Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: C/17/199419 / KG ZA 25-45
Vonnis in kort geding van 3 juni 2025
in de zaak van
MR. CYNTHIA GRONDSMA Q.Q.,
curator in het faillissement van
[A X] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: de Curator,
advocaat: mr. M.D. Kalmijn,
tegen
IFF VASTGOED B.V.,
te Harlingen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: IFF,
advocaat: mr. R. Glas,
in welke procedure als gevoegde partij aan de zijde van de Curator optreedt:
[A Y] B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [A Y] ,
advocaat: mr. J.C. Croes,
en in welke procedure als tussenkomende partij optreedt:
[C] VASTGOED B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [C] ,
advocaat: mr. J.M. van Rongen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie,
- de akte vermeerdering van eis in reconventie, tevens overlegging producties,
- de incidentele conclusie tot voeging van [A Y] ,
- de incidentele conclusie tot tussenkomst van [C] ,
- de akte houdende instellen (voorwaardelijke) reconventionele vordering in incident tot tussenkomst van de Curator,
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2025 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde producties en pleitnota’s van de Curator, IFF en [C] , alsmede de aantekeningen van de griffier,
- de mondelinge behandeling van 13 mei 2025 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde producties en pleitnota’s van de Curator, IFF en [C] , alsmede de aantekeningen van de griffier,
- het mondeling vonnis in de incidenten, waarbij de voorzieningenrechter de vordering tot voeging van [A Y] en de vordering tot tussenkomst van [C] heeft toegewezen.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
IFF is een vennootschap die in 2006 werd opgericht door de heren [D] , [E] , [F] en [G] (hierna: [G] ), respectievelijk hun beheer/holding vennootschappen. IFF houdt zich bezig met het verkrijgen, beheren, exploiteren, (doen) ontwikkelen en vervreemden van registergoederen en duurzame roerende zaken. IFF is sinds 2010 eigenaar van de onroerende zaken staande en gelegen te [plaats] aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] .
2.2.
Op 1 december 2010 heeft [voornaam] [A] (hierna: [A] ) de eenmanszaak [A X] opgericht. [A X] was een groothandel in verf, schilderbenodigdheden en later ook werkkleding. Op 1 juli 2012 is de eenmanszaak omgezet in een vennootschap onder firma, waarbij [H] (hierna: [H] ) toetrad. Op 21 november 2017 werd de besloten vennootschap [A X] B.V. (hierna: [A X] ) opgericht en is de vennootschap onder firma hier ingebracht. In december 2018 heeft [A] zijn belang in [A X] overgedragen aan [H] , waarmee [H] Beheer B.V. enig bestuurder en enig aandeelhouder van [A X] is geworden.
2.3.
Sinds 2012 huurt [A X] het pand van IFF aan de [straatnaam 1 met huisnummer] . Ook [C Z] B.V. (hierna: [C Z] ), een zustervennootschap van [C] , huurt van IFF een stuk grond aan de [straatnaam 1 met huisnummer] . [C Z] heeft op dit stuk grond een pompstation laten aanleggen en heeft de benodigde vergunningen geregeld. [C Z] exploiteert dit pompstation. Een deel van de installatie die bij het pompstation hoort, bevindt zich in het gebouw aan de [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] .
2.4.
Vanaf 29 juli 2021 zijn [A X] en IFF gaan onderhandelen over het sluiten van een huurovereenkomst met een koopoptie. Op 17 september 2021 heeft IFF per mail een optieprijs van € 775.000,- voorgesteld, waarbij de optie uitgeoefend kon worden tussen 1 augustus 2025 en 31 januari 2026. De koopoptie betreft alleen het pand en niet het pompstation gelegen voor het pand, dat geëxploiteerd wordt door [C Z] .
2.5.
[A X] heeft op 29 september 2021 per mail gereageerd op het voorstel van IFF en heeft een tegenvoorstel gedaan om de koopoptie te lichten tussen 1 augustus 2024 en 31 december 2024 voor een optieprijs van € 700.000,-, mede gelet op de verbeteringen aan het pand door [A X] .
2.6.
Op 13 oktober 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [A X] en IFF, waarna [A X] op 15 oktober 2021 aan IFF heeft gemaild:
“Optieprijs volledig pand exclusief tankstation en nader te bepalen grond: € 725.000,-. Optie/overdracht te lichten uiterlijk voor 01-01-2025 (in overleg is 1 of 2 jaar eerder zelfs bespreekbaar).”
2.7.
IFF heeft in reactie daarop aangegeven dat partijen op één lijn zitten.
2.8.
De huurovereenkomst is uiteindelijk in december 2022 getekend met als ingangsdatum 1 januari 2022. De huurovereenkomst is opgesteld door [G] , medeoprichter en mede-eigenaar van IFF en bedrijfsmakelaar. [G] is werkzaam bij [naam makelaardij] , van waaruit hij ook zijn mails verstuurt.
2.9.
In de huurovereenkomst werd in artikel 16 de volgende koopoptie opgenomen:
“
Koopoptie
Koopoptie
16.1
Partijen komen hierbij overeen dat huurder, gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, de mogelijkheid heeft om het gehele complex met erf en ondergrond, plaatselijk bekend [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] te [plaats] , kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , exclusief het voorgelegen pompstation met erf en ondergrond (…) per
1 januari 2025 te kopen tegen een nu reeds overeengekomen vaste koopsom van € 725.000,00 kosten koper (…). Wanneer huurder eerder van deze regeling gebruik wenst te maken treden partijen omtrent de datum van levering in overleg. Het te kopen complex bestaat uit het kadastrale perceel [kadastrale bekendheid] .
16.2
Wanneer huurder van dit kooprecht gebruik wil maken dient hij dit uiterlijk 3 maanden van te voren kenbaar te maken, waarna verhuurder met huurder een formele koopovereenkomst zal aangaan.
In de koopovereenkomst en de leveringsakte zullen in ieder geval de navolgende punten worden opgenomen:
• koop inclusief de eventueel nog lopende huurovereenkomst aangaande de [straatnaam 2 met huisnummer ] (rechter deel);
• recht van weg t.b.v. de koper over het bij verkoper verblijvende perceel om te komen en te gaan van en naar de openbare weg;
• opstalrecht voor verkoper inzake de reclamezuil op het te verkopen terrein en de in het te verkopen pand aanwezige meterkast incl. leidingwerk t.b.v. het pompstation;
• en alle overige gangbare bepalingen t.b.v koop en verkoop van zakelijk vastgoed.
