Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
zaaknummer / rolnummer: 297868 / HA ZA 10-2609
Vonnis van 31 augustus 2011
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. R. Wolters te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. W.A. Voorips-Breddels te Utrecht,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats]
gedaagde,
advocaat mr. F. Tukker te Nieuwegein.
Eiser zal hierna [eiser] en gedaagden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dan wel [gedaagden] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 maart 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 24 mei 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 8 februari 2008 heeft [gedaagden] van [eiser] het appartementsrecht gekocht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de flatwoning aan de [adres] te [woonplaats]t. De koopprijs bedraagt € 225.000,--.
2.2. In de op bovengenoemde datum door partijen ondertekende koopovereenkomst is bepaald dat de levering uiterlijk op 3 mei 2010 plaats dient te vinden en dat [gedaagden] uiterlijk op 8 maart 2010 een waarborgsom van € 22.500,-- dient te voldoen, dan wel een bankgarantie voor dat bedrag dient te stellen. Op 25 februari 2010 zijn partijen overeengekomen dat de levering uiterlijk plaats dient te vinden op 1 juni 2010. In de koopovereenkomst is ten gunste van [gedaagden] tevens een ontbindende voorwaarde opgenomen, die inhoudt dat in het geval hij de financiering voor de aankoop van de flatwoning uiterlijk 12 februari 2010 niet rond krijgt, hij gerechtigd is de overeenkomst te ontbinden. Laatstgenoemde termijn is door partijen verlengd tot en met 26 februari 2010.
[gedaagden] heeft geen financiering kunnen krijgen. Een aanvraag voor een hypotheek van [gedaagden] is afgewezen omdat hij een BKR-registratie had.
2.3. In artikel 13 van Pro de koopovereenkomst (NVM-model) is bepaald dat in het geval een partij, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van verplichtingen uit de koopovereenkomst, de wederpartij zonder rechterlijke tussenkomst de overeenkomst kan ontbinden door middel van een schriftelijk verklaring. Genoemd artikel bepaalt voorts dat bij ontbinding de nalatige partij aan de wederpartij een bedrag verschuldigd is van € 22.500,--, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
2.4. [gedaagden] heeft de waarborgsom niet tijdig voldaan. Bij brief van 30 maart 2010 heeft [eiser] [gedaagden] in gebreke gesteld. Bij e-mail van 31 mei 2010 heeft de notaris [eiser] bericht dat de op 1 juni 2010 geplande levering geen doorgang kan vinden omdat de notaris geen hypotheekstukken van de bank van [gedaagden] heeft ontvangen.
2.5. Bij brief van zijn toenmalige gemachtigde heeft [eiser] [gedaagden] in gebreke gesteld. Bij brief van zijn gemachtigde van 14 juni 2010 heeft [eiser] de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.6. Bij brief van 12 augustus 2010 heeft de raadsman van [eiser] [gedaagden] verzocht en zo nodig gesommeerd om aan [eiser] de verbeurde boete en schadevergoeding te betalen. [gedaagden] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven.
2.7. [eiser] heeft de flatwoning met ingang van 1 september 2010 verhuurd aan een derde.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat – (i) een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst met [gedaagden] is ontbonden op 14 juni 2010, althans deze overeenkomst alsnog te ontbinden, (ii) gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van het bedrag van € 28.654,82, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 juni 2010, althans vanaf een door de rechtbank te bepalen dag tot de voldoening;
(iii) veroordeling van gedaagden hoofdelijk tot betaling van het bedrag van € 1.158,--, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, ten titel van buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf dagvaarding, althans vanaf een dag in goede justitie te bepalen, met veroordeling van gedaagden hoofdelijk in de proceskosten binnen 14 dagen te voldoen en, in het geval niet tijdig wordt betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede de veroordeling van gedaagden hoofdelijk in de nakosten.
3.2. [eiser] baseert zijn vordering op de stelling dat [gedaagden] wegens het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst, gehouden is hem de contractuele boete te betalen van € 22.500,--, onder meer omdat hij zich niet (tijdig) heeft beroepen op de ontbindende voorwaarde betreffende de financiering. Daarnaast is [gedaagde 1] c..s gehouden bijkomende schadeposten te betalen, bestaande uit een bedrag van € 1.989,82 aan (gemeentelijke) lasten voor de periode van 1 juni tot 1 september 2010 en een bedrag van € 4.165,-- aan makelaarskosten, aldus [eiser].
3.3. [gedaagden] voert verweer, waarop hierna, voor zover relevant, wordt ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [gedaagde 1] maakt geen bezwaar tegen de ontbinding van de koopovereenkomst, Frijling heeft geen verweer gevoerd tegen dit deel van de vordering van [eiser], zodat het onder (i) gevorderde op de navolgende wijze zal worden toegewezen.
4.2. Onbetwist is dat [gedaagden] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst door niet tijdig de waarborgsom te storten en vervolgens niet mee te werken aan de levering van de flatwoning. Voorts is van belang dat [gedaagden] geen rechtsgeldig beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud. [eiser] heeft daarom in beginsel recht op de contractuele boete van € 22.500,--.
[gedaagde 2] heeft zich echter ter zake verweerd door aan te voeren dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eiser] zich met succes beroept op het boetebeding. Zij voert aan dat de verkopende makelaar in zijn zorgplicht jegens haar en [gedaagde 1] tekortgeschoten is, in het licht van de hele korte termijn waarop de financiering moest worden geregeld en de moeilijke situatie op de hypotheekmarkt in verband met de kredietcrisis. Hij had hun moeten wijzen op de moeilijkheden die zij konden tegenkomen bij een hypotheekaanvraag en de reële mogelijkheid dat zij niet zouden slagen in het verkrijgen van passende financiering. Dat heeft de makelaar niet gedaan. [gedaagde 2] stelt voorts dat het verkrijgen van financiering een inspanningsverplichting voor hen was en dat zij aan die verplichting hebben voldaan. Daarnaast voelden [gedaagden] zich onder druk gezet door de makelaar en [eiser].
[gedaagde 1] heeft zich verweerd door aan te voeren dat, samengevat, [eiser] op grond van artikel 6:92 lid 2 BW Pro niet boete én schadevergoeding kan vordering. Daarnaast is [gedaagde 1] van mening dat er goede gronden zijn de boete te matigen omdat toepassing van het boetebeding tot een onaanvaardbaar resultaat leidt.
4.3. De verweren van Van de Bos c.s. betreffende het boetebeding treffen geen doel.
Partijen zijn uitdrukkelijk een helder geformuleerd, algemeen bekend en maatschappelijk aanvaard financieringsbeding overeengekomen, waarbij zij de in eerste instantie overeengekomen (korte) periode waarbinnen [gedaagden] en rechtsgeldig beroep konden doen op het beding, met twee weken hebben verlengd. [gedaagden] had dus - gezien de formulering en het feit dat zij de termijn hebben verlengd - zelfstandig kunnen en moeten begrijpen dat het laten verlopen van deze periode tot gevolg heeft dat [eiser] hen kan houden aan de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. De stelling van [gedaagde 2] dat op de verkopende makelaar ten aanzien van de (on)mogelijkheden om financiering te verkrijgen een zorgplicht rustte jegens haar en [gedaagde 1], wordt dan ook verworpen. Daar komt bij dat [gedaagden] geen contractuele relatie heeft met de makelaar.
Ook de stelling dat er aan de zijde van [gedaagden] slechts sprake was van een inspanningsverplichting betreffende het verkrijgen van financiering wordt verworpen. De tekst van het beding is bepalend in dezen en is niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Van onoorbare druk op [gedaagden] in de zin van misbruik van omstandigheden, is niet gebleken. Het stond hen vrij om binnen de kaders van de koopovereenkomst zich te beroepen op het financieringsbeding. Van de Bos c.s. is de contractuele boete derhalve in beginsel verschuldigd.
4.4. Ten aanzien van het beroep op matiging geldt het volgende.
De rechtbank stelt voorop dat de bevoegdheid tot matiging terughoudend dient te worden gehanteerd. Matiging is pas aan de orde als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daartoe is onvoldoende dat de boete en de schade uiteenlopen. Er zal ook gelet moeten worden op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het tot stand kwam (Hoge Raad 27 april 2007, NJ 2007, 262).
