Uitspraak
Rechtbank Zutphen
Sector Civiel
Afdeling Handel
Rolnummer: 70199 / KG ZA 05-151
Uitspraak: 8 juli 2005
Vonnis in kort geding in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. E.G.M. Wiggers,
advocaat mr. B.J.M. van der Meer te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. J.M.J.M. Doon.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1 Het verloop van de procedure
1.1 Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eiser]
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2 Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
2.1. [gedaagde] is eigenaar van de boerderij “[boerderijnaam]” met aanhorigheden aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Keppel, [sectienummers], groot circa 05.00.00 hectare. [gedaagde] heeft deze registergoederen te koop aangeboden via Makelaars- en rentmeesterskantoor [makelaarskantoor], met als contactpersoon [contactpersoon], hierna mede te noemen [contactpersoon]. De vraagprijs voor de boerderij met 2 hectare grond bedroeg € 445.000,00.
2.2. In februari 2005 heeft [eiser] de boerderij tweemaal bezichtigd. In maart 2005 is tussen partijen onderhandeld over de aankoop door [eiser] van de boerderij met 5 hectare grond voor een totaalprijs van € 515.000,00, kosten koper en een optie op de overige grond.
2.3. Bij brief van 18 maart 2005 heeft [contactpersoon] een concept-koopakte toegezonden aan [eiser]. Deze akte houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(...)
De heer [gedaagde], (...), hierna te noemen verkoper,
en
De heer [eiser], (...), hierna te noemen koper,
hebben op 11 maart 2005 een koopovereenkomst gesloten inzake de boerderij met diverse bijgebouwen, ondergrond, erf, tuin en landbouwgrond, plaatselijk bekend [adres], kadastraal bekend gemeente Keppel, sectie [sectienummers], totaal groot circa 05.00.00 ha, zoals ter plekke afgepaald met alle daartoe behorende bestanddelen en voorts met inbegrip van die zaken en inventaris zoals omschreven in de bij deze koopakte behorende lijst, tegen een koopsom van € 515.000,-- kosten koper (...).
Zij zijn verder overeengekomen:
(...)
artikel 3 Eigendomsoverdracht
3.1 De akte van levering zal verleden worden op 01 juli 2005 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van notaris (of diens plaatsvervanger) of een notaris verbonden aan notariskantoor (...) [notariskantoor]., (...).
(...)
artikel 20
1. Koper verplicht zich het verkochte uitsluitend te zullen gebruiken om zelf (en met zijn gezinsleden) te (gaan) bewonen en gebruiken en het verkochte niet geheel danwel gedeeltelijk aan derden te zullen doorverkopen, waaronder begrepen een juridische danwel economische eigendom overdragen, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden:
(...)
3. Het bepaalde in lid 1 en 2 vervalt een jaar nadat de eigendomsoverdracht aan koper is geefectueerd. (datum inschrijving akte van levering in de Openbare Registers).
(...)
5. Indien koper in strijd handelt met het in dit artikel bepaalde zal hij ten behoeve van verkoper of diens rechtsopvolgers zonder nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst een terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van 30% van de door hem aan verkoper betaalde koopsom.
(...)”.
2.4. Bij aangetekende brief van 1 april 2005 heeft de advocaat van [eiser] – voor zover hier van belang – het volgende aan [gedaagde] bericht:
“(...)
5. Bij brief d.d. 18 maart jl. van de heer [contactpersoon] heeft cliënt toegezonden gekregen
de concept koopakte. De concept koopakte bevat echter een bepaling, te weten
artikel 20, die inhoudt dat cliënt zich verplicht om het verkochte uitsluitend te
zullen gaan gebruiken om zelf (met zijn gezinsleden) aldaar te gaan wonen en het
verkochte niet geheel dan wel gedeeltelijk aan derden te zullen doorverkopen
binnen één jaar nadat de eigendomsoverdracht geëffectueerd is, zulks op straffe
van een opeisbare boete van 30% van de koopsom. Partijen zijn deze bepaling
nimmer overeengekomen.
(...)
8. (...) Echter tussen partijen bestond volledige wilsovereenstemming over de
voorwaarden, zij het dat de heer [contactpersoon] het bewuste artikel 20 eenzijdig heeft
toegevoegd, waarover partijen nimmer hebben gesproken. De concept koopakte is
derhalve niet de schriftelijke vastlegging van hetgeen waarover partijen volledige
wilsovereenstemming hebben bereikt.