16.3
Indien huurder per uiterlijk 31 januari 2026 geen gebruik heeft gemaakt van haar kooprecht uit artikel 16.1 vervalt dit kooprecht en zijn partijen vrij van elkaar.”
2.10.
Daarnaast zijn [A X] en IFF in artikel 18 van de huurovereenkomst overeengekomen:
“
Discussie inzake vloerverzakking en scheurvorming wand
Discussie inzake vloerverzakking en scheurvorming wand
18. In de onderhandelingen om tot onderhavige huurovereenkomst te komen is het geschil tussen partijen over de verzakte vloer en de scheurvorming in de tussenwand (een en ander bij partijen voldoende bekend) meegenomen. Partijen hebben hierin overeenstemming bereikt en laten dit tot uitdrukking komen in zowel de huurhoogte van het extra te huren deel [straatnaam 2 met huisnummer ] (linker gedeelte) als in de hoogte van de koopsom zoals vervat in de koopoptie van artikel 16.1. Middels ondertekening van deze huurovereenkomst verklaren partijen dat zij ten aanzien van deze kwestie over en weer niets meer van elkaar te vorderen hebben.”
2.11.
In de loop van 2024 is een huurachterstand ontstaan aan de zijde van [A X] over de periode mei tot en met oktober 2024. Ook de servicekosten afrekeningen van 2022 en 2023 van in totaal (afgerond) € 27.000,- werden niet voldaan. IFF heeft deze vorderingen op [A X] omgezet in een geldlening, die op 30 oktober 2024 is getekend door [A X] . In totaal werd een lening verstrekt van € 62.500,-.
2.12.
Op 24 december 2024 is [A X] in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. Grondsma tot Curator.
2.13.
Op 31 december 2024 heeft IFF de huurovereenkomst met [A X] opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De huurovereenkomst eindigt per 31 maart 2025.
2.14.
Op 2 januari 2025 heeft mr. Kuper namens de Curator de opzegging van de huurovereenkomst bevestigd en daarbij aangegeven een afspraak met IFF te willen plannen om het onder meer te hebben over een doorstart op locatie.
2.15.
Op 7 januari 2025 heeft [G] (namens IFF) mr. Kuper verzocht om de volgende dag samen met [C] (van [C] Vastgoed) het pand van [A X] te mogen betreden om de meterstanden op te nemen.
2.16.
Dezelfde dag heeft IFF aan [C] alle relevante documentatie aangaande het pand aan de [straatnaam 1 met huisnummer] gestuurd, inclusief de huurovereenkomst met wijkopenautos.nl. [C] had al eerder, in augustus 2024, aan IFF te kennen gegeven het pand te willen kopen.
2.17.
Op 8 januari 2025 heeft [G] samen het [C] het pand aan de [straatnaam 1 met huisnummer] betreden voor opname van de meterstanden. Deze gelegenheid is ook te baat genomen om het pand te bezichtigen.
2.18.
Op 9 januari 2025 heeft in de ochtend overleg plaatsgevonden tussen de Curator en IFF. Er is onder meer gesproken over een doorstart op locatie, waarover IFF niet enthousiast was. De Curator heeft er bij IFF op aangedrongen om alsnog open te staan voor een doorstart op locatie. Kort na het gesprek heeft de Curator het verkoopmemorandum met bijlagen naar IFF gestuurd. Onder het kopje “Bedrijfspand” op pagina 8 van het memorandum staat vermeld dat de aspirant koper met de eigenaar IFF in overleg moet treden over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.
2.19.
Op 9 januari 2025 om 17.48 uur heeft [G] aan [C] gemaild dat hij onder de in de e-mail genoemde voorwaarden de verkoop van het pand [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] aan [C] bevestigt en in afwachting is van goedkeuring van [C] .
2.20.
Op 9 januari 2025 om 18.22 heeft [C] in reactie daarop gemaild dat hij akkoord gaat met de uitgangspunten en dat [G] de koopakte kan gaan opmaken.
2.21.
Dezelfde avond heeft [G] om 20.20 uur aan de Curator gemaild dat eventuele doorstarters niet de mogelijkheid zal worden geboden een doorstart vanuit het pand te realiseren.
2.22.
Op 10 januari 2025 om 10.48 heeft de Curator geantwoord dat het verkoopproces verder doorlopen zal worden en IFF bedankt voor de welwillendheid om mee te denken en voor het informeren van de belangstellenden die interesse hadden in de huur van het pand.
2.23.
Dezelfde dag om 16.02 heeft de Curator nog een mail naar [G] gestuurd, waarin wordt aangegeven dat belangstellenden hun teleurstelling hebben geuit over het niet kunnen doorstarten op locatie. Er zijn de Curator diverse scenario’s geschetst waarmee een doorstart zou kunnen worden afgedwongen, waaronder indeplaatsstelling of het inroepen van de koopoptie. De Curator heeft aangegeven dat op dat moment geen van de genoemde scenario’s aan de orde was, maar dat gegadigden dit aankaarten.
2.24.
Op 16 januari 2025 heeft de Curator overeenstemming bereikt met [A] , zijn zoon [naam zoon] en [I] over een doorstart van [A X] (hierna: de doorstarter). Dezelfde dag heeft de doorstarter de doorstart en de koopoptie besproken met IFF. IFF heeft aangegeven niet mee te willen werken aan de koopoptie. Wel is IFF bereid ermee in te stemmen dat er gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst van het pand gebruik wordt gemaakt door de doorstarter.
2.25.
Op 4 maart 2025 heeft de doorstarter per app aan IFF laten weten dat er gebruik gaat worden gemaakt van de koopoptie. Op 14 maart 2025 heeft ook de Curator IFF bericht dat zij het voornemen heeft om de koopoptie in te roepen.
2.26.
Op 18 maart 2025 heeft de advocaat van IFF contact opgenomen met de Curator en voorgesteld dat de zaak wordt opgelost door storting van een nader overeen te komen bijdrage van IFF in de boedel, waarmee het belang van de boedel zou zijn gediend. Op 20 maart 2025 heeft de Curator na overleg met de rechter-commissaris aan IFF laten weten niet op het voorstel in te gaan en vast te houden aan het inroepen van de koopoptie.
2.27.
