Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Civiel – Afdeling Handel
Vonnis in gevoegde hoofdzaken en vrijwaring van 3 februari 2010
in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: 98023 / HA ZA 08-1330 van
[naam A],
wonende te [plaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. J.H. van den Sigtenhorst te Zutphen,
tegen
[Naam B],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. P.F. Schepel te Deventer,
en in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer 98955 / HA ZA 08-1474 van
1. [Naam C],
wonende te [plaats],
2. [Naam D],
wonende te [plaats],
3. [Naam E],
wonende te [plaats],
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat mr. J.V.M. de Jong te Apeldoorn,
tegen
1. [Naam B],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat mr. P.F. Schepel te Deventer,
2. [naam A],
wonende te [plaats],
gedaagde in conventie,
advocaat mr. J.H. van den Sigtenhorst te Zutphen.
alsmede in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer: 104515 / 09-896 van
[Naam B],
wonende te [plaats],
eiser in vrijwaring,
advocaat mr. P.F. Schepel te Deventer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CEB OVERIJSSEL B.V.,
gevestigd te Lettele, gemeente Deventer,
gedaagde in vrijwaring,
advocaat mr. M.L. Marcus-Daniëls te Rijen.
Partijen zullen hierna [naam A], [naam B], [eisers in conventie] en CEB worden genoemd.
1. De procedure in de zaak 08-1330
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding
- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak tevens conclusie van eis in het incident tot oproeping in vrijwaring tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie
- de incidentele conclusie van antwoord in het incident tot oproeping in vrijwaring
- het incidentele vonnis van 3 juni 2009 waarin de rechtbank [naam B] heeft toegestaan CEB in vrijwaring op te roepen
- het tussenvonnis van 28 oktober 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 5 januari 2010
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie.
2. De procedure in de zaak 08-1474
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding
- de akte overlegging producties
- de incidentele conclusie betreffende vordering tot voeging ex artikel 222 Rv Pro
- het incidentele vonnis van 21 januari 2009 door middel waarvan de rechtbank de procedure heeft gevoegd met de zaak 08-1330
- de conclusie van antwoord in de hoofdzaak tevens conclusie van eis in het incident tot oproeping in vrijwaring tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie van de zijde van [naam B]
- de conclusie van antwoord van de zijde van [naam A]
- de conclusie van antwoord in het vrijwaringsincident van de zijde van [eisers in conventie]
- de incidentele conclusie van antwoord in het incident tot oproeping in vrijwaring
- het incidentele vonnis van 3 juni 2009 waarin de rechtbank [naam B] heeft toegestaan CEB in vrijwaring op te roepen
- het tussenvonnis van 28 oktober 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 5 januari 2010
- de conclusie van antwoord in de voorwaardelijke reconventie.
3. De procedure in de zaak 09-896
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de inleidende dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- het tussenvonnis van 28 oktober 2009
- de brief van mr. Schepel van 21 december 2009 met zes bijlagen
- het proces-verbaal van comparitie van 5 januari 2010.
4. De feiten
4.1. [naam B] en [naam A] zijn vader en zoon. [naam B] is geboren op [1928].
4.2. CEB was de werkgever van de heer [naam F] totdat hij met pensioen ging. De heer [naam F] heeft gedurende vele jaren de administratie verwerkt van het bedrijf van [naam B] en was in de loop der jaren bij verschillende werkgevers in dienst.
4.3. [naam B] is (mede-)eigenaar van een perceel grasland dat is gelegen aan [adres te plaats] en kadastraal bekend is als gemeente Apeldoorn, [kadastraal nummer] (hierna: het perceel).
4.4. [naam B] en zijn echtgenote hebben [naam A] in 1995 ten aanzien van het perceel een voorkeursrecht tot koop gegeven. In een notariële akte van 28 februari 1995 is dit voorkeursrecht als volgt verwoord:
“VOORKEURSRECHTEN TOT KOOP
Indien verkopers te eniger tijd voornemens zijn over te gaan tot verkoop van de hen in eigendom resterende gedeelten van de hiervoor gemelde percelen, dan zijn zij verplicht de koper van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen. De koper heeft alsdan het recht van voorkeur het vorenomschreven onroerend goed te kopen binnen twee maanden nadat bedoelde mededeling door hem is ontvangen en wel voor een prijs welke zal worden vastgesteld door een in onderling overleg aan te wijzen deskundige en bij gebreke daarvan door drie deskundigen (…). Indien verkoper verklaart van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken of binnen de gemelde twee maanden geen bericht dienaangaande door verkopers is ontvangen zijn deze bevoegd tot verkoop aan derden over te gaan. (…)”.
4.5. Op 28 april 2008 hebben [naam B] en zijn echtgenote het perceel aan [eisers in conventie] verkocht tegen een koopprijs van € 450.000,--. Deze koopovereenkomst is op 27 mei 2008 met toepassing van het bepaalde in artikel 7:3 lid 1 BW Pro ingeschreven in de openbare registers.
4.6. Bij brief van 29 september 2008 heeft de heer [naam G] (de accountant van [naam A]) de heer [naam H] van CEB meegedeeld dat [naam A] gebruik maakt van zijn voorkeursrecht.
4.7. [naam A] heeft op 3 oktober 2008 conservatoir beslag tot levering gelegd op het perceel.
4.8. Bij afzonderlijk brieven van 10 oktober 2008 heeft [naam B] aan [naam A] en aan [eisers in conventie] meegedeeld dat hij zijn aanbod tot verkoop intrekt.
4.9. [eisers in conventie] heeft op 24 november 2008 conservatoir beslag tot levering gelegd op het perceel.
5. Het geschil
in de zaak 08-1330 in conventie en in voorwaardelijke reconventie
5.1. [naam A] vordert samengevat - dat de rechtbank [naam B] zal veroordelen het perceel aan hem in eigendom over te dragen en daartoe op straffe van een dwangsom mee te werken aan het verlijden van een notariële leveringsakte, met veroordeling van [naam B] in de proceskosten en de kosten van het beslag. [naam B] voert verweer.
5.2. [naam B] eist - onder de voorwaarde dat de vordering tot levering van [naam A] wordt afgewezen - in reconventie dat het op verzoek van [naam A] gelegde conservatoire beslag wordt opgeheven, met veroordeling in de proceskosten. [naam A] voert verweer.
5.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak 08-1474 in conventie en in voorwaardelijke reconventie
5.4. Ten aanzien van [naam B] vordert [eisers in conventie] samengevat - primair dat de rechtbank [naam B] zal veroordelen het perceel aan hem in eigendom over te dragen en daartoe mee te werken aan het verlijden van een notariële leveringsakte, te bepalen dat het vonnis dezelfde rechtskracht heeft als een leveringsakte en hem zal veroordelen tot het betalen van een boete berekend aan de hand van een percentage per dag dat het perceel niet is geleverd. Subsidiair vordert [eisers in conventie] een door [naam B] te betalen boete van € 45.000,--. In beide gevallen vordert [eisers in conventie] veroordeling in de proceskosten en de beslagkosten. [naam B] voert verweer.
5.5. Ten aanzien van [naam A] vordert [eisers in conventie] dat de rechtbank [naam A] zal veroordelen de eigendomsoverdracht van het perceel aan [eisers in conventie] te gehengen en te gedogen en het namens [naam A] gelegde beslag op straffe van een dwangsom op te heffen, met zijn veroordeling in de proceskosten. [naam A] voert verweer.
5.6. [naam B] eist - onder de voorwaarde dat de primaire vorderingen van [eisers in conventie] jegens hem worden afgewezen - in reconventie dat het op verzoek van [eisers in conventie] gelegde conservatoire beslag wordt opgeheven, met veroordeling in de proceskosten. [eisers in conventie] voert verweer.
5.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak 09-896
5.8. [naam B] vordert - samengevat - dat de rechtbank CEB zal veroordelen aan hem te betalen al hetgeen waartoe hij wordt veroordeeld in de hoofdzaken, met veroordeling van CEB in de kosten van de hoofdzaken en de kosten van het vrijwaringsgeding. CEB voert verweer. Voor zover van belang wordt hierna nader op de stellingen van partijen ingegaan.
6. De beoordeling
in de zaak 08-1330 en in de zaak 08-1474
6.1. [naam B] erkent dat hij ten aanzien van het perceel zowel met [naam A] als met [eisers in conventie] een koopovereenkomst heeft gesloten en dat beiden op grond van deze koopovereenkomsten recht hebben op levering.
