Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
253544 / HA ZA 08-1705 7 april 2010
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 253544 / HA ZA 08-1705
Vonnis van 7 april 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
OPUS ONE B.V.,
gevestigd te Vianen,
eiseres,
advocaat mr. P.J. Soede,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CORIN VASTGOEDONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaat mr. J.H. van der Velden.
Partijen zullen hierna Opus One en Corin genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 18 februari 2009
het proces-verbaal van comparitie van 19 juni 2009
het herstel proces-verbaal van comparitie van 3 september 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3. De rechter ten overstaan van wie de comparitie van partijen is gehouden, heeft dit vonnis niet kunnen wijzen om organisatorische redenen.
2. De feiten
2.1. Opus One, voorheen genaamd [Y] Beheer B.V., heeft als koper op 29 juni 2005 een koopovereenkomst gesloten met Corin, voorheen genaamd Niroc Vastgoedontwikkeling B.V., als verkoper met betrekking tot het kantoorgebouw De Bouw 117-123 te Houten (hierna te noemen het kantoorgebouw), zulks voor een koopsom van EUR 3.775.000,--. De levering van het kantoorgebouw heeft op 15 juli 2005 plaatsgevonden.
Corin heeft de onroerende zaak als bouwterrein verkregen en daarop in 2001 het kantoorgebouw gerealiseerd.
2.2. De van het kantoorgebouw onderdeel uitmakende gebouwen D en E (hierna te noemen gebouwen D en E) waren op het moment van levering verhuurd aan Baas & Roost Advies B.V. (hierna te noemen Baas & Roost).
2.3. Naar aanleiding van door Baas & Roost aan Opus One geuite klachten over de temperatuur en de lucht in de door haar gehuurde gebouwen D en E, heeft Opus One daarnaar een onderzoek doen instellen door Technisch Advies Humblet Beheer B.V., gevestigd te Baarn (hierna te noemen Humblet). Humblet heeft van haar bevindingen een rapport opgesteld, gedateerd 19 december 2005.
2.4. Bij brief van 23 januari 2006, met als bijlage het rapport van Humblet, heeft Opus One aan Corin meegedeeld dat de conclusie van het onderzoeksrapport luidt dat de luchtbehandeling- en koelinstallatie niet aan de gestelde eisen voldoen en heeft zij Corin daarvoor aansprakelijk gesteld en geëist dat zij zorg zal dragen voor herstel.
2.5. Corin heeft in reactie op die brief met bijlage een onderzoek doen instellen door Lichtveld Buis & Partners B.V., gevestigd te Nieuwegein (hierna te noemen LBP). LBP heeft een inspectiebezoek uitgevoerd, waarbij zij het functioneren van de luchtbehandelinginstallatie van gebouw E heeft beoordeeld door middel van een visuele inspectie. LBP heeft haar bevindingen daarvan in een rapport d.d. 26 april 2006 neergelegd.
2.6. Ron van der Maat Engineering, gevestigd te Soest, is door Opus One verzocht haar commentaar te geven op de rapportage van LBP. Bij brief van 9 mei 2006 heeft zij Opus One haar commentaar meegedeeld.
2.7. Partijen, althans hun gemachtigden, zijn vervolgens met elkaar in overleg getreden.
Bij faxbericht van 30 juni 2006 heeft mr. P.J. Soede namens Opus One aan mr. J.H. van der Velden, de gemachtigde van Corin, meegedeeld -voor zover hier van belang-:
(…)
Namens cliënte wordt het volgende voorstel, om te komen tot een oplossing in der minne, gedaan:
A. Radiair (het bedrijf dat de installatie- en onderhoudswerkzaamheden aan het luchtbehandeling- en koelinstallatiesysteem heeft verricht; toevoeging rechtbank) krijgt de kans om de huidige systemen te controleren en te optimaliseren;
B. Partijen schakelen een onafhankelijke deskundige in via de TVVL;
C. De door de deskundige geconstateerde onvolkomenheden worden binnen een redelijke termijn opgelost;
D. Daarbij wordt rekening gehouden met de belangen van de gebruiker/huurder.
(…)
- de uitspraak van de deskundige moet voor beide partijen bindend zijn;
(…)
- de kosten van de deskundige zullen door beide partijen worden gedeeld, ieder voor de helft.
