Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector Civiel
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 291346 / HA ZA 10-1766
Vonnis van 27 april 2011
in de zaak van
1. [eiser],
2. [eiseres],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. M. Rebel te Renswoude,
tegen
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. P.H.N. van Spanje te Wageningen.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 oktober 2010
- het proces-verbaal van comparitie van 3 februari 2011 en het daarin vermelde processtuk
- de conclusie van antwoord in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [gedaagden] is eigenaar van de woning met grond aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente [woonplaats], sectie H, nummer 2781 (voorheen: nummer 1790). Dit perceel is ongeveer 650 m2 groot.
2.2. [gedaagden] heeft zijn woning in 1990 gekocht van de heer [X] en/of mevrouw [Y]. In de verkoopbrochure stond (voor zover hier relevant) vermeld:
“KADASTRALE GEGEVENS:
Gemeente : [woonplaats]
Sektie : H
Nummer : 1790
Grootte : ca. 650 m2
(…)
BIJZONDERHEDEN:
(…)
Eventueel aangrenzende groententuin bij te kopen.”
2.3. Deze in de verkoopbrochure vermelde groentetuin betreft de huidige percelen 2666 en 2721, die achter perceel 2781 (voorheen 1790) liggen en daaraan grenzen.
2.4. Perceel 2666 is 155 m2 groot en perceel 2721 is 5 m2 groot.
2.5. In de koopovereenkomst tussen [gedaagden] en [X], van 24 juli 1990, is het gekochte als volgt omschreven:
“een vrijstaand woonhuis met garage, erf, tuin en ondergrond, staande en gelegen aan de [adres 2] te [woonplaats]. Kadastraal bekend Gemeente [woonplaats], sectie H., nummer 1790 ged., grootte: +/- 650 m2. (Zie verder artikel 15).
In artikel 15 is Pro bepaald:
“Kadastrale gegevens: de eigendomsgrenzen van het onroerend goed worden gevormd door de kadastrale grenzen van de percelen Gemeente [woonplaats], sectie: H., nummer 1790 en 2481 (…)”.
2.6. Het huidige perceel 2666 had voorheen perceelnummer 2481.
2.7. In de akte van levering tussen [gedaagden] en [X], van 20 december 1990, is bepaald:
“Omschrijving verkochte
Verkoper heeft verkocht en draagt mitsdien bij dezen in eigendom over aan koper, die heeft gekocht en bij dezen in eigendom aanvaardt, de volgende onroerende zaak/zaken, hierna ook te noemen: het verkochte:
Een vrijstaand woonhuis met garage, erf, tuin en ondergrond, staande en gelegen te [woonplaats], [adres 2], uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer zes are en vijftig centiare, of zoveel groter of kleiner als na kadastrale meting zal blijken van het perceel kadastraal bekend gemeente [woonplaats] sectie H nummer 1790.”
2.8. Vanaf de levering op 20 december 1990 heeft [gedaagden] (ook) de (huidige) percelen 2666 en 2721 in gebruik als tuin.
2.9. Op 17 november 1993 heeft het Kadaster een grensuitmeting verricht. In het hiervan opgemaakte relaas van bevindingen heeft de betrokken ambtenaar van het Kadaster op 13 november 1995 onder punt 9 (“Aangewezen grenzen, meetgegevens en waarnemingen”) vermeld: “De aktes worden toegepast en de tenaamstelling verbeterd. Aan de notaris is doorgegeven dat er volgens aanwijs op 17-11-’93 aanvullende aktes moeten komen.
Door: J. [Y] over te dragen aan: [gedaagde 1] perceel 2666, 2719 (…)”
2.10. Begin 1996 heeft de notaris, mr. P.M. Vinke, een concept-akte van levering opgesteld waarin als verkopers [Y] en [X] en (voor zover hier relevant) als koper de heer [gedaagde] is vermeld. Deze concept-akte luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“- na aanwijzing door partijen ten overstaan van de landmeter is gebleken dat is verkocht en had moeten worden geleverd de percelen, thans kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sektie H nummers 2718, 2719 en 2666, terwijl feitelijk blijkt te zijn overgedragen het perceel thans kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sectie H nummer 2718;
- mitsdien zijn op grond van het vorenstaande aanvullende overdrachten noodzakelijk teneinde de juridische situatie met de feitelijke situatie in overeenstemming te brengen.
