Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Kanton
Bergen op Zoom
zaak/rolnr.: 760395 VV EXPL 13-18
vonnis in kort geding d.d. 12 maart 2013
inzake
de stichting STICHTING THUISVESTER, gevestigd te Sprundel,
eiseres,
gemachtigde: mw. mr. J.A. Vermeeren, advocaat te Etten-Leur,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Gadzo, advocaat te Roosendaal.
1. Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 18 februari 2013, met producties;
- het faxbericht van mr. Gadzo van 25 februari 2013, met producties;
- de aantekeningen van de griffier ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van het geding ter terechtzitting van 26 februari 2013, met het daarbij behorende audiëntieblad;
- de pleitnota van mr. Vermeeren.
Partijen zullen verder worden aangeduid als “Thuisvester” respectievelijk “[gedaagde]”.
2. Het geschil
2.1 Thuisvester vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om op eerste verzoek van Thuisvester na betekening van het in dezen te wijzen vonnis de woning aan de [adres] met de haren en het hare te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Thuisvester, alsmede [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure.
2.2 [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Thuisvester in de kosten van de procedure.
3. De voorlopige beoordeling
3.1 Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weerspro-ken, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud van de producties, het volgende vast:
- [gedaagde] huurt sinds 13 mei 1989 van Thuisvester de woning, staande en gelegen te [adres];
- tijdens een doorzoeking door de politie op 30 oktober 2009 in de onderhavige woning zijn vuurwapens aangetroffen, alsmede een hoeveelheid drugs van diverse soorten;
- tijdens een doorzoeking door de politie op 9 oktober 2011 in de onderhavige woning is door de politie geconstateerd dat [gedaagde] tassen met hennep over de schutting gooide, en zijn XTC pillen aangetroffen, terwijl vlak voor de doorzoeking de op het zelfde adres woonachtige zoon van [gedaagde] is aangehouden omdat hij een shotgun bij zich droeg;
- de burgemeester van de gemeente Rucphen (hierna: “de burgemeester”) heeft op 29 januari 2013 besloten de onderhavige woning met ingang van 30 januari 2013 te sluiten en gesloten te houden voor een aaneengesloten periode van drie maanden, op grond van het bepaalde in artikel 13b lid 1 van de Opiumwet, hetgeen [gedaagde] bij brief van 5 februari 2013 is bevestigd (hierna: “het besluit”);
- bij brief van 30 januari 2013 van haar gemachtigde heeft Thuisvester de huurovereen-komst tussen partijen buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW Pro, en [gedaagde] verzocht om binnen drie dagen te bevestigen dat zij berust in ontbinding van de huurovereenkomst en op eerste verzoek tot vrijwillige ontruiming van de woning over te gaan;
- bij brief van 13 februari 2013 aan mr. Vermeeren heeft de burgemeester zich bereid verklaard de sluiting van het onderhavige pand tijdelijk op te heffen ingeval de onderhavige vordering wordt toegewezen;
- [gedaagde] is door de gemeente crisisopvang aangeboden ten behoeve van haar en haar minderjarige kinderen.
3.2 Thuisvester baseert de door haar gevorderde ontruiming op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231, lid 2 BW. Zij stelt dat zij gezien de feitelijke sluiting van de woning op 30 januari 2013 en het besluit van de burgemeester van 5 februari 2013 op terechte gronden de huurovereenkomst heeft ontbonden. In de visie van Thuisvester “verblijft” [gedaagde] vanaf 30 januari 2013 zonder recht of titel in de woning en is zij gehouden deze woning op eerste verzoek van Thuisvester te ontruimen. Gelet op de brief van 13 februari 2013 van de burgemeester is deze bereid tot tijdelijke opheffing van de sluiting van de woning teneinde de ontruiming te kunnen effectueren.
Subsidiair -voor zover in een bestuursrechtelijke procedure het besluit niet in stand zou blijven danwel geoordeeld zou worden dat de grondslag voor buitengerechtelijke ontbinding ontbreekt- stelt Thuisvester zich op het standpunt, dat in een eventuele bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen omdat [gedaagde] in de nakoming van haar verplichtingen als huurder tekort is geschoten door vanuit de woning drugs te (laten) verhandelen, althans daar een handelsvoorraad drugs aanwezig te hebben.
Ten slotte stelt Thuisvester dat zij het vereiste spoedeisende belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming op grond van de wetsgeschiedenis en nader door haar genoemde jurisprudentie.