Op 21 maart 2025 heeft de advocaat van IFF opnieuw contact opgenomen met de Curator en de Curator laten weten dat het inroepen van de koopoptie geen effect zal hebben, omdat IFF het pand al verkocht heeft aan [C] op 9 januari 2025. Bij mail van dezelfde datum heeft de advocaat van IFF de bewijsstukken van de koop aan de Curator gezonden.
2.28.
Bij brief van 24 maart 2025 heeft de Curator de koopoptie gelicht en IFF verzocht om voor 1 april 2025 mee te werken aan levering. Bij de lichting van de koopoptie bevindt zich de concept notariële akte van levering zoals deze door de notaris in opdracht van de Curator werd opgesteld. Ook heeft de Curator op 24 maart 2025 conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaken aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] .
2.29.
Bij mail van 25 maart 2025 heeft IFF aan de Curator meegedeeld dat IFF niet zal meewerken aan levering van het pand aan de Curator.
2.30.
Op 28 maart 2025 heeft de Curator de koop tussen haar en IFF ingeschreven in het Kadaster (Vormerkung).
2.31.
Bij brief van 8 april 2025 heeft de advocaat van [C] de Curator onder meer gesommeerd om te verklaren geen aanspraak te zullen maken op levering van de onroerende zaken, het beslag op te heffen en af te zien van verdere rechtsmaatregelen. Ook is de Curator aansprakelijk gesteld voor de schade die [C] lijdt door de handelwijze van de Curator.
2.32.
Op 18 april 2025 hebben IFF en [C] de koop van de onroerende zaken aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] , inclusief de ondergrond van het pompstation, vastgelegd in een schriftelijke koopovereenkomst. In de koopovereenkomst staat vermeld dat de koopovereenkomst op 9 januari 2025 mondeling is gesloten. De koopsom bedraagt
€ 1.975.000,-.
2.33.
Op 24 april 2025 heeft [C] conservatoir beslag laten leggen op alle onroerende zaken die zij van IFF heeft gekocht.
3.De vordering
in conventie
3.1.
De Curator vordert, waarbij [A Y] zich heeft aangesloten, om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. IFF te verbieden om de hiervoor genoemde onroerende zaak aan enige derde waaronder [C] Tankstations te leveren of anderszins te vervreemden of bezwaren, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 50.000,- per dag of gedeelte daarvan dat gedaagde hiermee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 1.000.000,-, dan wel een in goede justitie vast te stellen dwangsom per dag en maximum;
2. IFF te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk en volledig haar medewerking te verlenen aan de overdracht verzorgd door de notaris mr. K. Krijger dan wel een plaatsvervanger van Hoekstra & Partners Notarissen te Leeuwarden middels levering van de onroerende zaak alsmede al hetgeen daarmee op grond van artikel 16 van de huurovereenkomst samenhangt zoals de splitsing en het inlossen van de hypotheken zorg te (laten) dragen om daarmee het gehele complex met erf en ondergrond, plaatselijk bekend [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] te [plaats] , kadastraal bekende [kadastrale bekendheid] , exclusief het voorgelegen pompstation met erf en ondergrond zoals gesplitst conform de bij de huurovereenkomst gevoegde situatietekening door het kadaster in opdracht van partijen is afgesplitst aan de Curator tegen betaling door de Curator van de koopsom van € 725.000,- k.k., dit op basis van de concept leveringsakte zoals opgesteld door de notaris, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 50.000,- per dag of gedeelte daarvan dat IFF hiermee in gebreke blijft, met een maximum van
€ 1.000.000,-, dan wel een in goede justitie vast te stellen dwangsom per dag en maximum;
3. te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de medewerking en wilsverklaring(en) van IFF, indien en voor zover IFF niet binnen de hierboven genoemde termijn en daartoe door de notaris te zijn opgeroepen vrijwillig aan de levering meewerkt, zodat de Curator zelfstandig en zonder verdere medewerking van IFF tot levering van de hiervoor genoemde onroerende zaak en de bijbehorende inlossing van de hypotheken, de overeengekomen kadastrale splitsing, de inschrijving van dit vonnis in het kadaster en al hetgeen verder in de visie van de notaris mr. K. Krijger dan wel een plaatsvervanger van Hoekstra & Partners Notarissen te Leeuwarden noodzakelijk is om de onbezwaarde levering te effectueren, kan overgaan;
4. primair: IFF te gebieden te gehengen en gedogen dat, ondanks het feit dat de huurovereenkomst tot een einde zal komen per 31 maart 2025, het voortgezet ongestoord gebruik van het gehuurde aan de Curator en daarmee de doorstartende partij zal toekomen waarbij IFF aanspraak zal maken op een vergoeding naar rato over de periode van 31 maart 2025 tot het moment dat de levering plaatsvindt gelijk aan de huur die voor 31 maart 2025 verschuldigd was;
5. subsidiair: voor zover de primaire vordering niet wordt toegewezen IFF te gebieden te gehengen en te gedogen dat, ondanks het feit dat de huurovereenkomst tot een einde zal komen per 31 maart 2025, het voorgezet ongestoord gebruik van het gehuurde aan de Curator en daarmee de doorstartende partij zal toekomen gedurende een termijn van 3 maanden na 31 maart 2025 tot 30 juni 2025 dan wel gedurende een in goede justitie te bepalen termijn waarbinnen ontruiming plaats dient te vinden;
6. IFF te veroordelen in de proceskosten, de beslagkosten zoals gespecificeerd in het lijf van deze kort geding dagvaarding, en eventuele nakosten, te voldoen binnen
14 dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met wettelijke rente indien betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt.
3.2.
IFF voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
IFF vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. Het door de Curator op 24 maart 2025 gelegde conservatoire beslag op de percelen [kadastrale bekendheid] op te heffen;
2. De Curator te veroordelen tot doorhaling van het sub 1 genoemde beslag in de openbare registers binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of deel van een dag dat daamee in gebreke wordt gebleven met een maximum van € 200.000,-;
3. De Curator te veroordelen tot doorhaling van de op 28 maart 2025 in de openbare registers ingeschreven koop van perceel [kadastrale bekendheid] , zoals blijkende uit het als productie 14 overgelegd bewijs van inschrijving binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van
€ 10.000,- per dag of deel van een dag dat daarmee in gebreke wordt gebleven, met een maximum van € 200.000,-;
4. De Curator te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [straatnaam 1 met huisnummer] te [postcode en plaats] en [straatnaam 2 met huisnummer ] (linker deel) en [straatnaam 3 met huisnummer] te [postcode en plaats] , kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van IFF te stellen;
5. De Curator te veroordelen aan IFF te voldoen een bedrag van € 20.571,48 (huur + boete), althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen voorschot op dit bedrag, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente steeds vanaf de vervaldag van de desbetreffende huurtermijn tot aan de dag der algehele voldoening;
6. De Curator te veroordelen in de kosten van dit kort geding, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en te vermeerderen met de nakosten volgens het tarief geldend op de datum van het in deze te wijzen vonnis.