In verband met het vorenstaande en ter uitvoering van hetgeen partijen destijds dan wel thans zijn overeengekomen wordt bij deze:
- door verkoper 1 ([Y]) geleverd aan koper 1 ([gedaagde]), die in levering aanvaardt: de percelen kadastraal bekend als gemeente [woonplaats] sektie H nummers 2719 en 2666.”
2.11. De onder 2.10 genoemde akte van levering is niet gepasseerd.
2.12. [eisers] zijn eigenaar van perceel 3410. Hun achtertuin grenst eveneens aan de percelen 2666 en 2721.
2.13. Begin 2010 heeft [eisers] de percelen 2666 en 2721 van [X] en [Y] gekocht. De percelen zijn bij notariële akte van 6 april 2010 aan [eisers] geleverd.
3. Het geschil
in conventie
3.1. [eisers] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. een verklaring voor recht dat hij eigenaar is van de percelen met de kadastrale aanduiding [woonplaats], sectie H, nummer 2666 en nummer 2721;
2. een verklaring voor recht dat het [gedaagden] niet is toegestaan deze percelen te betreden, op straffe van een dwangsom;
3. veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en in de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.2. [gedaagden] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4. [gedaagden] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
- een verklaring voor recht dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de percelen met de kadastrale aanduiding [woonplaats], sectie H, nummer 2666 en nummer 2721
- een machtiging om het te wijzen vonnis te doen inschrijven in het kadaster
subsidiair:
- veroordeling van [eisers] om binnen 14 dagen na de betekening van het te wijzen vonnis mee te werken aan de levering van de beide percelen aan gedaagden
- met bepaling dat indien [eisers] deze medewerking niet verrichten:
a. een door de rechtbank aan te wijzen vertegenwoordiger de nodige rechtshandelingen zal verrichten in de zin van artikel 3:300 BW Pro dan wel
b. dat [eisers] een dwangsom verbeuren van EUR 1.000,00 per dag dat zij dat nalaten
meer subsidiair:
- hoofdelijke veroordeling van [eisers] tot betaling van schadevergoeding uit hoofde van onrechtmatige daad als gevolg van de beëindiging van het bezit en gebruik van de beide percelen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
en in alle gevallen:
- hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten en in de nakosten, vermeerderd met wettelijke rente.
3.5. [eisers] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1. Gelet op de samenhang van de zaken in conventie en in reconventie, zal de rechtbank de beide zaken gezamenlijk behandelen.
4.2. Partijen twisten over de vraag wie van hen beiden eigenaar is van de percelen 2666 en 2721 (hierna ook te noemen: de grond).
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat hij de percelen op 6 april 2010 krachtens de daaraan voorafgaande koopovereenkomst van [X] en [Y] in eigendom overgedragen heeft gekregen.
[gedaagden] stelt dat hij de percelen reeds in 1990 van [X] en [Y] heeft gekocht. [eisers] betwist dat, maar wat daar ook van zij, tussen partijen staat vast dat geen juridische levering van de percelen door [X] en [Y] aan [gedaagden] heeft plaatsgevonden (noch in 1990, noch in 1996), zodat [gedaagden] niet krachtens eigendomsoverdracht eigenaar van de percelen is geworden.
De vraag die partijen verdeeld houdt, is de vraag of [gedaagden] krachtens verkrijgende verjaring eigenaar van de grond is geworden.
4.3. Ingevolge artikel 3:99 BW Pro wordt grond door een bezitter te goeder trouw verkregen door een onafgebroken bezit van tien jaren.