(…)
De kosten van de door de bindend adviseur noodzakelijk geachte wijzigingen, komen ten laste van Niroc (lees: Corin; toevoeging rechtbank).
(…)
2.8. In reactie daarop heeft mr. J.H. van der Velde, namens Corin, bij faxbericht van 12 juli 2006 aan mr. P.J. Soede meegedeeld -voor zover hier van belang-:
(…)
Inmiddels heb ik met cliënte de openstaande vragen nog kunnen bespreken. Tijdens ons telefonisch overleg van maandag jl. gaf ik u aan dat cliënte in grote lijnen akkoord is met uw voorstel. Wij bespraken wel dat het cliënte mogelijk moet zijn bij het nalopen van het systeem en kanalen zekerheidshalve plaatselijk aanpassingen te verrichten voorzover dit geen breekwerk en/of overlast voor de huurder tot gevolg heeft.
(…)
Tevens gaf ik aan dat cliënte er de voorkeur aangeeft dat in plaats van een in te schakelen bindend adviseur eerst door een inregelbureau het systeem wordt nagelopen, metingen worden verricht en daaromtrent aan partijen wordt gerapporteerd. Cliënte gaat er vanuit dat de uitkomst van deze tussen partijen bindende rapportage al tot veel duidelijkheid tussen partijen zal leiden waarbij een bindend adviesprocedure niet noodzakelijk is. Het inregelbureau zal daarbij ook aangegeven welke norm zij bij het inregelen dient te hanteren waarbij cliënte reeds nu benadrukt dat het bestek geen onderdeel vormt van de tussen partijen gesloten overeenkomst. Het bouwbesluit en de huidige RGD-normen zijn daartoe in haar visie bepalend.
(…)
2.9. Bij faxbericht van 20 september 2006 heeft mr. P.J. Soede, namens Opus One, aan mr. J.H. van der Velden meegedeeld -voorzover hier van belang-:
(…)
(…) dat cliënte akkoord gaat met één van de door u genoemde inregelbureaus, die volgens de normen van de RGD en conform het gestelde in mijn fax van 30 juli jl het systeem zal beoordelen, niet bij wege van bindend advies, maar wel met de afspraak dat hetgeen naar het oordeel van het inregelbureau dient te worden gewijzigd door of namens Niroc (lees: Corin; toevoeging rechtbank) zal geschieden.
Het betreffende inregelbureau is Aero-Dynamiek B.V. te Nijkerk.
(…)
Zodra ik uw akkoord ontvang zal cliënte een concept onderzoeksopdracht opstellen en zal ik deze opdracht aan u ter controle zenden. Indien beide partijen het eens zijn over de onderzoeksopdracht, kan de opdracht worden verleend.
(…)
2.10. Bij faxbericht van 5 oktober 2006 heeft mr. P.J. Soede, namens Opus One, aan
mr. J.H. van der Velden meegedeeld -voorzover hier van belang-:
(…)
Voor de goede orde bevestig ik ons telefoongesprek van 4 oktober jl., naar aanleiding van mijn fax van 20 september jl. en mijn rappèl van 29 september jl.
U deelde mede dat partijen het thans eens zijn, zoals ik heb aangegeven, waaronder het in de arm nemen van Aero-Dynamiek,(…)
(…)
Voorts verzocht u mij om een concept-opdracht aan Aero-Dynamiek. Die zal ik laten opmaken en u in concept voorleggen. Daarna kan dan een kostenopgave van Aero-Dynamiek worden gevraagd.
Voorts bevestigde u nog dat is overeengekomen dat Radiair voorafgaande aan de werkzaamheden van het inregelbureau de bestaande situatie zal controleren en optimaliseren, in aanwezigheid van cliënte, of haar adviseur. De bedoeling is om dat te laten plaatsvinden binnen nu en drie weken, zodat daarna Aero-Dynamiek zo spoedig moegelijk aan de slag kan.
Uiteraard bestaat tegen dit laatste geen bezwaar en namens cliënte stel ik voor dat tussen Radiair en cliënte rechtstreeks een afspraak wordt gemaakt, nadat partijen het eens zijn over de opdracht aan Aero-Dynamiek.
(…)
2.11. Na voorafgaande correspondentie heeft mr. P.J. Soede bij mail van 16 oktober 2006 aan mr. J.H. van der Velden meegedeeld dat het akkoord is dat de luchtkoeling aan de RGD- normen wordt getoetst en de luchtbehandeling aan het bouwbesluit.
