Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND- WEST-BRABANT
Kanton
Breda
zaak/rolnr.: 760041 OV VERZ 13-490
beschikking d.d. 20 maart 2013 op een verzoek ex artikel 7:304 lid 2 BW Pro
inzake
de besloten vennootschap Bestseller Wholesale Benelux B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens, advocaat te Amsterdam,
tegen:
de vennootschap onder firma Achter de Lange Stallen,
gevestigd te Den Haag,
verweerster,
gemachtigde: mr. A.R. de Jonge, advocaat te Den Haag.
1. Het verloop van het geding
1.1 De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het verzoekschrift met producties, ter griffie ontvangen op 5 februari 2013;
b. het verweerschrift met producties, ter griffie ontvangen op 22 februari 2013;
c. de aantekeningen van de mondelinge behandeling, gehouden op de openbare terechtzitting van 26 februari 2013.
1.2 De inhoud van deze stukken geldt hier als ingelast.
2. Het verzoek
Het verzoek strekt tot het benoemen van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
3. De beoordeling
3.1 Verzoekster (verder te noemen Bestseller) huurt sinds 1 juli 2004 van verweerster (verder te noemen de VOF) een winkelruimte, staande en gelegen te Breda aan de Ginnekenstraat 59 tegen een huurprijs van laatstelijk € 150.529,64 per jaar exclusief BTW. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als ‘detailhandel ten behoeve van de verkoop van damesmode in de ruimste zin van het woord volgens de Vero Moda formule’. Het gehuurde wordt ook als zodanig gebruikt. De huurovereenkomst heeft derhalve betrekking op een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW Pro.
3.2 Bestseller stelt dat de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse lager zijn dan voormelde huurprijs zodat zij aanpassing daarvan wenst op de voet van artikel 7:303 BW Pro. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 BW Pro en Bestseller verzoekt daarom om, op de voet van het bepaalde in artikel 7:304 lid 2 BW Pro, de heer [X], werkzaam bij Retail Property Management BV te Delft, althans een aan dat kantoor verbonden persoon, te benoemen tot deskundige om een adviesrapport uit te brengen betreffende de nadere huurprijs van het gehuurde per 1 februari 2013.
3.3 De VOF voert aan dat Bestseller niet ontvankelijk is in het verzoek, althans dat zij daarbij geen belang heeft, omdat zij niet de in artikel 9.2 van de op de onderhavige overeenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro (model ROZ, juli 2003) – verder te noemen artikel 9.2 – voorgeschreven route heeft bewandeld om tot toetsing van de huurprijs te komen. Indien Bestseller wel ontvankelijk is in haar verzoek en de contractuele regeling tussen partijen niet zou gelden, maakt de VOF bezwaar tegen de door Bestseller voorgedragen deskundige. De VOF voert voorts aan dat één deskundige niet in staat is om tot een gewogen oordeel te komen met betrekking tot de door Bestseller verlangde huurprijsvaststelling. Tot slot plaatst de VOF kanttekeningen bij de partijdigheid van de door Bestseller voorgedragen deskundige. Indien de door Bestseller voorgedragen deskundige dient te worden benoemd, dient tenminste nog een andere deskundige te worden benoemd, mevrouw [Y] van CBRE te Amsterdam. Voor zover benoeming van de door partijen voorgestane deskundigen niet geïndiceerd is, dient de BHAC te worden benoemd, aldus de VOF.
3.4. Bestseller heeft, ter zitting, onder meer de vernietigbaarheid van artikel 9.2 ingeroepen omdat dit artikel ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW Pro. De VOF heeft de stelling van Bestseller gemotiveerd betwist.
3.5 Ingevolge artikel 7:291 BW Pro is artikel 7:304 BW Pro van semi-dwingend recht. Afwijking van het bepaalde in artikel 7:304 BW Pro ten nadele van de huurder kan slechts met goedkeuring van de kantonrechter. De vraag die thans voorligt luidt of artikel 9.2 ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW Pro.
3.6 Artikel 9.2 houdt – kort gezegd in – in dat, als een partij gebruik wil maken van zijn wettelijke bevoegdheid om nadere vaststelling van de huurprijs te verlangen, hij de wederpartij daarvan in kennis dient te stellen uiterlijk zes maanden voor de datum waarop de herziene huurprijs zal moeten ingaan, en dat, als partijen geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs, die nieuwe huurprijs door drie deskundigen wordt vastgesteld, waarvan beide partijen ieder één benoemen en de aldus benoemde deskundigen tezamen de derde benoemen. Artikel 7:304 BW Pro bepaalt dat een vordering tot nadere huurprijsvaststelling slechts ontvankelijk is indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.
3.7 Uit de tekst van artikel 7:304 BW Pro volgt dat weliswaar één advies dient te worden uitgebracht maar dat het advies door één of meer door partijen gezamenlijk benoemde deskundigen kan zijn uitgebracht. Weliswaar is in de regeling van artikel 9.2 strikt genomen geen sprake van een gezamenlijk (door partijen) benoemde deskundige, maar dit wordt naar het oordeel van de kantonrechter ondervangen door de benoeming van een derde deskundige door beide partijdeskundigen. Voldoende aannemelijk is dat beide partijdeskundigen bij de benoeming van de derde deskundige overleg zullen hebben met hun opdrachtgevers en geen derde deskundige zullen benoemen die niet de instemming van beide partijen heeft. Op deze wijze hebben partijen indirect via hun partijdeskundige invloed op de benoeming van de derde deskundige, die bovendien een doorslaggevende stem heeft indien de (partij)deskundigen geen overeenstemming kunnen bereiken. Gelet op het vorenstaande alsmede op het feit dat de door de huurder te betalen hogere kosten voor de deskundigen gevorderd kunnen worden in de procedure tot vaststelling van de huurprijs, is de kantonrechter van oordeel dat artikel 9.2 niet ten nadele van de huurder afwijkt van het bepaalde in artikel 7:304 BW Pro.
3.8 Het voorgaande leidt er toe dat Bestseller geen beroep op vernietiging van artikel 9.2 toekomt. Niettemin overweegt de kantonrechter dat in artikel 9.2 is bepaald dat ‘partijen worden geacht over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt, indien een partij van de wederpartij binnen drie weken na dagtekening van het verzoek om tot nadere huurprijsvaststelling over te gaan, geen opgave heeft ontvangen van een door de wederpartij aangewezen deskundige die de benoeming heeft aanvaard’. In dat geval is de meest gerede partij gerechtigd de benoeming van een deskundige aan de rechter te vragen.
3.9 Bestseller heeft onbetwist gesteld dat zij de VOF reeds op 27 september 2012 heeft verzocht om nadere vaststelling van de huurprijs en dat de VOF niet – althans niet binnen 3 weken – op dat verzoek heeft gereageerd. Daarmee staat vast dat de VOF niet binnen drie weken na dagtekening van het verzoek tot nadere huurprijsvaststelling opgave heeft gedaan van een (door haar) benoemde (partij)deskundige. Dit zou er – gelet op het bepaalde in artikel 9.2 – toe moeten leiden dat partijen geacht worden over de benoeming van een deskundige geen overeenstemming te hebben bereikt. Bestseller is in dat geval, gelet op het slot van artikel 9.2, gerechtigd om de kantonrechter te vragen een deskundige te benoemen, hetgeen zij in het op 5 februari 2013 ontvangen verzoekschrift ook heeft gedaan.
3.10 Aangezien partijen zich in de procedure hebben beperkt tot de toepasselijkheid van artikel 9.2 zal de kantonrechter partijen in de gelegenheid stellen om zich uit te laten over hetgeen hiervoor onder 3.9 is overwogen.
3.11 Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
4. De beslissing
De kantonrechter:
stelt partijen in de gelegenheid om zich uiterlijk op 2 april 2013 uit te laten over hetgeen is overwogen onder 3.9;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink, kantonrechter te Breda, en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2013.