Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Enkelvoudige handelskamer
Zaaknr/rolnr: 92626 / HA ZA 03-1400
Uitspraak: 1 december 2004
V O N N I S
in de zaak, aanhangig tussen:
[eiseres],
wonende te [adres],
eiseres,
procureur mr. P.F. Schepel,
en
[gedaagde 1],
wonende te [plaats],
[gedaagde 2],
wonende te [plaats],
[gedaagde 3],
wonende te [plaats],
gedaagden 1, 2 en 3,
procureur mr E.A.M. Claessen,
en
[gedaagde 4],
wonende te [plaats],
gedaagde sub 4,
niet verschenen
Eiseres wordt aangeduid met [eiseres] en gedaagden 1, 2 en 3 met de familie [gedaagde 1].
PROCESGANG
De zaak is bij drie op 27 november 2003 uitgebrachte en gelijkluidende dagvaardingen aanhangig gemaakt. Partijen zijn, met uitzondering van gedaagde onder 4, verschenen, waarna de volgende processtukken zijn gewisseld:
- een akte overlegging produkties van de zijde van [eiseres],
- conclusie van antwoord van de zijde van de familie [gedaagde 1];
- een conclusie van repliek van de zijde van [eiseres];
- een conclusie van dupliek van de zijde van de familie [gedaagde 1],
- een akte uitlating produkties van de zijde van [eiseres].
Ten slotte is op verzoek van partijen vonnis bepaald.
CONCLUSIES VAN PARTIJEN
De vordering van [eiseres] strekt ertoe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair voor recht verklaart dat de buitengerechtelijke vernietiging d.d. 4 november 2003 ( bedoeld zal zijn 6 november) van de overeenkomst tot verkoop en de notariële overdracht van de woning aan de [adres] te [plaats] rechtsgeldig is zodat de woning valt in de nalatenschap van wijlen mevrouw [X];
subsidiair het beroep van [eiseres] op de vernietigingsgronden van artikel 3: 34 Burgerlijk Wetboek ( BW) danwel artikel 3: 44 BW aanvaardt en daarmee de rechtshandeling waarbij de koopovereenkomst tussen mevrouw [X] en gedaagden sub 1 en 2 en de notariële overdracht van de woning aan gedaagden sub1 en 2 is geschied vernietigt,
met veroordeling van de familie [gedaagde 1] in de proceskosten, die van het beslag daaronder begrepen.
Daartegen is door de familie [gedaagde 1] verweer gevoerd met conclusie tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vordering c.q. afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van haar in de kosten van het geding.
MOTIVERING
Vaststaande feiten
1.1 Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist -mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden- het volgende vast.
1.2 Op 10 augustus 2001 is mevrouw [X] overleden. Zij was de moeder van [eiseres] en gedaagden 3 en 4. Gedaagden 1 en 2 zijn de echtgenote respectievelijk de dochter van gedaagde 3.
1.3 [eiseres] en haar twee broers, gedaagden 3 en 4, zijn ieder voor een derde deel gerechtigd tot de nalatenschap van hun moeder.
1.4 Mevrouw [X] is eind maart 1997 opgenomen op de psycho-geriatrische afdeling van een verpleeghuis. Zij moest worden opgenomen omdat zij aan de ziekte van Alzheimer leed.
1.5 [eiseres] en de familie de Boer hebben met elkaar contact onderhouden over de toestand van mevrouw [X] en over de haar in eigendom toebehorende woning aan de [adres] te [plaats]. Zo schrijft gedaagde 3 op 20 mei 1997 aan [eiseres] onder meer: " En zullen wij geen medewerking verlenen om het huis te gaan verkopen zolang zij leeft....Daarnaast wil ik je mededelen, dat ik interesse heb om het huis uit de erfenis te kopen, echter alleen via officiële kanalen, zoals een officiële taxatie, notaris en advocaten voor een officiële afrekening , waarbij kosten...en leningen ..alsmede door jouw opgenomen gelden ....".
1.6 De woning van mevrouw [X] is bij notariële akte van 28 november 1998 geleverd aan gedaagden 1 en 2. Blijkens die akte was de koopsom gebaseerd op de per 1 januari 1995 geldende WOZ-waarde in bewoonde staat. Van de koopsom ad fl 240.000,-- is fl 115.000,- betaald. Voor de overige fl 125.000,-- hebben gedaagden 1 en 2 een schuldbekentenis getekend, aldus de akte. Deze schuld is overgenomen door gedaagde 3.
1.7 In augustus 1997 heeft [A] de vrije verkoopwaarde van de woning op verzoek van de familie [gedaagde 1] getaxeerd en wel op fl 280.000.