3.5.
De Curator voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de tussenkomst
3.7.
[C] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de Curator niet-ontvankelijk te verklaren, althans alle vorderingen van de Curator af te wijzen;
II. het door de Curator op 24 maart 2025 gelegde conservatoire beslag op percelen [kadastrale bekendheid] op te heffen;
III. de Curator te veroordelen tot doorhaling van het door de Curator op 24 maart 2025 gelegde conservatoire beslag op de percelen [kadastrale bekendheid] , binnen 48 uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat de Curator daarmee in gebreke blijft met een maximum van
€ 200.000,-, dan wel een door de voorzieningenrechter vast te stellen dwangsom met een door de voorzieningenrechter te bepalen maximum;
IV. IFF te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis haar onvoorwaardelijke en volledige medewerking te verlenen aan de overdracht, verzorgd door notariskantoor De Vries en Feenstra te Berlikum, van alle onroerende zaken, vrij van hypotheken en beslagen, bestaande uit de onroerende zaken staande en gelegen aan de [straatnaam 1 met huisnummer] en de [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] inclusief het pompstation met erf en ondergrond, aan [C] , tegen betaling van de koopsom van € 1.975.000,- en de overeengekomen vergoeding van € 50.000,-, zulks op straffe van een direct opeisbare dwangsom van € 50.000,- per dag of gedeelte daarvan dat IFF daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 1.000.000,- dan wel een door de voorzieningenrechter vast te stellen dwangsom met een door de voorzieningenrechter te bepalen maximum;
V. te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de medewerking van IFF, indien en voor zover IFF niet binnen de hierboven genoemde termijn en daartoe door de notaris te zijn opgeroepen vrijwillig aan levering meewerkt, zodat [C] zelfstandig en zonder verdere medewerking van IFF tot levering van de hiervoor genoemde onroerende zaken en de bijbehorende inlossing van de hypotheken, de inschrijving van dit vonnis in het kadaster en al hetgeen verder in de visie van de notaris noodzakelijk is om de onbezwaarde levering te effectueren, kan overgaan;
VI. de Curator te gebieden de overdracht en levering van voornoemde onroerende zaken door IFF aan [C] te gehengen en te gedogen, en al datgene te doen, dan wel na te laten, wat aan deze levering in de weg zou kunnen staan;
VII. IFF te veroordelen in de beslagkosten zoals nader te specificeren;
VIII. De Curator en IFF, elk voor de helft, te veroordelen in de proceskosten en de nakosten aan de zijde van [C] , althans kosten rechtens, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen deze termijn plaatsvindt.
3.8.
De Curator en IFF voeren verweer. In (voorwaardelijke) reconventie in het incident tot tussenkomst heeft de Curator gevorderd om bij vonnis, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. [C] (voorwaardelijk) te veroordelen tot opheffing en doorhaling van het door haar op 24 april 2025 gelegde conservatoire beslag op de percelen [kadastrale bekendheid] plaatselijk bekend als [straatnaam 1 met huisnummer] en [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] , binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag of gedeelte daarvan dat [C] daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 200.000,-, dan wel een door de voorzieningenrechter te bepalen bedrag aan dwangsommen, dan wel een in goede justitie te nemen beslissing;
2. [C] te gebieden de overdracht en levering van de percelen [kadastrale bekendheid] plaatselijk bekend als [straatnaam 1 met huisnummer] en [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] door IFF aan de Curator te gehengen en gedogen en al datgene te doen dan wel na te laten wat aan deze levering in de weg zou kunnen staan;
3. [C] te veroordelen in de kosten en eventuele nakosten van deze procedure.
3.9.
[C] voert verweer.
3.10.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
In de incidenten tot voeging en tussenkomst
4.1.
Geen van partijen heeft verweer gevoerd tegen de incidentele vorderingen tot voeging en tussenkomst. De voorzieningenrechter ziet in de uitkomst van de procedure, zoals die hierna zal blijken, aanleiding om [A Y] te veroordelen in de kosten van het incident tot voeging, en de kosten in het incident tot tussenkomst te compenseren.
In de hoofdzaak
4.2.
Tussen partijen is in de kern genomen in geschil wie recht heeft op de onroerende zaken aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] te [plaats] . De Curator stelt dat zij de koopoptie tijdig en rechtsgeldig heeft ingeroepen en dat haar recht op levering van de onroerende zaken prioriteit heeft boven dat van [C] . [A Y] sluit zich daarbij aan.
IFF betwist dat de Curator de koopoptie tijdig heeft gelicht en stelt dat [C] een ouder recht op levering van de onroerende zaken heeft. Ook [C] voert aan dat zij het oudste recht op levering heeft. Ten aanzien van de in dit verband opgekomen geschilpunten overweegt de voorzieningenrechter als volgt.
4.3.
De voorzieningenrechter stelt in de eerste plaats vast dat uit de aard van de zaak voortvloeit dat partijen voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen over en weer.
Koopoptie tijdig ingeroepen?
4.4.
De Curator stelt dat uit artikel 16.1 en artikel 16.3 van de huurovereenkomst volgt dat [A X] in de periode gelegen tussen 1 januari 2025 en 31 januari 2026 een koopoptie heeft om voor een bedrag van € 725.000,- de bedrijfslocatie van IFF te kopen. Het inroepen van de koopoptie op 24 maart 2025 is dan ook tijdig geweest, aldus de Curator. Volgens IFF had de Curator de koopoptie uiterlijk tot 1 januari 2025 kunnen inroepen. Dit volgt volgens IFF uit de tekst van de koopoptie en de daaraan voorafgaande correspondentie. [A X] wilde blijkens die correspondentie zo snel mogelijk na het sluiten van de huurovereenkomst de onroerende zaken kunnen afnemen en IFF wilde dat juist zo laat mogelijk. Partijen hebben als compromis afgesproken dat [A X] tot uiterlijk 1 januari 2025 mocht afnemen. Dit volgt volgens IFF uit de e-mail van 15 oktober 2021 van [A X] zelf. IFF voert aan dat het een misvatting is dat uit artikel 16.3 zou kunnen worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben de koopoptie tot het einde van de eerste huurtermijn te laten gelden. Artikel 16.3 heeft volgens IFF geen zelfstandige betekenis los van artikel 16.1. Bovendien volgt uit artikel 16.2 dat als [A X] van het beding gebruik wil maken, zij dat drie maanden van te voren kenbaar moet maken en dat er vervolgens een formele koopovereenkomst wordt aangegaan. Met het inroepen van de koopoptie door de Curator is er volgens IFF nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
4.5.
Partijen twisten over de uitleg van de koopoptie in artikel 16 van de huurovereenkomst. Met inachtneming van de Haviltex-maatstaf stelt de voorzieningenrechter voorop dat ook indien bij de uitleg van een overeenkomst groot gewicht toekomt aan de taalkundige betekenis van de gekozen bewoordingen, de overige omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat een andere betekenis aan de bepalingen van de overeenkomst moet worden gehecht. Beslissend blijft altijd de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.6.
Vast staat dat het na de e-mail van 15 oktober 2021 nog meer dan een jaar heeft geduurd voordat de schriftelijke huurovereenkomst en de koopoptie tot stand zijn gekomen. De voorzieningenrechter is met de Curator van oordeel dat uit de tekst van artikel 16.1 kan worden afgeleid dat [A X] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst per
1 januari 2025 de koopoptie kan inroepen. Ook volgt uit artikel 16.3 dat indien [A X] per uiterlijk 31 januari 2026 geen gebruik heeft gemaakt van haar kooprecht uit artikel 16.1, dit kooprecht vervalt. Oftewel, uit de tekst van artikel 16.1 en 16.3 volgt niet dat [A X] tot uiterlijk 1 januari 2025 de koopoptie kon inroepen. Ter zitting heeft de Curator voorts betoogd dat [A X] een jaar na de e-mail van 15 oktober 2021 is meegegaan in het opschuiven van de ingangsdatum van de koopoptie, zoals IFF wilde, omdat dat op dat moment beter uitkwam. Er bestond bij [A X] geen enkele twijfel dat de koopoptie pas per 1 januari 2025 kon worden ingeroepen. IFF heeft weliswaar betwist dat partijen na oktober 2021 nog andersluidende afspraken zouden hebben gemaakt, maar uit de tekst van artikel 16 van de huurovereenkomst volgt dat dat wel het geval is geweest. Gelet op het feit dat onweersproken door de Curator is gesteld dat [G] de tekst van de huurovereenkomst heeft opgesteld en IFF geen heldere verklaring heeft gegeven voor het feit dat de door haarzelf opgestelde tekst van de huurovereenkomst afwijkt van de gestelde bedoeling van partijen, acht de voorzieningenrechter de taalkundige uitleg van de overeenkomst voorshands doorslaggevend.
4.7.
Ook de tekst van artikel 16.2 maakt het vorenstaande niet anders. In artikel 16.2 is opgenomen dat wanneer [A X] van haar kooprecht gebruik wil maken zij dat uiterlijk drie maanden van te voren kenbaar moet maken, waarna IFF met [A X] een formele koopovereenkomst zal aangaan. Uit deze tekst kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet worden afgeleid dat [A X] drie maanden voor
1 januari 2025 kenbaar had moeten maken dat zij gebruik wilde maken van het kooprecht, zoals betoogd door IFF. In artikel 16.1 staat immers dat [A X] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het kooprecht kan inroepen en in artikel 16.3 dat [A X] tot 31 januari 2026 de tijd heeft om dat te doen, een en ander met inachtneming van de looptijd van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat het optiebeding in artikel 16 als een onherroepelijk aanbod geldt in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW. Door de koopoptie op 25 maart 2025 te lichten heeft de Curator het onherroepelijk aanbod van IFF aanvaard en is er een koopovereenkomst tussen de Curator en IFF tot stand gekomen. Op grond van artikel 68 Faillissementswet was de Curator gerechtigd de koopoptie te lichten. Het feit dat partijen op grond van artikel 16.2 nadien nog een schriftelijke koopovereenkomst aangaan, brengt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet met zich mee, dat de koopovereenkomst tussen partijen pas op dat moment tot stand komt, mede gelet op de tekst van artikel 16.1 en 16.3. Ook is onvoldoende door IFF onderbouwd dat het de bedoeling van partijen zou zijn geweest om aan de onherroepelijkheid van het aanbod de voorwaarde van een schriftelijke koopovereenkomst te verbinden.
4.8.
Op grond van het vorenstaande is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat de Curator tijdig en rechtsgeldig de koopoptie heeft ingeroepen, zodat er op 24 maart 2025 een koopovereenkomst tussen de Curator en IFF tot stand is gekomen.
Wie heeft recht op levering?
4.9.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat uit de e-mails van [G] en [C] van 7 en 9 januari 2025 kan worden afgeleid dat er op 9 januari 2025 een koopovereenkomst tussen IFF en [C] tot stand is gekomen. Van een enkele intentieverklaring is naar het oordeel van de voorzieningenrechter geen sprake. Uit de e-mails volgt dat IFF en [C] overeenstemming hebben bereikt over de aankoop van de onroerende zaken aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] te [plaats] en dat partijen het eens zijn over de essentialia, zoals de partij van de koper, het object, de prijs en overige voorwaarden, waaronder de lopende huurovereenkomsten. Het feit dat IFF en [C] een en ander pas op 18 april 2025 schriftelijk hebben vastgelegd in een koopovereenkomst, betekent niet dat er op 9 januari 2025 nog geen overeenstemming was bereikt. IFF en [C] hebben dit ook bevestigd in artikel 1 van de schriftelijke koopovereenkomst. De stelling van de Curator dat [G] niet beschikkingsbevoegd was, zal de voorzieningenrechter gelet op de tekst van artikel 1 van de schriftelijke koopovereenkomst als onvoldoende onderbouwd passeren. In dit artikel staat immers vermeld: “Op grond van de op 9 januari 2025 gesloten mondelinge overeenkomst welke bij e-mail van 9 januari 2025 om 17:48 uur schriftelijk is bevestigd verkoopt verkoper aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van
Het bedrijfsgebouw met erf, ondergrond en verdere aanhorigheden:
- plaatselijk bekend (incl. postcode) [straatnaam 1 met huisnummer] , [postcode en plaats] , [straatnaam 2 met huisnummer ] , [postcode en plaats] en [straatnaam 3 met huisnummer] , [postcode en plaats] ,
- kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , respectievelijk groot 2.403 m2en 235 m2”. Voornoemde e-mail van 9 januari 2025, verzonden om 17:48 uur, is de e-mail van [G] aan [C] . De voorzieningenrechter gaat er daarom vanuit dat [G] bevoegd was om IFF te vertegenwoordigen.
Botsende rechten op levering
4.10.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat IFF de onroerende zaken tweemaal heeft verkocht. In artikel 3:298 BW is bepaald dat wanneer twee of meer schuldeisers ten aanzien van hetzelfde goed met elkaar botsende rechten op levering hebben, dan in hun onderlinge verhouding het oudste recht op levering voorgaat, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.
4.11.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [C] het oudste recht op levering heeft van de onroerende zaken van IFF. Volgens de Curator brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid in dit geval mee dat het leveringsrecht van de Curator dient te prevaleren. De voorzieningenrechter stelt bij de beoordeling voorop dat de door de Curator genoemde uitzondering op de hoofdregel van artikel 3:298 BW, te weten de eisen van redelijkheid en billijkheid, bedoeld is ter voorkoming van schrijnende en bijzonder onevenredige gevallen. Deze uitzondering moet terughoudend worden toegepast.
4.12.
De Curator stelt - onder verwijzing naar een uitspraak van rechtbank Zwolle-Lelystand van 12 augustus 2008 [1] - dat haar leveringsrecht zodanig zijn wortels vindt in de in december 2022 overeengekomen koopoptie, dat haar leveringsrecht voorgaat op het leveringsrecht van [C] . Anders dan in voornoemde uitspraak, heeft de Curator de koopoptie pas ingeroepen nadat de koopovereenkomst tussen IFF en [C] al tot stand was gekomen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter brengt het enkele feit dat de koopovereenkomst van de Curator voortvloeit uit een al bestaande koopoptie niet met zich mee dat de Curator reeds om die reden een sterker recht op levering heeft dan [C] . Beide leveringsrechten vloeien voort uit koopovereenkomsten, waarbij de koopovereenkomst van de Curator met IFF op een later moment tot stand is gekomen dan de koopovereenkomst van [C] .
4.13.
De Curator stelt voorts dat IFF en [C] niet te goeder trouw waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, gelet op de wetenschap van het bestaan van de koopoptie. IFF en [C] hebben zich volgens de Curator bovendien onder valse voorwendselen toegang tot het pand verschaft. Onder het mom van het opnemen van de meterstanden heeft er een bezichtiging van het pand plaatsgevonden. Volgens de Curator is voldoende aannemelijk dat er buiten de boedel om is gepoogd om de percelen niet te goeder trouw te verkopen.
4.14.
Zoals hiervoor al overwogen bepaalt artikel 3:298 BW dat het bij botsende rechten om de onderlinge verhouding tussen de schuldeisers gaat, oftewel de Curator en [C] . Vast staat dat [C] al in 2024 aan IFF te kennen had gegeven dat zij het betreffende pand van IFF wilde kopen. Op dat moment kon de koopoptie nog niet worden ingeroepen. IFF heeft ter zitting verklaard dat zij het pand op dat moment niet aan [C] kon verkopen in verband met de koopoptie in de huurovereenkomst, maar dat zij zich na 1 januari 2025 vrij voelde om afspraken met [C] te maken. In het aanbod van 9 januari 2025 van IFF staat ook vermeld dat de huurovereenkomst van [A X] op 31 maart 2025 eindigt en dat IFF aan de curator en alle belangstellenden zal aangeven dat er geen doorstart mogelijk is op de bedrijfslocatie van [A X] . Gelet op het vorenstaande acht de voorzieningenrechter het niet aannemelijk dat [C] ervan op de hoogte was dat de Curator na 1 januari 2025 de koopoptie nog kon inroepen, te meer nu het daadwerkelijk inroepen daarvan pas op 10 januari 2025 aan de orde is gekomen, oftewel na het sluiten van de koopovereenkomst tussen IFF en [C] . [C] heeft ter zitting ook verklaard dat IFF aan haar heeft gemeld dat de huurovereenkomst met [A X] was opgezegd en dat IFF vrij was om het pand te verkopen. De voorzieningenrechter acht daarom niet aannemelijk dat [C] heeft geprobeerd om het pand buiten de boedel om te kopen. Van samenspanning tussen [C] en IFF is de voorzieningenrechter evenmin gebleken.
4.15.
De door de Curator opgesomde overige omstandigheden, zoals de investeringen van [A X] in het pand, het feit dat de bedrijfslocatie al volledig is ingericht op de bedrijfsvoering van [A X] en de doorstarter, het maatschappelijk belang en het boedel belang, brengen naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet met zich mee dat het leveringsrecht van de Curator op grond van de eisen van redelijkheid en billijkheid dient te prevaleren. Onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake is van een dermate schrijnend en bijzonder onevenredig geval, dat het belang van de Curator in de gegeven omstandigheden dient te prevaleren.
4.16.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarom voldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat het leveringsrecht van [C] als oudste recht voorgaat op het leveringsrecht van de Curator. IFF zal de onroerende zaken aan [C] dienen te leveren en de door de Curator gelegde beslagen zullen moeten worden opgeheven.
Conclusie in conventie
4.17.
Het vorenstaande brengt met zich dat de vorderingen van de Curator en [A Y] zullen worden afgewezen, met uitzondering van de subsidiair ingestelde vordering om - kort gezegd - IFF te gebieden te gehengen en gedogen dat aan de Curator en de doorstarter het voortgezet ongestoord gebruik van het gehuurde zal toekomen gedurende een termijn van drie maanden na 31 maart 2025, waarbij IFF aanspraak zal maken op een vergoeding naar rato over de periode vanaf 31 maart 2025 tot aan de in goede justitie te bepalen termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden. Laatstgenoemde vordering acht de voorzieningenrechter toewijsbaar. De Curator zal het gehuurde dienen te ontruimen op de wijze zoals hierna is overwogen in rechtsoverweging 4.21.