Dwaling
6.2. Het belangrijkste verweer van [naam B] is dat ten aanzien van beide koopovereenkomsten sprake is van (wederzijdse) dwaling. Daartoe voert [naam B] aan dat hij in de onjuiste veronderstelling was dat het perceel volledig was ingesloten door andere percelen en dat het perceel hierdoor geen uitweg had naar de openbare weg, terwijl in de notariële akte van 28 februari 1995 - in werkelijkheid - ten behoeve van het perceel een erfdienstbaarheid van uitweg was gevestigd. Ook voert [naam B] met betrekking tot de koopovereenkomst met [naam A] aan dat taxateurs in een rapport van 28 september 2008 de waarde van het perceel hebben bepaald en dat niet blijkt dat de taxateurs met deze erfdienstbaarheid van weg rekening hebben gehouden.
6.3. Wat betreft het sluiten van de koopovereenkomst met [naam A] is van belang dat [naam B] en zijn echtgenote in 1995 een onherroepelijk aanbod tot het sluiten van een koopovereenkomst hebben gedaan, waarbij de koopprijs door één of meer taxateurs zou worden vastgesteld. De koopovereenkomst is vervolgens tot stand gekomen doordat [naam A] op 29 september 2008 heeft meegedeeld dat hij van zijn voorkeursrecht gebruik wilde maken op basis van een getaxeerde waarde van € 450.000,--. Uit deze gang van zaken concludeert de rechtbank dat de voorstelling van zaken die [naam B] had over de ontsluiting van het perceel bij de totstandkoming van de overeenkomst met [naam A] geen rol heeft gespeeld. Het beroep op dwaling ten aanzien van de rechtsverhouding tussen [naam B] en [naam A] gaat al om die reden niet op.
6.4. Wanneer aan een derde de bevoegdheid is gegeven de koopprijs vast te stellen, is op grond van het bepaalde in artikel 7:906 lid 2 BW Pro de regeling van artikel 7:904 BW Pro van overeenkomstige toepassing. Volgens deze regeling is de beslissing van de derde vernietigbaar wanneer gebondenheid aan die beslissing in verband met de inhoud of de wijze van totstandkoming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De wijze waarop artikel 7:904 lid 1 BW Pro is geformuleerd, brengt tot uitdrukking dat de rechter bij de toepassing van deze regel de nodige terughoudendheid in acht moet nemen (vergelijk Parl. Gesch. Boek 6, blz. 68). Bij de vaststelling van wat redelijkheid en billijkheid eisen, moet op grond van het bepaalde in artikel 3:12 BW Pro rekening worden gehouden met algemeen erkende rechtsbeginselen, met de in Nederland levende rechtsovertuigingen en met de maatschappelijke en persoonlijke belangen, die bij het gegeven geval zijn betrokken.
6.5. [naam B] heeft betoogd dat uit het taxatierapport niet blijkt dat de taxateurs met de erfdienstbaarheid van weg rekening hebben gehouden en dat de koopovereenkomst met [naam A] om die reden kan worden vernietigd. De rechtbank begrijpt dit betoog als een beroep op vernietiging in de in de vorige alinea bedoelde zin. [naam B] heeft echter te weinig gesteld om de slotsom te rechtvaardigen dat hij tot vernietiging heeft kunnen overgaan op grond van artikel 7:906 lid 2 BW Pro juncto 7:904 BW. De enkele stelling dat uit het taxatierapport niet blijkt dat de taxateurs met de erfdienstbaarheid van weg rekening hebben gehouden, is onvoldoende, zeker nu hij het betreffende rapport niet in het geding heeft gebracht. De vernietiging van de koopovereenkomst met [naam A] heeft dan ook niet het door hem gewenste effect.
6.6. Dwaling aan de zijde van de verkopende partij komt in het algemeen voor rekening van de dwalende, tenzij de koper een mededelingsplicht schond of de verkoper op een onjuiste mededeling van de koper afging. [naam B] heeft echter te weinig gesteld om te kunnen concluderen dat hij door toedoen van [eisers in conventie] ten aanzien van de waarde van het perceel een verkeerde voorstelling van zaken had.
6.7. Daar komt bij dat [naam B] ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [eisers in conventie] geen verkeerde voorstelling van zaken zou hebben gehad wanneer hij de notariële akte van 28 juni 1995 had bestudeerd of had laten bestuderen. Wanneer [naam B] niet meer over de akte beschikte, dan had hij van deze akte kennis kunnen (laten) nemen via de openbare registers. Nu [naam B] zich niet heeft gekweten van zijn onderzoeksplicht, behoort zijn onjuiste veronderstelling ten aanzien van de ontsluiting van het perceel - in zijn rechtsverhouding met Wientjes - eens temeer voor zijn rekening te blijven.
