Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 263015 / HA ZA 09-483
Vonnis van 2 december 2009
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SBB INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOLLANDSE STEEN VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseressen,
advocaat mr. O.A.H. van Dalsum,
tegen
1. [gedaagde sub1],
wonende te [woonplaats],
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DRUKKERIJ NOUT BEHEER B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagden,
advocaat mr. D.M. van Lieshout.
Partijen zullen hierna SBB c.s. en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juni 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 14 oktober 2009
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij schriftelijke koopovereenkomst van 12 juni 2008 heeft SBB c.s. van [gedaagden] verschillende panden gelegen aan de [adres] te Utrecht gekocht. De koopsom bedroeg voor deze panden in totaal: EUR. 725.000,--.
2.2 De panden zijn aangekocht als beleggingsobject. In de panden worden 2 bedrijfsruimtes, 2 appartementen en 5 kamers verhuurd. In de koopovereenkomst is in artikel 2 aanhef Pro, sub i (hierna: het beding) opgave gedaan van de huurders van de voormelde ruimtes. Ten aanzien van de huurders van de 5 kamers is het volgende bepaald:
“Opgaven door de koper
Artikel 2
Verkoper garandeert:
(…)
i. 1. De gebruikseenheid is heden verhuurd. Op de meest recente vervaldatum werden met betrekking tot de gebruikseenheid door de hierna te noemen huurders en medehuurders in de zin van de artikelen 7:266 en 7:267 van het Burgerlijk Wetboek, de volgende huren voldaan:
Huurders:
(..)
[adres]: Kamer 2
Huurder: [huurder 1]
Huur: 315 euro per maand (incl gas water licht)
[adres]: Kamer 3
Huurder: [huurder 2]
Huur: 325 euro per maand (incl gas water licht)
[adres]: Kamer 4
Huurder: [huurder 3]
Huur: 350 euro per maand (incl gas water licht)
[adres]: Kamer 5
Huurder: [huurder 4]
Huur: 315 euro per maand (incl gas water licht)
[adres]: Kamer 6
Huurder: [huurder 5]
Huur: 260 euro per maand (incl gas water licht)
(…)
2. De huurovereenkomsten zijn vastgelegd in onderhandse akten. De onderhandse akten waarin de huurovereenkomsten zijn neergelegd, bevatten de volledige rechtsverhouding tussen verhuurder en de huurders. Buiten de huurovereenkomsten om zijn geen voor verhuurder nadelige afspraken met de huurders gemaakt. (handgeschreven toegevoegd:) zijn thans bij koper bekend
(…)
3. Tot heden zijn huurders hun verplichtingen correct nagekomen.
4. Met betrekking tot het verkochte is geen procedure bij de huurcommissie aanhangig.
5. De huurovereenkomsten bevatten geen voorkeursrecht of koopoptie.
(…)”
2.3 De aangekochte panden zijn op 16 juli 2008 aan SBB c.s. geleverd.
2.4 Na levering is gebleken dat de huuropbrengst uit de kamerverhuur lager is dan de huuropbrengst zoals weergegeven in het beding.
3. Het geschil
3.1. SBB c.s. vordert samengevat - veroordeling van [gedaagden] tot betaling van EUR 48.544,61, vermeerderd met rente en kosten. SBB c.s. heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagden] toerekenbaar is tekort gekomen in de nakoming van het beding. Zij heeft vanwege deze tekortkoming een te hoge koopprijs voor de panden betaald. Daardoor lijdt zij schade.
3.2. [gedaagden] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen is onder meer in geschil of door [gedaagden] in het beding een garantie is verleend over de hoogte van de huuropbrengst van de kamers en of SBB c.s. zich op dit beding kan beroepen.
4.2 De letterlijke tekst van het beding vermeldt dat de verkoper ([gedaagden]) garandeert dat op de meest recente vervaldatum de in het beding genoemde huursommem door de huurders is voldaan. De rechtbank volgt [gedaagden] niet in zijn betoog dat dit beding slechts garandeert dat een voorstel tot huurverhoging is gedaan. Uit de tekst van het beding vloeit onmiskenbaar voort dat in het beding de door de huurders daadwerkelijk betaalde huursommen worden bedoeld. De gerealiseerde huuropbrengst van de panden is bovendien onderdeel geweest van de onderhandelingen tussen partijen. De huuropbrengst is expliciet genoemd in de eerste koopovereenkomst van 23 april 2008 en in het beding. In het beding zijn de gerealiseerde huursommen bovendien nader uitgewerkt en per verhuurde eenheid weergegeven. Daarnaast zijn ten tijde van de onderhandelingen de huurovereenkomsten aan SBB c.s. verstrekt. [gedaagden] wist bovendien dat SBB c.s. de panden aankocht als beleggingsobject. Voor de stelling van [gedaagden] het beding slechts garandeert dat een voorstel tot huurverhoging is gedaan, is geen enkele steun te vinden in de gestelde omstandigheden of de tekst van het beding.