9. Cliënt wenst de onroerende zaak te kopen en af te nemen tegen de
overeengekomen koopsom, echter zonder de voor hem onnodig belastende en voor
u geen toegevoegde waarde hebbende bepaling zoals neergelegd in artikel 20.
Op grond van het bovenstaande verzoek ik u en – voor zover rechtens vereist – sommeer ik u om uiterlijk op dinsdag 5 april a.s. te 12.00 uur schriftelijk kenbaar te maken dat u de koopakte uiterlijk op 7 april a.s. te 12.00 uur zult tekenen conform de concept koopakte zoals die bij brief d.d. 18 maart jl. is toegezonden, met uitsluiting/doorhaling van het gestelde in artikel 20, (...).
(...)”.
2.5. [gedaagde] heeft aan voormelde sommatie geen gevolg gegeven en tot op heden is tussen partijen geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand gekomen.
3 Het geschil
3.1 [eiser] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen:
A. om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis zijn volledige medewerking
te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst
conform de concept-overeenkomst terzake van de door [gedaagde] aan [eiser]
verkochte onroerende zaak, staande en gelegen te [adres], met uitsluiting en/of doorhaling van artikel 20, op straffe van
verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of deel daarvan dat
[gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum
van € 100.000,00;
B. om zijn volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van
levering van de hiervoor vermelde onroerende zaak op 1 juli 2005 of zoveel
eerder of later als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris
verbonden aan notariskantoor [notariskantoor], zulks op straffe van verbeurte
van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of deel daarvan dat [gedaagde] in
gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van
€ 100.000,00;
C. tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 2.594,50 aan buitengerechtelijke
kosten;
D. in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Tussen partijen staat onweersproken vast, dat tussen hen volledige overeenstemming bestaat over de voorwaarden die gelden bij de aankoop door [eiser] van de onderhavige boerderij, zoals neergelegd in de op 18 maart 2005 door [contactpersoon] aan [eiser] toegezonden concept-koopakte, met uitzondering van het bepaalde in artikel 20 van dat concept.
4.2. [gedaagde] heeft primair gesteld dat, nu geen wilsovereenstemming is bereikt over vorenbedoelde bepaling, tussen partijen geen overeenkomst is tot stand gekomen, zodat de vordering tot het ondertekenen door [gedaagde] van een schriftelijke overeenkomst, zoals door [eiser] gevorderd, moet worden afgewezen. Ter ondersteuning van deze stelling heeft [gedaagde] aangevoerd, dat [contactpersoon] aan [eiser] heeft meegedeeld dat [gedaagde] niet wenste dat met de onroerende zaak zou worden gespeculeerd en dat [eiser] daarop heeft geantwoord dat hij kocht voor eigen gebruik en bewoning. [eiser] had hieruit kunnen begrijpen dat aan dat bijzondere aspect aandacht zou worden besteed en dat [eiser] er niet op had mogen vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen waarin dat aspect niet tot gelding kwam.
[eiser] heeft betwist, dat [contactpersoon] de hiervoor bedoelde mededeling aan hem heeft gedaan.
4.3. Dienaangaande staat tussen partijen vast, dat [eiser] tijdens de onderhandelingen niet werd bijgestaan door een deskundige en dat hij nimmer persoonlijk contact heeft gehad met [gedaagde]. Alle contacten over de verkoop van de boerderij zijn verlopen via [contactpersoon] en de beide kinderen van [gedaagde], te weten zijn zoon [naam zoon], zijnde een professionele makelaar, werkzaam op hetzelfde kantoor als [contactpersoon], en zijn dochter [naam dochter], notarieel juriste. Voorts staat vast, dat [contactpersoon] eveneens een professionele makelaar in onroerende zaken is en dat in de door hem ten behoeve van de verkoop van de onderhavige boerderij opgestelde verkoopbrochure geen melding is gemaakt van een anti-speculatiebeding.