6.8. Gelet op dit alles gaat het beroep op dwaling in beide zaken niet op, zodat de vernietiging van de beide koopovereenkomsten geen effect heeft gehad. De tussenconclusie luidt dan ook dat beide koopovereenkomsten nog gelden en dat zowel [naam A] als [eisers in conventie] (nog steeds) recht hebben op levering van het perceel.
Botsende rechten op levering
6.9. In de situatie dat twee schuldeisers ten aanzien van hetzelfde goed botsende rechten op levering hebben, is het bepaalde in artikel 3:298 BW Pro van belang. Op grond van dit artikel gaat in de onderlinge verhouding tussen de schuldeisers - in dit geval [naam A] en [eisers in conventie] - het oudste recht op levering voor, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten, of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit. Aan de hand van artikel 3:298 BW Pro kan dus worden beoordeeld wie - in de onderlinge rechtsverhouding tussen [naam A] en [eisers in conventie] - het sterkste recht op levering heeft.
6.10. Een onroerende zaak kan bij botsende rechten op levering niet tweemaal worden geleverd. Indien de rechter oordeelt dat het goed aan de een moet worden geleverd, dan betekent dit dat levering aan de ander onmogelijk is geworden. In een dergelijk geval kan de andere schuldeiser zijn recht op levering op grond van het bepaalde in artikel 3:303 BW Pro niet geldend kan maken en moet de rechtsvordering tot levering worden afgewezen, ook al staat zijn aanspraak niet ter discussie. Zo bezien is het bepaalde in artikel 3:298 BW Pro tevens van belang voor de afzonderlijke rechtsverhoudingen tussen de schuldeisers en de gemeenschappelijke schuldenaar.
6.11. Tegen deze achtergrond begrijpt de rechtbank het verweer van [naam B], zoals dat in onderdelen 24 en 25 van zijn in de twee hoofdzaken gelijkluidende conclusie is verwoord, zo, dat het bepaalde in artikel 3:298 BW Pro volgens hem ook maatgevend is voor de beoordeling in de twee hoofdzaken, in die zin dat de vordering tot levering van de degene die het sterkste recht heeft moet worden toegewezen en dat de vordering van degene die het zwakkere recht heeft moet worden afgewezen. De rechtbank volgt [naam B] in deze visie.
6.12. [naam A] beroept zich op het voorkeursrecht van koop, stellende dat hij bij brief van 29 september 2008 heeft meegedeeld dat hij van dit recht gebruik wilde maken op basis van een getaxeerde waarde van € 450.000,--. [eisers in conventie] beroept zich op de koopovereenkomst van 28 april 2008 en betoogt dat uit die overeenkomst een recht op levering is ontstaan. Nu uit de stellingen van [naam A] volgt dat hij pas op 28 september 2008 een onvoorwaardelijk recht op levering heeft gekregen, is het recht op levering van [eisers in conventie] ouder dan dat van [naam A]. Hieruit volgt dat [eisers in conventie] volgens de hoofdregel van artikel 3:298 BW Pro het sterkere recht op levering heeft.
6.13. In deze zaak speelt de bijzonderheid dat [naam A] al sinds 28 februari 1995 een voorkeursrecht heeft, lange tijd voordat de koopovereenkomst met [eisers in conventie] is gesloten. Hierover wordt als volgt overwogen. Een voorkeursrecht kan niet op één lijn worden gesteld met een recht op levering, zodat [eisers in conventie] volgens de hoofdregel van artikel 3:298 BW Pro nog steeds het sterkere recht heeft. Het is echter mogelijk dat het recht op levering van [naam A] dient te prevaleren op grond van de in artikel 3:298 BW Pro verwoorde uitzondering “tenzij uit (…) de aard van hun rechten, of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit”. Hierover wordt als volgt overwogen.
6.14. [naam A] stelt - ondermeer ter comparitie - dat [eisers in conventie] van zijn voorkeursrecht op de hoogte was, terwijl [eisers in conventie] stelt dat hij van dit voorkeursrecht juist niets wist. [naam B] laat zich over deze kwestie niet uit en voert slechts aan dat de belangen van [eisers in conventie] grotendeels defensief van aard zijn en dat [naam A] het perceel inmiddels heeft verkocht aan een derde.
