Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Meervoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 08/1448
Eiseres te woonplaats,
gemachtigde: M.M. Bril-Wolfkamp, belastingadviseur te Raalte,
en
de heffingsambtenaar gemeentelijke belastingen van de gemeente Raalte,
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken (..), (..) en (..) te Raalte per peildatum 1 januari 2007 vastgesteld voor het tijdvak van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Blijkens het aanslag/beschikkingsbiljet van 29 februari 2008 is de waarde van (..) voor dit tijdvak vastgesteld op € 959.000,--, van (..) op € 224.000,-- en van (..) op € 150.000,--.
Namens eiseres is bezwaar gemaakt, voor zover het de vastgestelde waarden van (..) en (..) betreft.
Bij uitspraak op bezwaar van 18 juli 2008 heeft verweerder de waarde van (..) verminderd tot € 793.000,-- en de waarde van (..) verminderd tot € 141.000,--.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is op 26 augustus 2008, aangevuld op 30 september 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Desgevraagd heeft verweerder bij brief van 5 november 2008 nadere gegevens verstrekt.
Het beroep is op 29 juli 2009 ter zitting behandeld. Eiseres en haar gemachtigde zijn, met bericht, niet verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door J.G.M. Koolhof en drs. E.G.J. Siebelt.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiseres is eigenaar van de bedrijfspanden (..) en (..) te Raalte.
(..) betreft twee onderling verbonden winkels, waarin een vestiging van (..) en van (..) zijn gevestigd. Totaal bedraagt de winkelruimte 692 m², waarvan 535 m² op de begane grond en 157 m² op de eerste verdieping. Voorts is er 235 m² opslagruimte. Dit pand is gelegen in het winkelgebied van Raalte. De totale frontbreedte bedraagt circa 21 meter.
(..) betreft een winkelruimte van circa 82 m² en een opslagruimte van 67 m². In dit pand is (..) gevestigd. Ook dit winkelpand is gelegen in het winkelgebied van Raalte. De totale frontbreedte bedraagt circa 5 meter.
Van deze panden is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Het geschil
In geschil is de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaken (..) en (..) te Raalte, zoals genoemd in de uitspraak op bezwaar, niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres heeft aangevoerd dat verweerder onvoldoende onderbouwd heeft waarom gerekend is met een kapitalisatiefactor van 10,7. Eiseres is van mening dat ten aanzien van het object (..) een kapitalisatiefactor 10 voldoende is. Tevens is aangevoerd dat verweerder ten onrechte voor beide objecten een hogere huurwaarde hanteert dan de reële huurwaarde.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarden als genoemd in de uitspraak op bezwaar niet te hoog zijn. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar uitgegaan van dezelfde kapitalisatiefactoren als gebruikt bij de aanslag, maar heeft de huurprijzen gecorrigeerd op basis van de huurprijzen van soortgelijke winkels.
Ter onderbouwing zijn in beroep taxatierapporten van R.J.G. ten Dam, taxateur, overgelegd.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
De waarde in het economische verkeer voor onroerende zaken die niet tot woning dienen wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van vergelijking met referentiepanden dan wel door middel van de discounted-cash-flow methode.
De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarde ligt bij verweerder.
Verweerder heeft de waarden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.
In het verweerschrift is gesteld dat uit marktanalyse is gebleken dat er in het centrum van de gemeente Raalte onvoldoende verkooptransacties zijn gerealiseerd om de kapitalisatiefactor te bepalen. Aangezien dit een landelijk probleem is, heeft het WOZ-datacenter een taxatiewijzer opgesteld om toch tot een onderbouwde kapitalisatiefactor te komen.
De rechtbank acht de daarin aangegeven rekenmethode, waarin de nodige variabelen zijn opgenomen, aanvaardbaar.
Op grond van deze taxatiewijzer heeft de taxateur de kapitalisatiefactor voor (..) bepaald op 10,9 en voor (..) op 9,6. Deze kapitalisatiefactoren zijn hoger dan die door verweerder zijn gehanteerd, zodat niet kan worden gezegd, dat verweerder te hoge factoren heeft gebruikt. Daarbij heeft eiseres op geen enkele wijze onderbouwd waarom bij de waardebepaling van (..) met een kapitalisatiefactor 10 gerekend moet worden.
Met betrekking tot de huurprijzen merkt de rechtbank op dat verweerder blijkens de uitspraak op bezwaar bij eiseres de betreffende huurcontracten heeft opgevraagd, waarna nog een correctie heeft plaatsgevonden naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Bovendien zijn de huurprijzen aangepast naar aanleiding van de werkelijke huurprijzen van andere, soortgelijke winkels. Met de brief van 5 november 2008 heeft verweerder dit inzichtelijk gemaakt.
De rechtbank acht hiermee de door verweerder gehanteerde huurprijzen behoorlijk onderbouwd. Verweerders benadering leidt tot een zekere objectivering van de huurprijs, hetgeen een betere waardering oplevert dan indien uitsluitend de werkelijke huurprijs zou worden gehanteerd, zoals eiseres voorstaat.
De kapitalisatiefactoren vermenigvuldigd met de gecorrigeerde huurwaarden hebben geleid tot de WOZ-waarden, zoals deze in de uitspraak op bezwaar zijn weergegeven.
Op grond van vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld.
Hieruit volgt dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.E.C. van Rijckevorsel-Besier, voorzitter, mr. J.F.M.J. Bouwman en mr. E.W. Akkerman, rechters en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van Y. van der Zaan-van Arnhem als griffier, op
Afschrift verzonden op: