Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 148908 / HA ZA 08-1022
Vonnis van 29 juli 2009
in de zaak van
1. [eiser],
wonende te [plaats],
2. [eiseres],
wonende te [plaats],
eisers,
advocaat mr. W.B. Bruins te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SINKE EMMELOORD B.V.,
gevestigd te Emmeloord,
gedaagde,
advocaat mr. P.M. Leerink te Deventer.
Eisers zullen hierna [eiser] respectievelijk [eiseres] worden genoemd en zullen gezamenlijk ook wel worden aangeduid als [eiser] c.s. (enkelvoud). Gedaagde zal hierna [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 november 2008
- het proces-verbaal van comparitie van 28 januari 2009.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiser] (agrariër van beroep) en [eiseres] waren eigenaar van het perceel grond met wegen en opstallen, gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie [letter], nummer [nummer] (hierna: de onroerende zaak).
2.2. [eiser] en [eiseres] hebben op enig moment vanwege de hoge leeftijd van [eiser] besloten tot verkoop van (onder meer) de onroerende zaak.
2.3. Van de onroerende zaak maken deel uit een perceel grond met daarop een boerderijwoning, een betonschuur en een kapschuur. Om op dit erf te komen is in het verleden een oprit/weg (hierna: de oprit) aangelegd, parallel aan de sloot die de grens markeert tussen de onroerende zaak en het naastgelegen perceel. De oprit dient tevens als ontsluitingsweg van het achtergelegen perceel, welk perceel door [eiser] in gebruik is als bouwland en welk perceel hij ook na de verkoop van de onroerende zaak als bouwland wil blijven gebruiken. De oprit is voor [eiser] de enige mogelijkheid om met zijn landbouwwerktuigen op het achtergelegen perceel te komen.
2.4. [eiser] heeft over de voorwaarden waaronder hij de onroerende zaak wilde verkopen, gesproken met (medewerkers van) [gedaagde]. [gedaagde] verleent onder meer makelaarsdiensten in de agrarische sector. [eiser] heeft als voorwaarde voor de verkoop gesteld dat de eigendom van de oprit bij hem moest blijven, omdat hij het ongestoorde gebruiksrecht van de oprit wilde behouden in verband met zijn werkzaamheden op het achtergelegen perceel. Om dit te bereiken zou een kadastrale splitsing tussen de onroerende zaak en de oprit nodig zijn.
2.5. Op 11 september 2002 hebben [eiser] en [eiseres] schriftelijk aan [gedaagde] de opdracht tot verkoopbemiddeling gegeven. De opdracht is uitgevoerd door de bij [gedaagde] werkzame makelaar [A] (hierna: [A]).
2.6. Op enig moment hebben [betrokkene B] en [betrokkene C] zich als gegadigden tot [A] gewend. Na twee bezichtigingen van de onroerende zaak hebben [betrokkene B] en [betrokkene C] een bod gedaan. [A] heeft het bod overgebracht aan [eiser] met de mededeling dat dit bod gold voor de onroerende zaak inclusief de oprit. Op voorstel van [A] heeft [eiser] vervolgens ingestemd met de verkoop van de onroerende zaak inclusief oprit onder de voorwaarde van de vestiging van een erfdienstbaarheid (van overweg) ten laste van de onroerende zaak en ten behoeve van het achtergelegen perceel.
2.7. [A] heeft in verband hiermee aan de conceptkoopakte de volgende bepaling toegevoegd:
“Artikel 18. Partijen zijn overeengekomen dat er een erfdienstbaarheid van overweg gevestigd wordt ten behoeve van het achter gelegen perceel en ten laste van het verkochte perceel [adres].
[…].”
2.8. [betrokkene B] en [betrokkene C] hebben de koopakte met daarin artikel 18 ondertekend Pro.