6.15. Het antwoord op de vraag of [eisers in conventie] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst van 28 april 2008 wist dat [naam A] een voorkeursrecht had, kan in het midden blijven. Indien er bij wijze van veronderstelling van wordt uitgegaan dat [eisers in conventie] hiervan op de hoogte was, dan is dat onvoldoende om te kunnen concluderen dat [naam A] een sterker recht op levering heeft. Voor die conclusie zijn bijkomende omstandigheden nodig. In deze zin ook HR 26 januari 2007, NJ 2007, 78 en HR 4 december 2009, RvdW 2009, 1428. Dergelijke bijkomende omstandigheden zijn echter gesteld nog gebleken. Voor toepassing van een uitzondering op de hoofdregel van artikel 3:298 BW Pro bestaat te minder aanleiding nu [naam A] niet heeft weersproken dat hij het perceel al aan een derde heeft doorverkocht.
6.16. Uit het vorenstaande volgt al dat [eisers in conventie] een sterker recht op levering heeft dan [naam A]. Het antwoord op de in de zaak 08-1474 opgeworpen vraag of [naam A] zijn voorkeursrecht tijdig heeft uitgeoefend, kan om die reden in het midden blijven.
in de zaak 08-1330
6.17. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
in de zaak 08-1474
Pluraliteit van schuldenaren
6.18. [eisers in conventie] baseert zijn recht op levering op de koopovereenkomst van 28 april 2008 (productie 1 van [eisers in conventie]). In deze overeenkomst is niet alleen [naam B] maar ook zijn echtgenote [echtgenote naam B] als verkoper genoemd. Ook in de notariële akte van 28 februari 1995 (productie 5 van [eisers in conventie]) zijn zowel [naam B] als [echtgenote naam B] genoemd als verkopers, terwijl in het voorkeursrechtbeding (zie hiervoor onder 4.4) wordt gesproken van “de hen in eigendom resterende gedeelten van de hiervoor gemelde percelen”. Voorts staan [naam B] als [echtgenote naam B] in het verzoekschrift van [eisers in conventie] tot het leggen van conservatoir beslag tot levering vermeld als gerequesteerden en staat onder 1 vermeld: “Verkopers zijn elk voor de onverdeelde helft eigenaar van een perceel grasland ter grootte van 72a 99 ca, plaatselijk bekend [adres].”
6.19. De in de vorige alinea genoemde omstandigheden doen vermoeden dat [naam B] niet rechthebbende is van de volle eigendom van het perceel, maar slechts eigenaar is van de onverdeelde helft daarvan, samen met zijn echtgenote [echtgenote naam B].
6.20. Nu alleen [naam B] is gedagvaard en zijn echtgenote [echtgenote naam B] niet, valt niet uit te sluiten dat de vordering tot levering van de volle eigendom niet toewijsbaar is. Gelet hierop en gelet op de goederenrechtelijke consequenties van het in deze zaak te wijzen vonnis, zal de rechtbank [eisers in conventie] op de voet van het bepaalde in artikel 22 Rv Pro te bevelen bij akte zijn stelling toe te lichten dat [naam B] (enig) eigenaar is van het perceel. Ook zal de rechtbank [eisers in conventie] bevelen de leveringsakten over te leggen die zijn genoemd op de tweede bladzijde van de notariële akte van 28 februari 2008 (productie 5 van [eisers in conventie]) zijn genoemd onder het opschrift “VOORAFGAANDE VERKRIJGING”.
6.21. De rechtbank is met het oog op het bepaalde in artikel 3:175 lid 1 BW Pro voorlopig van oordeel dat [naam B] kan worden verplicht tot levering van zijn aandeel in het perceel. Desgewenst kan [eisers in conventie] echter van de mogelijkheid gebruik maken [echtgenote naam B] op de voet van artikel 118 Rv Pro als (gedaagde) partij in het geding op te roepen, waarmee hij ook ten aanzien van haar een bindende uitspraak kan verkrijgen. [eisers in conventie] zal gelegenheid krijgen zich bij akte over deze kwestie uit te laten.
in de zaak 09-896
6.22. Iedere beslissing in de vrijwaringszaak zal worden aangehouden totdat in de hoofdzaken eindvonnis kan worden gewezen.
7. De beslissing
De rechtbank
in de zaak 08-1330
7.1. houdt iedere beslissing aan,
in de zaak 08-1474
7.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 3 maart 2010 voor het nemen van een akte door Wientjes over hetgeen is vermeld onder 6.20 en 6.21,
7.3. houdt iedere verdere beslissing aan,
in de zaak 09-896
7.4. houdt iedere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S.W. Lucassen en in het openbaar uitgesproken op 3 februari 2010.