Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Rolnummer: 39062 HAZA 01-381
Uitspraak: 17 januari 2002
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
het openbaar lichaam
DE GEMEENTE BORCULO,
zetelende te Borculo,
eisende partij,
procureur: mr. A.J. Zeyl,
advocaat: mr. C.W. Langereis te Arnhem,
en
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
gedaagde partijen,
procureur: mr. D.A.J.M. Melchers.
Partijen worden in dit vonnis ook onderscheidenlijk de gemeente, de man en de vrouw genoemd, terwijl de man en de vrouw gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
de dagvaarding van 22 maart 2001
de conclusie van eis
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de akte uitlating producties zijdens de gemeente
2. De vaststaande feiten
2.1 De gemeente heeft op 6 augustus 1998 aan de vrouw geleverd een bouwkavel, gelegen aan de [adres] in het bestemmingsplan “Het Elbrink” van de gemeente, uitmakende ter plaatse duidelijk aangegeven gedeelten van de kadastrale percelen gemeente Borculo, sectie F nummers 394 en 396 tezamen groot circa 5 (vijf) are 80 (tachtig) centiare. De levering volgde op een tussen de gemeente en de vrouw op 23 december 1997 gesloten koopovereenkomst. De koopprijs van de bouwkavel bedroeg fl. 107.300,00, exclusief 17,5% OB.
2.2 In de van die levering opgemaakte akte was in artikel XIV na te melden bijzondere voorwaarde opgenomen, welke voor zover hier van belang als volgt luidt:
“ Ter aanvulling op gemelde Algemene Verkoopvoorwaarden verklaart de koper zich bij deze jegens de gemeente Borculo te verbinden de op het verkochte te bouwen woning zelf te bewonen (…). De koper mag niet dan na schriftelijke goedkeuring van het College van Burgemeester en Wethouders, aan welke goedkeuring voorwaarden kunnen worden verbonden, tot gehele of gedeeltelijke vervreemding overgaan, alvorens de koper ten minste drie jaren onafgebroken in de stichten opstallen, heeft gewoond. Deze goedkeuring zal slechts worden verleend ingeval van bijzondere omstandigheden, zulks ter beoordeling van het College van Burgemeester en Wethouders.
Bij toerekenbare tekortkoming (niet-nakoming) door de koper van de hiervoor genoemde verplichtingen, verbeurt de koper een door het enkele feit van die niet-nakoming en zonder dat enige ingebrekestelling is vereist, een onmiddellijk opeisbare – niet voor matiging door de rechter vatbare – boete van vijftig duizend gulden (f. 50.000,--) ten behoeve van de verkoper”.
2.3 Bij controle door de gemeente op de zelfbewoning is gebleken dat sinds 29 december 1999 op het adres [adres] niet [gedaagden] maar de vader van de vrouw [.....] staat ingeschreven.
2.4 Bij brief van 13 februari 2001 heeft de gemeente [gedaagden] gesommeerd om binnen 8 dagen na dagtekening de boete ad fl. 50.000,00 te betalen.
2.5 [gedaagden] hebben die boete tot op heden niet voldaan.
3. De vordering
3.1 De gemeente vordert dat de rechtbank [gedaagden] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk zal veroordelen, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan haar tegen deugdelijk bewijs van kwijting te betalen de som van fl. 54.060,00, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 februari 2001 tot aan de dag van de algehele voldoening, met hun veroordeling in de kosten van deze procedure.
3.2 De gemeente legt aan haar vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
Voor het project “Het Elbrink” bestond dermate grote belangstelling dat de geïnteresseerden die zich inschreven allen van de gemeente een informatiebrief ontvingen, in welke brief werd aangegeven dat er een loting zou plaatsvinden en dat sprake zou zijn van een verplichting tot eigen-bewoning gedurende een drietal jaren, op schending van welke verplichting een boete van fl. 50.000,00 stond. Niet alleen [gedaagden] schreven zich in voor een bouwkavel, maar ook de vader. Anders dan de vader werden [gedaagden] vervolgens wel uitgeloot. Reeds in februari 1998 vroeg de vader toestemming voor het overdragen van de bouwkavel door [gedaagden] aan hem, met terzijdestelling van het boetebeding. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft daarop bij brief van 25 maart 1998 negatief beslist. Bij controle door de gemeente op de zelfbewoning bleek dat sinds 29 december 1999 op het adres [adres] niet [gedaagden] stonden ingeschreven maar de vader.
3.3 De gemeente heeft [gedaagden] een aantal malen aangeschreven in verband met het schenden van de verplichting tot zelfbewoning en daarbij aanspraak gemaakt op de contractuele boete. Voorts heeft de gemeente [gedaagden] bij die gelegenheden om nadere informatie gevraagd, welke tot aan deze procedure nimmer is verstrekt. Ondanks sommatie blijven [gedaagden] weigerachtig de contractuele boete te betalen.
4. Het verweer
4.1 [gedaagden] concluderen dat de rechtbank de gemeente niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans haar deze zal ontzeggen met haar veroordeling in de kosten van het geding.
4.2 Op het verweer van [gedaagden] zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 [gedaagden] hebben bij conclusie van antwoord de toepasselijkheid van voormeld artikel XIV bestreden, daartoe stellende dat toepassing van het beding in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bovendien is in de gegeven omstandigheden sprake van misbruik van bevoegdheid door de gemeente, althans kan deze zich naar redelijkheid en billijkheid niet op het beding beroepen. Subsidiair hebben [gedaagden] zich bij antwoord op het standpunt gesteld dat de gemeente, nu zij heeft nagelaten aan te geven waarom op het verzoek van de vader geen goedkeuring is verleend, de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, en met name het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel. Ook het gelijkheidsbeginsel, dan wel het rechtszekerheidsbeginsel heeft de gemeente geschonden, nu zij in andere, vergelijkbare gevallen wel toestemming tot vervreemding heeft gegeven, aldus [gedaagden] Er is sprake van willekeur, nu de gemeente het verzoek van de vader heeft afgewezen. Tot slot hebben [gedaagden] zich op het standpunt gesteld dat het beding van artikel XIV nietig is, voor zover het de matigingsbevoegdheid van de rechter uitsluit. Zij vragen matiging van de boete tot nihil.
5.2 Nadat de gemeente bij conclusie van repliek het door [gedaagden] bij antwoord opgeworpen verweer gemotiveerd heeft weersproken, hebben dezen het bij dupliek over een geheel andere boeg gegooid in die zin dat zij dan stipuleren, zakelijk weergegeven, dat het de gemeente niet geoorloofd was de gewraakte voorwaarde te stellen, omdat zij daarmee op onaanvaardbare wijze de Huisvestingswet (hierna: Hvw) doorkruiste. Ook toen hebben zij zich op matiging tot nihil beroepen.
5.3 Indien en voor zover [gedaagden] hun bij antwoord subsidiair naar voren gebrachte verweer bij dupliek hebben willen handhaven, heeft te gelden dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur in de onderhavige casus geen enkele rol spelen. De vader is immers geen partij in deze procedure, terwijl [gedaagden] niet hebben gesteld, terwijl daarvan evenmin is gebleken, dat de gemeente in andere, vergelijkbare gevallen de boete niet heeft opgeëist. Voorts heeft te gelden dat, anders dan [gedaagden] menen, van een doorkruising van de Hvw hier geen sprake is. Het beding in kwestie is, naar de gemeente terecht opmerkt, een anti-speculatiebeding. Aan [gedaagden] kan worden toegegeven dat het beding het eigendomsrecht beperkt, maar het beperkt niet het recht van vrije vestiging. Anders gezegd, het beding ziet niet op de verdeling van woonruimte. Nu het beding in kwestie niet door de Hvw wordt bestreken, snijdt het beroep van [gedaagden] op die wet geen hout en staat daarmee meteen vast dat artikel XIV van de leveringsakte is geschonden. De volgende vraag welke moet worden beantwoord is of hier sprake is van een toerekenbare tekortkoming.
5.4 De tekortkoming wordt de schuldenaar niet toegerekend als zij niet te wijten is aan zijn schuld en zij bovendien niet krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. In dat licht bezien hebben [gedaagden], op wie de bewijslast rust dat de tekortkoming niet toerekenbaar is, onvoldoende gesteld. Er bestaat dan ook geen aanleiding om hen nog met enige bewijslevering op dat punt te belasten.
5.5 Nu de toerekenbaarheid van de tekortkoming in rechte vast staat, moet vervolgens worden onderzocht of de gemeente zich in de gegeven omstandigheden wel op het anti-speculatiebeding mag beroepen. [gedaagden] menen van niet. Zij stellen daartoe dat van speculatie geen sprake is. Dit verweer treft doel. Van vervreemding, waaronder ook ruiling dient te worden verstaan, is hier geen sprake. Tussen partijen is in confesso dat niet de vader maar de vrouw (nog altijd) eigenaar van de woning in kwestie is. Voor deze situatie is het anti-speculatiebeding, dat voor wat betreft de uitsluiting van de rechterlijke matigingsbevoegdheid naar [gedaagden] opmerken inderdaad nietig is, niet geschreven. De verplichting tot zelfbewoning gedurende drie jaar moet immers in onderlinge samenhang worden gelezen met het verbod tot vervreemding gedurende die tijd zonder schriftelijke toestemming van het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente. Anders dan de gemeente stelt, doet de enkele schending van de verplichting tot zelfbewoning niet reeds de boete verbeuren, te meer daar begeleidende omstandigheden welke wellicht tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, niet zijn gesteld of gebleken. Bovendien geldt die verplichting in elk geval niet voor de man, nu deze geen contractspartij was.
5.6 Het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, leidt tot het oordeel dat het gevorderde aanstonds moet worden afgewezen. De overige stellingen en weren van partijen behoeven om die reden geen bespreking meer. (Nadere) bewijslevering is zinledig, daar de uitkomst van de procedure niet anders kan zijn.
5.7 Er wordt derhalve een eindvonnis geslagen, met de veroordeling van de gemeente in de kosten van deze procedure.
6. De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
wijst het gevorderde af;
verwijst de gemeente in de proceskosten van [gedaagden], tot aan deze uitspraak begroot op € 467,39 (fl. 1.030,00) wegens vastrecht en op € 998,00 (fl. 2.200,00) voor procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M.A.G. van Valderen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 17 januari 2002.
VA/TH