Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht
Registratienummer: Awb 11/658
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[eiseres],
wonende te [woonplaats], eiseres,
gemachtigde: mr. M. Schouten,
en
het college van burgemeester en wethouders van Lelystad,
verweerder.
Procesverloop
Bij besluit van 31 augustus 2010 heeft verweerder aan [verguinninghouder] (verder: vergunninghouder) met ontheffing van het bestemmingsplan een reguliere bouwvergunning verleend voor het oprichten van een woning met kantoorruimten (verder: woonwerkvilla) op het perceel [adres] 61 en 63 te Lelystad.
Het daartegen op 6 oktober 2010 gemaakte bezwaar is bij het besluit van 18 februari 2011 ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
Het beroep is ter zitting van 19 september 2011 behandeld. Eiseres is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. A.C.W.M. Maduro.
Overwegingen
1. Omvang van het geschil
In dit geding dient de vraag te worden beantwoord of verweerders beslissing op bezwaar van 18 februari 2011, waarbij verweerders besluit van 31 augustus 2010 – om met ontheffing van het bestemmingsplan een reguliere bouwvergunning te verlenen voor het oprichten van een woonwerkvilla op de percelen [adres] 61 en 63 te Lelystad – is gehandhaafd, in rechte in stand dient te blijven.
2. Feiten
Bij de beantwoording van die vraag gaat de rechtbank uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Op 1 oktober 2009 heeft vergunninghouder bij verweerder een aanvraag ingediend voor het oprichten van een woonwerkvilla op de percelen [adres] 61 en 63 te Lelystad (verder: het bouwplan).
Genoemde percelen zijn gelegen in het bestemmingsplan “Rivierenbuurt Zuid Oost” op grond waarvan ter plaatse de bestemming “Wonen en werken” geldt en waar een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximaal bebouwingspercentage van 50 is toegestaan.
Voor het bouwplan is op 2 maart 2010 een positief welstandsadvies afgegeven.
Op 17 maart 2010 heeft verweerder diens voornemen om voor het bouwplan ontheffing te verlenen van het bestemmingsplan gepubliceerd in de Flevopost. Voorts heeft verweerder op 30 maart 2010 aan vergunninghouder een ontwerp-beschikking afgegeven. Eiseres heeft daartegen op 17 april 2010 haar zienswijze ingebracht, welke verweerder na afweging daarvan terzijde heeft gelegd.
Verweerder heeft op 31 augustus 2010 de gevraagde vergunning verleend en met toepassing van artikel 15, lid 1, sub c, van het bestemmingsplan ontheffing verleend voor de overschrijding van de maximale bouwhoogte met 1 meter. De vergunning en ontheffing zijn op 8 september 2010 gepubliceerd in de Flevopost.
Eiseres heeft op 6 oktober 2010 tegen dit besluit bezwaar gemaakt bij verweerder. Eiseres is op 15 december 2010 over haar bezwaar gehoord door de Algemene kamer van de commissie bezwaarschriften van de gemeente Lelystad (verder: commissie).
In zijn advies van 11 januari 2011 adviseert de commissie verweerder de vergunning van 31 augustus 2010 niet in stand te laten en te herroepen. De commissie komt tot dat advies op grond van de volgende overwegingen met betrekking tot de ontheffing van het bestemmingsplan:
- Door de overschrijding van de maximale bouwhoogte met 1 meter zal nauwelijks tot geen schaduwwerking op het perceel van eiseres optreden, zodat verweerder daarvoor redelijkerwijs ontheffing heeft mogen verlenen
- Bij de bepaling van het maximale bebouwingsoppervlak dient te worden uitgegaan van een maximaal bebouwingspercentage van 50% van het bouwvlak (van 271 m2) op de plankaart, in casu 135,5 m2. Het bouwplan overschrijdt dit maximum.
De reguliere bouwvergunning had volgens de commissie op grond van de laatste overweging niet mogen worden afgegeven.
Bij zijn beslissing op bezwaar volgt verweerder de commissie daar waar het gaat om de overweging betreffende de overschrijding het maximale bebouwingspercentage niet. Verweerder meent dat bij de berekening daarvan niet van het bouwvlak dient te worden uitgegaan, maar van het bestemmingsvlak, zodat geen sprake is van overschrijding van het maximale bebouwingspercentage. Voorts meent verweerder dat het gebruik van het bouwplan past binnen de doeleindenomschrijving van het bestemmingsplan, omdat de hoofdactiviteit “Zakelijke dienstverlening (kantoren)” is en niet “ondergeschikte kantoorfunctie”.
3. Juridisch kader
Het bestemmingsplan “Rivierenbuurt Zuid Oost” verstaat in gevolge artikel 1, aanhef en ten:
3e onder bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouw zijnde;
4e onder bebouwingsgrens: een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bouwvlak;
5e onder bouwvlak: een op de plankaart aangegeven vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop bebouwing is toegelaten;
8e bebouwingspercentage: een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage dat de grootte van het deel van een terrein aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd;
10e bestemmingsgrens: een op de plankaart aangegeven lijn die de grens aangeeft van een bestemmingsvlak.
Het begrip bestemmingsvlak is in de voorschriften niet gedefinieerd.
Ingevolge artikel 5, eerste lid, van het bestemmingsplan “Rivierenbuurt Zuid Oost” (de doeleindenomschrijving) zijn op de op de plankaart voor “Wonen en werken” aangewezen gronden toegestaan:
a. bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2, van de Staat van bedrijfsactiviteiten, met uitzondering van inrichtingen als bedoeld in artikel 41 Wgh Pro, juncto artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer;
e. kantoren alleen wanneer een dergelijke kantoorfunctie duidelijk ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit. Hierin is verder bepaald, dat het kantooroppervlak als onderdeel van bedrijven kleiner moet zijn dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte, met een maximum van 2000 m2.
Onder de categorieën 1 en 2 wordt in bijlage 7 bij het bestemmingsplan, in de categorale bedrijfsindeling van de Staat van bedrijfsactiviteiten, onder meer gerangschikt: Zakelijke dienstverlening (kantoren) voorzover niet eerder genoemd met een vloeroppervlakte van minder dan wel meer dan 150 m2.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel geldt, dat a) gebouwen moeten worden opgericht binnen het bouwvlak, en b) de hoogte van gebouwen alsmede het bebouwingspercentage niet meer mag bedragen dan op de kaart staat aangegeven, en c) dat de hoogte van gebouwen alsmede het bebouwingspercentage niet meer mag bedragen dan op de kaart staat aangegeven. In artikel 5 zijn Pro geen vrijstellingsbepalingen opgenomen.
Artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), zoals geldend ten tijde van het bestreden besluit en voor zover te dezen relevant, bepaalt:
1. Bij een bestemmingsplan kan worden bepaald dat met inachtneming van de bij het plan te geven regels:
c. bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het plan aan te geven regels;
Ingevolge artikel 15, eerste lid, aanhef en onder c kunnen Burgemeester en wethouders vrijstelling verlenen van de bepalingen in het plan ten behoeve van het afwijken van de voorgeschreven hoogte, bebouwingspercentage en afmetingen van de bebouwing, als deze afwijkingen beperkt blijven tot maximaal 10% van de in het plan genoemde maten.
4. De gronden van het beroep
Eiseres kan zich met de aan vergunninghouder met ontheffing verleende vergunning niet verenigen. Zij voert daartoe – kort samengevat – het volgende aan:
- Verweerder heeft voor het bouwplan ontheffing verleend ten aanzien van de hoogte van 11 meter. Verweerder heeft bij het verlenen van die ontheffing de belangen van eiseres, inzake bezonning en waardedaling, genegeerd.
- Het bouwplan wordt deels gebruikt als kantoorruimte en deels als woning. Op grond van artikel 5, lid 1 sub e van het bestemmingsplan zijn kantoren alleen toegestaan als die functie duidelijk ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit en het kantooroppervlak als onderdeel van bedrijven kleiner is dan 30% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte tot maximaal 2000 m2. In het onderhavige geval is de kantoorruimte niet ondergeschikt aan de hoofdactiviteit en is het bouwplan in strijd met de doeleindenomschrijving.
- Uitgaande van de plankaart bedraagt het bouwvlak 236,25 m2. Het bouwplan heeft een oppervlakte van 201,3 m2. Het bebouwingspercentage is mitsdien meer dan 50%, namelijk 85%. Het is niet mogelijk om daarvoor via artikel 3.6 Wro juncto artikel 15, lid 1 sub c van het bestemmingsplan vrijstelling te verlenen.
De rechtbank oordeelt ten aanzien hiervan als volgt.
Bouwhoogte
Ter zitting is komen vast te staan, dat het bouwplan uitsluitend door het bouwelement dat gecentreerd is aan de voorzijde van het dak over een breedte van 6,3m de maximaal toegestane bouwhoogte van 10m overschrijdt (in casu met 0,9m). Voor het overige is het gebouw lager dan 10m.
Eiseres heeft aangegeven, dat verweerder haar belangen heeft verontachtzaamd door voor die overschrijding ontheffing te verlenen. De rechtbank kan eiseres hierin niet volgen. Uit de gedingstukken en het verhandelde ter zitting volgt immers, dat eiseres haar te dezen gestelde belangen bij verweerder door het indienen van haar zienswijze bekend heeft gemaakt. Verweerder heeft die belangen onderkend en gewogen, doch geoordeeld dat de beperkte overschrijding van de bouwhoogte geen merkbaar nadelig effect heeft op het perceel van eiseres. De rechtbank acht de afweging die verweerder hierin heeft gemaakt, niet onredelijk.
Niet gezegd kan dan ook worden dat verweerder bij het verlenen van de ontheffing voor de bouwhoogte de belangen van eiseres heeft verontachtzaamd, noch dat verweerder bij de afweging van die belangen in redelijkheid niet tot zijn beslissing heeft kunnen komen om ontheffing te verlenen.
