Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
zaaknummer / rekestnummer: 102770 / HA RK 09-36
Beschikking van 6 november 2009
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE VOORST,
zetelend te Twello, gemeente Voorst,
verzoekster,
advocaat mr. W.J. Bosma te Breda,
tegen
1. [verweerder A],
2. [verweerder B],
3. [verweerder C],
4. [verweerder D],
allen wonende te Terwolde, gemeente Voorst,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
QAMP PROJECTONTWIKKELING B.V.,
statutair gevestigd te Apeldoorn en kantoorhoudende te Ugchelen,
verweerders,
advocaat mr. J.H.M. Berenschot te Apeldoorn.
Verzoekster zal hierna ook de gemeente genoemd worden. Verweerder sub 1 zal hierna ook [verweerder A] genoemd worden, verweerders sub 2, 3 en 4 zullen de [verweerders B, C, D] genoemd worden en verweerster sub 5 Qamp. Verweerders tezamen zullen als verweerders worden aangeduid.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- het verweerschrift
- de mondelinge behandeling.
2. De feiten
2.1. De raad van de gemeente van 26 mei 2008 is akkoord gegaan met het voorstel van burgemeester en wethouders van Voorst om:
“Op grond van artikel van de 8 van de Wvg de percelen gelegen in de gebieden (…) Omgeving Rozendaalseweg, (…) zoals aangegeven op bijgevoegde tekeningen, aan te wijzen als percelen waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn.”
(productie 2 van de gemeente).
2.2. Dit besluit van de gemeenteraad is op 26 mei 2009 als volgt vastgelegd (productie 1 van de gemeente):
“(…) BESLUIT:
(…)
- ingevolge artikel 8 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten de percelen, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekeningen betrekking hebbende op de gebieden (…) Omgeving Rozendaalseweg, (…) en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceelslijsten, vermeldende de kadastrale aanduiding van de in de aanwijzing opgenomen percelen, hun grootte alsmede de naam en woonplaats van de eigenaren en rechthebbenden van de daarop rustende beperkte rechten, één en ander volgens de registers van het kadaster in Nederland (van 19 mei 2008), aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10, 24 , 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn, met aantekening dat deze percelen niet eerder in een aanwijzing betrokken zijn geweest.
(…)”
2.3. Deze aanwijzing is gepubliceerd in de Staatscourant van 27 mei 2008 (productie 5 van de gemeente). Daarin worden de aangewezen, hier van belang zijnde percelen omschreven als “Omgeving Rozendaalseweg”.
2.4. Op de kaart van aangewezen gronden, behorende bij het raadsbesluit van 28 mei 2008, WVG Terwolde Omgeving Rozendaalseweg staan de aangewezen gronden gearceerd aangegeven (productie 1 van de gemeente). Het perceel kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie O, nummer 542 (hierna ook: perceel O 542) is op deze kaart geheel gearceerd. Van het perceel gemeente Voorst, sectie O, nummer 544 (hierna ook: perceel O 544) is slechts een kleine strook grond gearceerd.
2.5. Op de “lijst van aangewezen percelen ex art. 8 Wvg Pro gelegen in het gebied Omgeving Rozendaalseweg in de kadastrale gemeente Voorst” (productie 2 van verweerders) staan de aangewezen percelen als volgt vermeld:
gemee kadastraal bekend grootte perceel grootte van het eigenaar
ntelijk als gemeente Voorst, ingevolge de Wvg (…)
numm sectie O aangewezen woonplaats
er perceelsgedeelte (…)
nummer ha.a.ca ha.a.ca
1 542 01.45.65 00.09.79 (…)
2 544 07.80.15 00.09.79 (…)”
Bij de lijst staat voorts vermeld:
“Deze lijst behoort bij het besluit van de raad van de gemeente Voorst (ex artikel 8 van Pro de Wet voorkeursrecht gemeenten) d.d. 26 mei 2008 tot vestiging van het voorkeursrecht op de hieronder aangeduide percelen. De aangewezen percelen zijn eveneens aangegeven op de bij het besluit behorende grondtekening. (…)”
2.6. Blijkens de kadastrale registratie is [verweerder A] eigenaar van het perceel O 544 en zijn de [verweerders B, C, D] gezamenlijk eigenaar van het perceel O 542 (productie 3 van de gemeente). De percelen worden thans als landbouwgrond gebruikt en zijn ook als zodanig bestemd. [verweerder A] is de vader van de [verweerders B, C, D].
2.7. Bij brieven van 27 mei 2008 heeft de gemeente aan de [verweerders B, C, D] geschreven (productie 1 van verweerders):
“(…) Onderwerp: officiële kennisgeving van aanwijzing op basis van de Wvg. (…)Volgens de openbare registers bent u mede-eigenaar van het perceel kadastraal bekend als de gemeente Voorst, sectie O, nummer 542, met een grootte van 1 hectare 45 are en 65 centiare, welke is aangewezen voor een gedeelte ter grootte van 9 are en 79 centiare. (…)
Het besluit op basis waarvan het voorkeursrecht is gevestigd en de daarbij behorende stukken (de lijsten van aangewezen percelen en de kadastrale tekening van aangewezen percelen) liggen vanaf 28 mei 2008 tijdens kantooruren ter inzage op het gemeentehuis (…).”
