Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rekestnummer: 124356 / KG RK 06-701
Beschikking van 31 oktober 2006
in de zaak van
de naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Amersfoort,
verzoekster,
procureur mr. H. den Besten,
tegen
[verweerster],
wonende te [plaats],
verweerster.
1. De procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de mondelinge behandeling.
1.2 Verschenen zijn:
- mr. H. den Besten en de heer A.E.L. Lubbersen, accountmanager bijzonder beheer bij de SNS Bank Regio West te Amersfoort, namens verzoekster;
- de heer [B] van De Boer Makelaardij en Assurantien Flevoland B.V. te Lelystad;
- de heer [A] namens Divast B.V., gevestigd te Katwijk;
- mr. J.B. Heldoorn van Heldoorn Eggels Notarissen te Almere.
1.3 Verweerster, de overige belanghebbenden en de heer G.P. Koster van De Boer Makelaardij en Assurantien Flevoland B.V. te Lelystad zijn, hoewel behoorlijk opgeroepen, niet verschenen.
2. De beoordeling
2.1 Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW, om het woonhuis met aan- en toebehoren, staande en gelegen te [postcode] [plaats] aan [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie [sectie] nummer [nummer], groot 1 are 30 centiare, hierna te noemen "de woning", onderhands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst.
2.2 Op grond van deze koopovereenkomst is de woning verkocht voor een bedrag van
EUR 105.225,- aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Divast B.V., gevestigd te Katwijk.
2.3 Verzoekster stelt dat het verzoek toegewezen dient te worden, omdat de koopprijs hoger is dan de door een onafhankelijk taxateur vastgestelde executiewaarde van EUR 105.000,-.
2.4 De voorzieningenrechter overweegt ten aanzien van het verzoek het volgende.
Verzoekster heeft een (niet gedateerd en niet ondertekend) taxatierapport, opgemaakt door de heer G.P. Koster van De Boer Makelaardij en Assurantiën Flevoland B.V. te Lelystad, overgelegd. Volgens dit rapport is de onderhandse verkoopwaarde van de woning
EUR 120.000,- en de executiewaarde EUR 105.000,-.
Uit het door verzoekster overgelegde mailbericht van 16 augustus 2006 gericht aan Heldoorn Eggels Notarissen te Almere blijkt dat de heer [B] namens Divast B.V. het bod van EUR 105.225,- heeft uitgebracht. Uit dit mailbericht blijkt tevens dat [B] werkzaam is voor Makelaardij de Boer, hetzelfde kantoor dat ook het taxatierapport heeft uitgebracht.
[B] heeft ter zitting bevestigd dat hij in de onderhavige zaak Divast heeft geadviseerd bij het doen van de bieding, terwijl een andere medewerker van het kantoor waar hij werkzaam is het taxatierapport heeft uitgebracht. Voorts heeft hij aangegeven het rapport te kennen. Anders dan mr. den Besten, Lubbersen, [B] en [A] namens Divast B.V. hebben betoogd, acht de voorzieningenrechter deze gang van zaken in het onderhandse executietraject niet juist. Hij overweegt daartoe als volgt.
2.5 Uitgangspunt bij parate executie is dat de, blijkens het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering met waarborgen omklede, procedure van openbare verkoop (veiling) wordt gevolgd. De veiling is de procedure bij uitstek waarbij op basis van gelijke kansen voor alle gegadigden wordt verondersteld dat het hoogste bod tot stand komt. Gelet daarop zal een afwijking van deze procedure, zoals de wet in artikel 3:268 lid 2 BW toestaat voor de onderhandse executoriale verkoop, met extra waarborgen omkleed dienen te zijn.
2.6 Eén van die waarborgen is erin gelegen dat de voorzieningenrechter toestemming dient te verlenen voor het verzoek tot onderhandse executoriale verkoop en dat deze toestemming slechts wordt verleend, indien aannemelijk is dat op een veiling geen hogere opbrengst zal worden verkregen. Bij de beoordeling daarvan zal de voorzieningenrechter zich in het bijzonder laten leiden door het door verzoekster overgelegde taxatierapport, nu dit het enige stuk is waarin informatie over de waarde van de onroerende zaak wordt verschaft waarop de voorzieningenrechter zijn oordeel kan baseren.
Om tot een objectief oordeel te kunnen komen zal het taxatierapport door een onafhankelijk deskundige opgesteld dienen te zijn. Voorts is van belang dat eventuele gegadigden bij het uitbrengen van het bod niet op de hoogte zijn van het taxatierapport. Voorkomen moet immers worden dat zij het bod kunnen afstemmen op de taxatiewaarde. Bovendien gaat het niet aan dat de ene gegadigde, doordat hij vanwege zijn contacten met de ingeschakelde taxateur over "inside information" beschikt, een voorsprong heeft op de andere gegadigden, waardoor inbreuk wordt gemaakt op het beginsel van gelijke kansen voor alle gegadigden. Van een dergelijke voorsprong bij één van de gegadigden is bij een veiling juist geen sprake.
2.7 Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is in de onderhavige zaak onvoldoende onpartijdigheid betracht, nu gebleken is dat één makelaarskantoor voor het gehele traject, van het uitbrengen van de taxatie tot het zoeken van een koper in het kader van de gedwongen verkoop, door de bank wordt ingeschakeld. [B] heeft in dit verband verklaard dat zijn kantoor een samenwerkingsverband heeft met de SNS Bank voor wat betreft het onroerend goed in [plaats] en dat hij van de bank opdracht krijgt voor woningen een taxatierapport uit te brengen en (al dan niet voor de veiling uit) voor deze woningen een koper te zoeken. Lubbersen (medewerkers van de SNS Bank) heeft deze werkwijze bevestigd. Onder die omstandigheden komt aan het door het kantoor van [B] uitgebrachte taxatierapport niet de waarde toe van een onafhankelijk rapport.
Voorts is ter zitting gebleken dat informatie uit het taxatierapport aan een gegadigde is doorgegeven. [A] van Divast heeft immers ter zitting aangegeven dat het niet toevallig is dat namens hem een bod is uitgebracht dat net iets boven de getaxeerde executiewaarde ligt, omdat hij samenwerkt met makelaars, hij met [B] afspraken heeft gemaakt over de aankoop van onroerend goed en hij bij het uitbrengen van het bod is geadviseerd door [B].
2.8 De stelling van [B] dat het dienen van het belang van de bank door het opstellen van het taxatierapport en het vinden van een koper enerzijds en het dienen van het belang van andere relaties anderzijds, elkaar niet "bijt", kan gelet op in r.o. 2.6 overwogene niet worden gevolgd. Deze handelswijze lijkt overigens ook op gespannen voet te staan met enkele ereregels van de NVM, te weten dat een NVM-lid:
- zijn functie onafhankelijk van anderen uitoefent;
- vertrouwelijke informatie voor zich houdt;
- slechts in het belang van één van de opdrachtgevers optreedt, in geval het verlenen van een dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het belang van een andere opdrachtgever;
- voorkomt betrokken te raken in een verstrengeling van belangen die zijn onafhankelijkheid in gevaar kan brengen
- ervoor zorgt dat degenen, die aan zijn onderneming verbonden zijn, zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM.
2.9 De met bijzondere waarborgen omklede procedure van onderhandse executoriale verkoop brengt met zich dat niet de minste schijn van partijdigheid kan worden aanvaard, terwijl een taxatierapport - wat de hoogte van de overige biedingen ook zij - noodzakelijk is voor een juiste beoordeling van het verzoek. Nu niet aan deze waarborgen is voldaan, is onvoldoende aannemelijk dat op een veiling geen hogere opbrengst zal worden verkregen dan bij de thans verzochte onderhandse executie.
2.10 Mitsdien wordt als volgt beslist.
3. De beslissing
De voorzieningenrechter
3.1 wijst het verzoek af;
3.2 bepaalt dat de openbare verkoop zal plaatsvinden op 28 november 2006, of zoveel eerder of later als de met veiling belaste notaris zal vermenen te behoren.
Deze beschikking is gegeven door mr. H. de Hek en in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2006.