4.3 De rechtbank volgt [gedaagden] ook niet in zijn betoog dat SBB c.s. het risico dient te dragen voor de onjuistheid van de verklaring zoals neergelegd in het beding. In dat verband is van belang dat SBB c.s., ook al is zij een professionele wederpartij, in beginsel moet kunnen uitgaan van de juistheid van specifieke en concrete mededelingen van [gedaagden] over de door hem ter verkoop aangeboden panden, waaronder de huuropbrengsten. De afgegeven verklaring noemt specifiek en concreet de op de meest recente vervaldatum gerealiseerde huuropbrengsten. Bovendien geldt dat deze verklaring is gegeven in de vorm van een garantie. De strekking van een dergelijke garantie is juist te garanderen dat de afgegeven verklaring juist is, zodat daar geen nader onderzoek meer naar hoeft te worden verricht. Hieruit volgt dat [gedaagden] het risico dient te dragen voor de eventuele onjuistheid van zijn verklaring.
4.4 De stelling van [gedaagden] dat ten aanzien van kamer 5 sprake is van een evidente vergissing, kan hem niet baten. In dat verband is van belang dat onvoldoende gemotiveerd is gesteld waarom voor SBB c.s. ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst van 12 juni 2008 en de bepaling van de koopprijs duidelijk had moeten zijn dat ten aanzien van de genoemde huuropbrengst van kamer 5 sprake was van een evidente vergissing.
4.5 Hieruit volgt dat [gedaagden] aan de gegeven garantie dat op de meest recente vervaldatum de in het beding genoemde huuropbrengsten zijn betaald, is gebonden. Onweersproken is dat de in het beding genoemde huuropbrengst niet op de daar bedoelde meest recente vervaldatum is gerealiseerd. [gedaagden] is daarom toerekenbaar tekort gekomen in de nakoming van het beding, zodat zij de door SBB c.s. ten gevolge van deze tekortkoming geleden schade dient te vergoeden.
4.6 Ten aanzien van de hoogte van de schadevergoeding, overweegt de rechtbank het volgende. Niet gemotiveerd weersproken is dat de koopprijs is berekend door de op grond van het beding te verwachten jaarlijkse huuropbrengst van EUR 44.640,- met de beleggingsfactor van 16,24 te vermenigvuldigen. De rechtbank stelt de schade vast op het verschil tussen de door SBB c.s. betaalde koopsom en de koopsom die zij naar verwachting zou hebben betaald, indien zij wetenschap had gehad over de in werkelijkheid gerealiseerde huuropbrengst op de in het beding bedoelde vervaltermijn, vermeerderd met de over het verschil aan koopprijs betaalde overdrachtsbelasting en de rente daarover vanaf het moment van levering tot aan het moment van algehele voldoening.
4.7 Het verschil tussen de gerealiseerde en de in het beding gegarandeerde huuropbrengsten van de kamers per maand is op de in het beding bedoelde vervaltermijn EUR 235,-. Op jaarbasis bedraagt dit verschil EUR 2.820,-. Hieruit volgt dat het verschil tussen de betaalde koopprijs en de koopprijs gebaseerd op de gerealiseerde huuropbrengsten (16,24 x 2.820 =) EUR 45.796,80 bedraagt. De door SBB c.s. betaalde overdrachtsbelasting hierover bedraagt (6%): EUR 2.747,81.
4.8 In totaal wordt de schade vastgesteld op (45.796,80 + 2.747,81 =) EUR 48.544,61. Voormeld bedrag zal worden vermeerderd met de wettelijke rente en niet met de wettelijke handelsrente, nu het hier gaat om een verplichting tot schadevergoeding en niet om een betalingsverplichting op grond van een (handels)overeenkomst.
4.9 [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Ten aanzien van de door SBB c.s. gevorderde kosten voor dagvaarding, komen slechts de explootkosten exclusief BTW in aanmerking, nu SBB c.s. niet heeft gesteld dat zij geen ondernemer is in de zin van artikel 7 van Pro de Wet op de omzetbelasting 1968 of als ondernemer een vrijgestelde prestatie heeft verricht waarop de vordering betrekking heeft.
4.10 De kosten aan de zijde van SBB c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 72,25
- vast recht 1.075,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.935,25
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [gedaagden] om aan SBB c.s. te betalen een bedrag van EUR 48.544,61 (achtenveertig duizendvijfhonderdvierenveertig euro en éénenzestig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag vanaf 14 januari 2009 tot de dag van volledige betaling,
5.2. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van SBB c.s. tot op heden begroot op EUR 2.935,25,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Sneevliet en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2009.?
LV