Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Meervoudige belastingkamer
Reg.nr.: 11/359 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
[naam] B.V.
te [plaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Voorst
verweerder.
1. Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), verenigd in één geschrift, met dagtekening 27 februari 2009 en [aanslagnummer], voor zover van belang, de waarde van de objecten [object 1] en [object 2], [object 3], [object 4] en [object 5] voor het belastingjaar 2009, per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op respectievelijk € 5.936.000, € 167.000,
€ 213.000, € 167.000 en € 105.000. Bij uitspraken op bezwaar van 28 januari 2011, vervat in één geschrift, heeft verweerder het bezwaar gedeeltelijk gegrond verklaard, de vastgestelde waarde van het object [object 1] verminderd tot € 5.478.000 en de overige waarden gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de vastgestelde waarde van het object [object 1]. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 6 juli 2011, waarbij [naam 1] (directeur advies) en [naam 2] (adviseur) voor eiseres zijn verschenen. Verweerder is in persoon ([naam 3]) verschenen, vergezeld van [naam 4] (taxateur) en [naam 5] (adviseur).
2. Overwegingen
2.1 Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [object 1 te plaats], plaatselijk bekend als [recreatieterrein] (hierna: het recreatieterrein). Het recreatieterrein, dat tussen zonsopgang en zonsondergang vrij toegankelijk is voor publiek, heeft als bestemming dagrecreatie en bestaat uit onder meer water, grond, toiletgebouwen en infrastructuur.
2.2 Eiseres heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde van het recreatieterrein te hoog is vastgesteld door verweerder. Met verwijzing naar diverse transacties en de uitspraak van
7 april 2010 (LJN: BM2112) van het Hof Arnhem heeft eiseres aangevoerd dat de waarde van het water met inbegrip van een deel van het strand en de ligweiden op € 1 gesteld moet worden. Voorts heeft eiseres in beroep de juistheid van de waardering van (delen van) de infrastructuur, de toiletgebouwen en de hellingbaan betwist.
2.3 Verweerder heeft in beroep ter onderbouwing van de door hem bij uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde een taxatierapport van maart 2011 overgelegd, waarbij het recreatieterrein is gewaardeerd op € 5.478.000.
2.4 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak – voor zover die niet tot woning dient – bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
2.5 De rechtbank stelt vast dat verweerder bij de waardebepaling van het recreatieterrein is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Voorts stelt de rechtbank met betrekking tot de waardering van de grond van het recreatieterrein vast dat de waarde van de houtopstanden en plantsoen (€ 0,50 per m²) en het weiland (€ 3,19 per m²) als zodanig niet in geschil is.
2.6 De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde totale waarde van het recreatieterrein per waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog is, rust op verweerder. Niet is in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, zodat van de gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden uitgegaan.
2.7 Bij uitspraak van 7 april 2010 (LJN: BM2112), zoals ook ingeroepen door eiseres, heeft het Hof Arnhem, voor zover van belang, als volgt overwogen:
“Belanghebbende betoogt dat de vervangingswaarde van het recreatieterrein op de bedrijfswaarde dient te worden gesteld omdat het recreatieterrein bedrijfsmatig wordt gebruikt. (…).
(…). Het Hof kan het betoog van belanghebbende niet onderschrijven. In het onderhavige geval staat de waarde van het recreatieterrein ter discussie. Om die reden dient uitsluitend te worden gekeken naar de resultaten die voortvloeien uit de exploitatie van dit terrein. De met het recreatieterrein verband houdende resultaten zijn voortdurend negatief. Voorts acht het Hof niet aannemelijk dat op de waardepeildatum enig zicht op lonende exploitatiemogelijkheden bestond. Daarnaast wijzen ook de statuten van [eiseres] (…), het feitelijk door belanghebbende gericht zijn op het algemeen belang van de bevordering van recreatie en toerisme, en de omstandigheid dat 23 gemeenten (middellijk) aandeelhouder van belanghebbende zijn, erop dat de exploitatie niet uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen, maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen. De vervangingswaarde kan derhalve niet op de bedrijfswaarde worden gesteld (Hoge Raad 17 februari 1999, nr. 33 844, LJN: AA2661).”
Voorts heeft het Hof, voor zover van belang, bij die uitspraak overwogen:
“Met betrekking tot de waarde van het water is de Ambtenaar bij de vastgestelde waarde van € 0,48 per m² uitgegaan van de omvorming van grond tot water. Belanghebbende heeft gegevens omtrent diverse transacties overgelegd, waarbij het ging om de overdracht van zandwinningsplassen voor € 1. Op grond hiervan acht het Hof de door de Ambtenaar verdedigde waarde van € 0,48 per m² niet aannemelijk, en wordt de waarde van het water vastgesteld op de door belanghebbende bepleite en gestaafde waarde van € 1 voor de gehele plas.
(…). Het gebruik van het strand en de ligweiden hangt mede nauw samen met het gebruik van het water. Het Hof is van oordeel dat daarom een gedeelte daarvan geacht mag worden te zijn begrepen in de waardering van het water. Het Hof stelt de grootte van dat gedeelte in goede justitie vast op de helft van de oppervlakte van het water, (…).”
2.8 Met verwijzing naar evenvermelde uitspraak stelt de rechtbank voorop dat, mede gelet op de statuten van [eiseres], de vervangingswaarde van het recreatieterrein niet op de bedrijfswaarde kan worden gesteld.
