Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rolnummer: 88932 / HA ZA 07-964
Vonnis van 9 april 2008
in de zaak van
[eiser],
wonende te [plaats],
eiser,
procureur mr. drs. S.H.M. Kloppenberg,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaats, gemeente],
gedaagde,
procureur mr. A.R.H. Baas.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 december 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 26 februari 2008.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In 2005 heeft [gedaagde] zijn woning aan [adres en plaats] (hierna: de woning) te koop gezet met een vraagprijs van € 359.000,--. De woning is gebouwd in 1964 en heeft een plat dak. In 1991 is aan de woning een gedeelte aangebouwd. In 2004 is boven de gehele woning een nieuwe dakbedekking aangebracht, met uitzondering van het gedeelte boven de aanbouw.
2.2. In het najaar van 2005 heeft [eiser] voor het eerst interesse in de woning getoond maar tot een koopovereenkomst is het toen niet gekomen. In november 2006 heeft [gedaagde] een nieuwe makelaar in de arm genomen en heeft hij de vraagprijs verlaagd naar € 299.000,--. In januari 2007 heeft [eiser] wederom interesse in de woning getoond. Op 7 februari 2007 hebben [eiser] en [gedaagde] - en hun echtgenotes – een op schrift gestelde koopovereenkomst getekend (hierna: de koopovereenkomst). De koopsom was € 292.500,--.
2.3. De koopovereenkomst is gebaseerd op een model van de NVM. Artikel 5 van Pro deze overeenkomst luidt – onder meer – als volgt:
“artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
5.2 (…)
5.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst”.
2.4. [eiser] heeft Bouwservice [[bouwservice] (hierna: [bouwservice]) opdracht gegeven op basis van een offerte van 5 maart 2007 aan de woning een aantal werkzaamheden te verrichten.
2.5. [eiser] heeft op 12 maart 2007 de sleutels van de woning ontvangen. Op 15 maart 2007 is de notariële transportakte verleden.
2.6. Eind maart 2007 heeft [eiser] [gedaagde] gebeld met de mededeling dat hij een lekkage aan het dak heeft geconstateerd. Op 6 april 2007 is [gedaagde] bij de woning gaan kijken, samen met [eiser]. Op 16 april 2007 heeft de makelaar van [gedaagde], [makelaar], (hierna: [makelaar]) het dak van de woning bekeken.
2.7. [eiser] heeft [bouwservice] opdracht gegeven tot werkzaamheden aan het dak.
2.8. De oude woning van [eiser] moest op 27 april 2007 worden geleverd. Van 27 april 2007 tot en met 8 juni 2007 heeft [eiser] in een hotel overnacht.
2.9. In een brief van 25 mei 2007 heeft [makelaar] – onder meer – het volgende aan [eiser] en zijn echtgenote meegedeeld:
“Voor de overdracht is er een inspectie geweest waarin wij de woning tezamen hebben bekeken. Er zijn door u geen ongewenste zaken geconstateerd.Na de overdracht bent u drastisch gaan verbouwen en heeft u na verwijdering van plafonds en isolatie geconstateerd dat de dakplaten nat en sommige verrot waren. Ondergetekende is gaan kijken en er zijn specialisten bijgehaald die geconstateerd hebben dat het dak niet lek was. Deze sporen waren het gevolg van woonvocht in combinatie met de zakkende isolatie tussen de balken.
Meermalen hebben wij hierover gesproken en is er een ontmoeting geweest ter plaatse om eventueel te komen tot een oplossing. In dit gesprek gaf u aan dat niemand, incluis uzelf, en de twee afzonderlijke aannemers ooit iets hebben geconstateerd waaruit de aangetroffen gebreken eventueel voort zouden kunnen komen. Wel gaf u aan dat de eerste aannemer grote vraagtekens had bij de afwerking van de dakranden en vermoedde dat het achter de trespa platen niet goed zat.
Dit is voor u geen aanleiding geweest om het verder te onderzoeken. Deze informatie heeft mij of de verkoper nimmer bereikt”.