Bestemming
Ter beantwoording ligt de vraag voor, of een kantoor als hier aan de orde, zijnde een zelfstandig kantoor en geen kantoorruimte als onderdeel van een bedrijf, op de onderhavige locatie is toegestaan.
De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend en overweegt daartoe, dat de op de plankaart voor “wonen en werken” aangewezen gronden ingevolge artikel 5 van Pro de planvoorschriften van het bestemmingsplan onder meer bestemd zijn voor bedrijven die zijn genoemd in bijlage 1 onder de categorieën 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten. In de Staat van bedrijfsactiviteiten wordt “Zakelijke dienstverlening (kantoren)” onder categorie 1 geschaard. Hieruit volgt, dat een kantoor als dat van vergunninghouder, dat zich richt op zakelijke dienstverlening als zodanig op het onderhavige bouwperceel is toegestaan. De rechtbank is van oordeel dat aan de beperking van een ondergeschikte kantoorfunctie geen betekenis toekomt in gevallen waarin, zoals hier, de bedrijfsactiviteiten geheel bestaan uit kantoorgebonden activiteiten.
Van strijd met de planvoorschriften daar waar het de bestemming van het bouwplan betreft, acht de rechtbank dan ook geen sprake.
Bebouwingspercentage
Het onderhavige bouwplan wordt gerealiseerd op de percelen [adres] 61 en 63 te Lelystad. Voor de vraag of de verleende bouwvergunning de rechterlijke toets in deze kan doorstaan is uitsluitend perceel 61 relevant, nu de woonwerkvilla daarop wordt gerealiseerd. Op perceel 63 worden slechts groenvoorzieningen en parkeerplaatsen aangelegd en die zijn niet in geding. Ter zitting is ten aanzien van perceel 61 voorts komen vast te staan, dat:
- op grond van de plankaart bij de bestemmingsvoorschriften: het een bestemmingsvlak ter grootte van het gehele perceel van 395 m2, een bouwvlak van 271 m2 en een maximaal bebouwingspercentage van 50 heeft;
- op grond van de bouw- en bestektekeningen: de te realiseren woon-werkvilla in zijn geheel als gebouw moet worden aangemerkt over een oppervlakte van 197,3 m2.
Verweerder gaat bij de beantwoording van de vraag of het onderhavige bouwplan past binnen het maximale bebouwingspercentage als voorgeschreven in het bestemmingsplan uit van de oppervlakte van het bestemmingsvlak. Perceel 61 kan aldus verweerder tot een maximum van 197,5 (= 50 % van 395 m2) worden bebouwd. Aangezien de woon-werkvilla een kleiner oppervlak inneemt dan die 50%, is deze in de visie van verweerder niet in strijd met de planvoorschriften.
De rechtbank volgt verweerder niet in deze redenering. Ingevolge artikel 5, lid 2 van de planvoorschriften geldt immers dat gebouwen moeten worden gebouwd binnen het bouwvlak. Op grond van de begripsbepalingen als gegeven in artikel 1 van Pro de planvoorschriften kan onder bouwvlak niets anders worden verstaan dan het op de plankaart aangegeven vlak dat binnen het bestemmingsvlak ligt en waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegestaan. Niet valt in te zien, waarom de planwetgever enerzijds voor lokalisering van gebouwen onderscheid heeft willen maken tussen een bouw- en een bestemmingsvlak en dit anderzijds voor de berekening van het maximale bebouwingsoppervlak als één heeft willen beschouwen. Hieruit volgt, dat voor de berekening van het maximaal te bebouwen oppervlak dient te worden uitgegaan van een bouwvlak, gelegen binnen het bestemmingsvlak, van 271 m2. De maximaal te bebouwen oppervlakte daarvan bedraagt dan 135,5 m2. De oppervlakte van de woonwerkvilla overstijgt in strijd met de planvoorschriften dit maximum.
Verweerder heeft derhalve, nu niet tevens ontheffing of vrijstelling van de desbetreffende planbepalingen is verleend, ten onrechte bouwvergunning verleend voor de woonwerkvilla. Geoordeeld wordt, dat verweerder het bezwaar van eiseres ten onrechte ongegrond heeft verklaard. Het bestreden besluit kan dan ook niet in stand worden gelaten. Het beroep is daarom gegrond.
De rechtbank acht voldoende termen aanwezig verweerder met toepassing van artikel 8:75 van Pro de Awb in de kosten te veroordelen, die eiseres in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.
Mitsdien wordt beslist als volgt.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt aan verweerder op een nieuwe beslissing op het bezwaar van eiseres te nemen met inachtneming van deze uitspraak;
- gelast dat verweerder aan eiseres het door haar gestorte griffierecht ad € 152,00 vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de kosten, die eiseres in verband met de behandeling van het beroep heeft moeten maken, tot op heden begroot op € 874,00 te betalen aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. W.F. Bijloo, rechter, en door hem en R.K. Witteveen als griffier ondertekend. Uitgesproken in het openbaar op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat voor een belanghebbende en het bestuursorgaan hoger beroep open. Dit dient te worden ingesteld binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak door een beroepschrift en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag