Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht, enkelvoudige kamer
Zittingsplaats: Breda
Procedurenummer: AWB 12/4798,
Uitspraak van 13 februari 2013
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en artikel 27d van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (AWR) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [plaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zundert,
de heffingsambtenaar.
De bestreden uitspraken op bezwaar
De uitspraken van de heffingsambtenaar van 13 augustus 2012 op het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak), is gewaardeerd op grond van de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2013. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote en namens de heffingsambtenaar, [gemachtigde] en [gemachtigde].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 583.000 en vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen dienovereenkomstig;
-veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 190;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 42 aan hem vergoedt.
2. Gronden
Vooraf
2.1. Op 1 februari 2013, dus na het sluiten van het onderzoek ter zitting, heeft belanghebbende een brief aan de rechtbank gestuurd, welke bij de rechtbank is binnengekomen op 4 februari 2013. In deze brief verzoekt belanghebbende de rechtbank om heropening van het onderzoek. Hierover overweegt de rechtbank als volgt.
2.2. Belanghebbende heeft zowel in het vooronderzoek als tijdens de zitting ruimschoots de gelegenheid gekregen en genomen om zijn grieven naar voren te brengen en om te reageren op de standpunten van de heffingsambtenaar. Dit geldt ook voor zover het geschil de oppervlakten van de diverse onderdelen van de onroerende zaak betreft. Gelet hierop acht de rechtbank het in het kader van een goede procesorde en een adequate voortgang van de procedure onwenselijk dat het vooronderzoek heropend wordt. De rechtbank wijst belanghebbendes verzoek om heropening van het onderzoek af en rekent de brief van 1 februari 2013 niet tot de gedingstukken.
Ten aanzien van het materiële geschil
2.3. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak (een woning met de onderneming [recreatie] en een minicamping), per waardepeildatum 1 januari 2011 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2012 tot 1 januari 2013 op € 708.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2012 bekend gemaakt. In de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd. In het verweerschrift bepleit de heffingsambtenaar een waarde van € 689.000. Belanghebbende bepleit, naar de rechtbank verstaat, een waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum van € 396.290.
2.4. De heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust, onderbouwt de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak met een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 november 2012 door taxateur [gemachtigde]. In het taxatierapport is, ter ondersteuning, een matrix opgenomen. Het taxatierapport is voorzien van beeldmateriaal van de onroerende zaak. In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 689.000.
2.5. Met het in 2.4 genoemde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 689.000. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking.
2.6. In het in 2.4 genoemde taxatierapport zijn een matrix en een berekening op basis van de DCF-methode opgenomen (de laatste 2 pagina’s van het rapport). De rechtbank overweegt dat zowel de matrix als bedoelde berekening als waardepeildatum 1 januari 2010 kennen, terwijl de waardebepaling dient te geschieden per waardepeildatum 1 januari 2011.
2.7. Voorts overweegt de rechtbank dat in het in 2.4 genoemde taxatierapport een deel van de bij de onroerende zaak horende grond te hoog is gewaardeerd. Het bij de onroerende zaak horende erf van 2.600 m2 is gewaardeerd tegen € 45 per m2. Dit is naar het oordeel van de rechtbank te hoog.
Allereerst is van belang dat de grond is gewaardeerd volgens de Taxatiewijzer Grond bij agrarische objecten, versie 1 april 2010, terwijl voor waardepeildatum 1 januari 2011 de versie 8 november 2011 dient te worden gebruikt.
Voorts is van belang dat een erf, mede door de aanwezige erfverharding, weliswaar meer waard is dan gewone grond, maar dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat sprake is van een ongunstige ligging van het erf (waardoor dit groter is dan normaal) en dat de meerwaarde van de grond hierdoor wordt beperkt. Verder overweegt de rechtbank dat de bij de onroerende zaak behorende speelweide van 4.600 m2, welke is gewaardeerd tegen € 15 per m2, mede gezien de functie daarvan binnen de onroerende zaak, te hoog is gewaardeerd. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de speelweide nauwelijks meerwaarde oplevert voor [recreatie] en de minicamping.
2.8. Tot slot overweegt de rechtbank dat een aantal bijgebouwen in het in 2.4 genoemde taxatierapport te hoog zijn gewaardeerd. De rechtbank overweegt dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid worden beoordeeld en dat slechts de vastgestelde eindwaarde van belang is. De taxatieopbouw kan echter wel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling en als teveel afzonderlijke elementen onjuist zijn gewaardeerd, dan kan dit meebrengen dat de vastgestelde waarde niet juist is.
De rechtbank acht allereerst van belang dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat de oude varkenskooi, welke is omgebouwd tot berging/schuur, asbesthoudend is en in de toekomst gesaneerd moet worden. In dit licht acht de rechtbank de aan dit bijgebouw toegekende waarde van € 12.000 te hoog. Verder acht de rechtbank van belang dat de werktuigenberging is gewaardeerd tegen € 16.307. De rechtbank acht de aan de werktuigenberging toegekende waarde te hoog nu deze, zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld, is gebouwd met tweedehands materialen.
