Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Meervoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 08/1833
Eiser te woonplaats,
gemachtigde: mr. G. A. Kemperman, medewerker bij Countus accountants + adviseurs B.V te Zeewolde,
en
het hoofd van de afdeling Burgerzaken, Belastingen en Leerlingzaken van de gemeente Lelystad, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak (.. adres) (2 windturbines) te Lelystad vastgesteld bij beschikking, gedateerd 11 april 2008. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 1.753.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Eiseres heeft op 22 april 2008 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 2 september 2008 heeft verweerder het bezwaarschrift ongegrond verklaard. Tegen de uitspraak op bezwaar is bij brief van 14 oktober 2008 beroep ingesteld. De gronden van het beroep zijn bij schrijven van 12 november 2008 aangevuld. Verweerder heeft bij brief van 19 december 2008 een verweerschrift ingediend.
Bij brief van 28 oktober 2008 heeft verweerder een herberekening van de waarde van de windturbines ingezonden.
Het beroep is op 3 december 2009 ter zitting behandeld. Eiseres is verschenen bij (naam), bijgestaan door haar gemachtigde, voornoemd.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. L.V. Carli, vergezeld door de heer (naam), taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak (adres te woonplaats). De onroerende zaak betreft twee windturbines van het type V66, met een capaciteit van 1.65 MegaW (1650 kW), en een ashoogte van 67 meter. Het bouwjaar is 2002.
3. Het geschil
In geschil is de vraag of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de twee windturbines per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld.
Blijkens de door verweerder overgelegde herberekening van 28 oktober 2009 is de waarde van de onroerende zaak berekend op € 1.259.985,--. Ter zitting is door de gemachtigde van verweerder aangegeven dat in deze berekening abusievelijk de BTW is meegenomen. Onder aftrek van de BTW wordt de waarde berekend op € 1.058.000,--.
Dit is de waarde die thans door verweerder verdedigd wordt.
Daarmee staat vast dat de uitspraak op bezwaar in rechte niet in stand kan blijven en dat het beroep gegrond moet worden verklaard. Thans is nog in geschil of aannemelijk is dat de nader door verweerder verdedigde waarde van € 1.058.000,-- niet te hoog is.
Eiseres heeft aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende gemotiveerd is. Zo blijkt niet hoe en met welke waarderingsmethodiek verweerder de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft berekend. Daarnaast is geen rekening gehouden met de energie-investeringsaftrek (EIA) en heeft verweerder onjuiste percentages gehanteerd voor de werktuigenvrijstelling, technische veroudering en functionele veroudering. Tot slot is aangevoerd dat verweerder is uitgegaan van een te grote hoeveelheid grond die dienstbaar zou zijn aan de windturbines en dat deze grond tegen een te hoge prijs per m² is meegenomen in de waarde. Eiseres concludeert tot een waarde van € 800.594,--. Ter onderbouwing hiervan is een taxatierapport, opgemaakt door (…naam) van Taxatiebureau (…naam) op 12 november 2008, overgelegd.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de nader verdedigde waarde juist is.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
In artikel 17, derde lid, van de wet WOZ is bepaald dat in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdende met de bestemming van de zaak.
De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten van herbouw van een vervangend identiek object, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.
De rechtbank overweegt dat verweerder de windturbines van eiseres terecht heeft aangemerkt als onroerende zaak en dat de waarde bepaald dient te worden op de wijze vermeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ.
Eiseres heeft aangevoerd dat de door verweerde gehanteerde taxatiewijzer is ontwikkeld bij wijze van leidraad. In de taxatiewijzer wordt geen rekening gehouden met de elementen energie-investeringsaftrek, werktuigvrijstelling en afschrijving wegens technische en functionele veroudering.