4.4. [gedaagden] stelt primair dat hij de grond sinds 20 december 1990 te goeder trouw in bezit heeft gehad. Hij voert hiertoe aan dat hij er van uit mocht gaan dat de grond in 1990 wel aan hem was geleverd, omdat de omschrijving in de leveringsakte ruim is. In de leveringsakte is immers vermeld dat ook de ‘tuin’ wordt geleverd. De in geding zijnde grond maakte zichtbaar deel uit van de tuin en was elders vandaan niet vrij toegankelijk. Bovendien wordt in de leveringsakte gesproken over “een ter plaatse aangeduid gedeelte ter grootte van ongeveer zes are en vijftig centiare of zoveel groter of kleiner als na kadastrale meting zal blijken”.
4.5. Dit betoog wordt verworpen. Uit de omschrijving van het verkochte in de leveringsakte van 20 december 1990 blijkt overduidelijk dat de (huidige) percelen 2666 en 2721 niet aan [gedaagden] zijn geleverd. In de leveringsakte wordt immers slechts één perceelnummer genoemd, te weten: 1790. Bovendien is daarbij de omvang van dat perceel genoemd, te weten: ongeveer zes are en vijftig centiare. Uit de verkoopbrochure was voor [gedaagden] kenbaar dat de omvang van perceel 1790 ongeveer 650 m2 bedroeg en dat de groentetuin niet tot perceel 1790 behoorde.
Dat in de leveringsakte wordt gesproken over “circa 650 m2 of zoveel groter of kleiner als na kadastrale meting zal blijken”, kan niet tot een ander oordeel leiden. Duidelijk is dat hier slechts op beperkte oppervlakteverschillen wordt gedoeld, waarvan na kadastrale meting eventueel kan blijken. Vast staat dat de percelen 2666 en 2721 tezamen 160 m2 bedragen. Gezien deze oppervlakte, in relatie tot de genoemde omvang van perceel 1790 van 650 m2, kan [gedaagden] op grond van deze zinsnede in redelijkheid niet op goede gronden gemeend hebben dat de groentetuin aan hem was meegeleverd.
Nu voor [gedaagden] op grond van de leveringsakte van 20 december 1990 duidelijk was of had moeten zijn dat hem alleen perceel 1790 geleverd was, was op het moment van (de gestelde) inbezitneming van het in geding zijnde stuk grond (de huidige percelen 2666 en 2721) geen sprake van bezit te goeder trouw.
4.6. [gedaagden] heeft subsidiair aangevoerd dat hij in ieder geval in februari 1996 te goeder trouw is geworden, gezien de door de notaris opgestelde concept-akte. [gedaagden] stelt dat hij bovendien een volmacht voor de levering heeft getekend en aan de notaris heeft gestuurd en dat hij de declaratie van de notaris voor het opstellen van de (concept) akte ook heeft betaald. [gedaagden] stelt dat de notaris hem nimmer heeft gemeld dat de akte van levering niet was gepasseerd en dat hij er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat dit wel was gebeurd.
4.7. [eisers] betwist dat de notaris een volmacht en betaling van [gedaagden] heeft ontvangen. Ter comparitie hebben de advocaten van partijen verklaard dat zij gezamenlijk bij de betreffende notaris zijn geweest om hierover met hem te spreken.
Volgens de advocaat van [eisers] heeft de notaris hen daarbij meegedeeld dat hij geen volmacht en geen betaling van [gedaagden] heeft ontvangen. Volgens de advocaat van [gedaagden] heeft de notaris hen meegedeeld dat hij zich niet kon herinneren of hij een volmacht en betaling van [gedaagden] had ontvangen en dat hij dit ook niet meer kon achterhalen.
Wat daar ook van zij, ook als wordt uitgegaan van de lezing van de advocaat van [gedaagden], dienen de door [gedaagden] gestelde volmacht en betaling hoe dan ook buiten beschouwing te blijven. Uit hetgeen hij ter comparitie heeft verklaard, volgt immers dat het horen van de notaris als getuige zinloos is en voorts is niet gesteld of gebleken dat [gedaagden] anderszins bewijs wenst te leveren van zijn stelling ten aanzien van de volmacht en de betaling.
Dat betekent dat op basis van (alleen) de concept-akte beoordeeld dient te worden of [gedaagden] de grond sinds februari 1996 te goeder trouw bezit.
