Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector handel
Zaaknummer: 200.024.958/01
Rolnummer Rechtbank: 319708 / KG ZA 08-1086
arrest van de negende civiele kamer d.d. 8 december 2009
inzake:
Stichting Woonstad Rotterdam,
handelend onder de naam De Nieuwe Unie,
gevestigd te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: De Nieuwe Unie,
advocaat: mr. G.J. Scholten te Utrecht,
tegen:
1. de vennootschap onder firma Yaar Call Center,
gevestigd te Rotterdam,
hierna te noemen: Yaar Call Center,
en haar vennoten:
2. [A],
wonende te [Woonplaats],
3. [B],
wonende te [Woonplaats],
hierna te noemen: [B],
geïntimeerden,
hierna gezamenlijk te noemen: Yaar c.s.,
advocaat: mr. V. M. Weski te Rotterdam.
Het geding
1. Bij appeldagvaarding van 9 februari 2009 is De Nieuwe Unie in hoger beroep gekomen van het vonnis van 20 januari 2009 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam, sector civiel, tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven, met producties, heeft De Nieuwe Unie vier grieven voorgedragen die door Yaar c.s. bij memorie van antwoord, eveneens met producties, zijn bestreden. Vervolgens hebben partijen ter zitting van het hof van 13 november 2009 hun zaak doen bepleiten, De Nieuwe Unie door mr. Scholten, Yaar c.s. door mr. Weski en [B] mede door mr. J. Singh, advocaat te Rotterdam. De raadslieden hebben daartoe pleitnota’s overgelegd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd op de pleitstukken. De beoordeling
2.1 In haar vonnis heeft de voorzieningenrechter onder 2.1 t/m 2.8 een aantal feiten als tussen partijen vast-staand aangemerkt. Tegen die vaststelling is in hoger beroep in zoverre niet opgekomen dat De Nieuwe Unie heeft opgemerkt dat die feitenvaststelling onvolledig is en er in het vonnis twee rov. 2.5 zijn genummerd. Ook het hof gaat van de vastgestelde feiten uit, waarbij het hof met partijen voor de in rov. 2.1 van het vonnis ver-melde ingangsdatum van de huurovereenkomst 1 juli 2006 leest.
2.2 Het gaat in dit kort geding in hoger beroep samengevat om het volgende. Yaar Call Center huurde vanaf genoemde datum van De Nieuwe Unie de bedrijfsruimte aan de [Straatnaam] te Rotterdam, met bestemming te-lefoonservicebedrijf en internetcafé. Bij besluit van de burgemeester van Rotterdam van 7 november 2008 is op grond van artikel 13b van de Opiumwet (Wet Damocles) Yaar Call Center gesloten voor de duur van 6 maan-den. In beroep heeft de Rechtbank Rotterdam, sector bestuursrecht, bij uitspraak van 6 april 2009 het beroep van Yaar c.s. ongegrond geoordeeld en zijn de door de voorzieningenrechter uitgesproken tussentijdse schorsingen opgeheven. Yaar c.s. zijn van deze uitspraak in hoger beroep gekomen bij de Raad van State. Op dit beroep is nog geen uitspraak gedaan. Bij brief van 13 november 2008 heeft De Nieuwe Unie de huurovereenkomst bui-tengerechtelijk ontbonden op voet van artikel 7:231 lid 2 BW Pro en Yaar Call Center gesommeerd de gehuurde be-drijfsruimte binnen 48 uur te verlaten. Yaar c.s. hebben aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
3.1 In eerste aanleg heeft De Nieuwe Unie gevorderd Yaar c.s. te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van het te wijzen vonnis het gehuurde met al het hare en de haren te ontruimen en het gehuurde onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van De Nieuwe Unie te stellen, met machtiging van de Nieuwe Unie de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van Yaar met behulp van de sterke arm van politie en justitie, met veroordeling van Yaar in de proceskosten.
