Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 157591 / HA ZA 09-680
Vonnis van 31 maart 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. Y.B. Boendermaker,
tegen
de stichting
WONINGSTICHTING CENTRADA,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. A. Huizenga- Kramer.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Centrada genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 april 2009 met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de conclusie van repliek met producties
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In 1983 heeft de gemeente Lelystad aan de toenmalige huurder van een pand aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) een perceel grond ter grootte van 156m² in gebruik gegeven, grenzend aan de tuin van die woning (hierna: het perceel). Verhuurder van de woning was (de rechtsvoorgangster van) Centrada. Ten behoeve van de leesbaarheid zullen zowel Centrada als haar rechtsvoorgangster hierna worden aangeduid als Centrada.
2.2. Vanaf 14 december 1988 heeft [eiseres] de woning gehuurd van Centrada. Ook het perceel was vanaf die datum bij [eiseres] in gebruik.
2.3. In oktober 1999 heeft [eiseres] de woning van Centrada gekocht. In de koopovereenkomst staat de woning als volgt beschreven:
“Eengezinswoning met erf en berging, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente Lelystad, [kadastrale aanduiding], groot; gedeeltelijk.”
2.4. In de akte van levering van 9 december 1999 is “het verkochte” als volgt omschreven:
“het woonhuis met erf, berging en ondergrond staande en gelegen te LELYSTAD, plaatselijk bekend [adres], uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid en afgepaald gedeelte – ter grootte als na kadastrale uitmeting zal blijken – van het perceel kadastraal bekend gemeente LELYSTAD, [kadastrale aanduiding];”
2.5. Bij brief van 27 juni 2003 heeft de gemeente Lelystad (hierna: de gemeente) het perceel te koop aangeboden aan [eiseres] voor een bedrag van EUR 32,- per m², met de mededeling dat dit aanbod drie maanden geldig was en dat de prijs daarna EUR 64,- zou bedragen.
2.6. De rechtsbijstandverzekeraar van [eiseres] heeft op 26 augustus 2003 en op 4 september 2003 aan Centrada geschreven dat [eiseres] Centrada aansprakelijk houdt voor de schade die [eiseres] mogelijkerwijs zal lijden, doordat het perceel - dat [eiseres] meende van Centrada gekocht te hebben - gemeentegrond blijkt te zijn. Centrada heeft de aansprakelijkheid afgewezen.
2.7. Op 22 juli 2008 is [eiseres] door de gemeente gedagvaard. De gemeente vorderde dat [eiseres] het perceel zou ontruimen.
[eiseres] en de gemeente hebben een minnelijke regeling getroffen: [eiseres] heeft het perceel van de gemeente gekocht voor een bedrag van EUR 64,- per m² (in totaal EUR 9.984,-) en zij heeft aan de gemeente een bedrag van EUR 1.500,- betaald wegens door de gemeente gemaakte kosten.
2.8. Bij brief van 20 november 2008 heeft [eiseres] Centrada aansprakelijk gesteld voor de schade die zij stelt te hebben geleden doordat Centrada ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning de schijn heeft gewekt dat het perceel onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Centrada zal veroordelen tot betaling van EUR 11.484,- althans een door de rechtbank te bepalen bedrag met veroordeling van Centrada tot het betalen van een bedrag van EUR 904,- aan buitengerechtelijke kosten, alsmede de wettelijke rente over de schade die [eiseres] heeft geleden vanaf 20 november 2008 tot aan de dag der voldoening, althans een door de rechtbank te bepalen datum, vermeerderd met de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente over de kosten van de procedure tot aan de dag der voldoening, althans een door de rechtbank te bepalen datum.
3.2. Centrada voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. [eiseres] baseert haar vordering op de volgende stellingen.
Centrada heeft in 1999 niet geleverd wat contractueel was overeengekomen. Zij heeft het perceel (een gedeelte van de tuin bij de woning) wel verkocht, maar zij heeft het perceel niet geleverd. [eiseres] heeft Centrada tijdig (middels haar brief van 26 augustus 2003) ervan in kennis gesteld dat sprake was van non-conformiteit van de woning. De rechtvordering op basis van non-conformiteit is inmiddels weliswaar verjaard, doch het beroep van Centrada op verjaring is in strijd met de redelijkheid en billijkheid. [eiseres] huurde de woning al sinds 1988 van Centrada en zij heeft tot 2003 het perceel in gebruik gehad in de veronderstelling dat het perceel bij de tuin hoorde. Hoewel Centrada wist dat het perceel eigendom was van de gemeente, heeft zij dat niet aan [eiseres] meegedeeld ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst, zij heeft dus gehandeld in strijd met haar mededelingsplicht. Bovendien heeft het – mede door langdurig stilzitten van de gemeente – vijf jaar geduurd voordat [eiseres] zekerheid heeft gekregen omtrent de eigendom van het perceel.
4.2. Centrada beroept zich primair onder meer op verjaring en betwist subsidiair dat sprake is van non-conformiteit.
4.3. De verjaring van de onderhavige vordering tot schadevergoeding wordt beheerst door artikel 7:23 lid 1 en Pro 2 BW. [eiseres] erkent dat sprake is van verjaring (dagvaarding punt 10, conclusie van repliek punt 3).
4.4. Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW Pro dient een koper te klagen binnen bekwame tijd nadat hij weet of behoort te weten dat de afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt. [eiseres] heeft de woning gekocht in oktober 1999. Bij brief van 26 augustus 2003 heeft zij Centrada in gebreke gesteld omdat Centrada volgens haar de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet was nagekomen, nu Centrada naar haar mening niet had geleverd wat was verkocht.
4.5. Op grond van artikel 7:23 lid 2 verjaart Pro een vordering van een koper twee jaren na de ontvangst van de klacht. De klachtbrieven van [eiseres] dateren van augustus en september 2003. Daarna is Centrada eerst bij brief van 20 november 2008 namens [eiseres] in gebreke gesteld, waarbij tevens aanspraak is gemaakt op schadevergoeding. Dat is meer dan vijf jaren na ontvangst van de klacht door Centrada, zodat van een tijdige stuiting van de verjaring geen sprake is. Dat betekent – zoals beide partijen reeds hebben opgemerkt – dat de vordering tot schadevergoeding, die bij dagvaarding van 27 april 2009 is ingesteld, is verjaard.
4.6. [eiseres] stelt dat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid is dat Centrada een beroep doet op de verjaring. Volgens haar is het gevolg van dit beroep op verjaring bijzonder onbillijk gezien het feit dat Centrada haar niet heeft gewaarschuwd dat het perceel niet bij het gekochte behoorde alsmede omdat [eiseres] de woning al meer dan 10 jaar bewoonde en ervan uitging (en ervan uit mocht gaan) dat het perceel bij de woning hoorde. In 2003 is zij er achter gekomen dat zij niet de hele tuin bij de woning had gekocht maar zij heeft zich ten opzichte van de gemeente aanvankelijk op het standpunt gesteld dat de tuin haar eigendom was geworden door verkrijgende verjaring. Pas toen dat standpunt onjuist bleek te zijn, heeft zij Centrada in rechte betrokken. Tijdens de discussie met de gemeente heeft de gemeente lange perioden niets van zich laten horen. Centrada, die een maatschappelijke verantwoordelijkheid heeft en niet los kan worden gezien van de gemeente wat betreft de verantwoordelijkheid voor de sociale woningmarkt, is alleen uit op winstbejag en maakt gebruik van de stroperigheid van de gemeente door zich op verjaring te beroepen, aldus [eiseres].
4.7. Naar het oordeel van de rechtbank staan in de onderhavige zaak de redelijkheid en billijkheid niet in de weg aan het beroep op verjaring.
4.7.1. De door [eiseres] aangevoerde omstandigheid dat Centrada ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft gewaarschuwd dat niet de hele tuin bij de woning werd verkocht is een factor die met name van belang is bij het oordeel of sprake is van non-conformiteit. Deze omstandigheid maakt op zich zelf niet dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.7.2. Zoals Centrada terecht heeft aangevoerd, heeft [eiseres] zich laten bijstaan door deskundigen, zodra zij had ontdekt dat zij het perceel niet had gekocht. De reden dat [eiseres] haar vordering pas heeft ingesteld ruim vijf jaar nadat zij de non-conformiteit bij Centrada heeft gemeld is dat de (toenmalige raadsvrouwe van) [eiseres] ervan uitging dat het perceel geen eigendom meer was van de gemeente, maar eigendom was geworden van [eiseres] door verjaring. Daarover is namens [eiseres] uitgebreid met de gemeente gecorrespondeerd. De gemeente heeft gedurende lange perioden geen actie ondernomen. Pas in juli 2008 is [eiseres] door de gemeente gedagvaard en is met de gemeente een regeling getroffen. De reden dat [eiseres] meer dan vijf jaren heeft gewacht met het instellen van een vordering ligt derhalve geheel buiten de invloedssfeer van Centrada. Het dient voor rekening van [eiseres] te blijven dat zij, althans haar raadsvrouwe, is uitgegaan van een achteraf onjuist gebleken juridische beoordeling van de feiten en dat zij in deze periode geen stuitingshandeling heeft verricht. De stelling van [eiseres] dat Centrada zou hebben geprofiteerd van het late reageren de gemeente en dat Centrada en de gemeente “in het geheel niet los van elkaar gezien kunnen worden” snijdt geen hout. Centrada merkt terecht op dat zij een financieel en organisatorisch geheel van de gemeente gescheiden private instelling is. Gesteld noch aannemelijk is geworden dat er tussen de gemeente en Centrada contact is geweest over de eigendom van het perceel of over (het uitblijven van) acties van de gemeente met betrekking tot de eigendom van het perceel.
De stelling van [eiseres] dat Centrada zich – in strijd met haar maatschappelijke verantwoordelijkheid – enkel heeft laten leiden door winstbejag door het perceel wel te verkopen, maar niet te leveren, snijdt evenmin hout. Uit de koopovereenkomst blijkt immers niet dat het perceel onderdeel uitmaakt van het verkochte. [eiseres] heeft op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat Centrada bewust de indruk heeft willen wekken dat het perceel onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst.
4.8. Uit het voorgaande volgt dat de vordering zal worden afgewezen.
4.9. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten voor het geval deze niet binnen acht dagen na het wijzen van dit vonnis zijn voldaan, zal worden afgewezen. Het is immers aan de eisende partij en niet aan de rechter, om de wederpartij (in dit geval met betrekking tot het voldoen van de proceskosten) in verzuim te brengen, terwijl de termijnstelling desgewenst gelijk met de betekening van de uitspraak kan plaatsvinden. Deze betekening is uit kracht van artikel 430 lid 3 Rv Pro voorwaarde voor de tenuitvoerlegging van (enig onderdeel van) de uitspraak, zodat tevens het belang bij de vordering tot een door de rechtbank in het dictum te geven termijnstelling ontbreekt.
4.10. De proceskosten aan de zijde van Centrada worden tot op heden begroot op
vast recht EUR 316,00
advocaatkosten EUR 904,00(2 pt x tarief 452,00)
totaal EUR 1.220,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Centrada begroot op EUR 1.220,00;
5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.M. Peper en in het openbaar uitgesproken op 31 maart 2010.