Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Team belastingrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 11/425
Uitspraakdatum: 9 januari 2013
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats],
belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Breda,
de heffingsambtenaar.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het kalenderjaar 2010 op € 557.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen 2010 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt. In de in één geschrift vervatte uitspraken van de heffingsambtenaar van 24 maart 2010 heeft de heffingsambtenaar de waarde en de aanslag gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende heeft daartegen bij brief van 21 januari 2011, ontvangen bij de rechtbank op 24 januari 2011, beroep ingesteld. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 41.
1.3. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4. De heffingsambtenaar heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan belanghebbende.
1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2012 te Breda.
Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende en zijn gemachtigde, [gemachtigde], verbonden aan [kantoornaam gemachtigde] te Heteren vergezeld van [taxateur S] (taxateur) verbonden aan [kantoornaam taxateur S]. Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen en gehoord, [gemachtigde], [taxateur D] (taxateur) met als toehoorder, [toehoorder].
De procedures met nummers AWB 11/418 tot en met AWB11/423, AWB 11/425, AWB 11/6254 en AWB 11/6286 zijn gelijktijdig ter zitting behandeld.
De belanghebbende van de procedure AWB 11/420, te weten [X], is eveneens ter zitting verschenen en gehoord.
1.6. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten en aangekondigd dat op 31 oktober 2012 mondeling uitspraak zal worden gedaan. Bij brief van 29 oktober 2012 heeft de rechtbank partijen medegedeeld dat de mondelinge uitspraak wordt omgezet in een schriftelijke uitspraak die uiterlijk op 28 november 2012 zou worden gedaan. Bij brief van 20 november 2012 heeft de rechtbank deze termijn verlengd met zes weken.
Van hetgeen ter zitting is verhandeld is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift gelijktijdig met deze uitspraak aan partijen is gezonden.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met vrijstaande garage, dubbele carport en berging/schuur.
2.2. Op de woning rust een erfdienstbaarheid die behelst dat de woningen gelegen aan de [adres 1] en [adres 2] recht hebben op daglichttoetreding in de ramen die grenzen aan het perceel van de woning.
3. Geschil
3.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt primair dat de waarde op grond van het door hem overgelegde taxatierapport moet worden verminderd tot € 499.000. Subsidiair stelt belanghebbende dat de waarde op grond van het vertrouwensbeginsel moet worden verminderd tot € 513.000.
Belanghebbende concludeert derhalve tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en vermindering van de aanslag tot een berekend naar een waarde van € 499.000 of € 513.000. De heffingsambtenaar stelt dat de waarde correct is vastgesteld op € 521.000, het vertrouwensbeginsel niet is geschonden en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd ter zitting en in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. Voor een geslaagd beroep op het vertrouwensbeginsel moet er sprake zijn van feiten of omstandigheden die bij de belanghebbende in redelijkheid de indruk hebben kunnen wekken dat de heffingsambtenaar ter zake een bewust standpunt had ingenomen. Tot de stukken van het geding behoort een afschrift van mailverkeer op 25 februari 2010 en 26 februari 2010 tussen belanghebbende en [taxateur D]. In zijn mail van 25 februari 2010 (hierna: de mail) schrijft belanghebbende onder meer:
“(…) Voordat ik officieel ga reageren wil ik graag even een en ander aankaarten.
Vorig jaar heb ik bezwaar en beroep aangetekend op mijn WOZ-waardebepaling. Na overleg tussen ons beiden heb ik het beroep ingetrokken.
De waarde voor mijn pand is vorig jaar vastgesteld op € 465.00[adres belanghebbende]
[adres]
[x]
576m2 grondoppervlak
…….
Op mijn nieuwe aanslag staat nu 2x het woord carport en de totale waarde is vastgesteld op € 557.000. Een stijging van 19,78%!!!
Is hier geen sprake van een misverstand? Vorig jaar is de waarde toch al actueel gemaakt?
Volgens de vereniging Eigen Huis” zou de waarde 1% stijgen en zou de waarde uitkomen op € 471.000. hetgeen me reëel lijkt in relatie tot de “huidige woningmarkt”.
Ik begrijp dat ik hier niet vanuit mag gaan, maar 19,78% is dan wel een heel groot vershcil.
Graag ontvang ik van u de onderliggende berekeningen/gegevens voor de waardevaststelling. Bij voorbaat dank.
Mogelijk heeft een collega van u dit jaar mijn WOZ aanslag behandeld, maar ik vind het toch handig dat ik me nu tot u richt. (…)”.
In reactie op deze mail van belanghebbende schrijft [taxateur D] op 26 februari 2010:
“(…) Zoals afgesproken in het telefoongesprek van vandaag stuur ik u hierbij de berekening van [adres belanghebbende] met peildatum 01-01-2009. (…)”.
De berekening is als bijlage meegezonden met de mail en betreft een matrix waarin de waarde naar waardepeildatum 1 januari 2009 is berekend op € 513.517,57 (hierna: de matrix).
4.2. De heffingsambtenaar heeft niet bestreden en de rechtbank acht aannemelijk dat
[taxateur D] de mail uit hoofde van zijn functie als taxateur WOZ van de gemeente Breda heeft verzonden. Indien en voor zover [taxateur D] niet bevoegd was tot aanpassing van de waarde, is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende redelijkerwijs mocht aannemen dat [taxateur D] als taxateur WOZ beschikte over de bevoegdheid om namens de heffingsambtenaar dergelijke beslissingen te nemen. Dit geldt temeer nu belanghebbende in zijn mail schrijft dat hij het beroep over 2009 naar aanleiding van overleg met [taxateur D] heeft ingetrokken en de juistheid van deze verklaring niet is bestreden.
4.3. De rechtbank is van oordeel dat de mail van [taxateur D] bij belanghebbende in redelijkheid de indruk heeft kunnen wekken dat de heffingsambtenaar een bewust standpunt had ingenomen, inhoudende dat de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 zou worden verminderd tot € 513.517 (afgerond). De rechtbank overweegt hiertoe als volgt.
Allereerst is de als bijlage bij de mail gevoegde matrix dermate specifiek en gedetailleerd dat deze met zodanige aandacht en zorgvuldigheid moet zijn opgesteld dat redelijkerwijs sprake is van een bewuste standpuntinname. Daarbij heeft dit standpunt betrekking op waardepeildatum 1 januari 2009. De mail is immers een reactie op belanghebbendes (informele) bezwaar tegen de vastgestelde waarde per deze waardepeildatum. Voorts schrijft [taxateur D] dat hij een berekening stuurt van de [adres belanghebbende] met peildatum 01-01-2009. Ten slotte zijn de verkoopresultaten in de matrix gecorrigeerd naar 1 januari 2009.
4.3.1. De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van de heffingsambtenaar dat de mail een compromisvoorstel betreft en dit voorstel is afgewezen nu belanghebbende bezwaar heeft aangetekend. Voor zover al sprake zou zijn van een dergelijk voorstel, heeft de gemachtigde van belanghebbende geloofwaardig en onbestreden verklaard dat belanghebbende redelijkerwijs in de veronderstelling mocht verkeren dat hij eerst bezwaar aan moest tekenen en de waarde vervolgens overeenkomstig de mail van [taxateur D] zou worden verminderd tot € 513.517. Ook met hetgeen ter zitting is verklaard alsmede met de overgelegde stukken is immers niet aannemelijk geworden belanghebbende dit voorstel heeft afgewezen
4.3.2. Naar het oordeel van de rechtbank is onder deze feiten en omstandigheden sprake van een in rechte te honoreren vertrouwen dat de waarde zou worden verminderd tot € 513.517, 57. Nu de heffingsambtenaar in de uitspraken op bezwaar van 24 maart 2010 de waarde heeft gehandhaafd op € 557.000, is dit vertrouwen geschonden en slaagt belanghebbendes beroep op het vertrouwensbeginsel.
4.4. Gelet op het vorenstaande dient de waarde op grond van het vertrouwensbeginsel te worden verminderd tot € 513.000 (afgerond) en is het beroep gegrond.
Beoordeling van het taxatierapport van de heffingsambtenaar dat dient ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 557.000 komt niet aan de orde nu de waarde op grond van het vertrouwensbeginsel wordt verminderd tot een lager bedrag.