4.5. Bij het antwoord op de vraag of en in hoeverre in dit geval matiging op zijn plaats is, acht de rechtbank de volgende omstandigheden van belang:
- het boetebeding waarop [eiser] zich beroept is een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten betreffende onroerende zaken tussen particulieren. Consumentenorganisaties zijn betrokken geweest bij de totstandkoming en formulering van het beding zodat de belangen van consumenten geacht mogen worden te zijn gewaarborgd. Het beding is opgenomen in het, in dit geval ook toegepaste, veel gebruikte NVM-contract. Het beding is bovendien helder geformuleerd;
- partijen zijn de transactie aangegaan als particulier. Van een ongelijkwaardige verhouding tussen hen is geen sprake;
- persoonlijke omstandigheden zoals beperkte financiële middelen komen voor rekening en risico van de kopers en kunnen niet afdoen aan de contractuele verplichting.
Al het vorengaande rechtvaardigt de conclusie dat er geen aanleiding is tot matiging,
Tenslotte ziet de rechtbank ook in de gestelde wanverhouding tussen de omvang van de boete en de door verkopers geleden schade geen grond voor matiging.
4.6. De stelling van [gedaagden] dat op grond van artikel 6:92 lid 2 BW Pro geen schade naast boete kan worden gevorderd, wordt verworpen. Uit de Parlementaire geschiedenis bij dit artikel volgt dat de wetgever de mogelijkheid heeft opgehouden dat partijen van dit artikel afwijken, zoals in het onderhavige geval aan de orde is.
4.7. Ook de vordering betreffende de lasten die [eiser] heeft moeten dragen in de periode tussen de datum van de overeengekomen levering (1 juni 2010) en de datum dat de woning is verhuurd (1 september 2010) komen voor toewijzing in aanmerking nu deze kosten goed zijn onderbouwd en het directe gevolg zijn van het niet nakomen door [gedaagden] van de koopovereenkomst.
4.8. De gevorderde makelaarskosten worden afgewezen nu onvoldoende is onderbouwd waarom dit bedrag (1,8% van de koopsom) aan de makelaar verschuldigd is, in het licht van het feit dat de woning verhuurd is en niet verkocht. Genoemd percentage komt de rechtbank als gebruikelijk voor in het geval een woning is verkocht.
4.9. Het verzoek van [gedaagde 2] om op grond van artikel 6:101 BW Pro (eigen schuld) de schade te verdelen over haar, [gedaagde 1] en [eiser] wordt niet ingewilligd. Ten aanzien van [eiser] zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die tot toerekening van een deel van de schade aan hem kan leiden. Ten aanzien van [gedaagde 1] geldt dat in artikel 8 van Pro de koopovereenkomst uitdrukkelijk is bepaald dat kopers voor uit de overeenkomst voortvloeiende verplichtingen hoofdelijk verbonden zijn.
4.10. [eiser] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten dient te worden gesteld en onderbouwd op grond waarvan deze verschuldigd zijn en voorts dat genoemde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
Daarbij hanteert de rechtbank conform het rapport Voorwerk II het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
[eiser] heeft niet of onvoldoende gesteld, gespecificeerd en/of onderbouwd dat de gevorderde buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en/of moeten worden aangemerkt als buitengerechtelijke kosten, reden waarom de kosten waarvan [eiser] vergoeding vordert, moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. De kantonrechter zal dit onderdeel van de vordering afwijzen.
4.11. Wettelijke rente zal worden toegewezen over het bedrag van € 22.500,-- vanaf de datum van de ontbinding van de koopovereenkomst. Ten aanzien van de toe te wijzen schade zal wettelijke rente worden toegewezen vanaf de dag der dagvaarding.
4.12. Al het vorengaande leidt tot de navolgende beslissing. [gedaagden] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure worden veroordeeld, waaronder de nakosten zoals hierna bepaald.
5. De beslissing
De rechtbank:
verklaart voor recht dat de koopovereenkomst d.d. 8 februari 2010 betreffende het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning aan de [adres] te [woonplaats]t, tussen enerzijds [eiser] en anderzijds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 14 juni 2010 buitengerechtelijk is ontbonden;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, in die zin, dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te betalen € 24.489,92 met de wettelijke rente over € 22.500,-- vanaf 14 juni 2010 en de wettelijke rente over € 1.989,82 vanaf de dag der dagvaarding tot de voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.930.52, waarin begrepen
€ 1.158,-- aan salaris gemachtigde;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk indien niet binnen 14 dagen vrijwillig volledig aan dit vonnis wordt voldaan, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen, indien de veroordeelden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans en in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2011.?