2.9. [betrokkene B] en [betrokkene C] hebben vervolgens geweigerd de onroerende zaak af te nemen en de koopsom te voldoen. Zij hebben zich daarbij op het standpunt gesteld dat zij voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst onjuist althans onvolledig zijn geïnformeerd over de inhoud en betekenis van artikel 18. Er was volgens [betrokkene B] en [betrokkene C] wel gesproken over het gebruik van de weg door [eiser], maar zij hebben uit de uitlatingen van [A] afgeleid dat het zou gaan om een persoonlijk recht van [eiser] en niet een zakelijk recht. Omdat [betrokkene B] en [betrokkene C] slechts bereid waren tot het verstrekken van een persoonlijk recht van overweg (een gunst) voor [eiser] en omdat [eiser] en [eiseres] enkel bereid waren tot overdracht van de onroerende zaak als er een erfdienstbaarheid zou worden gevestigd, is de onroerende zaak niet aan [betrokkene B] en [betrokkene C] overgedragen.
2.10. [eiser] en [eiseres] hebben [betrokkene B] en [betrokkene C] vervolgens in rechte betrokken, waarbij [betrokkene B] en [betrokkene C] een eis in reconventie hebben ingesteld. Beide partijen hebben aanspraak gemaakt op de in de koopovereenkomst bedongen boete van 10% van de koopsom. Nadat [A] als getuige was gehoord is bij vonnis van deze rechtbank van 8 september 2004 (met zaaknummer/rolnummer 86530/HA ZA 03-585) geoordeeld dat er van moet worden uitgegaan dat partijen de vestiging van een beperkt zakelijk recht, een erfdienstbaarheid van weg, zijn overeengekomen. [betrokkene B] en [betrokkene C] zijn daarbij onder meer veroordeeld om aan [eiser] en [eiseres] de contractuele boete ad EUR 32,500,00 te betalen.
2.11. [betrokkene B] en [betrokkene C] hebben hoger beroep ingesteld tegen dit vonnis bij het gerechtshof te Arnhem. Bij het hof zijn [betrokkene B] en [betrokkene C] als getuigen gehoord. [A] is in de procedure bij het hof niet als getuige gehoord. Het hof heeft bij arrest van 11 september 2007 bovengenoemde beslissing van de rechtbank vernietigd en heeft [eiser] en [eiseres] veroordeeld tot betaling aan [betrokkene B] en [betrokkene C] van onder meer de contractuele boete ad EUR 32.500,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 april 2003 tot aan de dag van betaling. Het hof heeft hierover overwogen:
“[…] Uit de inlichtingen die [A] vóór het sluiten van de overeenkomst heeft verstrekt kan afgeleid worden dat hij wellicht niet onjuist, doch wel onvolledig heeft weergegeven dat een erfdienstbaarheid (enkel) inhield dat [eiser] (als eigenaar van het achterliggende perceel) over het land mocht rijden; dat hij daarbij gebruik zou maken van landbouwwerktuigen, zoals [eiser] heeft uitgelegd, is in dit kader ook te begrijpen. [A] heeft echter niet uitgelegd dat óók de rechtsopvolgers (betreffende het achterliggende land) van [eiser] c.s. het recht zouden verkrijgen om over het verkochte perceel naar het achterliggende land te mogen gaan. De (onvolledige) inlichtingen die [A] heeft gegeven stroken met het aan de zijde van [betrokkene B] c.s. opgewekte vertrouwen dat het (enkel) ging om een gunstverlening aan [eiser] zelf. Echter kenmerk van een beperkt zakelijk recht zoals een erfdienstbaarheid, is dat óók de rechtsopvolgers van [eiser] c.s. (inzake het achterliggende heersende erf) het recht verkrijgen om over het (aan [betrokkene B] c.s. verkochte) dienende erf te mogen rijden. Dat dit in dergelijke bewoordingen is uitgelegd, blijkt niet uit de getuigenverklaringen van [A] en [eiser]. De inlichtingen die [A] heeft verstrekt zowel ten tijde van de bespreking van de concept-overeenkomst op 27 november 2002 én het stilzwijgen van [eiser] over het zakelijk karakter van het recht, hebben bijgedragen aan de verkeerde voorstelling van zaken bij [betrokkene B] c.s. dat zij een onbelast perceel kochten, met enkel een persoonlijke gunst aan [eiser] zelf om over het land te mogen rijden. Overigens zij vermeld dat [betrokkene B] c.s. niet over (specifieke) juridische kennis beschikken. Gezien het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [betrokkene B] c.s. geslaagd zijn in het bewijs van hun stelling dat hetgeen in art. 18 van Pro de koopovereenkomst is opgenomen niet overeenstemt met eerdere mondelinge afspraken en met de inlichtingen die [A] (makelaar) en/of [eiser] (geïntimeerde sub 1, tevens verkoper) hierover hebben verstrekt.”