4.5. Belanghebbendes primaire standpunt behelst echter een waarde van € 499.000. Ter onderbouwing daarvan verwijst belanghebbende naar een taxatierapport dat is opgemaakt [taxateur S] verbonden aan [kan[kantoornaam taxateur S]. Hierin is de woning per waardepeildatum getaxeerd op € 499.816. Dit taxatierapport bevat ondermeer een matrix met als vergelijkingsobjecten, [vergelijkingsobject 1], [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] en bevat fotomateriaal van zowel de woning als van deze vergelijkingsobjecten. In de matrix zijn factoren toegekend voor kwaliteit, onderhoud, ligging, doelmatigheid en uitstraling van de woning en de vergelijkingsobjecten.
4.6. Bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de onroerende zaak vergelijkbare objecten. Het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] is verkocht op 3 september 2007. Gelet op het feit dat de waardepeildatum 1 januari 2009 is, is deze verkoop naar het oordeel van de rechtbank dusdanig ver verwijderd van de waardepeildatum dat deze buiten beschouwing moet worden gelaten. De rechtbank is van oordeel dat de twee resterende vergelijkingsobjecten, zijnde [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3], qua type, bouwperiode, inhoud en perceel voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.
4.7. De woning van belanghebbende is op kortere afstand van het spoor gelegen dan de voormelde vergelijkingsobjecten en is in tegenstelling tot deze vergelijkingsobjecten onderhevig aan waardedruk als gevolg van het recht op daglichttoetreding van de naastgelegen woningen aan de [adres 1] en [adres 2]. Als gevolg van deze verschillen is in de matrix aan de woning een liggingsfactor 6 toegekend tegenover een liggingsfactor 9 voor de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is echter van oordeel dat het waardedrukkend effect van de ligging nabij het spoor, het te honoreren recht op daglichttoetreding en het verschil in oppervlakte tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet van dien aard zijn dat hiermee het in de matrix bepleite verschil in waarde is gerechtvaardigd.
4.8. Gelet op het vorenstaande heeft belanghebbende geen feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de waarde van de woning verder moet worden verminderd tot € 499.000. De waarde van de woning op de waardepeildatum dient te worden verminderd tot € 513.000 en het beroep dient gegrond te worden verklaard.
5. Proceskosten
Door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
5.1. De rechtbank vindt aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar en beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) en het Besluit van 20 december 2012 tot wijziging van het Besluit proceskosten bestuursrecht in verband met indexering van de bedragen en toevoeging van enkele proceshandelingen (Staatsblad 2012-683 en 2012-684) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.179 (1 punt voor het indienen van een bezwaarschrift met een waarde per punt van € 235 en een wegingsfactor 1 alsmede 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 472 en een wegingsfactor 1).
De bezwaar- en beroepschriften van de zaken met procedurenummers AWB 11/418 tot en met AWB11/423, AWB 11/425, AWB 11/6254 en AWB 11/6286 zijn (nagenoeg) gelijktijdig ingediend en leenden zich voor gelijktijdige behandeling ter zitting. Ter zitting zijn de verschillende objecten echter afzonderlijk behandeld. Voorts hebben de procedures betrekking op verschillende belanghebbenden, verschillende objecten en verschillende jaren. De rechtbank is hierdoor van oordeel dat geen sprake is van samenhang in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit.
Kosten van een deskundige in de bezwaarfase
5.2. In het kader van de bezwaarprocedure heeft [kan[kantoornaam taxateur S] in opdracht van De Juiste Waarde BV een taxatierapport opgesteld van de woning van belanghebbende. Ter zake van deze taxatie heeft [kan[kantoornaam taxateur S] bij factuur van 16 augustus 2010 de volgende kosten in rekening gebracht aan De Juiste Waarde BV (een kopie van deze factuur behoort tot de stukken van het geding):
- taxatiehonorarium 4 uren ad € 80/uur: € 320,00
- BTW 19%: € 60,80
€ 380,80
- uittreksel (vrij van btw) € 5,90
- Totaal: € 386,70
De rechtbank acht aannemelijk dat de gemachtigde van belanghebbende de opdrachtgever is van De Juiste Waarde BV. Uit de tot de stukken van het geding behorende factuur van de gemachtigde van belanghebbende blijkt ook dat deze kosten zijn doorbelast aan belanghebbende. De rechtbank is van oordeel dat sprake is van kosten van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De vraag of en in hoeverre het taxatierapport van belanghebbende een bijdrage heeft geleverd aan de beslissing van de rechtbank is hierbij niet van belang (zie Hoge Raad, 16 november 2012, LJN BY2770 en 30 november 2012, LJN: BY4617, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl).