Gelet op het vaststaande feit, dat [gedaagde] bij de verkoop van zijn registergoed werd vertegenwoordigd door drie ter zake deskundige personen en dat [eiser] niet werd bijgestaan door een deskundige, had het op de weg van de vertegenwoordigers van [gedaagde] gelegen om [eiser] vooraf duidelijk te maken dat een anti-speculatiebeding deel zou uitmaken van een te sluiten overeenkomst en tevens wat een dergelijk beding zou inhouden.
Uit de overgelegde schriftelijke verklaring van [contactpersoon] blijkt ook niet dat hij de voorwaarde van het opnemen in de overeenkomst van een dergelijk beding uitdrukkelijk aan [eiser] kenbaar heeft gemaakt en evenmin dat tussen hen gesproken is over de duur en de verdere inhoud van een dergelijk beding. Daarnaast is door [gedaagde] niet gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat zijn zoon en/of zijn dochter [eiser] er vooraf op hebben/heeft gewezen dat een anti-speculatiebeding een essentiële voorwaarde was voor de totstandkoming van een overeenkomst.
Gelet op vorenvermelde feiten en omstandigheden is voorshands onvoldoende aannemelijk, dat [eiser] wist, althans redelijkerwijs had moeten begrijpen dat een anti-speculatiebeding, zoals nadien neergelegd in artikel 20 van de concept-koopakte, deel uitmaakte van de mondeling bereikte overeenkomst. De primaire stelling van [gedaagde] dat geen wilsovereenstemming tussen partijen is bereikt, moet daarom worden verworpen.
4.4. [gedaagde] heeft subsidiair gesteld, dat [eiser] bij de totstandkoming van de onderhavige overeenkomst heeft gehandeld als natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zodat op grond van het bepaalde in artikel 2 lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de koop van de tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk diende te worden aangegaan. Nu aan dit vormvereiste niet is voldaan, is de mondelinge overeenkomst volgens [gedaagde] nietig krachtens het bepaalde in artikel 39 van boek 3 BW en kan [eiser] op die grond geen schriftelijke vastlegging van die overeenkomst vorderen.
4.5. Voorop gesteld wordt, dat nu niet is voldaan aan het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst er geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. Uit de parlementaire geschiedenis (zie Memorie van Antwoord Tweede Kamer naar aanleiding van wetsontwerp 23 095 nummer 5 pagina 13) blijkt evenwel dat dit niet met zich meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken: “Denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte”. In de Nota naar aanleiding van het Eindverslag (Tweede Kamer 23095 nummer 8 pagina 8) heeft de Minister van Justitie - voor zover hier van belang - het volgende gesteld:
“De beantwoording van de vraag naar de gebondenheid van de verkoper aan een mondeling akkoord is sterk afhankelijk van de waardering van de omstandigheden van het aan de orde zijnde geval. Daarom is in de memorie van antwoord gesteld dat denkbaar is dat op de verkoper een verplichting rust tot de medewerking die noodzakelijk is voor de totstandbrenging van de overeenkomst. Zo zal het verschil maken of zich al dan niet het (...) geval voordoet dat, zou geen vormvereiste voor de koop gelden, dat akkoord de beoogde, rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. Zou dit geval zich wel voordoen, dan zal de verkoper in beginsel gehouden zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen”. Voorts heeft de Minister van Justitie op vragen van leden van de Tweede Kamer (zie Kamervragen met antwoord 2003-2004, nummer 178) – voor zover hier van belang – het volgende antwoord gegeven:
“Geantwoord is dat het nog ontbreken van de verplichte koopakte niet meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken (Kamerstuk 23 095, nr. 5, p. 13), en dat de verkoper in beginsel gehouden is medewerking te verlenen aan het opmaken van de voor totstandbrenging van de overeenkomst vereiste akte (Kamerstuk 23 095, nr. 8, p. 8). Hij is verplicht zijn gedrag mede te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van zijn wederpartij (zie o.a. HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 en HR 15 februari 1991, NJ 1991, 493). (...) Indien de verkoper weigert mee te werken aan het opmaken van de akte kan deze akte (of een deel daarvan) worden vervangen door een rechterlijke uitspraak (artikel 3:300 BW)”.