2.12. Bij faxbericht van 18 oktober 2006 heeft mr. J.H. van der Velden, namens Corin, aan mr. P.J. Soede meegedeeld -voor zover hier van belang-:
(…)
Naar aanleiding van de concept opdracht aan Aero-Dynamiek bericht ik u dat ik akkoord ben met de toevoeging zoals vermeld in uw mail van 16 oktober jl. Ter verduidelijking vind ik het wenselijk dat wordt toegevoegd dat de normen betrekking hebben op kantoorruimte.
(…)
2.13. Op 25 oktober 2006 is, namens Opus One en Corin, de opdracht aan Aero-Dynamiek verstrekt. Die opdracht vermeldt -voor zover hier van belang-:
(…)
Doel van het onderzoek is om tot overeenstemming te komen over de kwaliteit van de klimaatinstallatie en of er eventuele aanpassingen moeten plaatsvinden.
Centrale vraag in het onderzoek moet zijn of de klimaatinstallatie voldoet aan de redelijke normen voor wat betreft ventilatie en koeling van kantoorruimtes en kantines voor de als zodanig bestemde ruimtes. Beide partijen zijn het erover eens dat redelijke normen zijn geformuleerd door de Rijksgebouwendienst voor wat betreft luchtkoeling en het bouwbesluit voor luchtbehandeling. Het pand moet ook wettelijk voldoen aan de normen uit de bouwvergunning.
(…)
Resultaat van het onderzoek moet zijn een uitspraak over de mate waarin de installatie voldoet aan redelijk te stellen normen. Indien de installatie niet blijkt te voldoen wordt van u ook verwacht dat u een advies uit brengt over te ondernemen aktie.
(…)
2.14. Aero-Dynamiek heeft haar bevindingen in haar rapport van 16 april 2007 neergelegd. Dit rapport vermeldt -voor zover hier van belang-:
(…)
OPDRACHT:
Middels metingen, inspecties en controle van de berekeningen beoordelen of de installatie voldoet aan de uitgangspunten bij de oplevering met betrekking tot het geleverde koelvermogen, alsmede de ventilatiecapaciteit.
Het toetsen van de resultaten aan de hand van RGD criteria, het bouwbesluit en de beschikbare bouwvergunning.
(…)
CONCLUSIE:
Verse lucht voorziening. De ventilatoren hebben (ook na reiniging) te weinig capaciteit om de ventilatiebehoefte volgens het bouwbesluit te dekken. De totale luchthoeveelheden zijn onvoldoende bij de benodigde drukken in het kanalensysteem. Er is niet luchtzijdig ingeregeld, hetgeen voor een juiste luchtverdeling noodzakelijk is. Hierdoor zal de luchthoeveelheid echter niet toenemen, maar afnemen. Er moeten kleppen worden geplaatst om het afzuigsysteem in te kunnen regelen.
Het inregelen kan plaatsvinden voordat besloten wordt hoe het capaciteitsprobleem wordt opgelost.
Het toiletsysteem van bouwdeel A moet worden ingeschakeld.
Koeling. Uit de gebouwsimulatieberekeningen blijkt dat er te weinig koelcapaciteit aanwezig is met de twee bestaande koelmachines. Veel vertrekken voldoen niet aan de RGD norm.
Het GWK systeem moet worden ingeregeld. Hiertoe dient een aantal inregelafsluiters te worden geïnstalleerd en een leidingnetberekening te worden gemaakt. Uit de leidingnetberekening zal tevens blijken of de bestaande leidingen groot genoeg zijn.
De filters van de cassette units moeten regelmatig worden vervangen, daar vervuiling een erg grote invloed heeft op de prestaties van de units.
De koelmachine van bouwdeel A moet worden ingeschakeld nadat goed is gevuld en ontlucht.
Het valt op dat op de tekeningen andere koelmachines staan geprojecteerd dan in werkelijkheid geïnstalleerd zijn. De geplaatste koelmachines hebben minder capaciteit.(…)
2.15. Aero-dynamiek heeft in haar rapport geen -gedetailleerd- plan van aanpak opgesteld. Zij heeft in het begeleidend schrijven bij het rapport geadviseerd om samen met een technisch adviesbureau een plan uit te werken voor het verbeteren van de installatie op een voor beide partijen acceptabele manier, uitgaande van het huidige gebruik en op basis van complete berekeningen.