3.3 [gedaagde] stelt ter zitting dat zij op 25 februari 2013 bij de gemeente Rucphen een bezwaarschrift heeft ingediend tegen het besluit van de burgemeester en dat zij bij de bestuursrechter een verzoek heeft gedaan tot het treffen van een voorlopige voorziening tot schorsing van het sluitingsbevel van de burgemeester. Zij voert aan dat de onderhavige vordering weliswaar op grond van de wet en de heersende jurisprudentie kan worden toegewezen, maar zij maakt daartegen bezwaar omdat zij van mening is dat de uitspraak van de voorzieningenrechter in de bestuursrechtelijke procedure dient te worden afgewacht. Het is volgens [gedaagde] niet ondenkbaar dat haar verzoek tot schorsing van het sluitingsbevel van de burgemeester wordt toegewezen. In zoverre betwist zij het spoedeisend belang van Thuisvester bij haar vordering. Met betrekking tot de subsidiaire grondslag van de vordering voert [gedaagde] aan dat zij zich schaamt voor het gedrag van haar zoons dat tot de problemen heeft geleid. Zij voert voorts aan dat zij niet op de hoogte was van de strafbare zaken van haar zoons en dat zij alles heeft geprobeerd teneinde haar zoons op het juiste pad te houden. [gedaagde] beroept zich voorts op haar traumatische verleden met alle gevolgen daarvan en het feit dat zij een alleenstaande moeder is met een minderjarige gehandicapte zoon om voor te zorgen. Zo er al sprake zou zijn van een tekortkoming zijdens [gedaagde], dient er volgens haar een belangenafweging plaats te vinden, die in het voordeel van haar zou moeten uitvallen, waardoor de vordering dient te worden afgewezen.
3.4 Artikel 7:231 lid 2 BW Pro geeft een verhuurder de bevoegdheid een huurovereenkomst door een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk te ontbinden indien het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Anders dan [gedaagde] betoogt, beschikt Thuisvester over het vereiste spoedeisende belang bij de door haar gevorderde ontruiming. Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro (onder verwijzing naar de Wet van 13 maart 1997, Stb. 132; kamerstukken 1995/1996, 24699) blijkt dat de mogelijkheid om de huurovereenkomst met betrekking tot een wegens overlast gesloten pand te ontbinden zonder rechterlijke tussenkomst “als voordeel biedt dat veel sneller dan thans tot ontbinding kan worden overgegaan”. In de Nota naar aanleiding van het verslag in verband met de vaststelling van titel 7.4 (Huur) van het Burgerlijk Wetboek ( Kamerstukken II, 26 089, nr. 6, p. 37) wordt erop gewezen dat het hier om het geval (gaat) “... dat het pand wordt gesloten en derhalve naleving van de huurovereenkomst onmogelijk wordt gemaakt. In beginsel zal dit betekenen dat de huurder geen huur meer verschuldigd is of, als de sluiting het gevolg is van zijn eigen gedrag, vermoede-lijk geen verhaal of nauwelijks verhaal zal bieden. (In casu heeft Thuisvester ter zitting gesteld dat [gedaagde] al heeft vermeld dat deze situatie zich zal voordoen, ktr.) Voortduren van de huurovereenkomst zal in dit geval weinig zin hebben en in elk geval voor de verhuurder zeer nadelig uitpakken. Een betere oplossing is dat hij zo spoedig mogelijk een nieuwe huurder vindt en op grondslag van deze nieuwe huurovereenkomst opheffing van het gemeentebesluit kan vragen. Indien hij daartoe eerst een ontbindingsvordering zou moeten instellen, zou de huurovereenkomst gedurende het geding voortduren, zodat de ontstane impasse langere tijd zou blijven bestaan. Dat is onwenselijk geoordeeld, ook omdat het beter is dat in gevallen als hier bedoeld de verhuurder aan de sanering meewerkt, hetgeen hij kan doen door de bestaande huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen.”.
De kantonrechter is van oordeel dat, op basis van voornoemde wetsgeschiedenis een verhuurder belang heeft bij het zo snel mogelijk eindigen van de huurovereenkomst en wederverhuren van de woning aan een nieuwe huurder. Dit betekent dat Thuisvester een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming van het gehuurde.