3. Het geschil
3.1. [eiser] en [eiseres] vorderen, na vermindering van eis, dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk, uitvoerbaar bij voorraad:
I. Primair:
Voor recht verklaart dat [gedaagde] naar [eiser] en [eiseres] toe toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen partij gesloten overeenkomst;
Subsidiair:
Voor recht verklaart dat Sineke onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] en [eiseres];
II. [gedaagde] op grond van het vorenstaande veroordeelt aan [eiser] en [eiseres] te voldoen tegen bewijs van kwijting een bedrag van EUR 41.088,69 ten titel van schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van betekening van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel een bedrag ten titel van schadevergoeding, als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.
III. [gedaagde] veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten voor een bedrag van EUR 1.158,00, althans een bedrag als de rechtbank in goede justitie vermeent te behoren.
IV. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiser] en [eiseres] vorderen dat [gedaagde] wordt veroordeeld om aan hen te vergoeden de boete vermeerderd met de wettelijke rente die zij op grond van het in r.o. 2.11 bedoelde arrest aan [betrokkene B] en [betrokkene C] hebben moeten betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit (totaal)bedrag vanaf de datum van de dagvaarding en te vermeerderen met een vergoeding voor buitengerechtelijke kosten. Zij leggen hieraan primair ten grondslag dat [gedaagde] toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichtingen die voortvloeien uit de tussen partijen gesloten overeenkomst van opdracht. [gedaagde] heeft verzuimd de onroerende zaak onder de met [eiser] overeengekomen voorwaarden te verkopen en te leveren, aldus [eiser] en [eiseres].
4.2. [gedaagde] heeft zich verweerd door te stellen dat er, anders dan [eiser] en [eiseres] menen, met het aanvaarden van de opdracht tot verkoopbemiddeling geen resultaatsverbintenis voor haar is ontstaan. [gedaagde] heeft de koper niet in de macht en kan niet meer doen dan zich inspannen dat onder de door haar opdrachtgever gestelde voorwaarden wordt verkocht. [eiser] spreekt zichzelf in dit verband tegen: enerzijds wordt door [eiser] aan de hand van het arrest van het hof betoogd dat duidelijk was dat [betrokkene B] en [betrokkene C] geen zakelijk recht wilden aanvaarden terwijl anderzijds aan [gedaagde] wordt verweten dat zij had moeten bewerkstelligen dat [betrokkene B] en [betrokkene C] een zakelijk recht hadden geaccepteerd, dit alles aldus [gedaagde].
4.3. Aan [gedaagde] kan worden toegegeven dat uit de enkele aanvaarding van de bemiddelingsopdracht door de makelaar niet een resultaatsverbintenis voortvloeit. Een makelaar is niet verplicht om te bewerkstelligen dát er een koopovereenkomst met alle daaraan door de verkoper te stellen eisen wordt gesloten. Echter, áls er een koopovereenkomst door bemiddeling van de makelaar van de verkoper tot stand komt, rust op die makelaar wel de verbintenis te zorgen dat die koopovereenkomst de vooraf door de verkoper gestelde voorwaarden bevat.
Natuurlijk, [gedaagde] betoogt terecht dat als potentiële kopers niet willen instemmen met een verkoopvoorwaarde, [gedaagde] niet de verplichting heeft om er voor te zorgen dat er toch een koopovereenkomst met die kopers tot stand komt. [gedaagde] heeft potentiële kopers inderdaad niet in de macht. Maar dit betoog gaat langs de kern van het verwijt heen dat aan [gedaagde] door [eiser] en [eiseres] wordt gemaakt: door bemiddeling van [A] is een koopovereenkomst gesloten, zonder dat er overeenstemming bleek te bestaan over de voor [eiser] en [eiseres] cruciale voorwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank maken [eiser] en [eiseres] dit verwijt terecht.
4.4. Bij dit oordeel acht de rechtbank de volgende feiten en omstandigheden van belang.
* [eiser] en [eiseres] hebben aanvankelijk de uitdrukkelijke voorwaarde gesteld dat bij de verkoop van de onroerende zaak een kadastrale afsplitsing van de oprit moest plaatsvinden, zodat de oprit niet zou worden meeverkocht.