2.16. Bij faxbericht van 29 mei 2007 heeft mr. P.J. Soede, namens Opus One (in het faxbericht aangeduid als [Y]), aan mr. J.H. van der Velden meegedeeld -voor zover hier van belang-:
(…)
Niroc (lees: Corin; toevoeging rechtbank) vindt het kennelijk niet opportuun dat eenzijdig door [Y] een nieuwe deskundige wordt benoemd. Daarom is juist ook voorgesteld, conform de vaststellingsovereenkomst, om gezamenlijk die deskundige aan te wijzen, om die het -overeengekomen- plan van aanpak te laten schrijven.
Van eenzijdige inschakeling van een nieuwe deskundige is alleen sprake, indien in weerwil van de gemaakte afspraken die zijn vastgelegd in de vaststellingsovereenkomst, Niroc (lees: Corin; toevoeging rechtbank) blijft weigeren mee te werken aan het inschakelen van een deskundige.
Hierdoor wordt Niroc (lees: Corin; toevoeging rechtbank )verzocht, en voorzover nodig gesommeerd, om de vaststellingsovereenkomst na te komen, meer in het bijzonder mee te werken aan het inschakelen van een deskundige om het overeengekomen plan van aanpak op te stellen.
(…)
2.17. Corin heeft aan die sommatie niet voldaan.
2.18. Opus One heeft daarop aan Grontmij Technical Management te Amersfoort (hierna te noemen Grontmij), de opdracht verstrekt om een plan van aanpak met betrekking tot de luchtbehandelings- en koelinstallatie op te stellen, waarbij het rapport van Aero-Dynamiek als uitgangspunt diende te gelden.
2.19. Grontmij heeft een rapport “Beoordeling Luchtbehandelings- en koelinstallatie”opgemaakt, gedateerd 19 september 2007, met daarin een plan van aanpak en een kostenraming. Opus One heeft dit rapport aan Corin doen toekomen.
2.20. Nadat de gemachtigden van partijen nog enige correspondentie hadden gevoerd, maar Corin niet bereid bleek op basis van het door Grontmij opgestelde plan van aanpak herstelwerkzaamheden uit te voeren, heeft Opus One dit door een derde laten verrichten.
2.21. Bij aangetekende brief van 17 juni 2008 heeft mr. P.J. Soede, namens Opus One, aan Corin meegedeeld, dat tijdens de door de derde uitgevoerde herstelwerkzaamheden andere gebreken zijn geconstateerd die zien op de brandveiligheid van de onroerende zaak. In die brief is Corin voorts gesommeerd tot herstelwerkzaamheden van deze andere gebreken over te gaan, bij gebreke waarvan de herstelwerkzaamheden aan een derde zullen worden overgedragen, en is Corin aansprakelijk gesteld voor de schade.
2.22. Corin heeft niet aan die sommatie voldaan.
3. Het geschil
3.1. Opus One vordert -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, met betrekking tot werkzaamheden naar aanleiding van rapportages Aero-Dynamiek en Grontmij en met betrekking tot meerwerk:
primair:
1. voor recht zal verklaren dat Corin toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande vaststellingsovereenkomst jegens Opus One;
2. Corin zal veroordelen tot vergoeding van de dientengevolge geleden en nog te lijden schade, een ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
subsidiair:
1. voor recht zal verklaren dat Corin toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen bestaande koopovereenkomst jegens Opus One;
2. Corin zal veroordelen tot vergoeding van de dientengevolge geleden en nog te lijden schade, een ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
en primair en subsidiair:
Corin zal worden veroordeeld tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten en in de kosten van deze procedure, daaronder tevens begrepen de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.
Voorts heeft Opus One de rechtbank verzocht het vonnis te waarmerken als Europese executoriale titel.
3.2. Corin voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
ten aanzien van het primair gevorderde met betrekking tot werkzaamheden naar aanleiding van rapportages Aero-Dynamiek en Grontmij en met betrekking tot meerwerk:
4.1. Opus One vordert primair een verklaring voor recht dat Corin toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst.