4.8. Naar het oordeel van de rechtbank kan op basis van de concept-akte geen bezit te goeder trouw worden aangenomen. Ook indien zou worden uitgegaan van de stelling van [gedaagden] dat hij de grond in 1990 van [X] en [Y] heeft gekocht en dat tussen hem en [X] en [Y] overeenstemming bestond over het feit dat de grond alsnog aan hem moest worden geleverd, hetgeen [eisers] betwist, geldt dat [gedaagden] er op basis van de concept-akte van levering niet zonder meer op had mogen vertrouwen dat ook daadwerkelijk levering had plaatsgevonden. Gelet op het feit dat hij wist dat de levering van de grond in het verleden was misgelopen en dat dit alsnog rechtgezet moest worden, was hij immers als geen ander bekend met het belang van een correcte en daadwerkelijke levering. De concept-akte volstaat om die reden niet om hem aan te merken als bezitter te goeder trouw.
4.9. De slotsom van het voorgaande is dat geen sprake is van verkrijgende verjaring door [gedaagden] Dat betekent dat de grond al die tijd in eigendom is gebleven van [X] en [Y], zodat zij de grond in 2010 rechtsgeldig aan [eisers] hebben geleverd. [eisers] is derhalve op 6 april 2010 eigenaar geworden van de grond, zodat onderdeel 1. van de vordering in conventie voor toewijzing in aanmerking komt.
4.10. In het verlengde daarvan is ook de [eisers] onder 2. gevorderde verklaring voor recht, dat het [gedaagden] niet is toegestaan de percelen te betreden, toewijsbaar. De gevorderde dwangsom zal echter niet worden toegewezen. Nog afgezien van het feit dat het niet goed denkbaar is om een dwangsom te verbinden aan een verklaring voor recht, ziet de rechtbank hoe dan ook onvoldoende aanleiding voor het opleggen van een dwangsom, nu niets is gesteld of gebleken op grond waarvan bij voorbaat moet worden aangenomen dat [gedaagden] het eigendomsrecht van [eisers] niet zullen respecteren.
4.11. Uit hetgeen hiervoor is overwogen vloeit verder voort dat de primaire en subsidiaire vordering van [gedaagden] in reconventie zullen worden afgewezen.
4.12. Aan zijn meer subsidiaire vordering in reconventie tot veroordeling van [eisers] tot betaling van schadevergoeding, heeft [gedaagden] ten grondslag gelegd dat [eisers] onrechtmatig heeft gehandeld door de percelen van [X] en [Y] te kopen terwijl hij wist dat [gedaagden] de grond al sinds december 1990 in gebruik had en aanspraak maakte op een eigendomstitel.
Deze vordering zal eveneens worden afgewezen. Nog daargelaten het feit dat [eisers] betwist dat hij voordat hij de grond van [X] en [Y] kocht, wist dat deze in gebruik was bij [gedaagde], maakt het enkele feit dat iets in bezit is bij een ander, niet dat de koper, die daarvan op de hoogte is, onrechtmatig handelt door datgene te kopen.
4.13. [gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie en in reconventie worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [eisers] in conventie worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.254,93
De kosten aan de zijde van [eisers] in reconventie worden begroot op EUR 452,00 aan salaris advocaat (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 452,00).
4.14. De nakosten, waarvan [eisers] betaling vordert, zijn toewijsbaar en zullen op de in het dictum weergegeven wijze worden begroot.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. verklaart voor recht dat [eisers] eigenaar is van de percelen met de kadastrale aanduiding Gemeente [woonplaats], sectie H, nummer 2666 en nummer 2721,
5.2. verklaart voor recht dat het [gedaagden] niet is toegestaan de onder 5.1. genoemde percelen te betreden;
5.3. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 1.254,93, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- EUR 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en de veroordeelde niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.5. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.7. wijst de vorderingen af,
5.8. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op EUR 452,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A.M. van Straalen-Coumou en in het openbaar uitgesproken op 27 april 2011.