Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Meervoudige belastingkamer
Reg.nrs.: 10/447, 10/781 en 10/782 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
stichting Stichting Kulturhus ‘t Spieker
te Eibergen,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland
verweerder.
1. Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), verenigd in één geschrift, met dagtekening 15 april 2009 en nummer 10352 de waarde van de objecten Kerkstraat 30 dl 1, dl 4 en dl 5 te Eibergen voor het belastingjaar 2009, per waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op respectievelijk
€ 3.042.000, € 178.000 en € 675.000. Tevens heeft verweerder daarbij de aanslag onroerendezaakbelasting 2009 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op respectievelijk € 4.721, € 276 en € 1.047. Bij uitspraken op bezwaar van
28 januari 2010, vervat in één geschrift, heeft verweerder het daartegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarden en aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 14 mei 2012, waar H. Klein Willink en mr. W.H.M. van Hagen voor eiseres zijn verschenen. Verweerder is in persoon (J.H. Dieperink-Tijink) verschenen, vergezeld van mr. E. Venema en P.A.T.M. Niehuis (taxateur).
2. Overwegingen
2.1 In geding is de waardering van de onroerende zaak, gelegen aan de Kerkstraat 30 te Eibergen en plaatselijk bekend als Kulturhus ‘t Spieker” (hierna: het Cultuurcentrum). In het Cultuurcentrum, dat een multifunctioneel centrum is, zijn onder meer een concertzaal, oefenruimten, kantoren en leslokalen aanwezig, alsook sanitaire ruimten en ruimte voor opslag. Aan de achterkant van het Cultuurcentrum zijn parkeerplaatsen gelegen. Op de ondergrond van het Cultuurcentrum rust de bestemming “bijzondere bebouwing”.
2.2 Eiseres heeft met verwijzing naar afzonderlijke taxaties van M.J.A. ten Hag en A.J. Wormgoor, die makelaar en taxateur zijn, aangevoerd dat de waarde van de drie objecten te hoog is vastgesteld. Volgens eiseres heeft verweerder bij de waardevastelling ten onrechte geen rekening gehouden met de diverse op de objecten gevestigde beperkte rechten en met de verschillende huurders. Daarnaast heeft eiseres naar voren gebracht dat de waarde van de objecten ten onrechte niet is gesteld op de waarde in het economische verkeer. Voorts heeft verweerder volgens eiseres voor de waardering van haar specifieke objecten ten onrechte gebruik gemaakt van de taxatiewijzer Overheidsgebouwen.
2.3 Verweerder stelt zich met verwijzing naar het taxatierapport van 7 mei 2010 van P.A.T.M. Niehuis op het standpunt dat de waarde van de drie objecten op een juist bedrag is vastgesteld.
2.4 Ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt, voor zover van belang, als één onroerende zaak aangemerkt:
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een onder a of b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de onder a of b bedoelde eigendommen of onder c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover hier van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid van evenvermeld artikel. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. (…).
2.4.1 Ingevolge artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt een bezwaarschrift tegen een beschikking die is bekendgemaakt en verenigd in één geschrift met, voor zover van belang, een aanslag OZB mede geacht te zijn gericht tegen die aanslag, tenzij uit het bezwaarschrift het tegendeel blijkt.
2.5 De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarden per waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog zijn, rust op verweerder.
2.6 De rechtbank stelt op grond van de stukken vast dat eiseres het erfpacht- en opstalrecht heeft van het Cultuurcentrum, dat door verweerder, voor zover van belang voor de WOZ-waardering in deze procedure, is gesplitst in drie delen (Kerkstraat 30 dl 1, dl 4 en
dl 5). Voorts stelt de rechtbank vast dat eiseres een onderopstalrecht heeft verleend aan de vereniging Muziekvereniging Excelsior te Eibergen en aan de stichting Stichting Ons Huis te Eibergen, zoals ook blijkt uit artikel 4 van Pro de statuten van eiseres en de toelichtende notitie van 2 februari 2010 daarbij. Nu daarmee – afgezien van het object Kerkstraat 30 dl 1 – met betrekking tot alle samenstellende delen (grond en opstal) geen sprake is van dezelfde zakelijk gerechtigde, kunnen die delen niet tezamen één onroerende zaak vormen in de zin van artikel 16 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft derhalve een onjuiste objectafbakening gehanteerd. Dat de onderopstalhouders ook gebruik maken van diverse gemeenschappelijke voorzieningen, zoals bijvoorbeeld de parkeerplaatsen, kan niet leiden tot een objectafbakening zoals verweerder die voorstaat. De rechtbank overweegt daarbij met verwijzing naar het arrest van 14 februari 2003 (LJN: AF4520) van de Hoge Raad dat de Wet WOZ geen ruimte biedt voor toerekening van de waarde van een WOZ-object aan een ander WOZ-object. Ook niet in de situatie dat het ene WOZ-object mede gebruikt wordt door de genothebbenden krachtens beperkt recht van de andere WOZ-objecten. Reeds hierom is het beroep gegrond.
