Uitspraak
UITSPRAAK
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 06/607
X,
wonende te Z, eiser,
en
hoofd afdeling financiën van de gemeente Ommen, verweerder,
gemachtigde A.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak Q-1 te Z, bij beschikking met nummer 1, gedateerd 28 februari 2005, vastgesteld. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 344.230,00 per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006. Eiser heeft bij brief van 7 april 2005 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 25 januari 2006 heeft verweerder het bezwaarschrift ongegrond verklaard. Tegen de uitspraak op bezwaar is op 8 maart 2006, ontvangen 10 maart 2006, beroep ingesteld. Verweerder heeft op 19 mei 2006 een verweerschrift ingediend. Op 11 juli 2006 is een nadere reactie van eiser ontvangen, die is doorgezonden aan verweerder.
Het beroep is op 19 juli 2006 ter zitting behandeld door de enkelvoudige kamer. Eiser is verschenen, bijgestaan door de heer Y. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door de heer A, bijgestaan door de heer B.
Ten einde verweerder de gelegenheid te geven te reageren op de op 11 juli 2006 ontvangen reactie van eiser, is het onderzoek ter zitting geschorst. De enkelvoudige kamer heeft de zaak verwezen naar een meervoudige kamer. Op 25 september 2006 is een ‘conclusie van dupliek’ met bijlage van ontvangen, die is doorgezonden aan eiser.
Op 4 oktober 2006 is de behandeling ter zitting door de meervoudige kamer vervolgd. Eiser is verschenen, bijgestaan door de heer Y. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door de heer A, bijgestaan door de heer B en mr. C.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak Q-1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woonboerderij, met een inhoud van 580 m3, een inpandige berging en een schuur, gelegen op een kavel van 4850 m2. Van eisers onroerende zaak is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Het geschil
In geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2003 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiser heeft gesteld dat de dreiging van plaatsing van windturbines in de omgeving van eisers onroerende zaak een waardedrukkend effect heeft. De gebruikte vergelijkingsobjecten zijn niet relevant, omdat bedoelde dreiging daarvoor niet geldt en omdat de onderhoudstoestand nogal verschilt. De waarde van eisers onroerende zaak zou met 30% moeten worden verminderd.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een op 12 april 2006 opgesteld taxatierapport overgelegd. Daarnaast heeft verweerder een op 11 april 2006 opgestelde rapportage onderzoek waarde beïnvloeding windturbines overgelegd ter onderbouwing van zijn stelling dat sinds het bekend worden van de plannen van het windmolenpark er zich geen meetbare daling van prijzen heeft voorgedaan. Verweerder heeft voorts een op 19 september 2006 opgestelde rapportage overgelegd. Deze rapportage dient te worden gezien als verfijning van de rapportage van 11 april 2006.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
De rechtbank overweegt voor alles dat eiser ter zitting desgevraagd heeft meegedeeld er geen bezwaar tegen te hebben dat de rechtbank de ‘conclusie van dupliek’ met bijlage bij de beschouwingen betrekt.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport, opgesteld door B, registertaxateur onroerende zaken, wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 344.000,-- op 1 januari 2003. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van twee vrijstaande woonboerderijen gelegen aan R-1 te Lemele en S-1 te Witharen, die op 2 april 2003 en 30 juni 2003 zijn verkocht voor respectievelijk € 370.280,-- en € 300.520,--. Daarnaast is rekening gehouden met de verkoopprijs van een twee-onder-één-kap woonboerderij gelegen aan T-1 te Stegeren, die op 6 oktober 2003 is verkocht voor € 284.000,--.
Eiser heeft gesteld dat de gebruikte referentiewoningen niet vergelijkbaar zijn, omdat deze woningen te ver van het geplande windmolenpark verwijderd liggen.
De rechtbank constateert dat niet in geschil is dat op de waardepeildatum sprake was van een concrete dreiging van plaatsing van een windmolenpark. Hieraan doet verder niet af dat in 2006 de plannen voor plaatsing van windmolens door de gemeente Ommen zijn teruggedraaid. Verweerder heeft gesteld dat sinds het bekend worden van de plannen zich geen meetbare waardedaling heeft voorgedaan. Verweerder heeft hiertoe de rapportages van 11 april 2006 en 19 september 2006, opgesteld door D, werkzaam bij Oranjewoud Nederland, overgelegd.
