ECLI:NL:RBZWB:2013:7855

• Datum uitspraak: 25 oktober 2013
• Publicatiedatum: 1 november 2013
• Zaaknummer: AWB-12_7420
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M.M. de Werd
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering onroerende zaak in verband met hoogspanningsverbindingen en asbest

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 25 oktober 2013 uitspraak gedaan in een geschil over de waardering van een onroerende zaak, een varkensveehouderij met een bedrijfswoning, in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van de onroerende zaak, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 417.000 per waardepeildatum 1 januari 2011. De heffingsambtenaar had deze waarde in de uitspraken op bezwaar verlaagd tot € 305.000, maar de belanghebbende stelde dat de waarde nog verder verlaagd moest worden, onder andere vanwege de aanwezigheid van asbest en de nabijheid van twee hoogspanningsverbindingen.

Tijdens de zitting op 11 oktober 2013 in Middelburg is de zaak behandeld. De rechtbank oordeelde dat zowel de bestaande als de nog te realiseren hoogspanningsverbindingen een waardeverminderend effect hebben op de onroerende zaak. De rechtbank stelde vast dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de waardedruk die voortvloeit uit de combinatie van de hoogspanningsverbindingen en de aanwezige asbest. De rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak uiteindelijk vastgesteld op € 275.000, waarbij de heffingsambtenaar werd veroordeeld in de proceskosten van de belanghebbende ter hoogte van € 944 en het griffierecht van € 42 moest vergoeden.

De rechtbank heeft in haar overwegingen benadrukt dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de bestaande hoogspanningsverbinding geen invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Ook werd opgemerkt dat de kosten voor asbestverwijdering niet automatisch leiden tot een evenredige waardedaling van de onroerende zaak. De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende gegrond en vernietigde de uitspraken op bezwaar, waarbij de waarde van de onroerende zaak werd verlaagd tot het door de rechtbank vastgestelde bedrag.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht, enkelvoudige kamer

Locatie: Breda

Procedurenummer AWB 12/7420

uitspraak van 25 oktober 2013

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats],

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de [gemeente X] ,

de heffingsambtenaar.

De bestreden uitspraken op bezwaar

De uitspraken van de heffingsambtenaar van 21 november 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012.

Zitting

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2013 te Middelburg.

Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, [echtgenote], en zijn gemachtigde [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Kapelle, en namens de heffingsambtenaar, [verweerder].

1. Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraken op bezwaar;
• vermindert de vastgestelde waarde tot € 275.000;
• vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 944;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan deze vergoedt.

2. Gronden

2..1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2012 op € 417.000. Gelijktijdig is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde verminderd tot € 305.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.

2.2.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een varkensveehouderij met een bedrijfswoning. Op de waardepeildatum stonden op 164 en op 217 meter afstand tot de onroerende zaak twee hoogspanningsmasten. De afstand tussen de onroerende zaak en de hoogspanningslijnen was 70 tot 80 meter. Daarnaast ligt er een ontwerp-rijksinpassingsplan voor een nog te realiseren hoogspanningslijn. De nog te realiseren hoogspanningsverbinding zal, in tegenstelling tot de reeds bestaande hoogspanningsverbinding, over het grondgebied van belanghebbende gaan lopen en zal evenwijdig aan de reeds bestaande hoogspanningslijn komen, waarbij een afstand van 70 tot 80 meter tussen de varkensstal en de toekomstige hoogspanningslijnen zal zijn gelegen. Op de reeds bestaande hoogspanningslijn staat 150Kv en op de nog te realiseren hoogspanningslijn zal 380Kv komen te staan.

2.3.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum. Ter zitting is komen vast te staan dat tussen partijen enkel nog geschil bestaat over de vermindering van de waarde in verband met de aanwezige asbest en de reeds aanwezige en toekomstige hoogspanningsverbindingen nabij de onroerende zaak. Afgezien van deze vermindering is belanghebbende akkoord met de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Door de heffingsambtenaar is de waarde van de onroerende zaak reeds met een bedrag van € 8.972 verminderd vanwege de aanwezige asbest en met een bedrag van € 91.180,51 (23% van de totale waarde) verminderd vanwege de toekomstige hoogspanningsverbinding nabij de onroerende zaak. De heffingsambtenaar houdt vast aan de eerder vastgestelde waarde van € 305.000. Belanghebbende bepleit een waarde van € 200.000.

2.4.

De correctie van ruim € 91.000 die de heffingsambtenaar heeft toegepast heeft enkel betrekking op de nog te realiseren hoogspanningsverbinding. Volgens de heffingsambtenaar gaat van de bestaande hoogspanningsverbinding geen waardedrukkende invloed uit. Hij heeft hierbij verwezen naar opbrengsten van referentieobjecten die eveneens in de buurt van een hoogspanningsmast liggen. Naar het oordeel van de rechtbank valt hieruit niet af te leiden dat deze opbrengsten niet zijn beïnvloed door de aanwezigheid van hoogspanningsverbindingen.

2.5.

Belanghebbende heeft tegen het standpunt van de heffingsambtenaar ingebracht dat de (potentiële) ligging van de onroerende zaak tussen twee hoogspanningsverbindingen mogelijk een cumulatief effect heeft, bijvoorbeeld op de gezondheid van mens en dier. Of daarvan inderdaad sprake is nog niet onderzocht. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat van een extra waardedruk als gevolg van de combinatie van twee hoogspanningsverbindingen geen sprake is. Nu er onzekerheid is over de mogelijke effecten van dicht bij elkaar liggende hoogspanningsverbindingen zal een toekomstige koper daarmee rekening houden door minder te betalen voor de onroerende zaak. Gelet hierop heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte geen rekening gehouden met de waardedruk als gevolg van de reeds aanwezige hoogspanningsverbinding en heeft hij aldus de door hem bepleite waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

2.6.

Met betrekking tot de correctie op de waarde vanwege de aanwezigheid van asbest bij de onroerende zaak is de rechtbank van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde correctie niet te laag is. De heffingsambtenaar is voor deze correctie aangesloten bij de agrarische taxatiewijzer. Nu geen sprake is van bijzondere omstandigheden, bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen reden tot verdere verlaging van de waarde van de onroerende zaak op dit punt. De rechtbank overweegt daarbij dat de omstandigheid dat asbestverwijdering en het plaatsen van een nieuw dak € 40.000 zou gaan kosten, niet leidt tot een waardedaling van de onroerende zaak met datzelfde bedrag. Immers, de aanwezige asbest hoeft de komende jaren nog niet verwijderd te worden.

2.7.

Belanghebbende heeft de hoogte van de waardedruk als gevolg van de (potentiële) aanwezigheid van een combinatie van hoogspanningsverbindingen naar het oordeel van de rechtbank ook niet aannemelijk gemaakt. Gelet hierop en op hetgeen in 2.4. tot en met 2.6. is overwogen heeft geen van de partijen de waarde van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt na weging van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 275.000.

2.8.

Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.

2.9.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden van de onroerende zaak over de voorafgaande vijf jaren dienen te worden verlaagd, nu de heffingsambtenaar over het onderhavige jaar de waarde heeft verlaagd. De rechtbank is echter niet bevoegd om in deze procedure, die ziet op de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2011, de waarden van de onroerende zaak op eerdere waardepeildata vast te stellen.

2.10.

De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 944 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1).

Deze uitspraak is gedaan op 25 oktober 2013 door mr.drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. L. Arts, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.