Zij heeft daartoe gesteld, dat partijen een vaststellingsovereenkomst zijn aangegaan, inhoudende -kort weergegeven- dat partijen gezamenlijk het inregelbureau Aero-Dynamiek zouden inschakelen als onafhankelijke deskundige teneinde te bezien of er sprake was van onvolkomenheden aan de luchtbehandeling- en koelinstallatie van het kantoorgebouw en dat indien daarvan sprake was zij zou aangeven op welke wijze dit diende te worden gewijzigd, waarbij die wijzigingen binnen een redelijke termijn door of namens Corin en voor haar rekening zouden geschieden. Nu Corin geen uitvoering heeft gegeven aan de uitkomst van de rapportage en zij haar medewerking aan de vervolgrapportage heeft onthouden, alsmede de op grond van die vervolgrapportage te verrichten herstelwerkzaamheden niet heeft uitgevoerd, is Corin -naar de stelling van Opus One- toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst.
4.2. Corin betwist dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten met de inhoud zoals door Opus One gesteld. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij op het voorstel namens Opus One om een bindend adviseur aan te wijzen een tegenvoorstel heeft gedaan ertoe strekkende dat eerst een pragmatische regeling zou worden getroffen waarbij een inregelbureau zou rapporteren en waarbij partijen van bindend advies zouden afzien, welk voorstel door Opus One is geaccepteerd.
4.3. Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of tussen partijen een vaststellingsovereenkomst is gesloten.
Tussen partijen is daarbij in geschil of een overeenkomst is gesloten en zo ja of die overeenkomst als een vaststellingsovereenkomst moet worden gekwalificeerd.
4.4. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:217 BW Pro komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. Of hiervan sprake is hangt af van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid.
Voor beantwoording van de vraag of de mogelijk tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst, heeft de in artikel 7:900 lid 1 BW Pro neergelegde definitie dan ook als uitgangspunt te gelden.
Blijkens het bepaalde in artikel 7:900 lid 1 BW Pro binden partijen zich bij een vaststellingsovereenkomst, ter beëindiging of ter voorkoming van onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt, zich jegens elkaar aan een vaststelling daarvan, bestemd om ook te gelden voor zover zij van de tevoren bestaande rechtstoestand mocht afwijken.
4.5. Uit de hiervoor onder 2.7. tot en met 2.10. weergegeven correspondentie blijkt dat namens Opus One op 30 juni 2006 een aanbod is gedaan om te komen tot een oplossing in der minne door middel van bindend advies. Daarop is namens Corin op 12 juli 2006 een tegenaanbod gedaan waarbij zij bindende rapportage door een inregelbureau heeft voorgesteld. Dit aanbod is op 20 september 2006 namens Opus One geaccepteerd en partijen hebben ook daadwerkelijk opdracht verstrekt aan het inregelbureau Aero-Dynamiek.
Uit de hiervoor onder 2.7. tot en met 2.10. weergegeven correspondentie blijkt voorts dat partijen tot een oplossing in der minne wenste te komen en dat Opus One daartoe een onafhankelijke deskundige via de TVVL (Technische Vereniging voor Installaties in gebouwen) wenste aan te zoeken, zulks als bindend adviseur. Corin heeft daarop aan Opus One meegedeeld dat zij in grote lijnen akkoord is met het voorstel, maar dat zij in plaats van een bindend adviseur eerst wenste dat door een inregelbureau het systeem zou worden nagelopen, metingen zouden worden verricht en daaromtrent aan partijen zou worden gerapporteerd, waarbij Corin ervan uit is gegaan dat de uitkomst van deze tussen partijen bindende rapportage al tot veel duidelijkheid tussen partijen zou leiden en een bindend-adviesprocedure niet noodzakelijk zou zijn. Daarmee heeft Corin te kennen gegeven dat de rapportage van het inregelbureau in ieder geval bindend zal zijn tussen partijen. Opus One is vervolgens akkoord gegaan met een inregelbureau, met de afspraak dat hetgeen op grond van de conclusies van het inregelbureau zou worden gewijzigd en dat dit door of namens Corin zou geschieden.
