Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 238985 / HA ZA 07-2023
Vonnis van 6 augustus 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. J.M. van Noort,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SSWBKN WONINGKEUR B.V.,
gevestigd te Soest,
gedaagde,
procureur mr. M.R. Ruygvoorn.
Partijen zullen hierna [eiser] en SSWbkn genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 januari 2008, waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de comparitie van 8 april 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 7 september 2006 heeft [eiser] een koopovereenkomst gesloten met Schiess ter zake van de koop van de woning aan de [adres]. Het betreft een meer dan 100 jaar oude woning. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft Schiess aan [eiser] een bouwkundige rapportage van de woning verstrekt.
2.2. De bouwkundige rapportage is opgesteld naar aanleiding van een bouwkundige keuring waartoe Schiess aan SSWbkn de opdracht heeft verstrekt. De keuring is uitgevoerd op 22 mei 2006 door bouwkundig keurder de heer W.J.M. Gall (hierna te noemen: Gall), die ook de rapportage van deze keuring heeft opgemaakt.
2.3. Het rapport van SSWbkn vermeldt onder het vetgedrukte kopje “Samenvatting Bevindingen”: “De woning is geïnspecteerd conform de uitgangspunten en methodiek zoals beschreven in bijlage ‘toelichting op de bouwkundige keuring.”
2.4. In het rapport is niets vermeld over de aanwezigheid van asbest.
2.5. Na de koop van de woning is namens [eiser] op 22 november 2006 in verband met een voorgenomen renovatie van de woning aan Solidé Projectadvies B.V. (hierna te noemen: Solidé) opdracht gegeven tot het uitvoeren van een volledige asbestinventarisatie. Uit het onderzoek van Solidé is gebleken dat er op elf plaatsen in de woning asbest aanwezig was.
2.6. De woning is op 21 december 2006 aan [eiser] geleverd.
2.7. Bij aangetekende brief van 23 april 2007 heeft de advocaat van [eiser] SSWbkn aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden en te lijden schade in verband met de aanwezigheid van asbest, bestaand uit de kosten van verwijdering.
2.8. SSWbkn meent dat zij niet aansprakelijk is.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - veroordeling van SSWbkn tot betaling van EUR 49.159,27, dan wel een door de rechtbank vast te stellen bedrag, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. SSWbkn voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] legt aan haar vordering – samengevat- ten grondslag dat SSWbkn onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door de aanwezigheid van asbest niet te hebben geconstateerd en niet te hebben gewaarschuwd voor de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen. Zij stelt dat SSWbkn niet heeft gehandeld zoals het een redelijk bekwaam en redelijk handelend en keurder betaamt, aangezien Solidé op basis van een zelfde soort onderzoek wél op elf plaatsen asbesthoudende materialen heeft aangetroffen.
4.2. SSWbkn betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld door de aanwezigheid van asbest niet te constateren. Zij stelt dat ze gehandeld heeft zoals van haar mocht worden verwacht. Ter onderbouwing van die stelling voert SSWbkn aan dat ze de opdracht heeft gekregen een algemene bouwkundige keuring uit te voeren, en dat deze keuring naar haar aard en doel beperkt is. De keuring is er volgens haar op gericht de bouwkundige staat van de woning op globale wijze in kaart te brengen en moet gezien worden als een quick scan. De woning wordt in één à anderhalf uur alleen visueel geïnspecteerd, hetgeen betekent dat er geen destructief onderzoek wordt verricht. Zij verwijst naar de toelichting op de bouwkundige keuring, die als bijlage bij de bouwkundige rapportage is gevoegd, waarin deze aard en het doel van het onderzoek expliciet is weergegeven. Volgens haar kan op grond van een visuele inspectie van een woning niet worden vastgesteld of zich in die woning asbest bevindt. Zij wijst er op dat ook uit het rapport van Solidé blijkt dat de aanwezigheid van asbest pas kon worden vastgesteld na laboratoriumonderzoek van uit de woning genomen monsters.