2.8. Bij akte door partijen ondertekend op 11 februari 2009 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [verweerder A] en de [verweerders B, C, D] enerzijds en Qamp anderzijds (productie 6 van de gemeente). Deze koopovereenkomst (hierna de overeenkomst) is op 12 februari 2009 in de kadastrale registers ingeschreven.
2.9. In de inleiding van deze overeenkomst staat vermeld:
"(...) Uit de kadastrale recherche blijkt dat op de percelen met nummers 542 en 544 een aanwijzing van gronden bestaat inzake de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg). De brief inzake de officiële kennisgeving van aanwijzing op basis van de Wvg de dato 27 mei 2008 van de gemeente Voorst aan de verkoper is aan deze koopovereenkomst gehecht. Koper is met verkoper [ hier [verweerder A] en de [verweerders B, C, D] tezamen, rb] overeengekomen slechts die gedeelten van de percelen met nummers 542 en 544 te kopen waarop geen voorkeursrecht rust en de percelen/perceelsgedeelten waarop het voorkeursrecht wel rust te kopen onder de opschortende voorwaarde dat de gemeente instemt met de verkoop daarvan aan koper en/of de gemeente geen gebruik maakt van haar voorkeursrecht. Koper zal na inschrijving van de koopovereenkomsten in overleg treden met de gemeente om duidelijkheid te krijgen omtrent het gedeelte van het perceel met nummer 542 waarop het voorkeursrecht rust/betrekking heeft.
De perceelsgedeelten waarop het voorkeursrecht is gevestigd, zullen vooralsnog in eigendom blijven bij de verkoper. Indien de gemeente Voorst niet afziet van haar voorkeursrecht zal verkoper deze perceelsgedeelten zo mogelijk zelf aanwenden ter realisering van woningbouw.(…)”
2.10. In artikel 2 van Pro de overeenkomst is onder meer bepaald:
“1. A. Verkoper 1 [[verweerder A], rb] heeft onder de hierna in artikel 22 te Pro vermelden opschortende voorwaarde dat de gemeente instemt met de verkoop daarvan aan koper en/of de gemeente geen gebruik maakt van haar voorkeursrecht, verkocht aan koper die onder die opschortende voorwaarde heeft gekocht:
een perceel grond plaatselijk bekend aan de Rozendaalseweg te Terwolde, uitmakende een gedeelte te weten negen are en negenenzeventig centiare (…) van het perceel kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie O nummer 544 en wel zoals op een aan deze overeenkomst gehechte tekening die door de ondergetekende “voor akkoord” is worden getekend, met arcering aangegeven;
hierna ook te noemen:“het verkochte 1.a.”;
B. Verkoper 2 [de [verweerders B, C, D], rb] heeft verkocht aan koper, die heeft gekocht: een perceel grond, plaatselijk bekend aan de Twelloseweg te Terwolde, kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie O nummer 542, groot één hectare vijfenveertig are en vijfenzestig centiare (…), met uitzondering van een kennelijk op het terrein af te bakenen gedeelte ter grootte van negen are en negenenzeventig centiare (…) dat is belast met het voorkeursrecht gemeenten, en wel gesitueerd zoals aan de gemeente Voorst zal worden verzocht aan te geven op een aan de akte van levering te hechten tekening die door de ondergetekenden “voor akkoord” zal worden getekend;
hierna ook te noemen: “het verkochte 2.a. “
C. Verkoper 2 heeft onder de opschortende voorwaarde dat de gemeente instemt met de verkoop daarvan aan koper en/of de gemeente geen gebruik maakt van haar voorkeursrecht, verkocht aan koper die onder die opschortende voorwaarde heeft gekocht: een perceel grond, plaatselijk bekend aan de Twelloseweg te Terwolde, uitmakende een gedeelte te weten negen are en negenenzeventig centiare (…) van het perceel kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie O nummer 542, en wel gesitueerd zoals aan de gemeente Voorst zal worden verzocht aan te geven op een aan de akte van levering te hechten tekening die door de ondergetekenden “voor akkoord” zal worden getekend; hierna ook te noemen: “het verkochte 2.b. “
het verkochte 2.a. en het verkochte 2.b. hierna tezamen ook te noemen: “het verkochte 2”.
Het verkochte 1.a en het verkochte 2, hierna tezamen ook te noemen: “het verkochte”.
(…)”
2.11. Artikel 3 van Pro de overeenkomst bepaalt onder meer:
"1 (...)
Koper is in totaal drieënnegentig tweehonderd vierenzestig euro (…) aan verkoper verschuldigd voor het verkochte 1.a. en het verkochte 2, dit bedrag hierna te noemen: "de koopsom". Tot de tegenprestatie van koper behoort de waarde van de in artikel 20 bedoelde Pro kavels of vervangende vergoeding. De koopsom wordt verhoogd als in artikel 21 bepaald Pro. De koopsom wordt voldaan op de leveringsdatum met inachtneming van het in lid 2 bepaalde.
2 a. Koper zal de koopsom schuldig blijven aan verkoper, ter zake waarvan een geldleningovereenkomst zal worden gesloten tussen verkoper en koper. (...)
b. (…)
c. Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichting van koper als hiervoor vermeld onder a. en uit hoofde van deze overeenkomst zal koper aan verkoper een recht van eerste hypotheek (zekerheidshypotheek) verlenen op het verkochte, voor zover daarvan de levering op de leveringsdatum plaatsvindt, ter grootte van een miljoen euro (...).
Deze hypotheek zal worden gevestigd gelijktijdig met de juridische levering van het verkochte. (...)"
2.12. Artikel 4 bepaalt Pro onder meer:
"1. De leveringsakte voor het verkochte 2.a. zal uiterlijk vijf maanden na de sluitdatum of zoveel eerder als partijen nader zullen overeenkomen, voor de notaris worden verleden, mits de Gemeente alsdan het gedeelte van negenhonderd negenenzeventig vierkante meter (...) van het perceel 542 waarop de Wet voorkeursrecht gemeenten rust heeft aangegeven.
De leveringsakte van het verkochte 1.b. en het verkochte 2.b. zal worden verleden binnen drie maanden nadat de gemeente heeft verklaard aan de desbetreffende transactie goedkeuring te verlenen respectievelijk geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht van koop. (…)”
2.13. In artikel 21 van Pro de overeenkomst hebben partijen vastgelegd -kort gezegd- dat voor het geval dat conform de huidige verwachting van partijen de gemeente een bouwvergunning afgeeft voor het door koper beoogde gebruik en deze bouwvergunning onherroepelijke rechtskracht heeft verkregen, zodat koper in staat wordt gesteld “Het Project” te realiseren en aldus op het verkochte woningen worden gebouwd, de koopsom wordt verhoogd met een in dat artikel vermeld bedrag voor elke te bouwen woning, welk bedrag afhankelijk is van de soort woning.
2.14. Artikel 22 luidt Pro:
"De verkoop en koop ter zake van het verkochte 1.a en 2.b. vindt plaats onder de opschortende voorwaarde dat de Gemeente binnen de termijn(en) als bedoeld in artikel 18 goedkeuring Pro heeft gegeven aan de betreffende transactie respectievelijk heeft verklaard geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht of wel dat dit recht binnen die periode is komen te vervallen.”
2.15. Artikel 23 luidt Pro:
" (...) Verkoper zal zich onthouden van initiatieven welke de ontwikkeling van Het Project zouden kunnen schaden. (...)
In verband met voorgaande geeft verkoper hierbij aan koper volmacht om al hetgeen te doen wat koper benodigd acht ten aanzien van de realisatie van Het Project. Met name inzake de onderhandelingen welke gevoerd moeten worden met de gemeente Voorst. (...)"
2.16. Tijdens een bespreking met de gemeente op 5 maart 2009 heeft Qamp de gemeente gevraagd aan te geven op welke deel van perceel O 542 het voorkeursrecht van de gemeente rust. Op dit bij brief van 27 maart 2009 herhaalde verzoek heeft de gemeente niet gereageerd. Naar aanleiding van de mededeling van Qamp dat zij een koopovereenkomst heeft gesloten met [verweerder A] en de [verweerders B, C, D] heeft de gemeente kadastraal onderzoek verricht en is zij bekend geworden met de koopovereenkomst van
11 februari 2009.
2.17. In de Staatscourant van 22 april 2009 is de navolgende rectificatie opgenomen (productie 3 van verweerders):
"In de Staatscourant van 27 mei 2008, nummer 99, is gepubliceerd het besluit van de raad van de gemeente Voorst van 26 mei 2008 waarbij percelen, die zijn gelegen in het gebied "omgeving Rozendaalseweg", aangewezen zijn als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn.
Naar nu is gebleken bestaat er een discrepantie tussen het kadastraal overzicht en de lijst van aangewezen percelen behorende bij voornoemd raadsbesluit. De aangewezen oppervlakte volgens de lijst van aangewezen percelen komt niet overeen met de aangewezen oppervlakte volgens het kadastraal overzicht. Deze omissie wensen wij langs deze weg te rectificeren, waarbij het kadastraal overzicht bepalend is. Het perceel kadastraal bekend als de gemeente Voorst, sectie O, 542 is derhalve voor 1 ha, 45 a en 65 ca (geheel) aangewezen.
Twello, 22 april 2009,
Drs. J.T.H.M. Penninx, burgemeester.
E.J.M. van Leeuwen, secretaris."
2.18. Bij brieven van 27 april 2009 heeft de gemeente verweerders onder meer meegedeeld dat zij zich niet met de tussen hen gesloten koopovereenkomsten kan verenigen, omdat zij van mening is dat deze overeenkomsten haar voorkeursrecht, althans haar regiefunctie in het projectgebied, doorkruisen en dat zij voornemens is de rechtbank te verzoeken de koopovereenkomst en de overige overeenkomsten nietig te verklaren (productie 7 van de gemeente).