4.6. Gelet op de inhoud van die correspondentie moet worden geoordeeld, dat partijen overeenstemming hebben bereikt over een aan Aero-Dynamiek te verstrekken opdracht tot onderzoek waarvan de uitkomst voor partijen bindend zou zijn, in die zin dat Corin de op grond van de onderzoek noodzakelijke wijzigingen aan de installaties zou (doen) uitvoeren. Weliswaar stelt Opus One zich in haar fax van 20 september 2006 op het standpunt dat dit niet bij wege van bindend advies is, maar gelet op het door haar in deze procedure ingenomen standpunt dat sprake is van een vaststellingsovereenkomst, moet het ervoor worden gehouden dat die opmerking op de eerder door haar voorgestelde bindend-adviesprocedure bij de TVVL ziet. Dit laat verder onverlet dat -zoals uit de eigen stellingen van Opus One blijkt- ook zij zich gebonden achtte aan de beslissing van Aero-Dynamiek zulks ter beëindiging van het tussen partijen gerezen geschil. Dit in aanmerking nemend moet, gelet op het bepaalde in artikel 7:900 lid 1 BW Pro, het tussen partijen overeengekomene worden gekwalificeerd als een vaststellingsovereenkomst.
De omstandigheid dat Corin uitdrukkelijk heeft aangegeven dat zij geen bindend-adviesprocedure wenste, maakt dit niet anders. Zoals uit de hiervoor weergegeven definitie van een vaststellingsovereenkomst blijkt, ziet een dergelijke overeenkomst niet slechts op een bindend-adviesprocedure zoals dit aanvankelijk door Opus One was voorgesteld.
4.7. De vraag die thans rijst is of Corin op grond van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst gehouden was haar medewerking te verlenen aan de nadere rapportage van Grontmij en zij uitvoering diende te geven aan de op grond van die rapportage te verrichten wijzigingen aan het systeem. Partijen verschillen daarbij van mening omtrent de inhoud van het tussen partijen overeengekomene.
Van de zijde van Opus One is gesteld dat de (nadere) rapportage van Grontmij ook onderdeel uitmaakte van hetgeen partijen met de vaststellingsovereenkomst hebben beoogd.
Corin heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld, dat slechts aan Aero-Dynamiek gezamenlijk een opdracht zou worden verstrekt en dat op grond daarvan Corin op haar kosten wijzigingen zou (doen) aanbrengen.
4.8. Bij de uitleg van de inhoud van de overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij moet de aard en de strekking van de overeenkomst in aanmerking worden genomen.
4.9. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten om aan de inhoud van de vaststellingsovereenkomst de betekenis toe te kennen van Opus One dat de (nadere) rapportage van Grontmij ook onderdeel uitmaakte van hetgeen partijen met de vaststellingsovereenkomst hebben beoogd.
Uit de hiervoor onder de feiten weergegeven correspondentie blijkt immers dat partijen Aero-Dynamiek als onafhankelijke deskundige zouden inschakelen, dat Aero-Dynamiek diende aan te geven van welke onvolkomenheden sprake was en zo ja op welke wijze het systeem diende te worden gewijzigd en dat vervolgens die wijzigingen door of namens Corin diende te worden uitgevoerd. Opus One stelt ook zelf in haar dagvaarding onder 3.14. dat de tussen partijen getroffen regeling dit behelsde. Dat -zoals zij daar ook stelt- Aero-Dynamiek de aan te brengen wijzigingen in het systeem zo gedetailleerd mogelijk diende aan te geven, dat wil zeggen op welke wijze en met gebruikmaking van materialen, blijkt echter niet uit de in het geding gebrachte opdracht van partijen aan Aero-Dynamiek. Daarin is immers slechts vermeld dat indien de installatie niet blijkt te voldoen van Aero-Dynamiek wordt verwacht dat zij een advies uitbrengt over de te ondernemen actie. Uit de conclusie van het door Aero-Dynamiek uitgebrachte rapport blijkt dat zij ook heeft aangegeven welke actie ondernomen diende te worden. In die conclusie geeft zij immers aan dat er kleppen moeten worden geplaats, het GWK systeem ingeregeld moet worden, de filters van de cassette units regelmatig moeten worden vervangen en de koelmachine van bouwdeel A ingeschakeld moet worden.