5.3. De rechtbank acht het aannemelijk en niet onredelijk dat twee uren gemoeid zijn geweest met het taxeren van de woning. Op grond van artikel 2, eerste lid, sub b van het Besluit, gelezen in samenhang met artikel 8:36, tweede lid van de Awb, geldt voor de hoogte van het te vergoeden bedrag de Wet tarieven in strafzaken. De hoogte van de vergoeding is via artikel 3, eerste lid, onderdeel a van die wet te vinden in het Besluit tarieven strafzaken, artikel 6. Daarin is bepaald dat een tarief geldt van ten hoogste € 116,09 per uur (vanaf 28 augustus 2012). Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2012 (LJN: BX0904, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl) is de aard van het te taxeren object van belang voor het antwoord op de vraag of het te vergoeden uurtarief kan worden gesteld op dit maximum. Aangezien de taxatie betrekking heeft op een twee-onder-een-kapwoning, zijn de werkzaamheden naar het oordeel van de rechtbank niet dermate bijzonder van aard dat een hoger uurtarief dan € 50 gerechtvaardigd is. De in verband met de bezwaarfase voor vergoeding in aanmerking komende taxatiekosten bedragen derhalve € 200 (4 uren maal € 50).
5.3.1. Op grond van artikel 1, aanhef, onderdeel e, van het Besluit juncto artikel 2, aanhef, onderdeel e, van het Besluit komen de gemaakte kosten voor de uittreksels uit de openbare registers ad € 5,90 volledig voor vergoeding in aanmerking.
Kosten van een deskundige in de beroepsfase
5.4. In verband met de voorbereiding en het bijwonen van de zitting door de taxateur
[taxateur S] ter zake van de negen procedures met nummers AWB 11/418 tot en met AWB 11/423, AWB 11/425, AWB 11/6254 en AWB 11/6286, heeft [kan[kantoornaam taxateur S] een factuur opgesteld met dagtekening 16 oktober 2012, gericht aan de gemachtigde van belanghebbende. De gemachtigde van belanghebbende heeft een kopie van de desbetreffende factuur ter zitting overgelegd aan de rechtbank. Deze factuur is als volgt opgebouwd:
- Honorarium 6 uur € 480
- Honorarium in verband met bijwonen zitting op 17 oktober 2012,
2 uur inclusief reistijd € 160
- 21% btw € 134,40
Totaal: € 774,40
Niet in geschil is dat deze kosten worden doorbelast aan belanghebbende. Aangaande deze kosten overweegt de rechtbank als volgt. De rechtbank is van oordeel dat de voormelde kosten, kosten vormen ter zake van de beroepsprocedure van een deskundige zoals bedoeld in artikel 1, onderdeel b van het Besluit. De rechtbank acht het niet onredelijk dat met de voorbereiding van de zitting en het bijwonen van de zitting ter zake van de negen procedures, 8 uren zijn gemoeid. Overeenkomstig hetgeen hiervoor ter zake van het te vergoeden uurtarief voor de bezwaarfase is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de uren, die zijn gemoeid met de voorbereiding en het bijwonen van de zitting, dienen te worden vergoed tegen een uurtarief van € 50. Rekening houdend met het feit dat de factuur betrekking heeft op negen procedures, betekent dit dat ter zake van de onderhavige beroepsprocedure een bedrag van afgerond € 45 (is 8 maal € 50, gedeeld door 9) door de heffingsambtenaar dient te worden vergoed.
5.5. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, bedragen de door de heffingsambtenaar te vergoeden proceskosten € 1.430 (vergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ad € 1.179 plus vergoeding voor de kosten voor uittreksels ad € 6 (afgerond) en vergoeding van kosten van een deskundige in verband met de bezwaarfase ad € 200 respectievelijk € 45 voor de beroepsfase).
5.6. Voorts dient de heffingsambtenaar, gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb, aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te vergoeden.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 513.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 513.000;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.430;
- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 41 aan deze vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 9 januari 2013 door mr. W. Brouwer, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.C.W. Hermus, griffier.
De griffier, De rechter,
Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op: 23 januari 2013
Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, vijfde lid en artikel 28, zevende lid AWR).
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.