Verweerder heeft aangegeven dat bij de waardebepaling van windturbines gebruik wordt gemaakt van de ‘Taxatiewijzer en kengetallen deel 12, windturbines’ (hierna: de Taxatiewijzer). Deze taxatiewijzer, die ziet op de waardepeildatum 1 januari 2007, is in opdracht van het Strategieberaad WOZ-datacenter tot stand gekomen in de Taxatietechnische kerngroep, waaraan hebben deelgenomen de VNG, de Waarderingskamer, de gemeente Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, Utrecht, en de taxatiebedrijven Oranjewoud, Taxon, TOG Nederland en SenS Vastgoed. Voor het bepalen van de kengetallen is gebruik gemaakt van marktinformatie van alle gemeenten in Nederland. Verweerder voert het beleid om iedere waardevaststelling van windturbines te baseren op de Taxatiewijzer.
De rechtbank overweegt dat, gelet op de wijze van totstandkoming van de Taxatiewijzer, geen grond bestaat voor het oordeel dat verweerder bij de waardebepaling van een object als hier in geding, niet in beginsel gebruik zou mogen maken van de Taxatiewijzer. Dat verweerder het beleid voert om ten aanzien van alle windturbines gebruik te maken van deze Taxatiewijzer, acht de rechtbank niet kennelijk onredelijk.
Deze Taxatiewijzer laat evenwel op tal van onderdelen de mogelijkheid open om te kiezen voor getallen of percentages die binnen een bepaalde bandbreedte vallen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ter onderbouwing van de waarde dan ook niet kan volstaan met de enkele verwijzing naar de Taxatiewijzer maar inzichtelijk dient te maken waarom voor een bepaald kengetal of een bepaald percentage is gekozen, met name als van een gemiddelde waarde wordt afgeweken. Voorts zijn de kengetallen in de Taxatiewijzer opgebouwd op basis van landelijke marktinformatie en zal, indien de individuele belastingplichtige met informatie komt die specifiek ziet op zijn onroerende zaak, daaraan niet voorbij kunnen worden gegaan met louter een verwijzing naar de Taxatiewijzer.
Eiseres heeft aangevoerd dat de ten behoeve van de windturbines benutte hoeveelheid cultuurgrond 288 m² bedraagt en niet, zoals verweerder stelt, 450 m². Verder houdt verweerder een vierkantemeterprijs aan van € 67,--, terwijl in het door eiseres overgelegde taxatierapport wordt gerekend met € 25,-- per vierkante meter. Daarnaast zijn de ontsluitingswegen dienstbaar aan de onderhavige agrarische bedrijven zodat de cultuurgrondvrijstelling van toepassing is.
De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is, dat de ondergrond van de windturbines 288 m² bedraagt ((12 meter x 12 meter) x 2). Vastgesteld moet worden dat verweerder aan de weg naar de windturbines een oppervlakte van 162 m² heeft toegerekend, namelijk 450 m² minus 288 m² van de ondergrond van de windturbines. De rechtbank is van oordeel dat verweerder terecht de twee aftakkingen naar de windturbines bij de waardebepaling heeft betrokken. Voor zover deze paden al voor agrarische doeleinden worden gebruikt, laat dit onverlet dat de toegangspaden zijn aangelegd voor en in de eerste plaats dienstbaar zijn aan de windturbines. De rechtbank is voorts van oordeel dat deze toegangspaden niet ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig worden geëxploiteerd, zodat van cultuurgrondvrijstelling als bedoeld in artikel 2, tweede lid onder a, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken geen sprake kan zijn.
Bij de vaststelling van de waarde van de grond heeft verweerder de vierkantemeterprijs voor de uitgifte van grond met een bijzondere bestemming gehanteerd. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat voor de grondwaarde de landelijke transacties zijn geanalyseerd, op grond waarvan de waarde is gesteld op € 67,-- per m².
Eiseres is van oordeel dat de prijs per m² op € 25,-- gesteld moet worden. Ter onderbouwing heeft eiseres ter zitting een aantal aktes van levering in de gemeente Dronten en Lelystad overgelegd. De daarin genoemde grondprijzen zijn, zoals gesteld ter zitting, bij verweerder bekend en worden niet bestreden. Op grond hiervan ziet de rechtbank aanleiding de waarde van de grond per m² te stellen op € 25,--.
Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder ten onrechte uitgaat van 36% werktuigvrijstelling. In de jurisprudentie en in de Taxatiewijzer is veelal sprake van een minimale werktuigvrijstelling van 36%. De fabrikant van de onderhavige windturbine heeft het percentage vastgesteld op 42,6%. Ter onderbouwing hiervan heeft eisereses een brief van 4 april 2005 van de fabrikant overgelegd.
In de Taxatiewijzer windturbines voor het jaar 2007 staat op pagina 15 dat op basis van jurisprudentie en afspraken, gemaakt tussen verschillende eigenaren/beheerders van windturbines en gemeenten, de bandbreedte die wordt gehanteerd voor werktuigvrijstellingen ligt tussen de 36% en 58%. Ter zitting is door de gemachtigde van verweerder nog aangevoerd dat contact opgenomen is met de producent van (naam) Windturbines. Op grond van de door deze producent verstrekte gegevens is de werktuigenvrijstelling herberekend op 28,8%. Verweerder heeft vervolgens de ondergrens genomen zoals genoemd in de Taxatiewijzer, namelijk 36%.
De rechtbank is, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van oordeel dat verweerder daarmee een ongemotiveerde keuze heeft gemaakt voor het toepassen van een werktuigenvrijstelling van 36% en dat de uitspraak op bezwaar reeds hierom een deugdelijke motivering ontbeert. De rechtbank betrekt bij haar oordeel tevens de omstandigheid dat de werktuigvrijstelling voor het jaar 2008 blijkens de voor dat jaar geldende Taxatiewijzer op minimaal 46% is gesteld. Op pagina 15 van de Taxatiewijzer staat dat bepaalde onderdelen van een windturbine volgens de jurisprudentie zijn vrijgesteld. Dit laat naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat de werktuigvrijstelling in beginsel feitelijk dient te worden vastgesteld. Dat brengt naar het oordeel van de rechtbank tevens met zich dat de werktuigvrijstelling voor een bepaald type windturbine een constante dient te zijn. Verweerder kan bij de initiële vaststelling van de werktuigvrijstelling van een bepaald type windturbine, bij gebrek aan specifiek op de turbine betrekking hebbende informatie, weliswaar uitgaan van de Taxatiewijzer, maar zal dienen te motiveren waarom voor een bepaald percentage is gekozen. Niet valt vervolgens in te zien waarom de door verweerder gehanteerde waarde het volgende jaar zou veranderen, als de overige omstandigheden en de lijst van onderdelen die zijn vrijgesteld onveranderd is gebleven.
Eiseres heeft aangevoerd dat de technische veroudering dient te worden vastgesteld op 15 jaar, zijnde 6,67% per jaar, in plaats van 20 jaar. Daarnaast dient de functionele veroudering te worden vastgesteld op 10 jaar, in plaats van 20 jaar. Deze veroudering dient als volgt te worden vastgesteld:
- economische veroudering : 5%
- verandering in bouwwijze : 2,5%
- belemmeringen in gebruik : 0%
- excessieve gebruikskosten : 2,5%
Eiseres baseert zich hierbij op een taxatierapport van taxatiebureau (..naam) van november 2008.
Verweerder gaat, blijkens hetgeen ter zitting is verklaard en hetgeen in het verweerschrift is opgenomen, uit van een economische levensduur van 20 jaar en van een technische levensduur van 17,5 jaar. Verweerder stelt zich daarbij te hebben gebaseerd op de Taxatiewijzer zoals voornoemd.