In de rapportages wordt geconcludeerd dat sinds het bekend worden van de plannen er zich geen meetbare dalingen van verkoopprijzen of vraagprijzen hebben voorgedaan. Naar het oordeel van de rechtbank wordt deze conclusie niet gedragen door de in de rapportages opgenomen gegevens. In de rapportages worden de verkoopgegevens van woningen gelegen in verschillende gebieden binnen de gemeente Ommen weergegeven. De gepresenteerde gegevens tonen een lichte stijging van de verkoopprijzen. Hieruit kan echter niet worden geconcludeerd dat geen sprake is van een waardedrukkend effect. Verkochte woningen gelegen in een straal tussen de één en twee kilometer vanaf de geprojecteerde windmolens worden door verweerder aangeduid als twijfelgevallen, in die zin dat verweerder hiervan aangeeft dat de plaatsing van de windmolens mogelijk wel en mogelijk geen overlast oplevert. Verweerder geeft ter zitting aan dat de twijfelgevallen niet meegenomen zijn bij de analyse van verkoopcijfers van het gebied met een straal van één kilometer rondom de geprojecteerde windmolens. Verweerder geeft daarentegen aan dat de twijfelgevallen wel zijn meegenomen in de analyse van verkoopcijfers uit het buitengebied. De rechtbank acht dit inconsistent. Daarnaast is van belang dat de gegevens van de verkochte woningen onduidelijk zijn weergegeven, zo worden voor verschillende typen woningen dezelfde codes gebruikt en is een aantal woningen dubbel genoemd. In de grafiek op pagina 5 van de rapportage van 19 september 2006 staan bovendien enkel de gerealiseerde verkoopprijzen vermeld, terwijl boven de grafiek is gesteld dat gekeken wordt of de verkoopprijzen zijn gedaald of gestegen ten opzichte van de vastgestelde WOZ-waarde per 1 januari 2003. De vastgestelde WOZ-waarden zijn in deze grafiek niet opgenomen. De rechtbank overweegt daarnaast dat de conclusie ten aanzien van de verkoopcijfers slechts is gestoeld op een zeer beperkt aantal verkoopcijfers van woningen gelegen binnen de straal van één kilometer en welke dateren van na het concreet worden van de plannen. Verder speelt bij de overweging van de rechtbank mee dat verschillen in gebruik van marktcijfers tussen de twee rapportages niet of in onvoldoende mate worden verklaard. Ook afwijkingen tussen de gepresenteerde verkoopcijfers en de grafieken worden in onvoldoende mate verklaard. Gegevens vraagprijzen worden in beide rapportages niet gegeven, zodat ook dit gedeelte van de conclusie niet overeind kan blijven.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder door middel van de rapportages van 11 april 2006 en 19 september 2006 niet aannemelijk gemaakt dat de plannen voor het windmolenpark geen waardedrukkend effect hebben gehad. Derhalve dient beoordeeld te worden of de in het taxatierapport gebruikte referentieobjecten wat betreft ligging ten opzichte van het windmolenpark vergelijkbaar zijn met eisers onroerende zaak. Indien de referentiepanden eenzelfde ligging ten opzichte van het windmolenpark hebben, kan ervan worden uitgegaan dat een waardedrukkend effect van het windmolenpark in de verkoopprijzen is verdisconteerd.
In de aanvullende rapportage van 19 september 2006 is verweerder ervan uitgegaan dat voor woningen gelegen binnen een straal van één kilometer vanaf het windmolenpark het buiten twijfel is dat overlast wordt ondervonden van windturbines. Verweerder heeft ter zitting gesteld dat het twijfelachtig is of woningen die verder van het windmolenpark verwijderd liggen overlast ondervinden van de windturbines.
De rechtbank stelt vast dat eisers onroerende zaak is gelegen binnen een straal van één kilometer vanaf het windmolenpark. De referentieobjecten gelegen aan de R-1 te Lemele en de S-1 te Witharen zijn niet gelegen binnen deze straal van één kilometer. Deze woonboerderijen kunnen daarom niet als referentieobject dienen.
Voorts wordt overwogen dat het object aan T-1 te Stegeren wel binnen de straal van één kilometer vanaf het windmolenpark ligt. Dit object is echter wat betreft type en grootte niet vergelijkbaar met eisers onroerende zaak. Het betreft een twee-onder-één-kap woonboerderij met een inhoud van 1.014 m3 en gelegen op een kavel van 1.322 m2. Bovendien ligt de verkoopdatum van dit object ver van de waardepeildatum verwijderd. Gelet hierop kan het object T-1 te Stegeren evenmin als referentieobject dienen.
Nu geen van de in het taxatierapport gebruikte vergelijkingsobjecten als referentieobject kan dienen, vormt dit taxatierapport geen onderbouwing van de door verweerder verdedigde waarde.
Eiser heeft in zijn beroepschrift gesteld dat de waarde van zijn onroerende zaak met 30% dient te worden verminderd. Dit percentage heeft eiser ontleend aan de uitspraak van het gerechtshof te Leeuwarden van 18 juli 2003 (BK 74/02) Ter verdere onderbouwing heeft eiser enkele verklaringen van plaatselijke makelaars-taxateurs overgelegd, waaruit blijkt dat voor woningen in het gebied binnen een kilometer rondom de windmolens gelegen sprake is van een waardedaling. Een percentage van 30% kan hieruit echter niet worden afgeleid.
Nu het taxatierapport van verweerder de rechtbank onvoldoende heeft kunnen overtuigen en eiser geen onderbouwing heeft gegeven voor de door hem voorgestane waardevermindering, ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van eisers onroerende zaak per 1 januari 2003 in goede justitie te bepalen.
De rechtbank stelt in goede justitie het waardedrukkend effect van de dreiging van plaatsing van het windmolenpark vast op 15% en stelt de waarde van eisers onroerende zaak aldus vast op afgerond € 292.500,00.
Hieruit volgt dat het beroep gegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Wel bestaat aanleiding de gemeente Ommen te veroordelen tot vergoeding van het door eiser betaalde griffierecht.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 292.500,00;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- gelast dat de gemeente Ommen aan eiser het door hem gestorte griffierecht ad € 37,-- vergoedt.
Aldus gewezen door mr. E.W. Akkerman, voorzitter, mr. W.J.B. Cornelissen en mr. L.Y. Gramsbergen, rechters en in tegenwoordigheid van mr. E.N.M. van de Beld, griffier in het openbaar uitgesproken op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.