4.3. De rechtbank is met SSWbkn van oordeel dat zij de aanwezigheid van asbest niet visueel heeft kunnen constateren. Als onbetwist staat vast dat het bouwkundig onderzoek van SSWbkn een visuele inspectie betrof. Ter comparitie heeft [eiser] erkend dat ook Solidé niet alleen op basis van visueel onderzoek asbest heeft geconstateerd, doch dat zij daartoe pas heeft kunnen concluderen nadat er aanvullend laboratoriumonderzoek van materiaalmonsters van asbestverdacht materiaal heeft plaats gevonden. Dit betekent dat Solidé, ter constatering van de aanwezigheid van asbest, destructief onderzoek heeft gedaan. De rechtbank stelt vast dat hieruit blijkt dat het niet mogelijk was op basis van een louter visueel onderzoek de aanwezigheid van asbest te constateren.
4.4. Ter comparitie heeft [eiser] heeft de verwijten die zij SSWbkn maakt nader uitgewerkt. Zij heeft gesteld dat er door Solidé een aanzienlijke hoeveelheid asbestverdacht materiaal is aangetroffen. Zij meent dat SSWbkn deze asbestverdachte materialen ook had moeten zien en in haar rapportage op dit asbestverdachte materiaal had moeten wijzen. De rechtbank begrijpt dat [eiser] SSWbkn voorts verwijt dat zij – afgezien van het feit dat zij geen asbestverdachte materialen heeft gezien – heeft nagelaten een algemene waarschuwing te geven voor de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen. [eiser] heeft daartoe aangevoerd dat de gekeurde woning honderd jaar oud is en verbouwd is in een tijd dat asbest gangbare praktijk was.
4.5. Gall heeft verklaard dat hij de woning grondig heeft bekeken maar dat hij geen asbestverdacht materiaal heeft gezien. Voorts heeft hij gesteld dat hij, als hij asbestverdacht materiaal had aangetroffen, ook voor dat materiaal zou hebben gewaarschuwd in het bouwkundig rapport. Nu [eiser] niet heeft betwist dat Gall geen asbestverdacht materiaal heeft gezien, wordt dit als vaststaand aangenomen. De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van onzorgvuldig handelen van SSWbkn in zoverre, dat Gall wel asbestverdacht materiaal zou hebben gezien, doch voor dit materiaal niet gewaarschuwd heeft.
4.6. Gezien het voorgaande betreft de kern van het onderhavige geschil de vraag of het onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig is dat SSWbkn geen asbestverdacht materiaal heeft gezien dan wel daarvoor niet in het algemeen heeft gewaarschuwd. De rechtbank zal hierna onderzoeken of SSWbkn, door dit materiaal noch te constateren, noch daarvoor in het algemeen te waarschuwen, gehandeld heeft in strijd met hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend woningkeurder mocht worden verwacht.
4.7. Vooropgesteld moet daarbij worden dat SSWbkn een algemene bouwkundige keuring heeft verricht. Deze keuring heeft tot doel inzicht te geven in de bouwkundige staat van het pand en de te verwachten kosten van herstel of vervanging van gebreken met het oog op de aankoopbeslissing en heeft geen focus op het constateren van de mogelijke aanwezigheid van asbest. Het onderzoek dat door Solidé is uitgevoerd betrof daarentegen een gericht asbestonderzoek, met het enkele doel om de eventueel in de woning aanwezige asbesthoudende materialen in kaart te brengen, voorafgaand aan een asbestsanering.
4.8. Het rapport van Solidé is door SSWbkn niet betwist, zodat van de juistheid van dit rapport kan worden uitgegaan. Uit het rapport blijkt dat er op elf plaatsen in de woning asbesthoudend materiaal aanwezig was en dat het in zes van die elf gevallen gaat om asbesthoudend leidingisolatiemateriaal van CV-leidingen.