De rechtbank stelt vast dat in de Taxatiewijzer op pagina 18 staat dat de levensduur van een windturbine gelijk wordt gesteld aan de technische levensduur en gesteld wordt op 20 jaar, conform de Europese Industrienorm. De functionele levensduur is in veel gevallen gelijk aan de technische levensduur en is vastgesteld op het gemiddelde van de minimale technische levensduur (15 jaar) en de maximale (20 jaar) technische levensduur en komt daardoor uit op 17,5 jaar. Verder wordt aan het eind van deze pagina opgemerkt dat de technische levensduur in de meeste gevallen boven de 15 jaar ligt.
De rechtbank is van oordeel dat de beschrijving ten aanzien van de technische en functionele levensduur een gemiddelde geeft, namelijk 17,5 jaar, maar tevens verweerder de ruimte biedt om te kiezen voor een daarvan afwijkende waarde. De rechtbank is van oordeel dat een afwijking wel dient te worden gemotiveerd zoals hiervoor is overwogen. Verweerder heeft in dit verband gekozen voor een economische levensduur van 20 jaar, maar heeft niet aangeven waarom voor deze levensduur is gekozen. Het besluit is daarmee ook op dit punt onvoldoende gemotiveerd.
Eiseres heeft aangevoerd dat de door eiseres genoten EIA (energie-investeringsaftrek) op de stichtingskosten in mindering moeten worden gebracht.
De rechtbank volgt eiseres hierin niet en verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 23 november 2007 (BNB 2008/43) in welk arrest de Hoge Raad heeft beslist dat de EIA niet het offer vermindert dat nodig is om een windturbine weer in dezelfde staat aan te schaffen of te vervaardigen. Verweerder heeft de EIA dan ook terecht niet in mindering gebracht op de stichtingskosten.
Gelet op voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het beroep zal dan ook gegrond worden verklaard.
De rechtbank is voorts van oordeel dat de door eiseres voorgestelde waarden voor levensduur, restwaarde, functionele afschrijving en technische afschrijving evenmin overtuigen. Eiseres heeft weliswaar verwezen naar een taxatierapport maar de in het rapport genoemde waarden worden niet nader onderbouwd. De rechtbank volgt eiseres dan ook niet in de waarde die zij op basis van het door haar ingediende taxatierapport voor de juiste waarde houdt.
Nu zowel het taxatierapport van verweerder als de opvatting van eiseres over de waarde de rechtbank onvoldoende hebben kunnen overtuigen, ziet de rechtbank aanleiding om de waarde van de onroerende zaak van eiseres per 1 januari 2007 in goede justitie te bepalen.
De rechtbank gaat daarbij uit van de volgende waarden:
Werktuigafschrijving:
Eiseres heeft aangevoerd dat de fabrikant van de windturbines heeft aangegeven dat het werktuigdeel van de windturbines 42,6 % bedraagt. De rechtbank ziet geen aanleiding niet van de juistheid van de mededeling van de fabrikant uit te gaan, temeer nu verweerder daar geen onderbouwde waarde tegenover heeft gesteld.
Functionele en economische levensduur:
In de Taxatiewijzer wordt uitgegaan van een gemiddelde van 17,5 jaar. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de rechtbank dit gemiddelde aanhouden voor zowel de economische als de functionele levensduur.
Restwaarde:
De restwaarde is maximaal de waarde die een gebouw heeft aan het eind van de geschatte levensduur en wel zodanig dat het gebouw alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Uit de Taxatiekaart incourant die bij het verweerschrift is gevoegd blijkt dat verweerder voor de turbines is uitgegaan van een restwaarde van 5%. De rechtbank ziet geen aanleiding niet van deze waarde uit te gaan.
De factor voor technische afschrijving:
Het percentage technische veroudering bedraagt 100% - 5% (restwaarde) = 95%. De technische levensduur is 17,5 jaar, zodat de afschrijving per jaar 95%/17,5 = 5,43% bedraagt. De windturbine is in 2002 gebouwd, de waardebepaling dient te geschieden per 1 januari 2007, zodat voor 5 jaar moet worden gecorrigeerd met 5,43% x 5 = 27,15%. De factor voor technische afschrijving komt dan uit op 1 – (27,15/100) = 0,73.