2.19. Verweerders hebben bij brief van 29 mei 2009 bezwaar gemaakt tegen de onder 2.17 bedoelde rectificatie en op 27 augustus 2009 dit bezwaar toegelicht ten overstaan van de bezwaarschriftencommissie van de gemeente. Deze commissie heeft de gemeenteraad geadviseerd verweerders niet-ontvankelijk te verklaren in dit bezwaar (bij de mondelinge behandeling door de gemeente in het geding gebrachte producties).
3. Het verzoek en het verweer
3.1. De gemeente verzoekt de rechtbank om zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. de koopovereenkomst van 11 februari 2009, alsmede overige overeenkomsten dan wel rechtshandelingen die op grond van het meer genoemde objectieve criterium de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het gemeentelijk voorkeursrecht, nietig te verklaren op de voet van artikel 26 Wvg Pro;
II. verweerders te gelasten om op de voet van artikel 22 Rv Pro informatie en bescheiden te verstrekken omtrent de overige overeenkomsten dan wel rechtshandelingen -waaronder, doch niet uitsluitend, de geldleningovereenkomst ex artikel 3 lid 2 sub Pro a, de hypotheekakte ex artikel 3, lid 2, sub c, de leveringsakte ex artikelen 3 lid 2 sub b, 4 lid 2, 7 lid 2 en 8 lid 4 en de pachtovereenkomst ex artikel 8 lid Pro 4 - die de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het gemeentelijk voorkeursrecht, voor zover reeds tot stand gekomen, bij gebreke waarvan de gemeente de rechtbank verzoekt deze -haar onbekende- rechtshandelingen eveneens nietig te verklaren;
zulks met de (hoofdelijke) veroordeling van verweerders in de kosten van deze procedure, daaronder uitdrukkelijk begrepen de nakosten advocaat, met bepaling dat een betaald hebbende, de ander bevrijd zijnde. Voorts verzoekt de gemeente de rechtbank om in de beschikking op te nemen dat verweerders de wettelijke rente over de kosten van dit geding en de nakosten advocaat (hoofdelijk) zijn verschuldigd indien en voor zover verweerders deze kosten niet binnen 14 dagen na de in deze te wijzen beschikking zullen hebben voldaan, met bepaling dat een betaald hebbende de ander bevrijd zijnde.
3.2. Het verweerschrift van verweerders strekt tot afwijzing van de verzoeken van de gemeente. Op het verweer zal hierna nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
Het perceel O 542
4.1. Ten aanzien van het perceel O 542 hebben verweerders aangevoerd dat het gemeentelijke voorkeursrecht slechts betrekking heeft op een gedeelte ter grootte van 0.09.79 ha van dat perceel, aangezien zowel in de perceelslijst behorende bij het besluit van 26 mei 2008 als in de aan de [verweerders B, C, D] gezonden kennisgeving staat vermeld dat de aanwijzing slechts betrekking heeft op een gedeelte van het perceel met die oppervlakte. Het staat de gemeente niet vrij om door middel van een rectificatie het aangewezen deel van het perceel op te rekken tot het gehele perceel, aldus verweerders.
4.2. De gemeente heeft aangevoerd dat uit de openbare registers en de gemeentelijke beperkingenregistratie volgt dat bij het besluit van 26 mei 2008 het gehele perceel O 542 is aangewezen krachtens de Wvg. De stelling van verweerders dat met de aanwijzing van
26 mei 2008 niet het volledige perceel is aangewezen, althans dat niet duidelijk uit het besluit blijkt dat het volledige perceel is aangewezen, kan niet in de onderhavige civielrechtelijke procedure worden aangevoerd, aangezien hiervoor een andere, met voldoende waarborgen omklede rechtsgang bestaat, aldus de gemeente. De (sector civiel van de) rechtbank moet ervan uit gaan dat het volledige perceel is aangewezen, nu een definitief oordeel daarover is voorbehouden aan de bestuursrechter als gevolg van de werking van de zogenaamde “tijdelijke formele rechtskracht”, zo betoogt de gemeente.
4.3. Aan de gemeente kan worden toegegeven dat het besluit van 26 mei 2008 niet rechtstreeks ter toetsing van de rechtbank staat. Aan de burgerlijke rechter in deze rechtbank is door de gemeente het verzoek gedaan de overeenkomsten tussen verweerders te vernietigen, ervan uitgaand dat op het gehele perceel O 542 het gemeentelijke voorkeursrecht rust. Dit brengt met zich dat, nu partijen daarover van mening verschillen, nagegaan moet worden wat op 26 mei 2008 door de gemeenteraad is besloten. Het mag zo zijn dat het besluit van de raad “tijdelijke formele rechtskracht” heeft, maar dat laat onverlet dat toch (ook door de burgerlijke rechter) eerst nagegaan moet worden waartoe de aanwijzing strekt. Dat is slechts anders indien de bestuursrechter zich al over dezelfde vraag heeft uitgesproken, maar dat is in casu niet het geval.
De verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 13 oktober 2006 (LJN: AW2087) kan de gemeente in dit verband niet baten, nu de in dat arrest besproken situatie op elementaire punten afwijkt van de onderhavige situatie.