4.18.
De Curator en [A Y] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van IFF worden begroot op:
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.960,00
4.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Conclusie in reconventie
4.20.
De vordering van IFF om het door de Curator gelegde beslag op te heffen zal worden toegewezen. Ook de vorderingen om de Curator te veroordelen tot doorhaling van het beslag in de openbare registers en tot doorhaling van de in de openbare registers ingeschreven koop zullen worden toegewezen. Laatstgenoemde vordering begrijpt de voorzieningenrechter aldus dat met perceel [kadastrale bekendheid] , zoals blijkend uit productie 14. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat de Curator deze veroordelingen vrijwillig zal nakomen, zodat hij geen aanleiding ziet daaraan een dwangsom te verbinden.
4.21.
De door IFF gevorderde ontruiming van het pand zal gelet op het vorenstaande eveneens worden toegewezen. De Curator heeft in dit verband verzocht om een redelijke termijn van tenminste zes weken aan te houden. IFF heeft daarentegen verzocht om het pand binnen de kortst mogelijke termijn te ontruimen, omdat zij gehouden is het pand leeg aan [C] te leveren. In de gegeven omstandigheden acht de voorzieningenrechter een termijn van vier weken na betekening van het vonnis een redelijke termijn voor ontruiming van het bedrijfspand. Deze termijn zal daarom worden toegewezen.
4.22.
IFF vordert voorts de huurtermijnen over de periode januari tot en met maart 2025 ad € 19.671,48 in totaal, alsmede de boeterente van 1% per maand met een minimum van
€ 300,-, neerkomend op € 900,- voor drie maanden. IFF baseert haar vordering op artikel 39 van de Faillissementswet en artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Volgens de Curator is de vordering tot betaling van de huurachterstand niet toewijsbaar, omdat dit het wettelijk systeem van de Faillissementswet in verband met de rangregeling tussen de boedelcrediteuren zou doorbreken.
4.23.
De voorzieningenrechter van oordeel dat huurpenningen vanaf de faillissementsdatum op grond van artikel 39 Fw boedelschuld zijn en niet worden geverifieerd. Uit het door IFF genoemde arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 [2] volgt voorts dat de met deze boedelschuld corresponderende boedelvordering van IFF buiten het faillissement om tegen de Curator kan worden ingesteld. Ook volgt uit voornoemd arrest en het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 [3] dat indien vaststaat dat de boedel op het moment dat de slotuitdeling plaatsvindt, onvoldoende actief heeft of zal hebben om, met inachtneming van de tussen de vorderingen mogelijk geldende onderlinge rangorde, een bepaalde boedelvordering (geheel) te voldoen, dat een grond oplevert om de aanspraak op betaling van die vordering ten laste van de boedel (deels) te ontzeggen, omdat bij de verdeling van het actief geen vorderingen kunnen worden voldaan waarvoor de boedel geen of onvoldoende middelen heeft. Indien onzeker is of de boedel ten tijde van de slotuitdeling voldoende middelen zal hebben om, met inachtneming van de tussen de vorderingen mogelijk geldende onderlinge rangorde, een boedelvordering geheel te voldoen, is dat volgens de Hoge Raad grond om de betaling van die vordering geheel of gedeeltelijk uit te stellen. Deze regels hebben tot doel de gelijkheid van boedelschuldeisers, en een eventueel daarvan afwijkende onderlinge rangorde van hun vorderingen, te waarborgen. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat het verweer van de Curator slaagt, zodat de voorzieningenrechter de vordering op dit moment niet toewijsbaar acht. Op dit moment is immers onzeker of de boedel ten tijde van de slotuitdeling voldoende middelen zal hebben zoals hiervoor bedoeld, zodat uitstel van betaling van de vordering op dit moment in de rede ligt.
4.24.
De Curator is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van IFF worden begroot op:
- salaris advocaat
€
553,50
(factor 0,5 × 1.107,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
692,50
4.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Conclusie in de tussenkomst
4.26.
Gelet op hetgeen hiervoor in conventie en reconventie is overwogen acht de voorzieningenrechter ook de vordering van [C] om het door de Curator gelegde beslag op te heffen toewijsbaar. De vordering om de Curator te veroordelen tot doorhaling van het beslag zal eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat de voorzieningenrechter de vordering zo begrijpt dat doorhaling van het beslag in de openbare registers wordt gevorderd. De voorzieningenrechter gaat ervan uit dat de Curator deze veroordelingen vrijwillig zal nakomen, zodat hij geen aanleiding ziet daaraan een dwangsom te verbinden.
4.27.
De vordering van [C] om IFF te veroordelen om medewerking te verlenen aan de overdracht zal gelet op hetgeen hiervoor is overwogen eveneens worden toegewezen, waarbij voor wat betreft de termijn voor de medewerking aan de overdracht zal worden aangesloten bij de termijn van ontruiming van het pand, oftewel vier weken na betekening van het vonnis. De voorzieningenrechter gaat er van uit dat IFF zal meewerken aan de levering van het pand, ook zonder de dreiging van het verbeuren van dwangsommen. Er zijn geen feiten of omstandigheden gesteld of gebleken die tot een ander oordeel nopen.
4.28.
De vordering van [C] dat het vonnis - indien medewerking van IFF uitblijft - op grond van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de medewerking van IFF, zodat [C] zelfstandig en zonder verdere medewerking van IFF tot levering van de onroerende zaken kan overgaan begrijpt de voorzieningenrechter als een vordering waarbij het vonnis in de plaats treedt van de voor de eigendomsoverdracht noodzakelijke rechtshandelingen van IFF, zodat de notaris op basis van dit vonnis gerechtigd is conform de koopovereenkomst tot het passeren en inschrijven van de leveringsakte met betrekking tot de onroerende zaak over te gaan. De voorzieningenrechter acht die vordering als niet betwist toewijsbaar.
4.29.
Ook de vordering om de Curator te gebieden de overdracht en levering van de onroerende zaken aan [C] te gehengen en gedogen zal worden toegewezen.
4.30.
[C] vordert daarnaast om IFF te veroordelen tot betaling van de beslagkosten, zoals nader door [C] te specificeren. [C] heeft de beslagstukken (bijlage 3 tot en met 7) overgelegd. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 490,22 voor kosten deurwaardersexploten, € 714,00 voor griffierecht en € 554,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 554,00), totaal € 1.758,22.