2.7 De overige door eiseres voorgedragen beroepsgronden slagen niet. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
2.7.1 Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank terecht de waarde van het Cultuurcentrum op de voet van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank overweegt daarbij dat, mede vanwege de incourantheid van het Cultuurcentrum, zoals ook vermeld in de door eiseres overgelegde taxatie van M.J.A. ten Hag, de waarde op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer.
2.7.2 Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank voorts met het overgelegde taxatierapport van 7 mei 2010 inzichtelijk gemaakt dat hij bij de waardering van het Cultuurcentrum voldoende rekening heeft gehouden met de aard en de bestemming daarvan. De rechtbank overweegt daarbij allereerst dat verweerder bij de waardering van het Cultuurcentrum gebruik heeft gemaakt van de taxatiewijzer Cultuur (Deel 14, type “Schouwburg, concertgebouw en theater”) en de taxatiewijzer Overheidsgebouwen (Deel 17, type “wijk- en buurtcentra”), voor zover het betreft die gebouwdelen van het Cultuurcentrum die buiten de strekking van de taxatiewijzer Cultuur vallen. In die taxatiewijzer is daarover vermeld (p. 7):
“Indien een gebouw dat gebruikt wordt voor culturele doeleinden bestaat uit één of meer gebouwdelen die buiten de strekking van deze taxatiewijzer vallen en die derhalve niet bij de archetypen zijn beschreven, dan dient aansluiting te worden gezocht bij de kengetallen van de archetypen in andere taxatiewijzers. Hierbij valt te denken aan een cultureel centrum ((…) taxatiewijzer Overheidsgebouwen)”. Dat verweerder bij de waardering van het Cultuurcentrum – tevens – gebruik heeft gemaakt van de taxatiewijzer Overheidsgebouwen noopt dan ook niet reeds daarom tot het oordeel dat verweerder de waarde van het Cultuurcentrum niet juist heeft bepaald. Voorts overweegt de rechtbank dat in het door verweerder overgelegde taxatierapport uitvoerig de vereisten voor het oprichten van een wijk- en buurtcentrum zijn vermeld en dat die eisen passen bij de door eiseres gestelde doelen en voorgenomen activiteiten, zoals opgenomen in artikel 3, tweede en derde lid, van haar statuten.
2.7.3 Overigens stelt de rechtbank vast dat verweerder de waardebepaling van de gebouwdelen van het Cultuurcentrum, die buiten de strekking vallen van de taxatiewijzer Cultuur, heeft gebaseerd op de stichtingskosten van een normaal wijkcentrum, terwijl de stichtingskosten van een multifunctioneel wijkcentrum hoger zijn. De stichtingskosten van de concertzaal, als behorend bij Kerkstraat 30 dl 1, heeft verweerder bovendien gebaseerd op de in de taxatiewijzer Cultuur vermelde minimumprijzen. Voor het oordeel dat verweerder de waarde van het Cultuurcentrum op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, bestaat, gelet op de voorgedragen beroepsgronden, geen grond.
2.8 Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd. Verweerder dient een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat een aanpassing door de rechtbank van de aanslag OZB, zodanig dat deze slechts betrekking heeft op een op de juiste wijze afgebakend object, in de gegeven omstandigheden niet in de rede ligt.
2.9 Niet is gebleken dat eiseres proceskosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.
Wel bestaat aanleiding te bepalen dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht (eenmaal) dient te vergoeden. Het op de voet van artikel 8:41, eerste lid, van de Awb teveel betaalde griffierecht (tweemaal) zal de rechtbank aan eiseres restitueren.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op met inachtneming van deze uitspraak een nieuwe beslissing te nemen op het bezwaar van eiseres;
- bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van (eenmaal) € 297 aan eiseres vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.P. van Baaren, voorzitter, en mr. E.H.T. Rademaker en
mr. S.E.M. Lichtenberg, leden. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2012.