Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 127459 / HA ZA 06-1507
Vonnis van 18 juli 2007
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. M.F.H.M. van Haastert,
advocaat mr. L.C. van der Veer te Meppel,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. E.A.M. Claassen,
advocaat mr. H.G. Ruis te Meppel.
Partijen zullen hierna [eiser] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 maart 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 7 juni 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In het voorjaar van 2006 heeft [eiser] c.s. [gedaagde] benaderd met de vraag of zijn woonhuis met schuur en land, gelegen te [woonplaats], te koop was. Diverse gesprekken hebben er op 12 mei 2006 toe geleid dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de datum van overdracht en een verkooprijs van EUR 485.000,00 k.k. Daarbij is ook een financieringsvoorbehoud overeengekomen.
2.2. Na acht tot tien weken heeft [eiser] c.s. aan [gedaagde] medegedeeld dat de financiering rond was en dat de woning verkocht was. Enkele dagen later echter, heeft [eiser] c.s. alsnog het financieringsvoorbehoud ingeroepen. [gedaagde] heeft dit beroep op het financieringsvoorbehoud uiteindelijk geaccepteerd.
2.3. Partijen hebben vervolgens opnieuw gesproken over mogelijkheden tot de koop van het woonhuis met toebehoren.
2.4. Op 21 augustus 2006 hebben partijen ten kantore en in bijzijn van notaris mr. Van Weert overleg gevoerd. Bij deze gelegenheid is onder meer gesproken over de mogelijkheden tot een uitgestelde verkoop, levering of betaling van de schuur en het land. Aan het einde van dit overleg hebben partijen afgesproken over deze mogelijkheden nader van gedachten te wisselen.
2.5. Op 24 augustus 2006 heeft opnieuw een gesprek plaatsgevonden tussen partijen. [eiser] c.s. heeft de volgende dag een en ander op papier gezet en dit stuk aan [gedaagde] doen toekomen. [gedaagde] heeft daarna te kennen gegeven de woning niet meer aan [eiser] c.s.te willen verkopen.
2.6. Op 10 oktober 2006 heeft [gedaagde] de woning aan een derde verkocht.
3. Het geschil
3.1. [eiser] c.s. heeft samengevat - veroordeling gevorderd van [gedaagde] tot betaling van EUR 25.000,00, vermeerderd met rente en kosten. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd.
Op 24 augustus 2006 is tussen partijen een mondelinge overeenkomst tot stand gekomen. [gedaagde] is hieraan gebonden. Het schriftelijkheidsvereiste als bedoeld in artikel 7:2 BW is geschreven in het belang van de koper en leidt er niet toe dat [gedaagde] zich aan de mondelinge overeenkomst mag onttrekken. Voor zover geen overeenkomst was bereikt heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met het beginsel van de precontractuele goede trouw.
[eiser] c.s. heeft schade geleden in de vorm van immateriële schade ter hoogte van
EUR 10.000,00. De gevorderde materiële schade bestaat uit het verschil tussen de
overeengekomen prijs en de taxatiewaarde van EUR 500.000,00.
3.2. [gedaagde] heeft kort samengevat als volgt verweer gevoerd.
Er is geen mondelinge koopovereenkomst tot stand gekomen tussen partijen. Ook was er geen sprake van een situatie waarin [eiser] c.s. er op mocht vertrouwen dat de koop door zou gaan. Van onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen was dan ook geen sprake.
[gedaagde] heeft steeds verklaard dat hij geen overeenkomst wilde sluiten anders dan bij de notaris. De reden hiervoor was onder meer gelegen in zijn leeftijd van 75 jaar en de omstandigheid dat er geen makelaar bij de onderhandelingen was betrokken. [gedaagde] zag ondertekening bij de notaris als bescherming van zijn belangen.
Indien wel sprake was van een mondelinge overeenkomst, zou deze nietig zijn vanwege het ontbreken van het vormvereiste van een schriftelijke koopakte. Artikel 7:2 BW is niet alleen in het belang van de koper geschreven, maar ook in het belang van de verkoper en derden.
4. De beoordeling
4.1. In de onderhavige zaak verschillen partijen van mening over de vraag of tussen hen een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen, en, indien deze vraag bevestigend moet worden beantwoord, in hoeverre [gedaagde] gehouden was deze gestand te doen.
4.2. De rechtbank stelt voorop dat in de onderhavige zaak niet is voldaan aan het vormvereiste van schriftelijkheid als neergelegd in artikel 7:2 BW. Dit leidt ertoe dat de koopovereenkomst op grond van artikel 3:39 BW nietig is. Uit de parlementaire geschiedenis met betrekking tot artikel 7:2 BW kan echter worden afgeleid dat het ontbreken van de verplichte koopakte niet meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van de mondelinge overeenstemming zonder meer zou mogen terugtrekken. In beginsel is de verkoper gehouden medewerking te verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopakte. Bij de beoordeling van de vraag in hoeverre een verkoper onzorgvuldig handelt door zich terug te trekken, spelen de omstandigheden van het geval een rol.
4.3. [gedaagde] heeft ter zitting gemotiveerd aangevoerd dat hij, ter bescherming van zijn belangen, de inbreng van een notaris wezenlijk achtte. Hij zou dit meerdere malen aan [eiser] c.s. hebben medegedeeld en uitdrukkelijk hebben verklaard dat hij geen koopovereenkomst wilde aangaan, anders dan bij de notaris.
[eiser] c.s. heeft dit niet, althans niet voldoende gemotiveerd betwist. Daarentegen heeft hij bevestigd dat het voor beide partijen vanzelfsprekend was dat de koopakte bij de notaris zou worden ondertekend.
Als er al mondelinge overeenstemming zou zijn bereikt – wat daar ook van zij – leidt het voorgaande tot het oordeel dat de ondertekening bij de notaris deel uit maakte van de afspraken die tussen partijen golden. Dit betekent dat [gedaagde] gerechtigd was om zich terug te trekken totdat aan de overeengekomen voorwaarde was voldaan. Bovendien mocht [eiser] c.s., gelet op deze afspraak, niet gerechtvaardigd vertrouwen op de totstandkoming van de koopovereenkomst. Daarbij wordt tevens in aanmerking genomen dat [gedaagde] op leeftijd is, dat hij zonder makelaar handelde en dat de onderwerpen van onderhandeling zich niet hebben beperkt tot de eenvoudige vaststelling van de prijs en de datum van overdracht, maar zich ook hebben uitgestrekt tot de wijze en tijdstip van levering van een deel van het onroerend goed, evenals tot de betaling van huurtermijnen ter zake van dat deel. Gelet op de afspraken en de genoemde omstandigheden had [eiser] c.s. moeten beseffen dat hij eerst enig recht jegens [gedaagde] zou kunnen laten gelden op het moment dat deze de koopakte zou hebben ondertekend.
De conclusie luidt dat, óók indien mondelinge overeenstemming is bereikt, [gedaagde] niet in strijd met enige zorgvuldigheidsnorm heeft gehandeld. De vordering zal worden afgewezen.
4.4. [eiser] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 550,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.708,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.708,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.N. Dobben-Bartels en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2007.