Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 147221 / KG ZA 08-337
Vonnis in kort geding van 12 augustus 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. M.C. Danel,
tegen
de vereniging
WONINGBOUWVERENIGING DE OPSTAP,
statutair gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. D.J. van den Bosch te Utrecht.
Partijen zullen hierna [eiser] en De Opstap genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 8 augustus 2008
- de pleitnota van De Opstap.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Opstap heeft op 3 april 2007 een reserveringsovereenkomst gesloten met de gemeente [woonplaats] voor de realisatie van een woningbouwproject in collectief particulier opdrachtgeverschap in de wijk Columbuskwartier te [woonplaats] Het project bestaat uit 43 woningen en zal worden gesplitst in appartementsrechten. Op 23 mei 2008 is tussen
De Opstap en de gemeente een koopovereenkomst voor de grond tot stand gekomen.
2.2. De Opstap heeft met haar leden koop-/aannemingsovereenkomsten voor een appartementsrecht met betrekking tot voormeld project gesloten. Drie leden, waaronder de heer [betrokkene] (hierna: [betrokkene]), hebben zich teruggetrokken uit het project, omdat zij de financiering van de koop-/aanneemsom niet rond kregen. Het betrof de bouwnummers 10, 31 en 41. Het bestuur van De Opstap heeft daarop besloten de betreffende bouwnummers opnieuw in de verkoop te brengen. De heer J. van Diepen, die door De Opstap als procesbegeleider is aangesteld, heeft vervolgens voormelde bouwnummers op het openbare gedeelte van de website van De Opstap aangeboden met voor geïnteresseerden de mogelijkheid tot een optie op koop. Op de website is de volgende toewijzingsprocedure vermeld:
“Toewijzingsprocedure:
Stap 1. Vooraf: kijk voor meer informatie over de vereniging en haar plannen op www.wbvdeopstap.nl en klik in de blauwe balk van de homepage op “Forum” voor véél meer informatie.
Stap 2. Bel onze procesbegeleider John van Diepen [telefoonnummer], dagelijks bereikbaar van 09:00 tot 21:00 uur (…) voor een kennismakings- en informatiegesprek.
Stap 3: Neem een optie van 1 week op uw favoriete bouwnummer. Die is vrijblijvend en kan telefonisch worden gedaan.
Stap 4. U sluit een koopovereenkomst met daarin twee belangrijke punten:
a. u kunt de koop binnen drie werkdagen na ondertekening zonder opgaaf van reden ontbinden, of binnen veertien dagen ontbinden indien u aantoonbaar niet in staat bent om de woning te kunnen financieren;
b. u betaalt binnen 5 werkdagen na ondertekening een reserveringsbedrag van EUR 500,- op rekeningnr. [nummer] van de ABN AMRO te [woonplaats] Stad ten name van Woningbouwvereniging De Opstap, die u kwijt bent indien u om welke reden dan ook later alsnog afziet van koop.”
2.3. Op 16 juni 2008 heeft [eiser] Van Diepen gebeld en aangegeven geïnteresseerd te zijn in de woning met bouwnummer 41. Van Diepen heeft [eiser] daarbij een optie op bouwnummer 41 verstrekt voor de periode van 16 tot en met 21 juni 2008 (hierna: de optie).
2.4. [eiser] en Van Diepen hebben de afspraak gemaakt om op 20 juni 2008 om 16.00 uur bijeen te komen.
2.5. Op 20 juni 2008 rond 9.30 uur heeft Van Diepen telefonisch aan [eiser] meegedeeld dat de afspraak niet door kon gaan, omdat het bestuur van De Opstap besloten had de woning te verkopen aan een ander.
2.6. Op 20 juni 2008 is een koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot de woning met bouwnummer 41 tot stand gekomen tussen De Opstap en [betrokkene].
2.7. Op 28 juni 2008 is namens het bestuur van De Opstap de volgende mededeling op het forum van de website van De Opstap geplaatst:
“Naschrift d.d. 28 juni 2008
Naderhand is gebleken dat de beslissing om bouwnummer 41 aan [betrokkene] te verkopen ‘juridisch’ niet juist is geweest, de telefonische optie bleek eenzijdig en bindend te zijn.
Na de toezegging aan [betrokkene], kon het bestuur niet meer terug, als we de optant bouwnummer 41 hadden aangeboden, dan had [betrokkene] weer het recht om een claim bij de vereniging te leggen. Gevoelsmatig vonden en vinden wij ook nu nog, dat [betrokkene] de eerste rechten had. Bovendien was en is [betrokkene] nog steeds lid van de vereniging.
Voor de gang van zaken onze excuses aan de leden, [A] en ikzelf zijn uiteraard niet juridisch onderlegd, waardoor wij deze ‘juridische’ fout hebben gemaakt.
Met vriendelijke groet, namens het bestuur,
[B], secr.”
2.8. Bij aangetekend schrijven van 4 juli 2008 heeft de raadsvrouw van [eiser] het bestuur van De Opstap in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen vijf dagen alsnog de koopoptie na te komen en met [eiser] een koop-/aannemingsovereenkomst voor bouwnummer 41 te sluiten.
2.9. De notariële levering van de appartementsrechten aan de leden van De Opstap staat gepland op 14 augustus 2008.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat - De Opstap te veroordelen tot nakoming van het optiebeding en met [eiser] een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten en De Opstap te verbieden de woning met bouwnummer 41 aan een ander dan aan [eiser] te verkopen of te leveren.
