Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Zittingsplaats: Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/270344 / HA ZA 13-733
Vonnis van 28 mei 2014
in de zaak van
1.[eiser sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
3.[eiseres sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [eiser sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [eiseres sub 5],
wonende te[woonplaats],
6. [eiseres sub 6],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. K. Overloop te Goes,
tegen
1.[gedaagde sub 1],
wonende te[woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. H.M.L. Dings te Venlo.
Eisers zullen hierna samen worden aangeduid als [eisers] en gedaagden zullen samen worden aangeduid als [gedaagden]
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 december 2013,
- het proces-verbaal van comparitie van 26 februari 2014.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn de erfgenamen van de op 17 november 2012 overleden mevrouw [erflaatster]. Tot de nalatenschap van mevrouw[erflaatster] voornoemd behoort de vrijstaande woning met garage, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen aan de [adres + plaatsnaam], hierna te noemen: de woning te Goes.
2.2.
De woning te Goes is op 8 augustus 2012 door [eisers] verkocht aan [gedaagden] tegen een koopsom van € 575.000,00. In deze koopovereenkomst is, voorzover voor de beoordeling van de zaak van belang, het navolgende opgenomen:
“(…)
artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1.
Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze
uiterlijk op 1 december 2012 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van € 57.500,- (…).
4.2.
In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten
ter hoogte van het in artikel 4.1. genoemde bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening nummer.(…)
(…)
artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1.
Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht
dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring van de nalatige.
10.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande
ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van € 57.000,-, zegge ZEVENENVIJFTIGDUIZENDVIJFHONDERD EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
10.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te
ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille van de koopprijs, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. Indien de wederpartij na verloop van tijd de overeenkomst alsnog ontbindt dan zal deze boete verschuldigd zijn voor elke na afloop van de in 10.1 vermelde termijn van acht dagen verstreken dag tot aan de dag waarop de overeenkomst ontbonden is.
(…)
artikel 16 Ontbindende Pro voorwaarden
16.1.(…)
b. op 1 december 2012 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 575.000,- kosten koper, zegge VIJFHONDERDVIJFENZEVENTIGDUIZEND EURO geen hypothecaire geldlening of het aanbod daartoe van een erkende geldverstrekkende instelling heeft verkregen,
(…).”
2.3.
Toen bleek dat [gedaagden] de financiering van de woning te Goes niet rond
kregen, omdat zij hun eigen woning te Kapelle niet verkocht kregen, is op 15 november
2012 de ontbindende voorwaarde uit artikel 16.1. onder b verlengd tot en met 1 mei 2013.
Dit geldt eveneens voor wat betreft de termijn waarbinnen [gedaagden] de bankgarantie c.q.
de waarborgsom dienden te stellen.
2.4.
Vervolgens is om dezelfde reden op 8 maart 2013 tussen partijen een
koopovereenkomst gesloten waarbij [eisers] de woning van [gedaagden] te Kapelle
kopen tegen een koopsom van € 415.000,00 kosten koper. In deze koopovereenkomst is als
ontbindende voorwaarde opgenomen dat [eisers] het recht hebben om de overeenkomst
te ontbinden wanneer op 1 mei 2013 de woning te Goes niet onvoorwaardelijk is verkocht
aan [gedaagden] In dit kader is tussen partijen tevens overeengekomen dat de koopsom van
de beide woningen met € 20.000,00 wordt verminderd, waardoor de koopsom van de
woning te Goes verlaagd werd tot € 555.000,-, alsmede is overeengekomen dat levering van
de woning te Goes aan [gedaagden] op 1 mei 2013 zou plaatsvinden.
2.5.
Omdat [gedaagden] de financiering nog steeds niet rond hadden, maar de woning te
Goes wel graag wilden afnemen, is de levering van de woning te Goes in onderling overleg
tussen partijen een aantal malen uitgesteld. In dat kader hebben partijen op 27 mei 2013
nadere afspraken gemaakt, die door de betrokken makelaar Dian Clarijs bij e-mailbericht
van 27 mei 2013 aan partijen zijn bevestigd. Hierbij is tussen partijen overeengekomen dat
de levering van de woning te Goes tot 15 juni 2013 wordt uitgesteld, onder de voorwaarden
dat, kort samengevat:
1. [gedaagden] voor 15 juni 2013 een bankgarantie storten van 10%, conform artikel 4 van Pro
de koopovereenkomst;
2. [gedaagden] aan [eisers] een rentevergoeding betalen van 3% over de koopsom vanaf
30 mei 2013 tot de datum van levering;
3. [gedaagden] een vergoeding betalen van € 1.000,00 per maand inzake gederfde
inkomsten.
2.6.
Toen [gedaagden] ook de nadere regeling van 27 mei 2013 niet nakwamen, zijn zij
bij brief d.d. 19 juni 2013 door [eisers] in gebreke gesteld, waarbij hen een termijn van
acht dagen voor nakoming is gegund. Op verzoek van [gedaagden] is vervolgens een nader
uitstel gegund tot 15 juli 2013. Op die datum heeft een bespreking plaatsgevonden bij de
notaris. Omdat [gedaagden] aangaf spoedig gelden beschikbaar te krijgen, is door [eisers]
wederom uitstel verleend aan [gedaagden]
2.7.
Ondertussen hadden [eisers] zich tot hun raadsman gewend. Deze heeft bij brief
van 23 juli 2013 [gedaagden] een laatste voorstel gedaan. Dit voorstel is niet geaccepteerd.
Hierop hebben [eisers] bij brief van 29 juli 2013 de beide koopovereenkomsten
ontbonden en daarbij hebben zij aanspraak gemaakt op de boete ad € 57.500,- onverminderd
het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. [gedaagden]
hebben zich hiertegen verzet en de boete niet aan [eisers] voldaan.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen, kort samengevat,
- de hoofdelijke veroordeling van [gedaagden]:
1. tot betaling van een bedrag van:
a. € 57.500,00 zijnde de boete ex artikel 10.2 van de koopovereenkomst;
b. € 236,30 wegens de wettelijke rente over de boete sub a vanaf 29 juli 2013 tot en met
de dag van de dagvaarding;
c. € 55.200,00 zijnde de boete ex artikel 10.3 van de koopovereenkomst;
d. € 3.000,00 ter zake de overeengekomen vergoeding van € 1.000,00 per maand;
e. primair € 3.360,00 subsidiair € 2.020,00 wegens buitengerechtelijke kosten;
2. tot vergoeding van de schade ter zake de woonlasten, courtage en waardedaling;
3. tot betaling van de wettelijke rente over de onder 1 a, c en d en de onder 2 gevorderde
bedragen vanaf de dag der dagvaarding;
- te verklaren voor recht dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk zijn tot het vergoeden van
alle overige schade die het gevolg is van de wanprestatie dan wel het onrechtmatig
handelen;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen
met de wettelijke rente en de nakosten, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eisers] stellen hiertoe dat zij de woning te Goes op 8 augustus 2012 aan [gedaagden] hebben verkocht. [gedaagden] hebben geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de koopovereenkomst met een beroep op de ontbindende voorwaarde te ontbinden. Ondanks alle tegemoetkomingen zijdens [eisers] hebben [gedaagden] de woning te Goes niet afgenomen, maar [eisers] telkenmale aan het lijntje gehouden door aan te geven dat zij binnen afzienbare tijd over voldoende gelden zouden kunnen beschikken om de koopsom te kunnen voldoen. Deze handelwijze van [gedaagden] hebben [eisers] er uiteindelijk toe genoopt om de koopovereenkomsten voor de woningen te Goes en te Kapelle te ontbinden en de woning te Goes thans weer te koop aan te bieden. Als gevolg hiervan stellen [eisers] schade te hebben geleden, waarvoor zij [gedaagden] aansprakelijk houden op grond van wanprestatie dan wel op grond van een onrechtmatige daad. Deze schade bestaat volgens [eisers] uit doorlopende woonlasten voor de woning te Goes ad € 514,75 per maand, de aan de makelaar verschuldigde courtage ad € 8.000,00, alsmede de waardedaling van de woning te Goes. In dit kader zijn [gedaagden] bij brief van 19 juni 2013 in gebreke gesteld en is hen een laatste termijn voor nakoming gegund. Nu zij daaraan niet hebben voldaan, zijn zij in verzuim geraakt. De omstandigheid dat [eisers] na de ingebrekestelling [gedaagden] tegemoet zijn gekomen en hen langer de gelegenheid tot nakoming hebben gegeven, kan op grond van de redelijkheid en billijkheid en rekeninghoudend met alle feiten en omstandigheden er in dit geval niet toe leiden dat aan de ingebrekestelling geen kracht meer zou toekomen dan wel dat het verzuim aan de zijde van [gedaagden], niet zou zijn ingetreden. Tenslotte betwisten zij dat tussen partijen zou zijn afgesproken dat de boete ex artikel 10.3 3% per jaar zou bedragen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. Zij stellen dat zij op termijn in staat zullen zijn om de koopovereenkomst na te komen, omdat er gelden uit een project in Suriname zullen volgen.
Ten aanzien van de ingebrekestelling van 19 juni 2013 voeren zij aan dat deze niet meer van kracht is, omdat daarop een uitstel voor levering is gevolgd, waarna [gedaagden] niet opnieuw in gebreke zijn gesteld. Gelet hierop kunnen de koopovereenkomsten niet door [eisers] worden ontbonden en zijn zij geen boetes aan [eisers] verschuldigd. Subsidiair stellen [gedaagden] dat de boete ex artikel 10.3 pas vanaf acht dagen na 15 juli 2013 verschuldigd is, aangezien de termijn voor levering tot die datum is verlengd.
Voorts voeren [gedaagden] aan dat op 27 mei 2013 nadere afspraken tussen partijen zijn gemaakt, onder meer inhoudende dat de boete van artikel 10.3 geen 3 % per dag bedraagt, maar 3 % per jaar. Ook doen [gedaagden] een beroep op matiging van de door [eisers] gevorderde boetes, nu deze exorbitant hoog zijn. Zij zijn wel bereid om enige schade aan [eisers] te vergoeden, maar bij gebrek aan wetenschap betwisten zij de omvang van de door [eisers] gevorderde schade.
4.De beoordeling
4.1.
Als meest verstrekkend verweer hebben [gedaagden], zo begrijpt de rechtbank hun stellingen, zich op het standpunt gesteld dat zij niets aan [eisers] verschuldigd zijn, aangezien zij de koopovereenkomsten niet rechtsgeldig hebben kunnen ontbinden omdat [gedaagden] niet in verzuim zijn geraakt. Aan dit verweer van [gedaagden] gaat de rechtbank voorbij. Vaststaat dat [eisers] bij brief van 19 juni 2013 [gedaagden] in gebreke hebben gesteld. De enkele omstandigheid dat zij daarna, op verzoek van [gedaagden] en om hen tegemoet te komen, hebben ingestemd met verlenging van de termijn voor nakoming, maakt gelet op de omstandigheden van dit geval nog niet dat daarmee de ingebrekestelling aan kracht heeft verloren. Enkel het tijdstip waarop het verzuim aan de zijde van [gedaagden] zou kunnen intreden, is hiermee opgeschoven. Bij uitblijven van nakoming van de op [gedaagden] rustende verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst voor 15 juli 2013 mochten [eisers] overgaan tot ontbinding van de koopovereenkomsten.
4.2.
Op grond van het bepaalde in artikel 10.2 van de koopovereenkomst van de woning te Goes en nu [gedaagden] op dit punt verder geen verweer hebben gevoerd, zijn [gedaagden] aan [eisers] als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst de gevorderde boete ad € 57.500,00 verschuldigd, behoudens het door [gedaagden] gedane en nog nader te beoordelen beroep op matiging daarvan. Dit geldt eveneens voor wat betreft de onweersproken gebleven medegevorderde wettelijke rente over deze boete vanaf 29 juli 2013 tot aan de dag der algehele voldoening.
4.3.1.
[eisers] maken, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van de ontbinding van de koopovereenkomst en het bepaalde in artikel 10.3 van de koopovereenkomst, voorts met recht aanspraak op de boete ex artikel 10.3 van de koopovereenkomst. Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat deze boete per dag 3 promille van de koopprijs ad € 575.000,00 bedraagt en niet, zoals door [gedaagden] gesteld, 3 procent per jaar. Voor het bestaan van deze door [gedaagden] gestelde, van de koopovereenkomst afwijkende, afspraak tussen partijen heeft de rechtbank in de stukken en de stellingen van partijen geen aanknopingspunten gevonden. Volgens [gedaagden] zou dit volgen uit de tussen partijen op 27 mei 2013 gemaakte afspraken. Na de bespreking op 27 mei 2013 op het kantoor van de makelaar heeft de makelaar per e-mailbericht een schriftelijke bevestiging van de daarbij gemaakte afspraken aan partijen gezonden (productie 9 bij de dagvaarding). Uit deze schriftelijke bevestiging volgt dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagden] vanaf 30 mei 2013 tot aan de datum van levering een rentevergoeding van 3% over de koopsom zal betalen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt hieruit niet dat het hierbij gaat om de boete ex artikel 10.3 van de koopovereenkomst, aangezien die boete pas verschuldigd is vanaf acht dagen na de ingebrekestelling. De ingebrekestelling is pas op 19 juni 2013 gevolgd, zodat hiervan op 27 mei 2013 nog geen sprake kon zijn. Hierbij heeft de rechtbank meegewogen dat [eisers], zoals tijdens de comparitie van partijen nogmaals is aangegeven, deze vordering op de koopovereenkomst baseren en niet op de overeenkomst tussen partijen van 27 mei 2013.
4.3.2.
Ten aanzien van deze boete is de rechtbank voorts van oordeel dat deze door [gedaagden] pas verschuldigd is geworden vanaf 15 juli 2013 tot aan de datum van ontbinding van de koopovereenkomst op 29 juli 2013. Onder rechtsoverweging 4.1. is reeds overwogen dat met het verlengen van de termijn voor nakoming tot 15 juli 2013 de termijn voor intreding van het verzuim is opgeschoven. De boete is op grond van het bepaalde in de koopovereenkomst pas verschuldigd vanaf het intreden van het verzuim, derhalve vanaf 15 juli 2013. Gelet hierop becijfert de rechtbank deze boete op een bedrag van € 25.875,00 (3 promille x € 575.000,00 x 15 dagen) in plaats van op de door [eisers] gevorderde boete van € 55.200,00. De boete ad € 25.875,00 dienen [gedaagden], behoudens het door hen gedane en nog nader te beoordelen beroep op matiging daarvan, aan [eisers] te voldoen. Dit geldt eveneens voor wat betreft de onweersproken gebleven medegevorderde wettelijke rente over deze boete vanaf 19 september 2013 tot aan de dag der algehele voldoening.
4.4.