De omstandigheid dat het advies van Aero-Dynamiek in haar begeleidend schrijven luidt dat partijen samen met een technisch adviesbureau een plan zouden moeten uitwerken voor het verbeteren van de installaties op een voor partijen acceptabele manier, zulks uitgaande van het huidige gebruik en op basis van complete berekeningen, maakt nog niet dat de door Opus One aan Grontmij gegeven opdracht ook onderdeel uitmaakte van het tussen partijen overeengekomene. Uit de hiervoor vermelde inhoud van de correspondentie blijkt immers duidelijk dat Corin op grond van het rapport van Aero-Dynamiek, waarbij als uitgangspunt is gehanteerd de situatie bij oplevering (oftewel 2001), zelf of namens haar de wijzigingen in het systeem zou aanbrengen. Gelet daarop kon Opus One niet in redelijkheid van Corin verwachten dat zij niet op grond van die rapportage de wijzigingen aan het systeem zou aanbrengen en dat Corin eerst nog haar medewerking zou moeten verlenen aan de aanstelling van een nieuwe deskundige voor een (gedetailleerde) nadere rapportage. Dit geldt temeer nu, zoals uit het begeleidend schrijven van Aero-Dynamiek blijkt, dit advies zag op het verbeteren van de installatie met als uitgangspunt het huidige gebruik, terwijl partijen waren overeengekomen dat zij als uitgangspunt de datum van oplevering zouden hanteren.
Opus One stelt bovendien geen nadere concrete feiten en/of omstandigheden op grond waarvan zou moeten worden aangenomen dat partijen dit bij het aangaan van de vaststellingsovereenkomst ook hebben beoogd. Een redelijke uitleg van het tussen partijen overeengekomene brengt dan ook mee dat het verstrekken van een opdracht aan Grontmij geen onderdeel uitmaakte van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst.
Corin diende op grond van het tussen partijen overeengekomene derhalve slechts die wijzigingen aan te brengen zoals die in het rapport van Aero-Dynamiek waren vermeld.
4.10. Corin heeft onweersproken gesteld dat zij bereid was tot het aanbrengen van die wijzigingen maar dat zij daartoe door Opus One niet in de gelegenheid is gesteld. Dit terwijl partijen in de vaststellingsovereenkomst uitdrukkelijk waren overeengekomen dat die wijzigingen door of namens Corin zouden worden uitgevoerd. Het niet nakomen van de vaststellingsovereenkomst kan dan ook niet aan Corin worden toegerekend, nu het aan de eigen handelwijze van Opus One is te wijten dat aan de uitvoering van de vaststelling door Corin geen gevolg is gegeven. Dit leidt ertoe dat het door Opus One primair gevorderde op grond daarvan moet worden afgewezen.
4.11. Dit geldt eveneens voor zover de gevorderde verklaring voor recht ziet op de door Opus One gestelde noodzakelijke brandwerende voorzieningen in het kader van het verkrijgen van een gebruiksvergunning. Uit het hiervoor overwogene blijkt dat daaromtrent tussen partijen niets is overeengekomen. De vaststelling ziet ook niet op die brandwerende voorzieningen en Corin behoefde op grond daarvan daar geen uitvoering aan te geven.
ten aanzien van het subsidiair gevorderde met betrekking tot werkzaamheden naar aanleiding van rapportages Aero-Dynamiek en Grontmij en met betrekking tot meerwerk:
4.12. Opus One heeft subsidiair een verklaring voor recht gevorderd dat Corin toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Zij heeft zich daarbij op standpunt gesteld dat de onroerende zaak niet beantwoordt aan de koopovereenkomst als bedoeld in artikel 7:17 BW Pro.
4.13. Corin heeft zich daartegen verweerd met de stellingen dat Opus One niet overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:23 BW Pro tijdig heeft geklaagd, dan wel de vordering van Opus One is verjaard en voorts dat het aan Opus One zelf is te wijten dat Corin de gebreken aan het systeem niet heeft verholpen.
4.14. Voor beantwoording van de vraag of de gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is, moet eerst worden bezien of Opus One daarbij voldoende belang heeft als bedoeld in artikel 3:303 BW Pro. Op grond daarvan komt immers aan niemand een rechtsvordering toe zonder voldoende belang. Dit belang moet hierin zijn gelegen dat de gevorderde verklaring voor recht de wederpartij bindt en degene die er om vraagt baat brengt. Volgens vaste jurisprudentie moet deze eis aldus worden uitgelegd dat er bijzondere omstandigheden moeten zijn gesteld of gebleken die (ondanks het bestaan van een aanspraak) aan veroordeling in de weg staan, maar het wel wenselijk maken dat het bestaan van die aanspraak door een verklaring wordt veiliggesteld. Ook de eisen van een goede procesorde brengen dit mee.