2.9 Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de onderhavige procedure aannemelijk gemaakt dat de waarde van het water (€ 0,48 per m²) niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak van 7 april 2010 van het Hof Arnhem noopt, gelet op de motivering daarvan, niet tot een ander oordeel. De rechtbank overweegt daarbij dat verweerder de waardebepaling met verwijzing naar de omvorming van grond tot water, ter zitting en met het in beroep overgelegde taxatierapport, uitvoerig heeft toegelicht. Verweerder heeft daarbij – simpel gezegd – naar voren gebracht dat de waarde van tot water omgevormde landbouwpercelen, die de bestemming “natuur” hebben verkregen, in het economisch verkeer wordt gesteld op 15% van de waarde van agrarische grond en dat het water van het recreatieterrein een ruimere bestemming (dagrecreatie) heeft, zodat de waardering daarvan in dit geval zelfs nog aan de lage kant is. Voorts neemt de rechtbank in aanmerking dat verweerder in deze procedure de relevantie van de door eiseres ingeroepen transacties gemotiveerd heeft betwist door met stukken onderbouwd te stellen dat de waarde van € 1 van de bedoelde zandwinningsplassen wordt verklaard door de aan de overdracht van overheidswege verbonden afspraken en verplichtingen. De rechtbank acht ten slotte aannemelijk, voor zover van belang voor het vaststellen van de benuttingswaarde, dat met het inrichten en omvormen van een afgegraven zandwinningsput tot een recreatieplas, zoals die van eiseres, beduidend meer kosten zijn gemoeid dan € 1.
2.10 Met betrekking tot de vastgestelde waarde van het strand en de ligweiden overweegt de rechtbank dat, gelet op de uitspraak van 7 april 2010 van het Hof Arnhem, een deel daarvan geacht moet worden te zijn begrepen in de waardering van het water. Met verwijzing naar evenvermelde uitspraak stelt de rechtbank dat deel in goede justitie op de helft van de oppervlakte van het water, te weten 503.437,50 m² (1/2 x 1.006.875), waarmee een oppervlakte strand en ligweiden resteert van 369.412,50 m² (872.850 - 503.437,50) met een waarde van € 1.137.790,50 (369.412,50 x 3,08). Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de waarde van het strand en de ligweiden dus € 1.550.587,50
(€ 2.688.378,00 - 1.137.790,50) te hoog vastgesteld.
2.11 Met betrekking tot de vastgestelde waarde van de toiletgebouwen, bestaande uit een gebouw en bouwblok, zoals gedetailleerd toegelicht in het verweerschrift, overweegt de rechtbank dat niet in geschil is dat de grond van het bouwblok bebouwbaar is en dat evenmin in geschil is dat dergelijke grond op de peildatum werd uitgegeven voor € 125 per m². Verweerder heeft vanwege de bestemming “dagrecreatie” de waarde van de grond gesteld op 75% van dat tarief. Ter zitting heeft verweerder het percentage van 75% nader toegelicht. Eiseres heeft niet aangevoerd dat en waarom dat percentage te hoog is.
Voor wat betreft de waarde van de gebouwen heeft verweerder vergeleken met de gemiddelde prijs van een clubhuis/kantine (type normaal) en kleedgebouw/toiletten (type eenvoudig), waarbij verweerder is uitgegaan van € 765 per m². Daarbij heeft verweerder vanwege de eenvoudige bouw een aftrek gehanteerd van 7,5% en de waarde van toiletgebouw 5 iets hoger vastgesteld vanwege de zeer kleine omvang daarvan. Eiseres heeft niet aangevoerd dat en waarom het gehanteerde percentage te laag is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem verdedigde waarde van de toiletgebouwen aannemelijk gemaakt.
2.12 Met betrekking tot de vastgestelde waarde van de fietspaden overweegt de rechtbank dat niet in geschil is dat de fietspaden in 1974 zijn aangelegd en dat het recreatieterrein (overdag) altijd vrij toegankelijk is (geweest). Met verwijzing naar de uitspraak van
7 april 2010 van het Hof Arnhem (rechtsoverwegingen 4.13 en 4.14) is de rechtbank van oordeel dat deze fietspaden daarmee een openbare weg zijn in de zin van artikel 4 van Pro de Wegenwet en dus een uitgezonderd object zijn in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel d, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken. Dat de fietspaden na zonsondergang op grond van het terreinreglement niet toegankelijk zijn, kan daaraan niet afdoen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ten onrechte de waarde van de fietspaden (€ 81.589,42) betrokken in de waardevaststelling van het recreatieterrein.
2.13 Met betrekking tot de vastgestelde waarde van de hellingbaan overweegt de rechtbank dat verweerder in de uitspraak op bezwaar en in het taxatierapport een onderbouwing heeft gegeven. Dat de waarde van de hellingbaan op nihil moet worden gesteld, omdat die baan volkomen verouderd is en niet meer wordt gebruikt, zoals eiseres heeft gesteld, heeft verweerder betwist met verwijzing naar onder meer de website van eiseres. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder de door hem verdedigde waarde van de hellingbaan, waarbij de waarde op 50% is gesteld vanwege economische veroudering, aannemelijk gemaakt.
2.14 Op grond van al het vorenstaande is het beroep gegrond en dient op de totale door verweerder vastgestelde waarde van het recreatieterrein (€ 5.478.000) in mindering gebracht te worden de waarde van de fietspaden (€ 81.589,42) en de waarde van het in water begrepen deel van het strand en de ligweiden (€ 1.550.587,50). De rechtbank stelt de waarde van het recreatieterrein aldus afgerond vast op € 3.845.823.
2.15 Niet is gebleken van proceskosten die op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel bestaat aanleiding te bepalen dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht vergoedt.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van het recreatieterrein tot een bedrag van
€ 3.845.823;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht van
€ 302 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.H.T. Rademaker, voorzitter, en mr. Tj. Gerbranda en
mr. R.P. van Baaren, leden. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2011.