2.10. Door middel van een brief van 13 juni 2007 heeft [bouwservice] – onder meer – het volgende meegedeeld aan de raadsman van [eiser]:
“Hierbij zenden wij de extra gemaakte kosten voor de gebreken van het dak van de woning van Dhr en Mevr [eiser], [adres en plaats].
(…)
De totale kosten om de gebreken op te lossen is gekomen op € 30.030.05 exclusief BTW en € 35.735.76 inclusief 19% BTW”.
2.11. In een rapport van BDA Dakadvies B.V. (hierna: BDA) van 5 juli 2007 is voor zover van belang het volgende weergegeven:
“2 Conclusies
In de opgegeven oude bestaande situatie vindt er conform de bouwfysische berekeningen cumulatieve condensatie plaats. Dit wordt veroorzaakt doordat er inwendige condensatie in de constructie plaatsvindt. Hierdoor zullen underlaymentplaten door vocht worden aangetast.
(…)
4 Waarnemingen
Er heeft geen waarneming plaats kunnen vinden van de oude dakbedekkingsconstructie. Dit rapport is opgesteld naar aanleiding van verstrekte foto’s, gegevens en opmerkingen die door [bouwservice] zijn verstrekt.
(…)
6 Analyse
De oude dakbedekkingsconstructie, die in de vijftiger en zestiger jaren veel werd toegepast, is een zogenaamde kouddakconstructie. Het dakbeschot bevindt zich bij dit constructieprincipe aan de koude zijde. Dit principe is achterhaald en vanaf 1974 wordt deze constructie voor platte daken ontraden. De toepassing van deze constructie is zeer kritisch in verband met de vochthuishouding.
Het ventileren van de luchtspouw tussen de isolatie en het dakbeschot is technisch onmogelijk gebleken. Ook een goede luchtdichte dampremmende laag is niet te realiseren. Omdat er in koude perioden in de dakspouw sprake is van lage temperaturen zal warme vochtige binnenlucht in de spouwruimte condenseren tegen het koudste vlak: het dakbeschot”.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
I.
primair
de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen van 7 februari 2007 op grond van artikel 6:230 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in die zin zal wijzigen, dat de door [eiser] betaalde koopsom ad € 292.500,-- wordt verminderd met de door [eiser] geleden schade ad € 42.533,26 althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen redelijk bedrag, te voldoen binnen acht dagen na betekening van het eindvonnis, zulks tegen behoorlijk bewijs van betaling;
subsidiair
de koopovereenkomst tussen partijen van 7 februari 2007 gedeeltelijk zal ontbinden in verband met non-conformiteit en zal bepalen dat [eiser] met behoud van het hem geleverde een vermindering van de koopprijs verkrijgt ter grootte van de door hem geleden schade van € 42.533,26, te voldoen binnen acht dagen na betekening van het eindvonnis, zulks tegen behoorlijk bewijs van betaling;
II.
[gedaagde] zal veroordelen tot betaling aan [eiser] van de buitengerechtelijke kosten tot een beloop van € 1.788,--, zulks tegen behoorlijk bewijs van betaling;
III.
[gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
Voorafgaand aan de koopovereenkomst heeft [eiser] [gedaagde] gevraagd naar de staat van het dak. Hierop heeft [gedaagde] geantwoord dat het dak in prima staat verkeerde en dat het in 2004 geheel was vernieuwd. [gedaagde] zei daarbij dat het dak [eiser] ruimschoots zou overleven. De gebreken aan het dak waren van de buitenkant niet zichtbaar en zijn pas aan het licht gekomen na breekwerk. Een eventuele onderzoeksplicht gaat niet zover dat van [eiser] breekwerk kon worden verlangd. De mededelingen van [gedaagde] ten aanzien van de staat van het dak impliceren een garantie en ontsloegen [eiser] van zijn onderzoeksplicht, zo daar al sprake van zou zijn. Indien [gedaagde] van de staat van het dak op de hoogte was, dan is sprake geweest van dwaling aangezien [gedaagde] ten onrechte over de staat van het dak heeft gezwegen. Indien [gedaagde] niet van de staat van het dak op de hoogte was, dan is sprake van wederzijdse dwaling. [gedaagde] en [eiser] gingen er immers beiden van uit dat het dak in goede staat was. Indien [eiser] van de staat van het dak op de hoogte zou zijn geweest, dan zou hij nooit een koopprijs van € 292.500,-- zijn overeengekomen. Het nadeel van [eiser] kan worden begroot op € 42.533,26. Subsidiair geldt dat sprake is van non-conformiteit. De toestand van het dak staat aan normaal gebruik van de woning in de weg. Nu [eiser] erop mocht vertrouwen dat het dak in goede staat verkeerde en de gebreken aan het dak als “onzichtbare” gebreken zijn aan te merken, rustte op [eiser] geen nadere onderzoeksplicht.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] concludeert dat de rechtbank [eiser] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vordering, althans deze zal afwijzen met zijn veroordeling in de kosten van het geding.
4.2. [gedaagde] voert de navolgende verweren aan.
In artikel 5.1 van de koopovereenkomst is het risico voor zichtbare en onzichtbare gebreken bij [eiser] gelegd. De uitzondering van artikel 5.3 van de koopovereenkomst gaat niet op, omdat de woning normaal als woonhuis kon worden gebruikt. Aan [gedaagde] is niet de mogelijkheid geboden de gebreken te herstellen. [gedaagde] had geen weet van de toestand van het dak. [eiser] had voorafgaand aan de koopovereenkomst daarentegen kennelijk wel zijn twijfels en heeft die twijfels niet vóór het sluiten van de koopovereenkomst tegenover [gedaagde] geuit. De twijfels van [eiser] ten aanzien van de staat van het dak brengen mee dat hij onderzoek had moeten doen. Door dat na te laten, komt dat voor risico van [eiser] en komt hem geen beroep op non-conformiteit toe. [eiser] wist bovendien dat hij een woning uit 1964 kocht. Hij wist dat de woning was voorzien van een kouddakconstructie en heeft de woning aanvaard in de staat waarin die verkeerde. Een koper mag niet verwachten dat een oude woning vrij is van ouderdomsverschijnselen en voldoet aan de huidige eisen van comfort, veiligheid en duurzaamheid en dergelijke. [gedaagde] heeft nooit uitdrukkelijk verklaard dat hij voor de staat van het dak instaat en heeft voor het dak dus geen garantie gegeven. Het rapport van BDA van 5 juli 2007 is gebaseerd op onderzoek dat is uitgevoerd nadat [eiser] het dak al had vervangen. Het rapport is daarom niet als neutraal, objectief en onpartijdig aan te merken.
Nu [gedaagde] niets wist van problemen met het dak, heeft hij geen spreekplicht geschonden die dwaling oplevert. Van wederzijdse dwaling is geen sprake omdat [eiser] aan [makelaar] heeft meegedeeld dat hij vóór de koopovereenkomst heeft getwijfeld over het dak omdat een van zijn aannemers vraagtekens heeft geplaatst bij de afwerking van de dakranden en de staat van het dak, zoals blijkt uit de brief van [makelaar] van 25 mei 2007. Deze twijfel had aanleiding moeten zijn voor onderzoek. Ook al zou [eiser] hebben gedwaald, dan zou een beroep op dwaling niet slagen aangezien de risicoaanvaarding voor zijn rekening komt.
Het door [eiser] begrootte nadeel gaat de noodzakelijke reparatiekosten ruim te boven. [gedaagde] betwist de hoogte van de door [eiser] gevorderde geldsom.
5. De beoordeling
5.1. De rechtbank constateert dat [eiser] de woning samen met zijn echtgenote heeft gekocht en dat deze samen aan hen is geleverd, terwijl in deze procedure alleen [eiser] aanpassing van de overeenkomst dan wel gedeeltelijke ontbinding vordert. Alvorens inhoudelijk te kunnen beslissen, zullen eerst de consequenties van deze constatering worden besproken.