3.2 De Nieuwe Unie heeft daaraan primair ten grondslag gelegd dat zij in een geval als het onderhavige, waarin de sluiting van het gebouw is bevolen wegens handelen in strijd met het bepaalde in artikel 2 Opiumwet Pro, op grond van artikel 7:231 lid Pro 2 B.W. bevoegd is de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, van welke bevoegdheid zij gebruik gemaakt heeft. Daarmee is een einde gekomen aan de huurovereenkomst. Yaar c.s. zijn dan ook gehouden het gehuurde leeg en ontruimd op te leveren, waarmee zij in gebreke is gebleven. Subsidiair heeft De Nieuwe Unie aangevoerd dat sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen aan de zijde van Yaar c.s. De huurpenningen zijn niet regelmatig en tijdig voldaan, Yaar c.s. treden onvoldoende op tegen overlast veroorzakende personen die het gehuurde betreden en Yaar c.s. hebben in strijd met de huurbepalingen en zonder voorafgaande instemming van De Nieuwe Unie wijzigingen in c.q. aan het gehuurde aangebracht. De Nieuwe Unie heeft aangevoerd dat zij er belang bij heeft dat het gehuurde spoedig wordt ontruimd. Het gehuurde is gelegen in een probleemwijk van Rotterdam en De Nieuwe Unie heeft als sociaal verhuurder de plicht daadkrachtig op te treden tegen drugsoverlast. De Nieuwe Unie wil de bedrijfsruimte ter beschikking stellen aan een huurder die de huurverplichtingen wel correct nakomt.
3.3 Na door Yaar c.s. gevoerd verweer heeft de voorzieningenrechter de vorderingen afgewezen. De voorzieningenrechter overwoog daartoe dat De Nieuwe Unie onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt belang te hebben bij ontruiming van het gehuurde door Yaar c.s. op korte termijn, terwijl de uitslag van de bezwaar- (en eventueel beroeps-) procedure en/of een (het hof begrijpt: bodem-) procedure bij de kantonrechter niet kan worden afgewacht. De Nieuwe Unie heeft steeds de maandelijkse huurtermijnen ontvangen, zodat zij in ieder geval geen direct financieel belang heeft bij het beschikken over het gehuurde voor wederverhuur. Niet gebleken is bovendien dat De Nieuwe Unie concrete afspraken heeft met een potentiële opvolgende huurder, zodat er ook in zoverre geen bijzonder belang bij het spoedig vrijkomen van het gehuurde is. Nu de voorzieningen¬rechter in de bestuursrechtelijke procedure het besluit tot sluiting van het pand heeft geschorst met ingang van 8 februari 2009 en Yaar c.s. voornemens zijn de exploitatie dan te hervatten, is er vanaf die datum ook geen leegstand meer.
De voorzieningenrechter overwoog voorts dat de Nieuwe Unie terecht aanvoert dat artikel 7:231 BW Pro beoogt de verhuurder in geval van sluiting van een pand een mogelijkheid te geven de huurovereenkomst op korte termijn - zonder tussenkomst van een rechter - te beëindigen. Het idee daarachter is dat naleving van de wederzijdse huurverplichtingen bij een gedwongen sluiting van het gehuurde onmogelijk is; de verhuurder kan het gehuurde niet ter beschikking stellen en de huurder kan het gehuurde niet gebruiken. Dat betekent dat in beginsel geen huur verschuldigd is. Voortzetting van de huurovereenkomst is in die situatie voor de verhuurder zeer nadelig. Om deze impasse te doorbreken is de verhuurder de mogelijkheid gegeven de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. In dit geval is er evenwel geen sprake van een zodanige impasse omdat Yaar c.s. geen huurinkomsten derft.
Anderzijds is het belang van Yaar c.s. bij voortzetting van de huurovereenkomst evident.
Ten aanzien van de subsidiaire grondslag overwoog de voorzieningenrechter “ten overvloede” dat daarvoor onvoldoende basis bestaat.
4. De Nieuwe Unie kan zich in het vonnis van de voorzieningenrechter niet vinden, reden waarom zij tegen dat vonnis appel heeft ingesteld. In hoger beroep vordert De Nieuwe Unie het vonnis van de voorzieningenrechter te vernietigen en toewijzing van haar vordering.
5.1.1 Grief 1 keert zich tegen het niet-aannemen van spoedeisend belang aan de zijde van De Nieuwe Unie en grief 2 klaagt over het door de voorzieningenrechter toegepaste toetsingskader door een volledige belangenafweging te maken in plaats van zich te beperken tot de vraag of de gevorderde ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Grief 3 maakt inhoudelijk bezwaar tegen de gemaakte belangenafweging. Grief 4 heeft betrekking heeft op de subsidiaire grondslag van de vordering (tekortkoming). Deze grief behoeft, gezien hetgeen ten aanzien van de primaire grondslag zal worden overwogen, geen behandeling.
5.1.2 Vooropgesteld wordt dat in dit geding niet het besluit van de burgemeester van 7 november 2008 ter toetsing voorligt. Die kwestie is aan de orde in de met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang, zodat terzake geen taak voor het hof als burgerlijke rechter is weggelegd. Zoals overwogen onder 2.2 is de huidige stand van zaken dat de bestuursrechter het beroep van Yaar c.s. tegen gemeld besluit ongegrond heeft geoordeeld en er nog geen uitspraak in hoger beroep van de Raad van State is.