4.4. Artikel 2 van Pro deWvg, zoals dit gold op 26 mei 2008, luidt:
"1. Bij besluit van de gemeenteraad kunnen gronden, begrepen in een structuurplan, waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, of in een bestemmingsplan, worden aangewezen als gronden, waarop de artikelen 10-24, 26 en 27 van toepassing zijn.
2. (...)
3. Het in het eerste lid bedoelde besluit vermeldt, onder verwijzing naar een bijgevoegde kadastrale kaart, ten aanzien van de onroerende zaken waarop het betrekking heeft, de kadastrale aanduiding daarvan, de grootte van elk der desbetreffende percelen volgens de kadastrale registratie en, indien een in de aanwijzing opgenomen onroerende zaak een gedeelte van een perceel uitmaakt, bovendien de grootte van dat gedeelte. Het besluit vermeldt tevens volgens de kadastrale registratie de namen van de eigenaren van de in de aanwijzing opgenomen onroerende zaken en van de rechthebbenden op de beperkte rechten waaraan die zaken zijn onderworpen. Op de bijgevoegde kadastrale kaart zijn de aangewezen gronden en de bijbehorende percelen en perceelsgedeelten duidelijk aangegeven.
4. (…)”
4.5. Artikel 2 van Pro het Besluit voorkeursrecht gemeenten (Bvg), zoals dat gold op 26 mei 2008, luidt:
"1. Het raadsbesluit en het voorstel van burgemeester en wethouders vermelden ten aanzien van aangewezen gronden:
a. de kadastrale aanduidingen, bestaande uit achtereenvolgens de naam der kadastrale gemeente, de aanduiding der sectie en het perceelnummer van de in de aanwijzing opgenomen percelen in numerieke volgorde geplaatst;
b. de grootte volgens de registers van het kadaster van elk der in de aanwijzing opgenomen percelen en indien een gedeelte van een perceel in de aanwijzing is opgenomen, de grootte van dat gedeelte;
c. de namen volgens de registers van het kadaster van de eigenaren van de in de aanwijzing opgenomen percelen en perceelsgedeelten en van de rechthebbenden op de daarop rustende zakelijke rechten;
een en ander bestaande op een in het raadsbesluit of het voorstel van burgemeester en wethouders aangegeven tijdstip (...)"
4.6. Zowel in het voorstel van burgemeester en wethouders als in het raadsbesluit worden de aangewezen gronden aangeduid als “omgeving Rozendaalseweg”. In het voorstel van burgemeester en wethouders wordt verwezen naar “bijgevoegde tekeningen”. Deze tekeningen zijn niet in het geding gebracht, zodat niet aan de hand van die tekeningen exact vastgesteld kan worden op welk perceel of welke perceelsgedeelten het voorstel betrekking heeft gehad.
In het raadsbesluit wordt voor de in de Wvg en het Bvg vereiste kadastrale aanduidingen, de grootte van de aangewezen percelen of perceelsgedeelten en de namen van de eigenaren van en beperkt gerechtigden op de betreffende percelen onder meer verwezen naar de perceelslijsten. De grootte van de aangewezen percelen of perceelsgedeelten in de perceelslijsten verschilt echter van die op de kadastrale kaart, zodat aan de hand van voorstel en raadsbesluit niet eenduidig kan worden vastgesteld of de aanwijzing betrekking heeft op slechts een deel van het perceel O 542 of op het gehele perceel. Op de vraag wat in het onderhavige geval bepalend is voor de inhoud van de aanwijzing, de perceelslijst of de kadastrale kaart, geeft de parlementaire geschiedenis geen antwoord.
Uit de bij het besluit van de gemeenteraad behorende kadastrale kaart blijkt niet de grootte van de aangewezen percelen of perceelsgedeelten, terwijl daarop evenmin de namen van de gerechtigden staan aangegeven, zodat in ieder geval met uitsluitend deze kaart niet voldaan is aan de kenbaarheidsvereisten die de Wvg en het Bvg stellen.
4.7. Ten aanzien van de stelling van de gemeente dat voor het antwoord op de vraag wat de inhoud van het besluit van de gemeenteraad is te rade moet worden gegaan bij de gemeentelijke beperkingenregistratie en de openbare registers van het kadaster moet vooropgesteld worden dat deze registers zien op de openbaarmaking van het raadsbesluit en niet op het raadsbesluit zelf. Daar komt bij dat zowel in het besluit van 25 mei 2008 als in de Wvg en het Bvg elke verwijzing naar de openbare registers van het kadaster en de gemeentelijke beperkingenregistratie ontbreekt.
Maar zouden al, zoals de gemeente bij de mondelinge behandeling heeft aangevoerd, voor het antwoord op de vraag wat de inhoud is van het besluit van de gemeenteraad de openbare registers bepalend zijn, dan geldt dat ook uit deze registers niet eenduidig blijkt of het voorkeursrecht is gevestigd op het gehele perceel of op slechts een gedeelte daarvan en in het laatste geval, hoe groot het perceelsgedeelte is waarop het voorkeursrecht van de gemeente is komen te rusten.