5.2. De rechten die voor [eiser] en zijn echtgenote voortvloeien uit de koopovereenkomst zijn gevallen in de gemeenschap van goederen die tussen hen bestaat. Deze rechten zijn vermogensrechten en daarmee goederen in de zin van artikel 3:1 BW Pro. Het instellen van vorderingen als hier aan de orde is aan te merken als bestuur in de zin van artikel 1:90 lid 2 BW Pro. Het betreft immers de uitoefening van de aan deze rechten verbonden bevoegdheden. Nu zij de koopovereenkomst samen hebben gesloten en de rechten die daaruit voortvloeien telkens voor de helft van ieders zijde in de gemeenschap zijn gevallen, komt op grond van artikel 1:97 lid 1 BW Pro het bestuur daarover aan hen samen toe en zijn zij slechts samen bevoegd tot het instellen van deze rechtsvorderingen.
5.3. In onderdeel 2.15 van zijn conclusie van antwoord merkt [gedaagde] op dat de echtgenote van [eiser] mede-eigenaar is van de woning, maar niet als eiseres optreedt. Hij voert aan dat [eiser], op grond van artikel 8 van Pro de koopovereenkomst, niettemin zonder zijn echtgenote als eiser kan optreden, omdat ieder van partijen hoofdelijk is verbonden voor de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
5.4. In artikel 8 van Pro de koopovereenkomst is bepaald: “Indien meerdere personen als verkopers dan wel kopers betrokken zijn bij deze overeenkomst kunnen (ver)kopers slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen (…). Bij deze verlenen (ver)kopers elkaar onherroepelijke volmacht om namens elkaar de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uit te oefenen (…). Voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zijn (ver)kopers hoofdelijk verbonden.”
5.5. Anders dan [gedaagde] meent, moet artikel 8 van Pro de koopovereenkomst zo worden gelezen dat [eiser] niet alleen, maar slechts samen met zijn echtgenote de rechten die voor hem uit de koopovereenkomst voortvloeien, kan uitoefenen en dat zijn echtgenote hem daartoe een onherroepelijke volmacht heeft verleend.
5.6. Tegen de achtergrond van deze bepaling lijkt het voorstelbaar dat [eiser] bedoeld heeft mede als gevolmachtigde van zijn echtgenote op te treden. In dat geval had [eiser] in de inleidende dagvaarding echter duidelijk moeten stellen namens wie hij optreedt, terwijl hij dat niet heeft gedaan. Het is op zich mogelijk dat een dagvaarding aldus wordt uitgelegd dat een rechtsvordering niet slechts door de eisende partij voor zichzelf maar mede namens een volmachtgever wordt ingesteld. Gezien de aard van de inleidende dagvaarding en gezien de belangen van de wederpartij moeten aan de omschrijving van de identiteit en de hoedanigheid van degene op wiens verzoek de dagvaarding wordt uitgebracht echter strenge eisen worden gesteld (HR 22 oktober 2004, NJ 2006, 202). De bewoordingen waarin de op verzoek van [eiser] uitgebrachte dagvaarding is gesteld, bieden te weinig ruimte voor een uitleg in de hier bedoelde zin.
5.7. Degene die mede als gevolmachtigde van een ander een procedure had willen inleiden, maar dat niet heeft gedaan, kan die hoedanigheid niet – hangende de procedure - alsnog aannemen door op de voet van artikel 130 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) eis te veranderen. De eisende partij die in de loop van een procedure alsnog mede als gevolmachtigde van een derde wenst op te treden, zal zich, in die hoedanigheid, wel in die procedure kunnen voegen (HR 2 april 1993, NJ 1993, 573).
5.8. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen om [eiser] als gevolmachtigde van zijn echtgenote, dan wel zijn echtgenote zelf, gelegenheid te geven zich in deze procedure te voegen door een daartoe strekkende incidentele conclusie te nemen op de voet van artikel 218 Rv Pro.
5.9. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
6. De beslissing
De rechtbank
6.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 april 2008 voor het nemen van een incidentele conclusie tot voeging,
6.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S.W. Lucassen en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2008.