5.1.3 Ten aanzien van grief 1 wordt het volgende overwogen. Naar het voorlopig oordeel van het hof heeft De Nieuwe Unie zich met juistheid beroepen op de wetsgeschiedenis van artikel 7:231 lid 2 BW Pro, waaruit (onder verwijzing naar de Wet van 13 maart 1997, Stb. 132; kamerstukken 1995/1996, 24699) o.m. blijkt dat de daarin aan de verhuurder toegekende bevoegdheid tot ontbinding niet gegrond is op een tekortkoming van de huurder, maar op de enkele grond dat een gemeente een besluit als bedoeld in artikel 174a Gemeentewet heeft genomen (Vaststellingwet titel 7.4 BW, nota n.a.v. het verslag, 26089, nr. 6, p. 37). Hoewel in dit geval niet in geschil is dat Yaar Call Center, ondanks de ontbinding van de huurovereenkomst, de huurpenningen is blijven betalen (namens De Nieuwe Unie bij brief van 1 december 2008 ontdaan van de grondslag huur) en in zoverre van de in het genoemd Kamerstuk bedoelde “impasse” geen sprake is, neemt dat de bevoegdheid van De Nieuwe Unie de overeenkomst te ontbinden niet weg. Of het Oude Westen, de wijk waarin Yaar Call Center is gevestigd, nu als “aandachtswijk” , “probleemwijk” of “prachtwijk” aangeduid wordt, tussen partijen is niet in geschil dat er in de wijk langdurig sprake was van overlast als gevolg van m.n. drugshandel en -gebruik alsmede dat het “belhuis” van Yaar Call Center daarmee geasso¬cieerd wordt, althans voorafgaande aan het besluit van de burgemeester daarmee geassocieerd werd, vergelijk de “Sfeerreportage belhuis Yaar City” met de bijlage, de brief en het besluit van de burgemeester van 7 november 2008, prod. 6 en 7. Blijkens de namens De Nieuwe Unie aan Yaar c.s. gezonden brief van 13 november 2008 heeft zij in de haar ter kennis gekomen omstandigheden, leidend tot het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde, aanleiding gevonden de overeenkomst te ontbinden. Dergelijk optreden van De Nieuwe Unie past naar het voorlopig oordeel van het hof in de door de wetgever beoogde meewerking van de verhuurder aan sanering van een door de burge¬meester gesloten pand door de bestaande huurovereenkomst zo spoedig mogelijk te beëindigen, vgl. het hiervoor genoemde kamerstuk 26089, nr. 6. Het doel van de op elkaar aansluitende bestuursrechtelijke en civielrechtelijke instrumenten, “de loop er uit te halen” en “saneren”, is naar zijn aard spoedeisend. Een ontruimingsvordering als de onderhavige in aansluiting op de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereen¬komst past in dit kader. Met De Nieuwe Unie, die terecht heeft gewezen op Kamerstukken I, 24549 nr 190a p. 2/3 en nr. 78 p. 5/6 waarin gesproken wordt over de onherroepelijke gevolgen voor civielrechtelijke rechtsverhoudingen en op het arrest van het Gerechtshof Amsterdam (10 januari 2008, WR 2008, 58), is het hof voorts van oordeel dat daarbij de bestuursrechtelijke rechtsgang niet behoeft te worden afgewacht.
5.1.4 Ten aanzien van de grieven 2 en 3 wordt het volgende overwogen. Gelet op het voorgaande was De Nieuwe Unie bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De vraag is vervolgens of zich daarop een uitzondering voordoet. Het hof is met De Nieuwe Unie van oordeel dat er in deze geen plaats is voor een volledige belangenafweging en dat toewijzing van de gevorderde ontruiming dient te volgen, tenzij ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of er sprake is van misbruik van recht.
5.1.5 Yaar c.s. hebben er op gewezen dat de rechtsverhouding tussen partijen wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid en hebben (daarmee) de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding betwist. Volgens Yaar c.s. is de gevorderde ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Yaar c.s. hebben daarbij tevens een beroep gedaan op misbruik van recht door De Nieuwe Unie.
Het hof verwerpt dit betoog van Yaar c.s. De Nieuwe Unie is geen “verlengstuk van de gemeente” (pleitnota mr. Weski in appel); zij wordt geconfronteerd met sluiting van het aan haar in eigendom toebehorende en aan Yaar Call Center verhuurde pand voor een periode van zes maanden. Mede in het licht van de in artikel 3:12 BW Pro genoemde maatschappelijke belangen - in welk kader het hof ook het door Yaar c.s. gewraakte Convenant tussen de gemeente en (o.a.) De Nieuwe Unie beziet - heeft De Nieuwe Unie er terecht op gewezen dat het voor de leefbaarheid van de omgeving schadelijk is indien panden langere tijd niet worden gebruikt en met rolluiken zijn afgesloten en dat zij als woningcorporatie belang heeft bij een veilige omgeving, vgl. in dit verband het door De Nieuwe Unie genoemde artikel 12 BBSH Pro.
Sluiting van Yaar Call Center is, naar de voorzieningenrechter terecht heeft overwogen, evident in strijd met de belangen van Yaar c.s. In dit kort geding is evenwel door Yaar c.s. onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de vennoten van Yaar Call Center voor hun levensonderhoud niet van de vestiging in het gehuurde afhankelijk zijn. Immers, blijkens onder meer het bij MvA overgelegde uittreksel uit het Handelsregister exploiteert de vennootschap nog ten minste twee zaken, Yes Broodje en Afghan Teleshop, terwijl er in de stukken ook sprake is van een wasserij annex belwinkel. Waar Yaar c.s. erop gewezen hebben dat zij bij ontruiming hun investeringen dreigen te verliezen, zij erop gewezen dat de ter gelegenheid van het pleidooi besproken aanpassingen van de belwinkel (m.n. minder en kleinere cabines en het voorin de winkel plaatsen van de balie) zijn gedaan nadat de huurovereenkomst door De Nieuwe Unie buitengerechtelijk was ontbonden en Yaar c.s. gesommeerd waren het gehuurde te ontruimen. Verlies van die investeringen hebben Yaar c.s. in zoverre (mede) bewust voor hun eigen risico genomen.
Ten pleidooie is er zijdens [B] - met instemming van de andere partijen - op gewezen dat er in de buurt van Yaar Call Center onlangs door “de gemeente” (het hof begrijpt: krachtens besluit van de burgemeester) zes café’s gesloten zijn. Het hof ziet, indachtig ook de hiervoor genoemde maatschappelijke belangen en aandacht voor wijken als het Oude Westen, daarin tekenen van een samenhangende aanpak van de omgeving van Yaar Call Center. De door de wet geschapen mogelijkheid voor De Nieuwe Unie de huurovereenkomst zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst te ontbinden teneinde haar in de gelegenheid te stellen haar winkelruimte op korte termijn een nieuwe, haar wél welgevallige, huurder ter beschikking te kunnen stellen, past hierbij. Dat De Nieuwe Unie niet in concreto heeft aangeduid aan welke potentiële huurder zij het gehuurde beschikbaar wil stellen, doet daaraan niet af.
In aanmerking genomen dat de formulering “naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar” in artikel 6:248 lid 2 BW Pro tot uitdrukking brengt dat de rechter de beperkende werking terughoudend zal toepassen, leidt het voorgaande tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming daarmee niet in strijd is. Het beroep op misbruik van recht faalt daarmee eveneens.
6. Ten slotte: een vordering in kort geding tot ontruiming van het gehuurde komt, gezien de in feite niet meer herstelbare gevolgen daarvan, in beginsel slechts voor toewijzing in aanmerking indien de bodemrechter zeer waarschijnlijk zal beslissen tot ontruiming. Het hof is gezien hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat dit het geval is.
De grieven 1 t/m 3 slagen en de vordering van De Nieuwe Unie in hoger beroep behoort te worden toegewezen, met veroordeling van Yaar c.s. is in de kosten aan de zijde van De Nieuwe Unie gevallen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van 20 januari 2009 van de voorzieningenrechter in de rechtbank Rotterdam, sector civiel,
en opnieuw rechtdoende:
- veroordeelt Yaar c.s. om binnen vijf dagen na betekening van dit arrest het gehuurde aan de [Straatnaam] te Rotterdam te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar van hunnentwege bevinden en al het-geen zich daarin van hunnentwege bevindt, alsmede het gehuurde, onder overgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking van De Nieuwe Unie te stellen, waarbij De Nieuwe Unie gemachtigd wordt de ontruiming zonodig zelf te doen uitvoeren op kosten van Yaar c.s. met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- veroordeelt Yaar c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van De Nieuwe Unie tot op 20 januari 2009 begroot op € 1.158,71, waarvan € 342,71 aan verschotten en € 816,00 aan salaris advocaat;
- veroordeelt Yaar c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van De Nieuwe Unie tot op heden begroot op € 3.087,64, waarvan € 405,64 aan verschotten en € 2.682,00 aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.W. van Rijkom en R.F. Groos en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 december 2009 in bijzijn van de griffier.