1.8 Op 13 april 1999 heeft gedaagde 3 zijn broer en zus geïnformeerd over de hierboven genoemde koop. In een brief van 30 juni 1999 schrijft de toenmalige raadsvrouw van [eiseres] en gedaagde 4 aan gedaagde 3 dat zij hem thans "op juridische gronden" niet kunnen dwingen de door de verkoop onder de waarde onttrokken gelden terug te storten, maar dat zij dat na het overlijden van hun moeder wel kunnen. In deze brief staat ook dat een makelaar een marginale taxatie heeft uitgevoerd en dat de woning thans fl 350.000,-- had moeten opbrengen.
1.9 Op 6 november 2003 heeft de raadsvrouw van [eiseres] bij brief aan gedaagden 1 en 2 de nietigheid ingeroepen van de hierboven genoemde koopovereenkomst. Zij grondde de nietigheid primair op handelen onder invloed van een geestelijke stoornis (artikel 3: 34 BW) en subsidiair op misbruik van omstandigheden ( 3: 44 BW). Gedaagden 1 en 2 hebben niet berust in deze buitengerechtelijke verklaring en
[eiseres] heeft beslag laten leggen op de woning.
2 Standpunten van partijen
2.1 [eiseres] stelt voorzover nu van belang en kort samengevat primair dat de koopovereenkomst vernietigbaar was wegens de geestelijke stoornis van haar moeder. Het vermoeden van handelen onder invloed van geestelijke stoornis volgt uit het nadeel dat haar moeder heeft geleden doordat de woning ver onder de waarde is verkocht. Het is onzinnig dat van de WOZ-waarde uit '95 en dus verouderde in bewoonde staat is uitgegaan. Het was duidelijk dat haar moeder door haar ziekte niet meer in de woning zou kunnen wonen. De taxaties ondersteunen haar stelling. Bovendien is een groot deel van de koopsom niet betaald.
Subsidiair is de koopovereenkomst vernietigbaar omdat gedaagden 1 en 2 misbruik hebben gemaakt van de omstandigheden doordat mevrouw [X] als gevolg van haar lichamelijke en geestelijke gezondheidstoestand niet meer in staat was haar belangen te behartigen en door de koop zijn zij en later haar nalatenschap en daarmee haar kinderen benadeeld.
2.2 De familie [gedaagde 1] voert daartegen voorzover nu van belang en kort samengevat het volgende aan. [eiseres] is niet-ontvankelijk omdat de erven alleen gezamenlijk in rechte kunnen optreden. Bovendien is ten aanzien van gedaagde 3 op 13 januari 2004 de schuldsaneringsregeling van toepassing.
Een eventueel vorderingsrecht van [eiseres] is verjaard. De toepasselijke verjaringstermijn van drie jaar is gaan lopen in mei 1997 toen zij per brief is geïnformeerd over de voorgenomen koop. Op 13 april 1999 is zij opnieuw uitvoerig geïnformeerd.
Als er geen sprake van verjaring is, dan heeft [eiseres] haar recht verwerkt. Door die brieven was zij immers op de hoogte en zij heeft toen niets ondernomen.
Ook inhoudelijk is de familie [gedaagde 1] het niet met [eiseres] eens. Mevrouw [X] heeft volgens hen wel degelijk beseft wat de voorwaarden waren bij de koop en zij vond dat prettig omdat zij graag het idee wilde hebben dat zij terug kon naar haar woning, al was het maar om daar te sterven. De woning is bovendien wel tegen een reële waarde verkocht omdat mevrouw [X] zo altijd weer in de woning kon verblijven en er sprake was van veel achterstallig onderhoud. De familie [van gedaagde 1] heeft voor minstens fl 75.000,-- in de woning geïnvesteerd.
3 Ontvankelijkheid
Op grond van 3: 171 BW kan iedere deelgenoot jegens derden ageren ten behoeve van de boedel. Met haar vordering beoogt [eiseres] dat te doen en zij is, zoals zij in reactie op dit verweer van de familie [gedaagde 1] aanvoert, inderdaad zelfstandig bevoegd tot procederen. Gedaagden 3 en 4 zijn als mededeelgenoten tot de nalatenschap van hun moeder gedagvaard.
Dat betekent dat [eiseres] ontvankelijk is haar vordering tegen alle gedaagden .