4.15. Opus One heeft onder verwijzing naar het rapport van Grontmij zich op het standpunt gesteld dat zij in verband met de gebreken in het ventilatie- en koelsysteem schade heeft geleden en zij die schade alsmede de schade van de kosten van de rapportage vergoed wil zien, welke schade zij in een schadestaatprocedure van Corin wil vorderen. Het belang van Opus One bij de door haar gevorderde verklaring voor recht is derhalve slechts gelegen in een vordering tot schadevergoeding.
4.16. Ook in het geval dat Corin tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door een kantoorgebouw te leveren waarvan het ventilatie- en koelsysteem niet optimaal functioneerde, bestaat er voor Corin geen schadevergoedingsverplichting, nu partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat Corin de in het rapport van Aero-Dynamiek vermelde gebreken zou herstellen en zij zich daartoe ook bereid heeft verklaard. Opus One heeft, zoals hiervoor is vastgesteld, echter zelf belet Corin die herstelwerkzaamheden uit te doen voeren. Daardoor heeft zij het Corin onmogelijk gemaakt het kantoorgebouw in een staat te brengen waardoor het conform de koopovereenkomst zou zijn. Dat geen herstelwerkzaamheden door Corin zijn uitgevoerd is dan ook niet aan Corin toe te rekenen maar aan de eigen handelwijze van Opus One. Dit leidt ertoe dat aan Opus One geen recht op schadevergoeding toekomt.
Nu het belang van Opus One bij de door haar gevorderde verklaring voor recht slechts is gelegen in een vordering tot schadevergoeding, is de gevorderde verklaring voor recht bij gebrek aan belang dan ook niet toewijsbaar. Het subsidiair gevorderde zal, voor zover het de gebreken aan de ventilatie- en koelinstallatie betreft, derhalve reeds op grond daarvan worden afgewezen.
4.17. Opus One heeft voorts aan de verklaring voor recht, dat Corin toerekenbaar tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst, ten grondslag gelegd dat het kantoorgebouw niet voldoet aan de koopovereenkomst nu van gebreken is gebleken aan de technische installatie als gevolg waarvan het kantoorpand niet brandveilig is.
4.18. Opus One legt aan die verklaring voor recht de stelling ten grondslag, dat Corin op dit punt niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de bouwvergunning heeft voldaan.
Die stelling kan echter niet slagen. Uit de door Corin als 4A, B, en C in het geding gebrachte producties valt immers af te leiden dat de brandweer te Houten destijds haar instemming aan de bij het bouwplan behorende tekeningen heeft gegeven. Opus One heeft die stelling van Corin ter comparitie ook niet gemotiveerd betwist. Zij heeft slechts aangevoerd dat na de voltooiing van het gebouw de brandweer niet is komen kijken, maar wel toestemming heeft gegeven het kantoorgebouw in gebruik te nemen, dat de brandweer nu haar fout wil herstellen en het gebouw moet toetsen aan de normen van de bestaande bouw. Wat daar ook van zij, nu Opus One zelf aan haar vordering ten grondslag legt dat partijen zijn overeengekomen dat de technische installaties, zoals de luchtbehandeling- en koelinstallatie, aan de bouwvergunning moesten voldoen, kan zij zich thans niet in redelijkheid op het standpunt stellen dat het gebouw ten aanzien van de brandveiligheid aan de bestaande normen moet voldoen. Daarmee komt de grondslag aan het door Opus One op dit gevorderde te ontvallen en moet die vordering reeds daarom worden afgewezen.
4.19. Gelet op het hiervoor vermelde kan hetgeen partijen overigens over en weer hebben gesteld ten aanzien de non-conformiteit van het kantoorgebouw en de kwestie of Opus One daaromtrent tijdig heeft geklaagd dan wel de vordering is verjaard verder buiten beschouwing blijven.
slotsom:
4.20. Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat het gevorderde moet worden afgewezen.
4.21. Opus One zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Corin worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 254,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.158,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Opus One in de proceskosten, aan de zijde van Corin tot op heden begroot op EUR 1.158,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y. Sneevliet en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2010. LvR