SSWbkn heeft onweersproken gesteld dat dit leidingisolatiemateriaal altijd is ingekapseld door gips. Op basis hiervan stelt de rechtbank vast dat het (asbesthoudende) isolatiemateriaal niet visueel waarneembaar was voor Gall. Ter beoordeling staat dus of Gall, en daarmee SSWbkn, onzorgvuldig heeft gehandeld door niet te wijzen op de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudend isolatiemateriaal binnenin het gipsen omhulsel. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. SSWbkn heeft onweersproken gesteld dat er vier typen leidingisolatiemateriaal bestaan, te weten stro, kurk, karton en asbest. Asbesthoudend isolatiemateriaal is derhalve slechts één van de vier mogelijkheden. Gezien de aard en het doel van het bouwkundig onderzoek strekt het te ver om te verlangen dat in de bouwkundige rapportage iedere mogelijke aanwezigheid van asbest wordt vermeld. Gesteld noch gebleken is dat er een concrete aanwijzing was dat het in het onderhavige geval om leidingisolatie bestaand uit asbest zou gaan, bijvoorbeeld doordat het gipsen omhulsel van de leidingen kapot was. Het rapport is bedoeld als weergave van de waargenomen bouwkundige staat van een aantal bouwonderdelen, niet als uitputtende inventarisatie van alle mogelijk denkbare - ook andere dan bouwkundige - gebreken. Daar komt nog bij dat asbesthoudend isolatiemateriaal dat geheel ingekapseld is door gips geen gevaar voor de gezondheid oplevert, zodat ook daarom geen aanleiding voor SSWbkn bestond om een waarschuwing te geven.
4.9. Ten aanzien van de overige vijf plaatsen waar asbesthoudend materiaal is aangetroffen overweegt de rechtbank het volgende.
Gall heeft verklaard dat hij de keuring zorgvuldig heeft uitgevoerd en daarbij goed gekeken heeft naar de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen, maar dat hij die desondanks niet heeft geconstateerd. Hij heeft gesteld dat de woning ten tijde van de keuring nog volledig gemeubileerd en gestoffeerd was, waardoor de woning slechts beperkt visueel te inspecteren was. Dit heeft hij ook in de rapportage aangegeven. Gall heeft in dit verband onder meer verklaard dat hij in het rapport van Solidé heeft gelezen dat er een asbesthoudende plaat in de schouw is aangetroffen, maar dat er ten tijde van de door hem verrichtte keuring een kachel voor de schoorsteen stond, waardoor hij die plaat niet heeft kunnen zien. Ook heeft hij opgemerkt dat de ketelruimte mogelijk vol stond met spullen en dat over het badkamerzeil mogelijk andere vloerbedekking heeft gelegen. Voorts heeft hij verklaard dat er meerdere kruipruimtes in de woning waren, maar dat er slechts één kruipruimte beperkt toegankelijk was.
4.10. De rechtbank is van oordeel dat [eiser], in reactie op het verweer van SSWbkn, onvoldoende onderbouwd heeft waarom het onzorgvuldig was dat SSWbkn de aanwezigheid van voornoemde asbestverdachte materialen niet heeft geconstateerd.
[eiser] heeft slechts gesteld dat ten tijde van het onderzoek door Solidé het huis ook nog vol stond met inventaris. Volgens haar had SSWbkn de aanwezigheid van dit materiaal daarom ook dienen te constateren. [eiser] heeft echter niet gesteld dat de aanwezigheid van inventaris voor Gall geen beletsel vormde en dat de asbestverdachte materialen ondanks de inventaris zichtbaar waren.
