Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Meervoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 10/187
Eiser te woonplaats,
en
de ambtenaar belast met de heffing van gemeentelijke belastingen Deventer, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak (… adres) te Deventer vastgesteld bij beschikking, gedagtekend 28 februari 2009. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 394.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2008 voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009. Verweerder heeft bij aanslag gedagtekend 28 februari 2009 eiser een onroerende zaakbelasting (OZB) opgelegd van € 830,55. Eiser heeft tegen deze combiaanslag bij brief van 20 maart 2009 bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2009 heeft verweerder het bezwaarschrift gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 378.000,--, de aanslag aangepast en de bezwaarkosten ad € 34,74 vergoed. Tegen deze uitspraak op bezwaar is op 2 februari 2010 beroep ingesteld.
Verweerder heeft op 22 april 2010 een verweerschrift en stukken ingediend.
Bij brief van 15 oktober 2010 heeft verweerder op verzoek van de rechtbank nog een aantal stukken toegestuurd.
Bij brief van 15 oktober 2010 heeft eiser aanvullende gronden ingediend.
Het beroep is op 27 oktober 2010 ter zitting behandeld, tezamen met de beroepen onder nummer Awb 10/186 en Awb 10/188, die dezelfde onroerende zaak betreffen.
Eiser is verschenen.Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door de heer A.H. Bouwmeester, bijgestaan door mevrouw C.I.I. de Witte.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2. De feiten
Eiser is mede-eigenaar van de onroerende zaak (…adres) te Deventer (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 1900, dat verdeeld is over zes verdiepingen met ondergrond, erf en tuin.
De onroerende zaak is een Rijksmonument en is gelegen aan een plein in de binnenstad van Deventer en maakt deel uit van het beschermd stadsgezicht.
3. Het geschil
In geschil is of aannemelijk is dat verweerder de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008, alsmede de daarop gebaseerde OZB, niet te hoog heeft vastgesteld. De proceskosten van eiser in de bezwaarprocedure zijn inmiddels vergoed en zijn in dit geding niet in geschil.
Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, omdat het object uitsluitend kan worden gebruikt als kantoorpand. Voor het gebruik van de begane grond als winkel en van de verdieping als woning, is een ingrijpende verbouwing nodig.
Eiser acht de vergelijkingsmethode voor de onroerende zaak niet mogelijk en stelt dat de gehanteerde objecten niet vergelijkbaar zijn.
De waardebepaling op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode is onvoldoende gemotiveerd, aangezien niet inzichtelijk is hoe verweerder tot de kapitalisatiefactor is gekomen. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het hoge leegstandsrisico, het opslagrisico, de afwezigheid van parkeerruimte en de slechte locatie.
Eiser verzoekt de WOZ-waarde te herzien naar € 250.835,--, en de aanslag dienovereenkomstig te verminderen. Daarnaast verzoekt eiser om een veroordeling van verweerder in de proceskosten gemaakt in beroep.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, of wel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Hierbij geldt als waarde peildatum 1 januari 2008.
De waarde in het economische verkeer voor onroerende zaken die niet tot woning dienen wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van vergelijking met referentiepanden dan wel door middel van de discounted-cash-flow methode.
Verweerder heeft de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode en de kapitalisatie van de bruto huur.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft daartoe verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport, opgesteld door C.I.I. de Witte, gediplomeerd WOZ-taxateur. In dit rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van
€ 378.000,--.
Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van:
- (… adres) verkocht op 2 december 2008 voor € 250.000;
- (… adres) verkocht op 11 december 2007 voor € 350.000;
- (… adres) verkocht op 4 juni 2008 voor € 370.000.
In het taxatierapport is in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode uitgegaan van een huurwaarde van € 38.590,-- en een kapitalisatiefactor van 9,8.
De rechtbank stelt vast dat de huurwaarde van € 38.590,-- niet in geschil is.
De kapitalisatiefactor is wel in geschil. Eiser stelt dat de kapitalisatiefactor lager dient te worden vastgesteld, omdat de onroerende zaak een hoog leegstandsrisico en opslagrisico heeft. Eiser heeft deze berekend op 6,5%.
De rechtbank overweegt onder verwijzing naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem van 26 oktober 2010 (zaaknummer 10/00117) dat nu ook in deze procedure geen bruikbare marktgegevens zijn verstrekt met betrekking tot daadwerkelijke gerealiseerde huurprijzen, de door partijen gehanteerde kapitalisatiefactoren niet kunnen worden beoordeeld. Dit leidt tot de conclusie dat de huurwaardekapitalisatiemethode in deze procedure niet bruikbaar is ter bepaling van de gezochte waarde. In zoverre is verweerder dan ook niet in zijn bewijslast geslaagd.
Verweerder heeft tevens gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode.
De in het taxatierapport genoemde kantoorpanden acht de rechtbank voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om als vergelijkingsobjecten te kunnen dienen. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de onroerende zaak van eiser, maar verweerder heeft met het taxatierapport en het verweerschrift aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de ligging, de grootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank acht van belang dat twee vergelijkingsobjecten ook zijn aangewezen als Rijksmonument. Ook de vergelijkingsobjecten beschikken niet over eigen parkeerplaatsen.
Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met het overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de waarde van eisers onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 met € 378.000,-- niet te hoog is vastgesteld. Dientengevolge is verdere aanpassing van het bedrag van de OZB niet aan de orde.
Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het veroordelen van verweerder in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb, die eiser voor het beroep heeft gemaakt.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.E.C. van Rijckevorsel-Besier, voorzitter, mr. G.P. Loman en mr. L.Y. Gramsbergen, rechters, en door deze en K.M.C. Zijlstra-van Middelkoop
als griffier ondertekend. Uitgesproken in het openbaar op
Afschrift verzonden op: