde raadsbesluiten met Van Hees in gesprek was over eventuele minnelijke verwerving en de mogelijkheid tot verplaatsing.
4.17. Van Hees heeft betoogd dat de Kroon een onjuist criterium heeft aangelegd en dat de bescherming van eigendom met bijzondere rechtswaarborgen is omgeven, gelet op artikel 1 van Pro het Eerste Protocol bij het Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden en artikel 14 van Pro de Grondwet. Dat Van Hees in de onderhavige onteigening op enigerlei wijze concreet is geschaad of belemmerd in haar mogelijkheden tot bescherming van haar eigendomsrechten is niet gesteld en niet gebleken. Waarom de Kroon dit niet als doorslaggevend argument had mogen hanteren bij het verlenen van goedkeuring aan het, niet in alle opzichten procedureel perfecte, onteigeningsbesluit valt niet in te zien. Dit is door Van Hees overigens ook niet nader toegelicht.
Van Hees heeft al met al geen argumenten aangedragen op grond waarvan het oordeel van de Kroon dat Van Hees door de gang van zaken niet in haar belangen is geschaad, zou kunnen worden aangetast.
Onderhandelingen
4.18. Bij brief van 11 september 2007 heeft de gemeente laatstelijk aan Van Hees een voorstel gedaan voor een minnelijke verwerving van de in dit geding betrokken percelen.
De gemeente heeft aangeboden de percelen waarvan de onteigening in het eerste KB was goedgekeurd, te verwerven tegen betaling van een schadeloosstelling van EUR 2.392.200,--.
Voor de in het tweede KB genoemde percelen heeft zij een aanbod van EUR 7.800,-- gedaan.
4.19. Van Hees heeft zich op het standpunt gesteld dat zowel in de administratieve fase vóór de KB’s als vóór het uitbrengen van de dagvaarding door de gemeente onvoldoende is onderhandeld. Daartoe stelt zij, samengevat, dat zowel het bod van 11 september 2007 als het eerder aan het eerste KB voorafgegane bod ongefundeerd en onrealistisch waren en daarom alleen “pour besoin de la cause” zijn gedaan. Onrealistisch omdat de aangeboden schadeloosstelling veel te laag is in vergelijking met de WOZ-waarde en met wat in de omgeving voor soortgelijke percelen aan grondprijzen is gerealiseerd. Ongefundeerd omdat het bod van 11 september 2007 is gedaan nog voordat de gemeente beschikte over het taxatierapport van haar taxateur ten behoeve van de onafhankelijke deskundige die partijen nader zou adviseren. Na het tweede KB heeft de gemeente helemaal geen bod meer gedaan. Van Hees stelt dat dit geen rechtens serieus te nemen pogingen tot minnelijke verwerving zijn geweest, zodat artikel 17 Ow Pro aan het uitspreken van de onteigening in de weg staat.
4.20. In de fase voorafgaand aan de totstandkoming van het eerste KB is door Van Hees bij de Kroon niet geklaagd over tekortschietende pogingen van de gemeente om de te onteigenen grond minnelijk te verwerven. De rechtbank zal dus de argumenten van Van Hees die zien op de administratieve fase vóór het eerste KB buiten beschouwing laten.
Voor het overige geldt dat de rechtbank het verweer van Van Hees verwerpt.
Tussen partijen is niet in geschil dat zij al sinds zeer geruime tijd vóór het eerste onteigeningsbesluit van 17 maart 2005 in overleg zijn met elkaar over de aankoop door de gemeente van de percelen van Van Hees en, in verband daarmee, de verplaatsing van het bedrijf. De Kroon heeft in het tweede KB vastgesteld dat na het eerste KB dit overleg is voortgezet en ook dit is niet in geschil. Vast staat immers dat sinds 2005 regelmatig gesprekken zijn gevoerd tussen Van Hees en de gemeente. Deze gesprekken hebben voornamelijk in het teken gestaan van de door beide partijen wenselijk geachte verplaatsing van Van Hees, die om verschillende – ook politieke – redenen op belemmeringen stuitte. De bij de Kroon bekende stand van zaken ten tijde van het slaan van het tweede KB was aldus, dat partijen probeerden het meningsverschil over de hoogte van de te betalen schadeloosstelling te overbruggen door een onafhankelijke deskundige te laten adviseren over de marktwaarde van de percelen. De Kroon heeft in het tweede KB, aan de hand van het door haar gehanteerde en in het KB uiteengezette en gemotiveerde toetsingskader, in redelijkheid kunnen oordelen dat van schending van de onderhandelingsplicht van de gemeente op dat moment geen sprake was.
4.21. De gemeente heeft in afwachting van het tweede KB een laatste aanbod bij brief van 11 september 2007 aan Van Hees voorgelegd. Dat dit aanbod “bezijden iedere realiteit” was, zoals Van Hees stelt, kan op grond van de stellingen van Van Hees niet worden aangenomen. Van Hees heeft volstaan met het noemen van grondprijzen van in de omgeving gerealiseerde transacties en zij heeft gewezen op de ogenschijnlijk van het aanbod zeer afwijkende prijzen per vierkante meter. Zij heeft echter nagelaten inzicht te verschaffen in de uitgangspunten en de berekeningswijze die aan de door haar genoemde cijfers ten grondslag liggen. De gepresenteerde vergelijkingen spreken echter zonder dat inzicht niet voor zich. Van Hees heeft voorts nog gesteld dat, indien het aanbod van de gemeente tot uitgangspunt zou moeten worden genomen er, gelet op de taxatiewaarde van de grond van ongeveer EUR 1,4 miljoen, slechts EUR 1 miljoen resteert om de verplaatsing van het bedrijf te bekostigen. Dit is volgens Van Hees bij lange na niet toereikend.
De gemeente heeft daar terecht tegen in gebracht dat deze benadering van Van Hees onjuist is, omdat de kosten van verplaatsing gewoonlijk worden berekend op basis van kapitalisatie van eventueel hogere jaarlijkse financieringslasten. Van Hees heeft vervolgens van haar stelling op dit punt geen nadere onderbouwing verschaft.
Al met al heeft Van Hees aldus geen aanknopingspunten aangereikt op grond waarvan kan worden aangenomen dat de gemeente inderdaad een reeds op voorhand als niet rechtens serieus te nemen aanbod tot minnelijke verwerving heeft gedaan.
4.22. Tot slot heeft Van Hees aangevoerd dat de gemeente sinds het tweede KB van 24 september 2007 helemaal geen aanbod tot minnelijke verwerving heeft gedaan. Dit kan de gemeente echter niet worden tegengeworpen. Zij had recentelijk een bod gedaan in haar brief van 11 september 2007, dat voor Van Hees niet acceptabel was. De wederzijdse stadpunten van partijen waren in dat stadium over en weer voldoende duidelijk en – zoals de gemeente onweersproken heeft gesteld – onoverbrugbaar. Van Hees heeft niet gesteld dat de gemeente na het tweede KB en voor de dagvaarding een bod had kunnen doen dat voor haar mogelijk wel aanvaardbaar was geweest. Dit mede gelet op het feit dat over de verplaatsing van het bedrijf ook toen nog geen zekerheid was te geven. De gesprekken over de verplaatsingsmogelijkheden van het bedrijf zijn nadien nog voortgezet en duren nog altijd voort. Het enkele gegeven dat de gemeente na het tweede KB niet nog een aanbod heeft gedaan alvorens tot dagvaarding over te gaan, brengt in dit licht nog geen schending van artikel 17 Ow Pro mee.
Slotsom
4.23. Nu alle verweren van Van Hees falen, moet de conclusie van al het voorgaande zijn dat de gevorderde onteigening zal worden toegestaan.
Omdat Van Hees niet met de aangeboden schadeloosstelling heeft ingestemd, zal de rechtbank overgaan tot het benoemen van een rechter-commissaris en een drietal deskundigen. De rechtbank zal voorts bepalen dat de opneming van de ligging en gesteldheid van de onderscheidenlijke perceelsgedeelten door de deskundigen zal plaatsvinden op een nader te bepalen tijdstip
4.24. De rechtbank zal het aan Van Hees toekomende voorschot bepalen op 90% van het door de gemeente aan haar gedane aanbod. Dit komt overeen met een bedrag van EUR 2.160.000,--.
Nu Van Hees geen afstand heeft gedaan van het recht op zekerheidsstelling als bedoeld in artikel 54i Ow, zal de rechtbank bepalen dat de gemeent ten behoeve Van Hees zekerheid dient te stellen voor het bedrag van het aanbod verminderd met het voorschot door dit bedrag te deponeren op de derdengeldrekeningen van door Van Hees aan te wijzen notaris (en indien Van Hees geen notaris aanwijst: van een notaris naar keuze van de gemeente).
4.25. Van Hees heeft de rechtbank verzocht te bepalen dat de gemeente de kosten van rechtsbijstand van Van Hees zal dienen te vergoeden op de voet van artikel 50 Ow Pro.
De rechtbank begrijpt dit verzoek als te zijn ingesteld voor het geval de rechtbank tot afwijzing van de vordering tot onteigening zou zijn gekomen. Nu dit niet het geval is, zal het verzoek worden behandeld in het vonnis waarin de definitieve schadeloosstelling zal worden vastgesteld.
De rechtbank wijst er op dit moment ten overvloede op dat de wijze waarop de onderbouwing van de gemaakte kosten van rechtsbijstand thans is gepresenteerd, te wensen over laat. Van Hees zal te zijner tijd beter de aard, de grondslag en het verband met de onderhavige onteigening van de gepresenteerde kostenposten inzichtelijk moeten maken, teneinde zowel de rechtbank als de gemeente in staat te stellen zich daaromtrent een oordeel te vormen.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. spreekt bij vervroeging uit de onteigening ten algemenen nutte, ten name van de Gemeente Utrecht, vrij van alle bestaande lasten en rechten, van de volgende perceelsgedeelten:
grondplannr. Sectie/nummer grootte perceel te onteigenen plaatselijk bekend
ha a ca ha a ca
1 D 8719 VG 00 17 80 00 17 80 Merwedeplantsoen
nr 1,3,5,7,9,11,13,15
2. D 7295 VG 00 03 80 00 03 80
3. D 8588 VG 00 08 85 00 08 85 Heycopstraat
4. D 7564 VG 00 13 76 00 13 22 Jekerstraat 82, 82A
5. D 7233 VG 00 00 20 00 00 20
6. D 7033 VG 00 06 31 00 06 31
7. D 7136 00 03 19 00 03 19
De onder grondplannummer 6 en 7 genoemde percelen zijn inmovergegaan in de navolgende appartementsrechten:
D8043 A1 VG (appartementsrecht voor 1/2 deel) Heycopstraat 2
D8043 A2 VG (appartementsrecht voor 3/10 deel) Heycopstraat 6
D8043 A3 VG (appartementsrecht voor 2/10 deel) Heycopstraat 10
8. D 8588 VG 00 08 85 00 00 22 Heycopstraat
9. D 7564 VG 00 13 76 00 00 82 Jekerstraat 82, 82A
5.2. bepaalt het door de Gemeente Utrecht te betalen voorschot op de schadeloosstelling aan Van Hees op een bedrag van EUR 2.160.000,--;
5.3. bepaalt dat de Gemeente Utrecht zekerheid dient te stellen
ten behoeve van Van Hees voor een bedrag van EUR 240.000,-- door dit bedrag te deponeren op de derdengeldrekening van een door Van Hees aan te wijzen notaris (indien Van Hees geen notaris aanwijst: van een notaris naar keuze van de Gemeente Utrecht);
5.4. benoemt in alle zaken, waarin de onteigening wordt uitgesproken, tot deskundigen teneinde de schadeloosstellingen te begroten:
- mr. J. Berkvens (Jonker Advocaten, De Lairessestraat 73, 1071 NV Amsterdam), voorzitter;
- mr. ing. J.A. Janssens van Gellicum, ’t Schoutenhuis B.V., Postbus 13, 3930 EA Woudenberg;
- ir. R.A. Toornend, Midden Duin en Daalseweg 29, 2061 AP Bloemendaal.
5.5. benoemt mr. D.J. van Maanen tot rechter-commissaris om, vergezeld door de griffier, bij de opneming van de perceelsgedeelten door de deskundigen aanwezig te zijn;
5.6. bepaalt dat de opneming door de deskundigen van de ligging en gesteldheid van de perceelsgedeelten waarop de onteigening betrekking heeft, zal plaatsvinden op een nader te bepalen datum, die de griffier aan partijen en aan de deskundigen dient mede te delen;
5.7. bepaalt dat de griffier de tijd en de plaats van die opneming dient aan te kondigen in het AD Regio Utrecht, in welk nieuwsblad ook een uittreksel van dit vonnis geplaatst dient te worden;
5.8. bepaalt dat de griffier een afschrift van dit vonnis dient toe te zenden aan de deskundigen;
5.9. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schepen, mr. J.M. Willems en mr. D.J. van Maanen en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008.
w.g. rechter w.g. griffier