4 Vernietigingsgrond
4.1 Mevrouw [X] is in maart 1997 opgenomen omdat zij wegens de ziekte van Alzheimer niet meer voor zich zelf kon zorgen. Gesteld noch gebleken is dat het later beter met haar ging. Bovendien blijkt uit de brieven die over en weer door partijen zijn overgelegd dat zij vaak niet goed meer besefte wat er allemaal rondom haar heen gebeurde. De rechtbank wil nog wel aannemen dat mevrouw [X] heeft begrepen dat de woning aan haar familie is verkocht, maar dat zij bepalingen als koopsom en wijze van betaling bij de koopovereenkomst goed heeft begrepen, is door [eiseres] gesteld en door de familie [gedaagde 1] onvoldoende gemotiveerd betwist. Er was dus sprake van een geestelijke stoornis die haar handelen en haar wil daarbij heeft beïnvloed c.q. belemmerd
4.2 De koopovereenkomst was bovendien nadelig voor haar omdat, zoals hierna nader zal worden overwogen, de woning aanzienlijk onder de waarde is verkocht en de koop en levering worden dus - ook om die reden - vermoed onder invloed van die geestelijke stoornis te zijn aangegaan. Niet valt in te zien waarom anders dan gebruikelijk bij een niet meer bewoonde woning niet van de vrije verkoopwaarde in onbewoonde staat zou moeten worden uitgegaan. Door de aard van de ziekte van mevrouw [X] was het niet reëel te verwachten dat zij nog in haar woning zou kunnen gaan wonen. Dat wel is uitgegaan van een waarde in bewoonde staat is dus gekunsteld. Datzelfde geldt voor het uitgaan van de WOZ waarde, zeker als deze drie jaar tevoren is vastgesteld in een woningmarkt als destijds, met snel en fors stijgende prijzen.
De door de familie [gedaagde 1] ingeschakelde taxateur komt op een waarde die
fl 40.000,- hoger lag dan de koopsom en die taxatie vond ruim een jaar vóór de koop en levering plaats. De taxatie van [B] komt op een nog hoger bedrag. Het argument dat de woning slecht was onderhouden, gaat niet op omdat taxaties met de staat van onderhoud plegen rekening te houden en gesteld noch gebleken is dat dat hier niet is gebeurd. Ten tijde van de levering zal de woning dus een waarde hebben gehad die ergens tussen de twee getaxeerde bedragen in lag.
4.3 Er is dus voldaan aan de eisen die de wet aan de primair gestelde vernietigingsgrond stelt en de subsidiaire vernietigingsgrond hoeft niet aan de orde te komen.
5 Verjaring en rechtsverwerking
5.1 In reactie op het beroep op verjaring heeft [eiseres] gesteld dat de verjaringstermijn pas is gaan lopen op het moment van overlijden van haar moeder. De rechtbank is het met haar eens.
5.2 Artikel 3: 52 BW bepaalt immers dat in geval van geestelijke stoornis de verjaringstermijn begint te lopen op het moment dat de stoornis eindigt. Gesteld noch gebleken is dat mevrouw [X] na haar opname beter is geworden en tijdens haar leven is dus geen einde aan de geestelijke stoornis gekomen. Pas met haar overlijden is voor haar rechtsopvolgers de verjaringstermijn gaan lopen.
5.3 Ook van rechtsverwerking is geen sprake. Uit de brief van 20 mei 97 blijkt niet wanneer, wie en tegen welke prijs en onder welke betalingscondities de familie [gedaagde 1] een koop wilde sluiten. De brief blijft met andere woorden vaag. Pas met de brief van 13 april 1999, dus ná de levering, krijgt [eiseres] relevante informatie. Op dat moment kon zij echter niet de vernietiging inroepen, dat kon zij pas als erfgename, dus na het overlijden van haar moeder. Het moge zo zijn dat , zoals de familie [gedaagde 1] aanvoert, [eiseres] op andere wijze had kunnen ageren, bijvoorbeeld door zichzelf of iemand anders als wettelijke vertegenwoordiger te laten benoemen, dat doet niets af aan haar recht thans de nietigheid in te roepen.
6 Conclusie
6.1 De rechtbank aanvaardt dus de primaire vernietigingsgrond van [eiseres]. Omdat de rechtshandeling betrekking heeft op een registergoed is zij volgens het bepaalde in artikel 3:50 tweede Pro lid BW slechts vernietigbaar door een buitengerechtelijke verklaring als alle partijen in de vernietiging berusten. Dat is niet gebeurd, zodat alleen de rechter de rechtshandeling kan vernietigen. Dat betekent dat de primaire vordering niet, maar de subsidiaire vordering wel toewijsbaar is.
De door de familie [gedaagde 1] genoemde lening van [eiseres] aan haar moeder kan buiten beschouwing blijven alleen al omdat de familie [gedaagde 1] geen rechtsgevolgen aan hun stelllingen op dit punt hebben verbonden.
Omdat partijen familie van elkaar zijn, zal de rechtbank de proceskosten compenseren en kan hetgeen gedaagde 3 ten aanzien van zijn schuldsanering heeft aangevoerd buiten beschouwing blijven.
BESLISSING
De rechtbank vernietigt de rechtshandeling waarbij de koopovereenkomst tussen mevrouw [X] en gedaagden sub 1 en 2 en de notariële overdracht van de woning aan gedaagden 1 en 2 is geschied.
De kosten van dit geding worden aldus gecompenseerd dat elke partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten.
Hetgeen meer of anders is gevorderd wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.Zomer en in het openbaar uitgesproken op woensdag 1 december 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.