4.8. De gemeente heeft als productie 3 kadastrale berichten van de percelen O 544 en O 542 van de toestand op 20 april 2009 in het geding gebracht. Zowel bij perceel O 544 als bij perceel O 542 staat onder de kop“Publiekrechtelijke Beperkingen” vermeld:
“Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten
Ontleend aan: 5 datum in werking 28-5-2008
(Gegevens conform de gemeentelijke beperkingenregistratie)
Betrokken bestuursorgaan: de gemeente: VOORST”
Bij perceel O 544 staat onder de kop “Aantekening recht” vermeld:
KOOPOVEREENKOMST BW EN WVG
EEN PERCEEL GROND, PLAATSELIJK BEKEND AAN DE TWELLOSEWEG TE TER WOLDE, UITMAKENDE EEN GEDEELTE GROOT CIRCA 9.79 ARE.
Betrokken persoon:
QAMP PROJECTONTWIKKELING B.V.
[adres]
Ontleend aan: [nummer] d.d. 12-2-2009
KOOPOVEREENKOMST BW EN WVG
Betrokken persoon:
QAMP PROJECTONTWIKKELING B.V.
[adres]
Ontleend aan: [nummer] d.d. 17-4-2005”
Bij perceel O 542 staat onder de kop “Aantekening recht” bij de verschillende eigenaren steeds vermeld:
KOOPOVEREENKOMST BW EN WVG
PERCEEL GROND, PL. BEKEND A/D TWELLOSEWEG TE TERWOLDE, GROOT 1HA 45 ARE EN 65 CENTIARE, M.U.V. GED. TER GROOTTE VAN 9.79 ARE.
Betrokken persoon:
QAMP PROJECTONTWIKKELING B.V.
[adres]
Ontleend aan: [nummer] d.d. 12-2-2009
KOOPOVEREENKOMST BW EN WVG
PERCEEL GROND, PL. BEKEND A/D TWELLOSEWEG TE TERWOLDE UITMAKENDE EEN GEDEELTE VAN 9.79 ARE.
Betrokken persoon:
QAMP PROJECTONTWIKKELING B.V.
[adres]
Ontleend aan: [nummer] d.d. 12-2-2009”
Uit deze kadastrale overzichten kan niet worden opgemaakt of de aanwijzing op grond van de Wvg betrekking heeft op de gehele percelen of slechts op een gedeelte van die percelen. De vermelding bij perceel O 544 dat gedeeltelijk is aangewezen is immers gelijkluidend aan de vermelding bij perceel O 542, waarvan de gemeente stelt dat het in zijn geheel is aangewezen.
4.9. De gemeente heeft eerst bij de mondelinge behandeling stukken in het geding gebracht waarvan zij stelt dat deze zien op de gemeentelijke beperkingenregistratie. Nu verweerders dit niet hebben weersproken, zal de rechtbank daarvan uitgaan.
Op het eerste blad van deze registratie staat onder meer vermeld dat het gaat om Aanwijzing van gronden, Wet voorkeursrecht gemeenten, door de gemeenteraad, kenmerk 2008-2751, datum besluit 26 mei 2008 en datum ontvangst 29 mei 2008. Bij de beschrijving staat vermeld: “Omgeving Roozendalseweg”, terwijl in het besluit en op de bij het besluit behorende kadastrale kaart het gebied steeds wordt aangeduid als “Omgeving Rozendaalseweg”. In de rubriek “relaties” staat vermeld:
“(…) Percelen (2)
? VOO00 O 00542 G 0000.
? VOO00 O 00544 G 0000
(…)”
Voorts vermeldt het eerste blad: “Aantal blz 2”.
De gemeente heeft daarnaast een kennelijk van een luchtfoto vervaardigde kaart in het geding gebracht. Hoewel uit deze kaart niet valt op te maken dat zij behoort bij het hiervoor beschreven eerste blad, (verwijzingen over en weer ontbreken), gaat de rechtbank daar vanuit. De kaart is niet voorzien van een datum, zodat niet nagegaan kan worden wanneer zij is vervaardigd. Met name blijkt uit de kaart niet dat dit voor of na 12 februari 2009 is gebeurd.
Op deze kaart is één perceel dat aan twee zijden door wegen wordt begrensd, nagenoeg geheel in rood aangegeven, in die zin dat een smalle strook grond langs de wegen niet rood is ingekleurd. Van het naastgelegen perceel is op deze kaart een deels aangrenzende strook grond in rood aangegeven. Op de kaart staan geen straatnamen, kadastrale nummers of eigenaren vermeld. Op de op de kaart blauw ingekleurde opstallen staan, naar de rechtbank begrijpt, huisnummers vermeld. Omdat een legenda ontbreekt, kan uit de kaart niet worden opgemaakt wat de betekenis is van de kleuren rood en blauw in de kaart. Ook ontbreekt op de kaart ieder (ander) oriëntatiepunt, terwijl evenmin de schaalgrootte en windrichting zijn aangegeven. Uit de kaart kan derhalve niet worden opgemaakt wat beoogd wordt met het in rood aangeven van de percelen en wat de oppervlakte is van het roodgekleurde perceel en het roodgekleurde perceelsgedeelte.