4.6. Zoals hiervoor onder 4.3 overwogen, is voorshands voldoende aannemelijk dat tussen partijen een zodanig volledig mondeling akkoord is bereikt over de verkoop van het registergoed door [gedaagde] aan [eiser] dat, zou geen vormvereiste voor de koop gelden, dat akkoord de beoogde rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. [gedaagde] is derhalve in beginsel gehouden medewerking te verlenen aan het opmaken van de voor totstandbrenging van de overeenkomst vereiste akte indien de gerechtvaardigde belangen van [eiser] dit zouden meebrengen.
4.7. Met betrekking tot de belangen van [eiser] is voldoende aannemelijk, dat [eiser] en zijn echtgenote altijd gedroomd hebben van het wonen op een boerderij als het “[boerderijnaam]” buiten hun dorp [woonplaats] er niet tegen opzien deze boerderij nu deels met hun eigen handen geschikt te maken voor bewoning door hun eigen gezin (de kinderkamers zijn al verdeeld), maar niet kunnen uitsluiten dat een en ander boven hun (fysieke en/of financiële) macht gaat en zij zich in dat geval zeer tot hun ongenoegen genoopt zullen zien, de boerderij door te verkopen. Daartegen weegt niet op dat [gedaagde] toekomstige bewoning wil garanderen, nu de ter zake deskundige vertegenwoordigers van [gedaagde] niet vooraf expliciet aan [eiser] kenbaar hadden gemaakt dat een antispeculatiebeding deel van die overeenkomst zou uitmaken. Eveneens is voldoende aannemelijk dat zij eerst nà het bereiken van een mondeling akkoord en na toezending van een concept-koopovereenkomst met daarin het gewraakte artikel 20, aan [eiser] hebben meegedeeld, dat [gedaagde] slechts wilde meewerken aan het opmaken van de vereiste akte als daarin een dergelijke bepaling zou worden opgenomen. Onder de hiervoor vermelde omstandigheden handelt [gedaagde] onbehoorlijk door te weigeren zijn medewerking te verlenen aan het opmaken van een schriftelijke koopakte en heeft [eiser] een gerechtvaardigd belang bij de onderhavige vorderingen.
4.8. Meer subsidiair heeft [gedaagde] aangevoerd, dat hij heeft gedwaald in de persoon van de koper, [eiser]. [eiser] heeft weliswaar gesteld te kopen voor eigen bewoning, maar het gedrag van [eiser] en de feiten en omstandigheden wijzen op een andere intentie van [eiser].
Indien en voor zover in rechte al mocht komen vast te staan, dat [eiser] bij de totstandkoming van de onderhavige overeenkomst de intentie had het registergoed snel door te verkopen aan een derde of zelfs namens deze of in diens opdracht handelde – hetgeen door [eiser] gemotiveerd is bestreden - kan dit [gedaagde] niet baten. Immers, zoals hiervoor overwogen, tussen partijen is geen anti-speculatiebeding besproken, laat staan overeengekomen, zodat het [eiser] vrijstaat het registergoed door te verkopen. Het beroep op dwaling in de persoon van de koper moet daarom worden verworpen.
4.9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zijn de onder 3.1 sub A en B vermelde vorderingen van [eiser] voor toewijzing vatbaar.
4.10. Aan de te verbeuren dwangsommen zal een maximum worden verbonden. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit vonnis oplegging van hogere dwangsommen kan worden gevorderd dan wel hernieuwde oplegging van dezelfde dwangsommen. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde prikkelende werking van de dwangsomoplegging.
4.11. De mede gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen nu door [eiser] niet is gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat hij bij dat onderdeel van zijn vordering een spoedeisend belang heeft.
4.12. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1 veroordeelt [gedaagde]:
A. om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis zijn volledige medewerking
te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een schriftelijke overeenkomst
conform de concept-overeenkomst terzake van de door [gedaagde] aan [eiser]
verkochte onroerende zaak, staande en gelegen te [adres], met uitsluiting en/of doorhaling van artikel 20, op straffe van
verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of deel daarvan dat
[gedaagde] in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum
van € 100.000,00;
B. om zijn volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van
levering van de hiervoor vermelde onroerende zaak op 15 juli 2005 of zoveel
eerder of later als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris
verbonden aan notariskantoor [notariskantoor], zulks op straffe van verbeurte
van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of deel daarvan dat [gedaagde] in
gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, met een maximum van
€ 500.000,00;
5.2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 315,93 wegens verschotten en op € 816,00 wegens salaris procureur;
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. G. Vrieze en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2005.?