4.31.
De Curator en IFF zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom ieder de helft van de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [C] worden begroot op:
- griffierecht € 0,00 (na aftrek griffierecht
beslagrekest)
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.246,00
4.32.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
(Voorwaardelijke) eis in reconventie in de tussenkomst
4.33.
De Curator heeft zowel een voorwaardelijke eis in reconventie als een onvoorwaardelijke eis in reconventie ingesteld. Voor zover de inschrijving van de koop in het Kadaster (Vormerkung) niet toereikend zou zijn, vordert de Curator opheffing en doorhaling van het door [C] gelegde conservatoire beslag. [C] heeft onder meer een beroep gedaan op artikel 7:3 lid 3 sub a BW.
4.34.
De voorzieningenrechter acht het voldoende aannemelijk dat de Curator voorafgaand aan de op 28 maart 2025 ingeschreven koop wist dat er door IFF en [C] een beroep werd gedaan op een ouder recht op levering. De advocaat van IFF had dit immers op 21 maart 2025 aan de Curator medegedeeld. Dit betekent dat niet valt uit te sluiten dat de Vormerkung ontoereikend is, gelet op het bepaalde in artikel 7:3 lid 3 sub a BW. Daarmee is de voorwaarde voor de reconventionele vordering tot opheffing en doorhaling van het door [C] gelegde conservatoire beslag in vervulling gegaan. Gelet op hetgeen al eerder is overwogen, is deze vordering niet toewijsbaar, nu het oudste recht op levering van [C] dient te prevaleren. De vordering van de Curator is daarom niet toewijsbaar.
4.35.
Ook de onvoorwaardelijk ingestelde vordering om [C] te gebieden de overdracht en levering van het onroerend goed door IFF aan de Curator te gehengen en gedogen zal worden afgewezen.
4.36.
De Curator is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [C] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
553,50
(factor 0,5 × 1.107,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
692,50
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
In het incident tot voeging
5.1.
veroordeelt [A Y] in de kosten van het incident, aan de zijde van IFF begroot op nihil,
In het incident tot tussenkomst
5.2.
compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt,
In de hoofdzaak
in conventie
5.3.
gebiedt IFF te gehengen en gedogen dat, ondanks het feit dat de huurovereenkomst tot een einde is gekomen per 31 maart 2025, het voortgezet ongestoord gebruik van het gehuurde aan de Curator en daarmee de doorstarter zal toekomen gedurende een termijn van drie maanden na 31 maart 2025, waarbij IFF aanspraak zal maken op een vergoeding naar rato over de periode vanaf 31 maart 2025 tot aan het moment van ontruiming, zoals hierna weergegeven in rechtsoverweging 5.11.,
5.4.
veroordeelt de Curator en [A Y] in de proceskosten van € 1.960,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Curator en [A Y] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.5.
veroordeelt de Curator en [A Y] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst de overige vorderingen van de Curator en [A Y] af,
in reconventie
5.8.
heft op het op 24 maart 2025 door de Curator ten laste van IFF gelegde conservatoire beslag op de percelen [kadastrale bekendheid] ,
5.9.
veroordeelt de Curator tot doorhaling van het onder rechtsoverweging 5.8. genoemde beslag in de openbare registers binnen 48 uur na betekening van dit vonnis,
5.10.
veroordeelt de Curator tot doorhaling van de op 28 maart 2025 in de openbare registers ingeschreven koop van perceel [kadastrale bekendheid] , zoals blijkend uit het als productie 14 overgelegde bewijs van inschrijving, binnen 48 uur na betekening van dit vonnis,
5.11.
veroordeelt de Curator om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de [straatnaam 1 met huisnummer] te [postcode en plaats] en [straatnaam 2 met huisnummer ] (linker deel) en [straatnaam 3 met huisnummer] te [postcode en plaats] , kadastraal bekend [kadastrale bekendheid] , te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van IFF te stellen,
5.12.
veroordeelt de Curator in de proceskosten van € 692,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Curator niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.13.
veroordeelt de Curator tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.14.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.15.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de tussenkomst
5.16.
heft op het op 24 maart 2025 door de Curator gelegde conservatoire beslag op de percelen [kadastrale bekendheid] ,
5.17.
veroordeelt de Curator tot doorhaling in de openbare registers van het door de Curator op 24 maart 2025 geleden conservatoire beslag op de percelen [kadastrale bekendheid] , binnen 48 uur na betekening van dit vonnis,
5.18.
veroordeelt IFF om binnen vier weken na betekening van dit vonnis haar onvoorwaardelijke en volledige medewerking te verlenen aan de overdracht, verzorgd door notariskantoor De Vries en Feenstra te Berlikum, van alle onroerende zaken, vrij van hypotheken en beslagen, bestaande uit de onroerende zaken staande en gelegen aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] inclusief het pompstation met erf en ondergrond, aan [C] tegen betaling van de koopsom van € 1.975.000,- en de overeengekomen vergoeding van € 50.000,-,
5.19.
bepaalt dat dit vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de medewerking van IFF, indien en voor zover IFF niet binnen de in rechtsoverweging 5.18 genoemde termijn en daartoe door de notaris te zijn opgeroepen vrijwillig aan levering meewerkt, zodat [C] zelfstandig en zonder verdere medewerking van IFF tot levering van de hiervoor genoemde onroerende zaken en de bijbehorende inlossing van hypotheken, de inschrijving van dit vonnis in het Kadaster en al hetgeen in de visie van de notaris noodzakelijk is om de onbezwaarde levering te effectueren, kan overgaan,
5.20.
gebiedt de Curator de overdracht en levering van voornoemde onroerende zaken door IFF aan [C] te gehengen en gedogen en al datgene te doen, dan wel na te laten, wat aan deze levering in de weg zou kunnen staan,
5.21.
veroordeelt IFF in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.758,22,
5.22.
veroordeelt de Curator en IFF ieder tot betaling van de helft van de proceskosten van in totaal 1.246,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Curator en IFF niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.23.
veroordeelt de Curator en IFF ieder voor de helft tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.24.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.25.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie in de tussenkomst
5.26.
wijst de vorderingen van de Curator af,
5.27.
veroordeelt de Curator in de proceskosten van [C] van € 692,50 te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de Curator niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2025.
698/ah