Geoordeeld moet worden dat uit (ook) deze gemeentelijke beperkingenregistratie niet blijkt of de aanwijzing geldt voor het gehele perceel of voor een gedeelte daarvan, wat de grootte is van de betreffende percelen of perceelsgedeelten en evenmin wie de eigenaar of beperkt gerechtigde van de betreffende percelen is.
4.10. De ratio van de voorschriften in artikel 3 Wvg Pro en de bijbehorende artikelen 2 en 3 van het Bvg is dat er geen twijfel mag rijzen over de vraag of op een perceel of perceelsgedeelte al dan niet een voorkeursrecht van de gemeente rust. Nu uit het besluit van 26 mei 2008 niet eenduidig kan worden opgemaakt of perceel O 542 geheel of gedeeltelijk is aangewezen en ook raadpleging van de openbare registers en de gemeentelijke beperkingenregistratie die duidelijkheid niet verschaft, moet geoordeeld worden dat het besluit van 26 mei 2008 niet (mede) strekt tot aanwijzing van het perceel O 542 of van enig gedeelte daarvan. De door de burgemeester en secretaris van de gemeente in de Staatscourant van 22 april 2009 geplaatste rectificatie maakt dat niet anders.
4.11. Nu geoordeeld moet worden dat op het gehele perceel O 542 noch op een deel daarvan een gemeentelijk voorkeursrecht is komen te rusten, kan de gemeente niet voor wat dit perceel betreft met een beroep op artikel 26 Wvg Pro de nietigheid inroepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in de Wvg geregelde voorkeurspositie. De verzoeken van de gemeente zijn dan ook ten aanzien van het perceel O 542 niet voor toewijzing vatbaar.
Het gedeelte van perceel O 544 ter grootte van 0.09.79 ha
4.12. In artikel 26 Wvg Pro is de gemeente de bevoegdheid verleend om de nietigheid in te roepen van rechtshandelingen die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente. Uit de parlementaire geschiedenis van de Wvg volgt dat de vraag of sprake is van een ‘kennelijke strekking’ aan de hand van een objectiveerbaar criterium moet worden ingevuld. Het verweer van verweerders dat zij niet beoogd hebben het gemeentelijk voorkeursrecht te frustreren behoeft dan ook geen bespreking.
4.13. Er is sprake van een kennelijke strekking afbreuk te doen aan het gemeentelijke voorkeursrecht als de rechtshandeling zo is opgezet dat daarbij weliswaar geen vervreemding in de zin van artikel 1 aanhef Pro en sub a Wvg zal plaatsvinden, maar wel de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond in enigerlei mate wordt overgedragen aan een of meer (rechts)personen. Deze strekking ontbreekt indien de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij de grond geheel bij de eigenaar blijven.
4.14. Verweerders hebben aangevoerd dat ten aanzien van het verkochte 1.a. sprake is van een verkoop onder opschortende voorwaarde. Omdat aan de opschortende voorwaarde (nog) niet is voldaan, is in juridische zin nog geen overeenkomst tot stand gekomen. Feitelijk is er slechts aan Qamp een eerste recht van koop verstrekt indien de gemeente aangeeft geen gebruik te willen maken van het voorkeursrecht op basis van de aanwijzing, aldus verweerders.
4.15. Dit verweer kan verweerders niet baten.
Weliswaar is in artikel 22 van Pro de koopovereenkomst een opschortende voorwaarde opgenomen, maar deze voorwaarde heeft uitsluitend betrekking op de koop en verkoop van het verkochte 1.a. en niet op de gehele overeenkomst.
Dat brengt met zich dat [verweerder A] zich op grond van het bepaalde in artikel 23 van Pro de overeenkomst ook nu al dient te onthouden van initiatieven die de ontwikkeling van “Het Project” kunnen schaden en Qamp gevolmachtigd heeft om al hetgeen te doen wat Qamp benodigd acht ten aanzien van de realisatie van “Het Project”, met name voor wat betreft de onderhandelingen met de gemeente.
De stelling van de gemeente dat het [verweerder A], behoudens uitdrukkelijke toestemming van Qamp, niet meer vrij staat het verkochte 1.a. aan de gemeente over te dragen en dat hij een boete van 10% van de koopsom verbeurt als hij dat toch doet is door verweerders niet weersproken.
Dit leidt tot de conclusie dat met het sluiten van de overeenkomst de bevoegdheid van [verweerder A] om naar believen over het perceelsgedeelte te beschikken, in ieder geval in enigerlei mate is overgegaan op Qamp.
4.16. In artikel 3 van Pro de overeenkomst hebben verweerders vastgelegd dat Qamp een vaste koopprijs aan de verkopers zal betalen, welke wordt verhoogd met een in de overeenkomst al vastgelegd bedrag per te bouwen woning. Voorts is overeengekomen dat Qamp de koopsom schuldig zal blijven, dat terzake een geldleningsovereenkomst zal worden gesloten en dat Qamp rente betaalt aan de verkopers. De overeenkomst bepaalt tevens dat tot zekerheid voor de nakoming van de verplichting van Qamp tot betaling van de koopsom Qamp aan verkopers een recht van eerste hypotheek op het verkochte zal verlenen voor een bedrag van een miljoen euro te vermeerderen met 10% voor kosten en boeten. De stelling van de gemeente dat dit bedrag op geen enkele wijze in verhouding staat tot de waarde van de verkochte percelen, is door verweerders niet weersproken.