3.2. De Opstap voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Van het spoedeisend belang bij het gevorderde is in voldoende mate gebleken.
4.2. De Opstap heeft primair aangevoerd dat zij niet gehouden is om met [eiser] een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten, omdat de verstrekte optie geen onherroepelijk aanbod tot koop inhield, maar slechts een vrijblijvende uitnodiging om in onderhandeling te treden over de koop. Subsidiair stelt zij zich op het standpunt dat, indien zij daartoe wel gehouden zou zijn, toewijzing van de vorderingen zou leiden tot botsende leveringsrechten, waarbij op grond van artikel 3:298 BW Pro het leveringsrecht van [betrokkene] als oudste recht dient te prevaleren.
4.3. De voorzieningenrechter volgt De Opstap niet in haar stelling dat er geen sprake is van een onherroepelijk aanbod. Niet weersproken is dat Van Diepen namens De Opstap op 16 juni 2008 telefonisch aan [eiser] een optie op de woning met bouwnummer 41 heeft verstrekt. Voldoende aannemelijk is geworden dat de optie een aanbod tot eerste koop inhield. De term ‘vrijblijvend’ in de tekst op de website van De Opstap (zie r.o. 2.2) maakt niet dat het aanbod aan de zijde van De Opstap herroepelijk zou zijn.
De voorzieningenrechter is met [eiser] van oordeel dat de vrijblijvendheid om gebruik te maken van de optie alleen geldt voor de geïnteresseerde koper. Overigens was aanvankelijk ook het bestuur van De Opstap van mening dat de optie bindend voor haar was, getuige het naschrift dat op 28 juni 2008 door de secretaris van het bestuur van De Opstap op het forum van de website van De Opstap is geplaatst (zie r.o. 2.7).
4.4. Voldoende aannemelijk geworden is dat [eiser] binnen de optieperiode heeft aangegeven gebruik te willen maken van de optie. Desgevraagd heeft [eiser] ter zitting bevestigd dat ook in zijn visie op dat moment nog geen koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. [eiser] heeft onweersproken gesteld dat partijen het op dat moment al wel eens waren over de essentialia van de koop-/aannemings-overeenkomst, te weten object en prijs (EUR 140.000,00). Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter stond het De Opstap onder deze omstandigheden niet meer vrij om een koop-/aannemingsovereenkomst met [betrokkene] aan te gaan.
4.5. Voorshands wordt geconcludeerd dat [eiser] recht kan doen gelden op het bewuste appartement met bouwnummer 41, maar dat hij thans (nog) geen recht op levering heeft. Daarvoor is immers nodig dat er een koop-/aannemingsovereenkomst met De Opstap tot stand komt.
4.6. Vervolgens is de vraag aan de orde of totstandkoming van de koop-/aannemings-overeenkomst tussen [eiser] en De Opstap zou leiden tot botsende rechten tussen [eiser] en [betrokkene] in de zin van artikel 3:298 BW Pro en zo ja, of dit, zoals De Opstap stelt, in de weg zou moeten staan aan toewijzing van het gevorderde.
4.7. Vaststaat dat [betrokkene] door de totstandkoming van de koop-/aannemings-overeenkomst op 20 juni 2008 een leveringsrecht jegens De Opstap heeft verkregen.
Het leveringsrecht van [eiser], dat zou ontstaan na het sluiten van de koop-/aannemings-overeenkomst met De Opstap, zou weliswaar jonger zijn dan het leveringsrecht van [betrokkene], maar de voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat het tot stand te brengen leveringsrecht van [eiser] zodanig zijn wortels vindt in het optierecht -dat ouder is dan het leveringsrecht van [betrokkene]- dat artikel 3:298 BW Pro ook onder deze omstandigheden toepassing vindt, waarbij het recht van [eiser] dient te prevaleren.
4.8. Een andere uitleg van artikel 3:298 BW Pro zou bovendien meebrengen dat op eenvoudige wijze het op zich valide optierecht van [eiser] terzijde zou kunnen worden gesteld. Dit ten gunste van [betrokkene], die al vele jaren lid is van De Opstap en met die vereniging nauw verweven is. Ter zitting is namens De Opstap verklaard: “[betrokkene] is de vereniging”. Het onder deze omstandigheden schenden van het optierecht van [eiser] door De Opstap brengt ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mee dat het optierecht van [eiser] dient te prevaleren.
4.9. Gelet op het voorgaande is geenszins uit te sluiten dat de bodemrechter zal beslissen dat het recht van [eiser] dient te prevaleren boven het recht van [betrokkene].
4.10. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde kan worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd als volgt.
4.11. De Opstap zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,44
- vast recht 254,00
- salaris procureur 904,00
Totaal EUR 1.243,44
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt De Opstap om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de optie na te komen en met [eiser] een koop-/aannemingsovereenkomst te sluiten met betrekking tot het appartement met bouwnummer 41 van het nieuwbouwproject [woonplaats], voor een koopsom ter hoogte van EUR 140.000,00,
5.2. bepaalt dat De Opstap voor iedere dag dat zij in strijd handelt met het onder 5.1 bepaalde, aan [eiser] een dwangsom verbeurt van EUR 2.500,00, tot een maximum van EUR 140.000,00,
5.3. verbiedt De Opstap het appartement met bouwnummer 41 aan iemand anders dan aan [eiser] te verkopen of te leveren,
5.4. veroordeelt De Opstap in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.243,44,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. van Rijssen en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2008.