3.5 Thuisvester is rechtsgeldig tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan op de enkele grond dat de burgemeester de woning heeft gesloten op basis van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet, zoals vermeld in het besluit van 5 februari 2013. Het verweer van [gedaagde], dat niet zij zich schuldig heeft gemaakt aan strafbare feiten maar dat haar zoons daarvoor verantwoordelijk zijn, althans dat zij niet wist wat zich in de woning afspeelde, zodat er geen sprake is van een tekortkoming harerzijds, slaagt niet, nog daargelaten dat dit verweer innerlijk tegenstrijdig is met haar opmerkingen dat zij alles heeft geprobeerd om haar zoons op het rechte pad te houden en uitschrijving van hen uit haar woning te bewerkstelligen. Haar verweer gaat er immers aan voorbij, dat een op artikel 7:231 lid 2 BW Pro gestoelde ontbinding “niet gegrond is op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een gemeente een besluit als voormeld heeft genomen” (Kamerstukken II, 26 089, nr. 6, p. 37). Uit het doel en de strekking van artikel 7:231 lid 2 BW Pro volgt dat dit artikel geen zelfstandige voorwaarde voor de verhuurder bevat om aan te tonen dat er in het verhuurde pand in strijd met artikel 2 of Pro 3 Opiumwet is gehandeld. Voldoende is dat er sprake is van een sluiting die gegrond is op gedragingen in strijd met artikel 2 of Pro 3 Opiumwet. Indien [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat dergelijke gedragingen niet hebben plaatsgevonden en de sluiting dus niet terecht is, zal zij dat in de bestuursrechtelijke procedure tegen het sluitingsbevel moeten aanvoeren. De in het onderhavige geval nog openstaande rechtsgang zoals neergelegd in de Algemene wet bestuursrecht, is met voldoende waarborgen omkleed, zodat de burgerlijke rechter niet bevoegd is zich op dit terrein te begeven. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over artikel 7:231 lid 2 BW Pro volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit brengt met zich dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende sluitingsbevel in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten (gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, LJN BD1151, gerechtshof ’s-Gravenhage 8 december 2009, LJN BK7116, kantonrechter Haarlem 25 januari 2011, LJN BP2232 en gerechtshof
’s-Hertogenbosch 24 januari 2012, LNJ BV1717). De (voormalige) huurder zal zich dan in eerste instantie tot de burgemeester moeten wenden omdat het sluitingsbevel, indien het in de bestuursrechtelijke procedure vernietigd is, in beginsel onrechtmatig moet worden geacht zodat de huurder jegens de gemeente aanspraak kan maken op schadevergoeding.
3.6 Gelet op het voorgaande was Thuisvester bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en is [gedaagde] in beginsel gehouden tot ontruiming van de woning, tenzij ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of er sprake is van misbruik van recht. Daarbij geldt, dat de beperkende werking van laatstgenoemde twee leerstukken door de rechter terughoudend moet worden toegepast (Hof Den Haag 8 december 2009, LJN BK7116).
3.7 De kantonrechter overweegt in het licht van het vorenstaande, dat Thuisvester, in haar hoedanigheid van toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van Pro de Woningwet, op de voet van het bepaalde in artikel 12a lid 1 van het Besluit Beheer Sociale Huursector een specifieke wettelijke taak heeft om bij te dragen aan de leefbaarheid in de buurten en wijken waar haar wooneenheden gelegen zijn. Het is een feit van algemene bekendheid dat de leefbaarheid in deze buurten en wijken in het geding is, wanneer de burgemeester overgaat tot sluiting van een of meer daar gelegen woningen, in verband met de handel in drugs. Van een toegelaten instelling als Thuisvester mag in een dergelijk geval in beginsel worden verwacht, dat zij een bestuursrechtelijk optreden -zoals hier aan de orde- zoveel mogelijk ondersteunt, in het bijzonder door de huurrelatie met de bewoner(s) van een op last van de burgemeester gesloten pand zo spoedig mogelijk te beëindigen. Bovendien behartigt Thuisvester daarmee ook een eigen belang.
De verhuurbaarheid van woningen in dergelijke wijken wordt immers nadelig beïnvloed door de met -al dan niet vermeende- drugshandel in de buurt gepaard gaande, negatieve beeldvorming bij aspirant huurders.
Tegenover voornoemd belang van Thuisvester, staat het woonbelang van [gedaagde]. Zij heeft aangegeven een alleenstaande moeder te zijn met een thuiswonende, gehandicapte zoon en beroept zich op de gevolgen voor haar en deze minderjarige.
Zulks legt naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat haar belang moet prevaleren boven het belang van Thuisvester bij de gevorderde ontruiming. Bovendien is [gedaagde] met haar minderjarige zoons door de gemeente Rucphen crisisopvang geboden zodat zij hoe dan ook een dak boven hun hoofd hebben. Nu ook overigens geen feiten of omstandigheden zijn gesteld die aan de gevorderde ontruiming in de weg staan, zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen, met dien verstande dat de feitelijke ontruiming niet eerder dient plaats te vinden dan twee weken na betekening van dit vonnis.
Ter zitting is door eiseres aangegeven dat, indien er goede gronden zijn om aan te nemen dat in de bestuursrechtelijke procedure bij de voorzieningenrechter een voor [gedaagde] positieve beslissing zal volgen, zij bereid is om de executie van het onderhavige te wijzen vonnis uit te stellen tot de beslissing door de voorzieningenrechter is genomen.
4. De kosten
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de aan de zijde van Thuisvester gevallen kosten van het geding.
5. De beslissing bij wege van voorlopige voorziening
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om op eerste verzoek van Thuisvester, niet eerder dan na twee weken na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres] met al de haren en het hare te verlaten en te ontruimen en verlaten en ontruimd te houden met afgifte van alle passende sleutels aan Thuisvester;
veroordeelt [gedaagde] in de aan de zijde van Thuisvester gevallen kosten van de procedure, tot op heden begroot op
€ 604,18, waaronder begrepen € 400,00 als salaris voor de gemachtigde van Thuisvester;
verklaart dit vonnis -tot zover- uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.E.M. Verjans, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.