Als gevolg van deze bepalingen zijn de kans op voordeel en het risico van nadeel in ieder geval in enigerlei mate op Qamp overgegaan, waardoor het economisch belang bij het verkochte 1.a. gedeeltelijk van [verweerder A] is overgegaan op de koper, Qamp.
4.17. Nu zowel de beslissingsmacht over als het economisch belang bij het verkochte 1.a. ingevolge de overeenkomst op Qamp in ieder geval in enigerlei mate zijn overgegaan, moet geoordeeld worden dat de overeenkomst de kennelijke strekking heeft afbreuk te doen aan het gemeentelijke voorkeursrecht. Het feit dat in de overeenkomst voor wat betreft de koop en verkoop van de grond een opschortende voorwaarde is opgenomen, leidt niet tot een andere conclusie.
De overeenkomst komt er immers op neer dat de koop en verkoop is uitgesteld en dus geen vervreemding plaatsvindt, maar dat de beschikkingsmacht over en het economisch belang bij het verkochte 1.a al in enigerlei mate is overgedragen. De vordering deze overeenkomst op de voet van artikel 26 Wvg Pro nietig te verklaren ligt voor wat betreft het aangewezen gedeelte van perceel O 544 dan ook voor toewijzing gereed.
Overige overeenkomsten dan wel rechtshandelingen
4.18. Artikel 4 van Pro de overeenkomst bepaalt dat de leveringsakte van het verkochte 1.b. zal worden verleden binnen drie maanden nadat de gemeente heeft verklaard aan de betreffende transactie goedkeuring te verlenen respectievelijk geen gebruik te maken van haar voorkeursrecht van koop. Nu in de overeenkomst alleen gesproken wordt over het verkochte 1.a., waarmee bedoeld wordt dat deel van perceel O 544 waarop het gemeentelijk voorkeursrecht is gevestigd, gaat de rechtbank ervan uit dat hier bedoeld wordt het verkochte 1.a.
Vast staat dat de gemeente geen verklaring heeft gedaan als bedoeld in dat artikel, zodat aangenomen moet worden dat een leveringsakte als bedoeld in de overeenkomst tussen partijen niet verleden is.
Artikel 3.2.c bepaalt dat de in dat artikel vermelde hypotheek gevestigd zal worden gelijktijdig met de juridische levering van het verkochte. De nietigverklaring van de overeenkomst brengt met zich dat er geen sprake zal zijn van juridische levering van het betreffende perceelsgedeelte van perceel O 544 aan Qamp, zodat ervan uit gegaan moet worden dat van de vestiging van een hypotheek evenmin sprake zal zijn.
Het vierde lid van artikel 8 bepaalt Pro dat van de leveringsdatum af tot aan het moment dat het verkochte bouwrijp moet worden gemaakt [verweerder A] en Qamp met het oog op de realisatie van Het Project een pachtovereenkomst sluiten. Ook ten aanzien van deze pachtovereenkomst geldt dat ervan uit gegaan moet worden dat deze niet tot stand is gekomen en ook niet tot stand zal komen, nu van levering van dit perceelsgedeelte ingevolge de onderhavige overeenkomst van 11 februari 2009 geen sprake zal zijn.
Ten aanzien van de in artikel 3.2.a vermelde voorgenomen geldleningovereenkomst hebben verweerders onweersproken verklaard dat deze overeenkomst niet tot stand is gekomen.
Een en ander leidt tot de conclusie dat niet (voldoende) is komen vast te staan dat de hiervoor bedoelde rechtshandelingen zijn verricht. De vorderingen van de gemeente om overige overeenkomsten dan wel rechtshandelingen die de kennelijke strekking hebben afbreuk te doen aan het gemeentelijk voorkeursrecht, nietig te verklaren op de voet van artikel 26 Wvg Pro en verweerders te gelasten om op de voet van artikel 22 Rv Pro informatie en bescheiden te verstrekken omtrent die overige overeenkomsten dan wel rechtshandelingen, zijn daarom niet voor toewijzing vatbaar.
4.19. Partijen zijn over en weer ten dele in het ongelijk gesteld, hetgeen aanleiding is de kosten van deze procedure tussen hen te compenseren, aldus dat zij ieder de eigen kosten dragen.
4.20. Omdat de na te noemen beslissingen zich daartoe niet lenen, zullen zij niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
5. De beslissing
De rechtbank
verklaart nietig de koopovereenkomst gesloten op 11 februari 2009 tussen [verweerder A] als verkoper en Qamp als koper met betrekking tot het gedeelte ter grootte van 0.09.79 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Voorst, sectie O, nummer 544 dat bij besluit van de raad van de gemeente Voorst van 26 mei 2008 is aangewezen als grond waarop het gemeentelijk voorkeursrecht rust;
compenseert de kosten van deze procedure aldus dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. van Lee, mr. M. Stempher en mr. P.F.A. Bierbooms en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2009.