Voor wat betreft de verschuldigde boetes hebben [gedaagden] nog een beroep gedaan op matiging daarvan, aangezien zij deze exorbitant hoog vinden. In dit kader is de rechtbank van oordeel dat voor matiging van bedongen boetes slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt met zich mee dat de rechtbank pas van haar bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van de boetebedingen in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden. Daarbij zal de rechtbank niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van de bedingen en de omstandigheden waaronder de bedingen zijn ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ 6638). Gelet hierop hebben [gedaagden] hun stelling dat de boetes moeten worden gematigd onvoldoende onderbouwd. Hierbij komt dat de boetebedingen waar het hier om gaat gebruikelijke bedingen zijn in koopovereenkomsten van onroerende zaken tussen particulieren en de bedingen helder zijn geformuleerd. Bovendien lijken de materiële schade en de hoogte van de boetes weliswaar flink uiteen te lopen, maar daar staat tegenover dat [eisers] door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] met aanzienlijke ongemakken en onzekerheden zijn geconfronteerd en zij [gedaagden] op verschillende manieren getracht hebben tegemoet te komen. Het verloop van de buitenlandse projecten waaruit [gedaagden] zijn financiële middelen zou verkrijgen om de koopsom van te kunnen voldoen, zijn [gedaagden] persoonlijk betreffende omstandigheden die in de contractuele relatie met [eisers] geen rol behoren te spelen en niet tot matiging van de boetes kunnen leiden. De vorderingen van [eisers] om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van bovengenoemde boetes ad € 57.500,00 en € 25.875,00, vermeerderd met de wettelijke rente, zijn dan ook toewijsbaar.
4.5.
De vordering van [eisers] strekkende tot betaling van de op 27 mei 2013 tussen partijen overeengekomen vergoeding van € 1.000,00 per maand, is door [gedaagden] niet weersproken. Deze vordering tot een bedrag van in totaal € 3.000,00 zal dan ook worden toegewezen. Dit geldt eveneens voor wat betreft de onweersproken gebleven wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 september 2013 tot aan de dag der algehele voldoening.
4.6.
[gedaagden] hebben op zichzelf niet bestreden dat [eisers] schade hebben geleden als gevolg van hun handelwijze. Zij hebben alleen, bij gebrek aan wetenschap, de omvang van de door [eisers] gevorderde schadevergoeding betwist. In dat kader hebben [eisers] tijdens de comparitie van partijen aangegeven waaruit deze schade volgens hen zou bestaan. Echter zij hebben daarbij geen stukken ter onderbouwing van die schade in het geding gebracht. Gelet hierop en op het tijdens de comparitie van partijen gedane aanbod van [eisers] om de gevorderde schade nader met stukken te onderbouwen, zal de rechtbank [eisers] daartoe in de gelegenheid stellen. De zaak zal daartoe naar na te noemen rolzitting worden verwezen. [gedaagden] zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld om te reageren op de door [eisers] in het geding gebrachte stukken.
4.7.
[eisers] hebben voorts gevorderd voor recht te verklaren dat [gedaagden] aansprakelijk zijn tot het vergoeden van alle overige schade die het gevolg is van de wanprestatie c.q. het onrechtmatig handelen. Deze vordering is onvoldoende onderbouwd en onvoldoende bepaalbaar om tot toewijzing te kunnen leiden, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt de gedaagden hoofdelijk - dat wil zeggen: ieder voor het gehele bedrag, waarbij als de een betaalt ook de ander daardoor zal zijn bevrijd - om tegen bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 57.500,00 vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 29 juli 2013 tot de dag der voldoening;
5.2.
veroordeelt de gedaagden hoofdelijk - dat wil zeggen: ieder voor het gehele bedrag, waarbij als de een betaalt ook de ander daardoor zal zijn bevrijd - om tegen bewijs van kwijting aan [eisers] te betalen een bedrag van € 28.875,00 (€ 25.875,00 + € 3.000,00) vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 19 september 2013 tot de dag der voldoening;
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
verwijst de zaak naar de rolzitting van deze rechtbank van woensdag 25 juni 2014 voor het overleggen van de stukken, zoals overwogen onder 4.6. door [eisers],
5.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2014. [1]