Tot slot acht de rechtbank van belang dat belanghebbende onweersproken heeft gesteld dat het leslokaal een oude Porto Cabine betreft die met tweedehands materiaal is opgeknapt. De rechtbank acht de aan het leslokaal toegekende waarde van € 6.552 te hoog.
2.9. De rechtbank overweegt dat belanghebbende de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk maakt. Hij heeft geen taxatierapport of ander bewijsmiddel van gelijk gewicht overgelegd. De waardering door [makelaardij], welke in de bezwaarfase is opgesteld, kan niet als zodanig worden aangemerkt.
2.10. Belanghebbende wijst op de WOZ waarden die in vorige WOZ ronden aan de onroerende zaak zijn toegekend en op de stijging van de WOZ waarden sinds het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Deze grief faalt. De juistheid van die eerder vastgestelde waarden staat thans niet ter beoordeling van de belastingrechter en aan de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken kan geen, althans niet voldoende, betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak.
2.11. Verder stelt belanghebbende dat de minicamping, exclusief de daarbij behorende grond, is gewaardeerd op € 33.500 en dat dit te hoog is. De rechtbank overweegt dat de heffingsambtenaar gemotiveerd uiteen heeft gezet dat bij de waardering van de minicamping ook een stuk grond van 6.000 m2 is meegenomen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de minicamping (inclusief de 6.000 m2 grond) op een lager bedrag dan € 33.500 dient te worden gewaardeerd.
2.12. Tegenover de gemotiveerde betwisting de heffingsambtenaar, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat het nieuwe bestemmingsplan minder mogelijkheden biedt dan het daarvóór geldende bestemmingsplan.
2.13. Voorts overweegt de rechtbank dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan een aantal bijgebouwen in het geheel geen waarde of zelfs een negatieve waarde moet worden toegekend. In dit verband merkt de rechtbank op dat de oude varkenskooi weliswaar asbest bevat, maar dat de verplichte sanering pas in 2024 moet hebben plaatsgevonden en dat er, zoals belanghebbende zelf stelt, een subsidieregeling komt. Voorts merkt de rechtbank op dat de omstandigheid dat het leslokaal een oude Porto Cabine is die is opgeknapt met tweedehands materiaal, nog niet meebrengt dat daaraan in het geheel geen waarde kan worden toegekend.
2.14. De loop van de procedure in belastingzaken brengt in beginsel mee dat eventuele onzorgvuldigheden in de motivering van de bestreden uitspraken op zichzelf niet tot vernietiging van die uitspraken en/of vermindering van de vastgestelde waarde kunnen leiden. Hetgeen belanghebbende in dit verband heeft aangevoerd geeft de rechtbank – mede gelet op artikel 6:22 van Pro de Awb – geen reden in dezen anders te oordelen.
2.15. Belanghebbende wijst er op dat de heffingsambtenaar bij de waardering van de onroerende zaak telkens andere oppervlakten en daar aan toe te kennen waarden hanteert. De rechtbank wijst er op dat het de heffingsambtenaar, net als belanghebbende, vrij staat om de waarde van de onroerende zaak in de beroepsfase anders te onderbouwen dan hij in een eerdere fase van het geding heeft gedaan. De rechtbank voegt daaraan toe dat ze, gelet op al hetgeen daarover is verklaard en overgelegd, de door de heffingsambtenaar vermelde oppervlakten aannemelijk acht.
2.16. De belastingrechter is niet bevoegd een oordeel te geven over de financiële draagkracht van belanghebbende. Ook het antwoord op de vraag of en op welk moment belanghebbende en zijn echtgenote met pensioen kunnen is in de onderhavige procedure niet van belang.
2.17. Na toetsing van hetgeen partijen over en weer in het geding hebben aangedragen, is de rechtbank van oordeel dat de waardering van de onroerende zaak op de waardepeildatum op geen van de door partijen geschatte waarden juist kan worden geacht. Nu in het geding de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk is geworden, bepaalt de rechtbank de waarde op de waardepeildatum op € 583.000.
2.18. Gelet op het vorenstaande is het beroep gegrond verklaard.
2.19. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vastgesteld op de verlet- en reiskosten voor het bijwonen van de zitting. De rechtbank stelt het aantal verleturen voor belanghebbende en zijn echtgenote op drie per persoon. De rechtbank heeft, mede nu dit door de heffingsambtenaar niet is weersproken, geen reden te twijfelen aan het door belanghebbende en zijn echtgenote opgegeven uurtarief van € 30. De verletkosten belopen dus in totaal € 180 (2 personen maal 3 uur per persoon maal € 30 per uur). De reiskosten van belanghebbende en zijn echtgenote zijn becijferd op basis van het openbaar vervoer tweede klasse op een bedrag van (afgerond) € 10. De totale kostenvergoeding bedraagt dus € 190 (€ 180 plus € 10). De rechtbank acht deze kosten redelijk en in overeenstemming met het Besluit. Dat belanghebbende overige, volgens het Besluit voor vergoeding in aanmerking komende, kosten heeft gemaakt is gesteld noch aannemelijk geworden.
Deze uitspraak is gedaan op 13 februari 2013 door mr. drs. M.M. de Werd, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. I. van Wijk, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 26 februari 2013
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,
5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.