Het onderzoek dat SSWbkn heeft uitgevoerd (een algemene bouwkundige keuring) verschilt bovendien wezenlijk van het onderzoek dat is uitgevoerd door Solidé (een gericht asbestonderzoek). Gezien de aard van het onderzoek van SSWbkn en gezien het tijdsbestek van één à anderhalf uur waarbinnen dergelijke keuringen worden uitgevoerd, kan van SSWbkn niet worden verwacht dat zij overgaat tot het verplaatsen van (al) de aanwezige inventaris. Bovendien dient zij binnen dit tijdsbestek de volledige woning te inspecteren, zodat zij in tijd ook beperkt is ten aanzien van de constatering van mogelijk asbesthoudende materialen. Het onderzoek van Solidé daarentegen, was volledig gericht op het zoeken naar de mogelijke aanwezigheid van asbest, nu dat haar opdracht was. Gezien het doel van het onderzoek van Solidé en haar specifieke deskundigheid met betrekking tot asbest, is aannemelijk dat zij wist op welke plekken zij asbesthoudend materiaal kon verwachten en dat zij in haar zoektocht verder zal zijn gegaan om die materialen te ontdekken, bijvoorbeeld door het verplaatsen van inventaris. Gezien het voorgaande is het enkele feit dat Solidé het asbestverdachte materiaal wel heeft geconstateerd, onvoldoende om te concluderen dat SSWbkn haar onderzoek onzorgvuldig heeft uitgevoerd door dit materiaal niet te constateren.
4.11. Het betoog van [eiser] dat SSWbkn, afgezien van het niet waarnemen van asbestverdacht materiaal, ook onzorgvuldig gehandeld heeft door geen algemene waarschuwing te geven voor de mogelijke aanwezigheid van asbest, wordt verworpen. Gezien de aard en het doel van een bouwkundig onderzoek strekt het te ver om te verlangen dat het rapport een (uitputtende) opsomming van mogelijkheden geeft. Ook uit de toelichting op het rapport van SSWbkn, die [eiser] – zoals zij zelf heeft gesteld – samen met het rapport heeft ontvangen en heeft gelezen, blijkt dat de bouwkundige rapportage niet pretendeert volledig te zijn. De toelichting vermeldt onder meer dat in het rapport een opsomming wordt gegeven van de belangrijkste waargenomen gebreken en tekortkomingen, alsmede dat het rapport niet gezien mag worden als een garantie dat er geen andere dan genoemde gebreken voorkomen. De keuring heeft duidelijk niet tot doel een volledige opsomming te geven van alle mogelijk aanwezige risico’s en al helemaal niet indien daarvoor geen concrete aanwijzing bestaat.
De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat, zoals SSWbkn terecht heeft opgemerkt, asbesthoudend materiaal dat niet beschadigd is, geen gevaar oplevert en niet verwijderd hoeft te worden. Ook in zoverre bestaat geen aanleiding voor het geven van een algemene waarschuwing voor eventuele aanwezigheid van asbesthoudend materiaal. Het feit dat de woning honderd jaar oud is, is (mede) daarom onvoldoende om te bepleiten dat in het onderhavige geval wel een algemene waarschuwing had moeten worden gegeven. Het argument van [eiser] dat de woning is verbouwd in een tijd dat het gebruik van asbest een gangbare praktijk was, kan er evenmin toe leiden dat aangenomen moet worden dat SSWbkn onzorgvuldig heeft gehandeld door geen waarschuwing te geven voor de mogelijke aanwezigheid van asbest, nu gesteld noch gebleken is dat SSWbkn hiervan op de hoogte was.
4.12. Op grond van voorgaande overwegingen is de rechtbank van oordeel dat SSWbkn, door de aanwezigheid van de door Solidé aangetroffen asbestverdachte materialen niet te constateren en ook niet in algemene zin te waarschuwen voor de mogelijke aanwezigheid van asbesthoudende materialen, niet gehandeld heeft in strijd met hetgeen van een redelijk bekwaam en redelijk handelend woningkeurder mocht worden verwacht. Reeds omdat er geen sprake is van onrechtmatig handelen door SSWbkn is de vordering van [eiser] niet voor toewijzing vatbaar en kunnen de overige verweren van SSWbkn derhalve onbesproken blijven.
4.13 [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van SSWbkn worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 1.190,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.978,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van SSWbkn tot op heden begroot op EUR 2.978,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 6 augustus 2008.