* [betrokkene B] en [betrokkene C] hebben vervolgens via [A] een bod uitgebracht om de onroerende zaak inclusief de oprit te kopen.
* [eiser] en [eiseres] hebben daarna op voorstel van [A] ingestemd met de verkoop van de onroerende zaak inclusief de oprit onder de voorwaarde dat door middel van het vestigen van een erfdienstbaarheid de toegang van het achterliggende perceel met landbouwmachines via de oprit ook in de toekomst gewaarborgd zou zijn.
* [A] wist dat een dergelijke erfdienstbaarheid nog moest worden gevestigd.
* Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst was artikel 7:2 BW Pro nog niet in werking getreden; ook een mondelinge koopovereenkomst bond in het onderhavige geval partijen.
4.5. Gelet op deze feiten en omstandigheden was er sprake van een situatie waarin het tot de taak van de makelaar behoort dat hij zich ervan vergewist dat er geen enkel misverstand bestaat over de overeenstemming over en de reikwijdte van de voor de verkoper essentiële voorwaarde.
4.6. Door [gedaagde] is aangevoerd dat [A] ter gelegenheid van een eerdere bezichtiging van een andere onroerende zaak aan [betrokkene B] en [betrokkene C] (in algemene bewoordingen) heeft uitgelegd wat een erfdienstbaarheid is. Voorts is aangevoerd dat [gedaagde] met de conceptkoopakte (met daaraan toegevoegd artikel 18) de standaard toelichting van de NVM heeft meegezonden. Hierin staat als toelichting op artikel 5 (naar de rechtbank aanneemt artikel 5 van Pro de standaard NVM koopovereenkomst) vermeld:
“Heersende erfdienstbaarheden zijn rechten die de eigenaar van de ene onroerende zaak kan hebben op de onroerende zaak van een ander. Bij het recht van voetpad bijvoorbeeld heeft (ver)koper het recht om over de grond van de buurman te lopen. Deze gaan op koper door de overdracht over.”
Bij de ondertekening van de koopakte hebben [betrokkene C] en [betrokkene B] er voor getekend dat zij kennis hebben genomen van de bepalingen, zoals nader uitgelegd in de bij de akte behorende toelichting en dat zij zodanige informatie hebben ontvangen dat de inhoud en gevolgen van de overeenkomst hen voldoende voor ogen stond, aldus [gedaagde]. In reactie op de in de onderhandelingen door [eiser] gestelde voorwaarde dat hij een erfdienstbaarheid van overweg wilde bedingen, hebben [betrokkene B] en [betrokkene C] nimmer aan [gedaagde] duidelijk gemaakt dat zij alleen een persoonlijk recht van overweg wilden aanvaarden. [gedaagde] stelt zich dan ook op het standpunt dat [betrokkene B] en [betrokkene C] wisten, althans behoorden te weten wat een erfdienstbaarheid betekent. De betekenis blijkt duidelijk uit de toelichting bij de koopakte, is algemeen bekend (eenvoudig via google of een woordenboek op te zoeken) en [A] heeft de betekenis uitgelegd.
4.7. De rechtbank volgt [gedaagde] niet in dit standpunt, omdat de door [gedaagde] ondernomen acties in dit geval ontoereikend zijn. De standaardtoelichting van de NVM gaat over artikel 5 van Pro, naar de rechtbank aanneemt, de standaard NVM koopakte en bevat geen specifieke en voldoende duidelijke toelichting op de in dit geval relevante bepaling in artikel 18. In het betoog van [gedaagde] wordt daarnaast miskend dat, vooral gelet op de omstandigheid dat door [betrokkene B] en [betrokkene C] een bod was uitgebracht uitgaande van de onbezwaarde eigendom van de oprit, het aan [A] was om te verifiëren of [betrokkene B] en [betrokkene C] zich ervan bewust waren wat de door [eiser] geëiste erfdienstbaarheid in dit geval voor hen betekende én dat zij daarmee instemden. Gesteld noch gebleken is echter dat [A] dit bij [betrokkene B] en [betrokkene C] heeft geverifieerd. Gelet op het voorgaande komt de rechtbank aan het opdragen van nadere bewijslevering niet toe.
4.8. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [A] zijn werkzaamheden niet heeft verricht met de zorg die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar onder de gegeven omstandigheden mag worden verwacht. [gedaagde] is daarmee toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de voor haar uit de overeenkomst van opdracht voortvloeiende verplichtingen. Nu dit tot gevolg heeft gehad dat door het hof is geoordeeld dat de koopovereenkomst is ontbonden op grond van wanprestatie aan de zijde van [eiser] en [eiseres] en laatstgenoemden in verband daarmee de contractuele boete verschuldigd zijn geworden, is [gedaagde] gehouden de schade van [eiser] en [eiseres] te vergoeden.
4.9. [gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat volledige toerekening van de schade aan [gedaagde] niet redelijk is, omdat de boete en kosten die [eiser] en [eiseres] hebben moeten betalen voortkomen uit de beslissing van [eiser] om door de notaris aangedragen alternatieven af te wijzen, om zelf [betrokkene B] en [betrokkene C] te dagvaarden tot betaling van de boete, om schikkingsvoorstellen af te wijzen en voortkomen uit de door (de advocaten van) [eiser] gekozen processtrategie. Ter onderbouwing van dit laatste argument heeft [gedaagde] aangevoerd dat de beslissing van [eiser] om ervan af te zien om [A] door het hof als getuige te laten horen, zeer slecht heeft uitgepakt. Indien door [A] op de schriftelijke toelichting bij de koopovereenkomst en de bekendheidsverklaring uit de koopovereenkomst zou zijn gewezen, was de beoordeling van het hof waarschijnlijk een andere geweest, aldus [gedaagde]. Ten slotte is door [gedaagde] aangevoerd dat in redelijkheid niet voorzienbaar was dat in de rechtsverhouding tussen [eiser] c.s. en [betrokkene B] c.s. ten onrechte voorbij is gegaan aan de volstrekt heldere tekst van artikel 18, waaruit duidelijk blijkt dat van een zakelijk recht verbonden aan het perceel en niet aan de persoon.
4.10. Dit verweer treft evenmin doel. Het stond [eiser] en [eiseres] vrij om te volharden in de voorwaarde die zij aan de verkoop hebben gesteld en om niet in te gaan op schikkingsvoorstellen. De stelling dat de uitkomst van de appelprocedure anders zou zijn geweest indien zou zijn gekozen voor een andere processtrategie, is speculatief. De overige argumenten stuiten af op hetgeen hiervoor in r.o. 4.7 is overwogen.
4.11. De rechtbank acht gelet op het voorgaande als schadevergoeding toewijsbaar de boete ad EUR 32.500,-- vermeerderd met een vergoeding voor de wettelijke rente die [eiser] en [eiseres] aan [betrokkene B] en [betrokkene C] hebben betaald. Rekening houdend met een redelijke betalingstermijn van dertig dagen na de uitspraak van het hof, heeft de rechtbank de schade die [eiser] en [eiseres] hebben geleden door het verschuldigd worden van wettelijke rente jegens [betrokkene B] en [betrokkene C], begroot op een bedrag van EUR 6.855,20 (de wettelijke rente over EUR 32.500,00 van 6 april 2003 tot 11 oktober 2007).
4.12. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser] en [eiseres] hebben niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.13. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat [eiser] en [eiseres] hun vordering hebben verminderd met de bedragen betreffende toegebrachte schade aan achtergehouden goederen en de proceskostenveroordelingen in de vorige procedures, pas nadat tegen deze vorderingen door [gedaagde] bij conclusie van antwoord verweer was gevoerd, stelt de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] en [eiseres] vast op basis van het toegewezen bedrag:
Dagvaarding EUR 85,44
Vast recht 1.145,00
Salaris advocaat 1.158,00
Totaal 2.388,44
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] en [eiseres] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten overeenkomst;
5.2. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] en [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van EUR 39.355,20 (negenendertigduizenddriehonderdvijfenvijftig euro en twintig cent) vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 1 september 2008 tot de dag van volledige betaling;
5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] en [eiseres] tot op heden vastgesteld op EUR 2.388,44;
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.M. Peper en in het openbaar uitgesproken op 29 juli 2009.