De factor voor functionele afschrijving:
In de Taxatiewijzer wordt uitgegaan van een gemiddelde functionele levensduur van 17,5 jaar, wat de rechtbank, gelet op hetgeen zij hiervoor heeft overwogen, juist voorkomt. Op basis van deze levensduur wordt in de Taxatiewijzer uitgegaan van een functionele afschrijving van 6% per jaar. Blijkens herberekening, die verweerder bij brief van 28 oktober 2009 de rechtbank en eiseres heeft doen toekomen, is verweerder eveneens uitgegaan van een percentage van 6% per jaar, nu een correctie van 30% wordt toegepast voor de 5 jaren. De rechtbank zal dan ook rekenen met de door verweerder gehanteerde factor voor functionele afschrijving van 0,70.
Grondwaarden:
De grondwaarden worden, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, gesteld op € 25,-- per m².
Vermogen per windturbines:
Het vermogen per windturbines bedraagt 1650 Kilowatt (kW).
Vervangingswaarde per kW-uur ruwbouw:
Verweerder heeft gerekend met een vervangingswaarde voor de ruwbouw van € 523,-- per kW-uur en dit gebaseerd op de Taxatiewijzer (pagina 31). Bij deze waarde wordt uitgegaan van een werktuigvrijstelling van 36%. Nu de rechtbank uitgaat van een werktuigvrijstelling van 42,6%, zal deze waarde moeten worden gecorrigeerd. De rechtbank maakt voor deze correctie gebruik van de formule zoals gegeven op pagina 15 van de Taxatiewijzer en komt voor de vervangingswaarde ruwbouw per kW-uur op een bedrag van € 523/0,64 x (100% – 42,6%) = € 469,07
Vervangingswaarde per kW-uur afbouw:
Gelet op het voorgaande dient de vervangingswaarde voor de afbouw van € 28,-- eveneens te worden gecorrigeerd voor een werktuigvrijstelling van 42,6%. De rechtbank komt voor de vervangingswaarde afbouw per kW-uur op een bedrag van € 28/0,64 x (100% – 42,6%) = € 25,11.
Op grond van het voorgaande zijn de ongecorrigeerde vervangingswaarden van de opstallen (rekening houdende met een werktuigenvrijstelling van 42,6%):
ruwbouw: € 469 x 1650 kW x 2 (windturbines) = € 1.547.700
afbouw: € 25 x 1650 kW x 2 (windturbines) = € 82.500
De gecorrigeerde vervangingswaarden bedragen:
ruwbouw: € 1.547.700,-- x 0,73 x 0,70 = € 790.874,--
afbouw: € 82.500,-- x 0,73 x 0,70 € 42.157,--
grond bij niet-woning en extra grond 450 x € 25,-- € 11.250,--
Totaal € 844.281,--
Aldus stelt de rechtbank in goede justitie de waarde van de onroerende zaak van eiseres vast op € 844.281,--.
5. Proceskosten
De rechtbank acht voldoende termen aanwezig verweerder met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Awb in de kosten te veroordelen die eiser in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank redelijkerwijs heeft moeten maken, alsmede in de kosten van de bezwaarprocedure. Op grond hiervan wordt verweerder veroordeeld tot het vergoeden van een bedrag van € 644,--.
6. Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgesteld waarde van onroerende zaak tot € 844.281,--;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten ad € 644,--, te voldoen aan eiseres;
- gelast dat verweerder het griffierecht ad € 288,-- aan eiseres vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.Y. Gramsbergen, voorzitter, mr. W.J.B. Cornelissen en mr. A. Oosterveld, rechters, en door de voorzitter en Y, van der Zaan-van Arnhem als griffier ondertekend. Uitgesproken in het openbaar op 19 februari 2010.
Voorzitter buiten staat te tekenen
Afschrift verzonden op: