ECLI:NL:RBZWB:2014:7356

• Datum uitspraak: 3 september 2014
• Publicatiedatum: 29 oktober 2014
• Zaaknummer: 2723556
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: N.J.C. van Spronssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Afwijzing vorderingen huurders tegen huurverhoging en onderhoud geliberaliseerde woonruimte

De huurders van geliberaliseerde woonruimte aan een adres te Zeeland-West-Brabant vorderden dat de huurverhoging van 6,5% per 1 juli 2013 ongedaan zou worden gemaakt en dat de verhuurders achterstallig onderhoud en gebrekkig beheer zouden verhelpen. De verhuurders stelden dat de procedure ex artikel 7:207 lid 1 BW niet van toepassing was op huurverhogingen bij geliberaliseerde huur en dat de huurprijs marktconform en redelijk was.

De rechtbank overwoog dat de procedure voor huurprijsvermindering bij geliberaliseerde huur niet via artikel 7:207 lid 1 BW verloopt, maar via artikel 7:272 BW jo. 274 lid 1 sub d BW. De huurders brachten vijf gronden aan voor vermindering van de huurprijs wegens gebreken, waaronder achterstallig onderhoud en duivenoverlast, maar deze waren onvoldoende onderbouwd en niet aannemelijk gemaakt. Ook de vermeende verpaupering van de woonomgeving viel niet onder de wettelijke definitie van gebrek.

De rechtbank oordeelde dat de huurverhoging marktconform was, gelet op een verklaring van een gecertificeerd makelaar-taxateur, en dat de huurders onvoldoende hadden gemotiveerd waarom de verhoging in hun concrete situatie onredelijk zou zijn. De vorderingen werden daarom afgewezen, maar de proceskosten werden gecompenseerd omdat de huurders door de verhuurders op het verkeerde been waren gezet over de juiste rechtsgang.

Uitkomst: De vorderingen van de huurders tot ongedaanmaking van de huurverhoging en herstel van onderhoud worden afgewezen.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST BRABANT

Kanton

Zittingsplaats: Middelburg

zaak/rolnr.2723556/14-579

vonnis van de kantonrechter d.d. 3 september 2014

inzake

[eiser],

[eiser],

[eiser],

[eiser],

[eiser],

[eiser],

[eiser],

[eiser],

allen wonende te [adres],

en

[eiser],

thans zonder bekende woon- of verblijfplaats,

eisende partijen,

verder te noemen: de huurders,

procederende via eiser [eiser],

t e g e n :

1. de besloten vennootschap
Laurentius Project IV B.V.,

2. de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
Laurentius,

beide gevestigd te [adres],

gedaagde partijen,

verder te noemen: de verhuurders,

gemachtigde: mr. M.C.J. Oonk-Pallandt.

het verloop van de procedure

De procedure is als volgt verlopen:

- verzoekschrift,

- verwijzingsbeschikking d.d. 19 december 2013,

- dagvaarding van 21 januari 2014,

- conclusies van antwoord, repliek en dupliek.

De beoordeling van de zaak

1. De huurders hebben woonruimte gehuurd aan de [adres] te [adres]. Zij stellen daarbij dat zij van gedaagde sub 1 dan wel gedaagde sub 2 hebben gehuurd. De verhuurders hebben bij dupliek gesteld dat enkel gedaagde sub 1 als verhuurder heeft te gelden, maar dat verweer wordt gepasseerd. Het is te laat, namelijk eerst bij dupliek, naar voren gebracht en bovendien kan uit productie 2 bij dagvaarding inderdaad de conclusie worden getrokken dat eiser [naam] een huurovereenkomst heeft met gedaagde sub 2.

2. Tussen partijen is niet in geding dat er sprake is van geliberaliseerde huur, of zoals de verhuurders aangeven, “niet DAEB-woningen”, als bedoeld in art. 7:247 BW. In de in het geding gebrachte huurovereenkomsten is opgenomen de bepaling dat de huurprijs jaarlijks wordt gewijzigd overeenkomstig de bij of krachtens de wet bepaalde wijze.

3. Bij brief van 17 april 2014 heeft [makelaarskantoor] namens de verhuurders aan de huurders bericht dat de huur per 1 juli 2013 met 6.5% verhoogd zal worden. De huurder hebben bij brief van 30 april 2013 bezwaar aangetekend tegen het besluit de huurprijs met 6,5% te verhogen. [makelaarskantoor] heeft bij brief van 7 mei 2013 laten weten dat de huurverhoging gehandhaafd blijft. Indien de huurders, zo vervolgt [makelaarskantoor], niet akkoord zijn, kunnen zij een verzoek tot huurprijsvermindering indienen bij de rechtbank.

4. De huurders hebben daarna een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter, welk verzoek bij beschikking van 19 december 2013 is verwezen om als dagvaardingsprocedure te worden voortgezet. Huurders vorderen thans, met verwijzing naar art. 7:207, lid 1 BW, de huurverhoging ongedaan te maken en verhuurders te veroordelen tot terugbetaling van het te veel betaalde. Tevens vorderen de huurders de verhuurders te veroordelen tot het wegwerken van achterstallig onderhoud en substantieel verbeteren van onderhoud, beheer en veiligheid. De verhuurders voeren een aantal formele en materiële verweren.

5. De kantonrechter overweegt als volgt. Indien er een gebrek is als bedoeld in art. 7:204, lid 2 BW, is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder het gebrek te verhelpen. Desnoods kan de huurder, art. 7:206, lid 3 BW, het gebrek zelf verhelpen en de kosten op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen van de huurprijs. De huurder kan ook in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek vermindering van de huurprijs vorderen. De procedure ex art. 7:207, lid 1 is er niet om, zoals in casu het geval is, een geschil over een verhoging van de huurprijs bij geliberaliseerde huur te beslechten. Daarvoor is de procedure ex art. 7:272 BW, jo. art. 274, lid 1 sub d BW aangewezen (zie ook gerechtshof ’s-Hertogenbosch d.d. 21 december 2010, WR 2011/46 en rechtbank Zeeland-West-Brabant d.d. 14 mei 2014, zaaknummer 2291796, CV EXPL 13-5472).

6. De huurprijsbescherming in artikel 7:246-265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) geldt namelijk voor een belangrijk deel niet voor huurders van geliberaliseerde woonruimte. Deze huurders kunnen wel binnen zes maanden na aanvang van de huur de redelijkheid van de

aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie (artikel 7:249 BW). Voorts komt

hen een beroep op artikel 7:251 BW toe, waarin is bepaald dat de huurprijs maximaal één

keer per jaar mag worden verhoogd. Daarnaast kunnen huurders geschillen over de door de

verhuurder in rekening gebrachte (voorschotten op) servicekosten en geschillen over

bezwarende (niet de huurprijs betreffende) bedingen in de huurovereenkomst aan de

kantonrechter voorleggen. Geen van vorenbedoelde situaties is in het onderhavige geval aan

de orde.

7. De huurders hebben in de dagvaarding onder het hoofdstuk: “Bezwaren” vijf gronden aangevoerd op grond waarvan de huurprijs moet worden verminderd als gevolg van een gebrek. De kantonrechter volgt de huurders daarin niet. Punt 1 betreft het standpunt dat de huurverhoging excessief is in het licht van de algemene economische ontwikkeling en de situatie op de woningmark. Dit valt niet onder het begrip “gebrek”. Dat geldt ook voor punt 4, de wijze waarop de appartementen in 2006 zijn opgeleverd. De appartementen voldoen volgens huurders niet aan de hoge standaard van wooncomfort, maar dit leidt niet tot een gebrek als bedoeld in art. 7:204, lid 2 BW. 7. De punten 2 en 3 betreffen achterstallig onderhoud, duivenoverlast en gebrekkig beheer. Onder punt 7 van de conclusie van antwoord is gemotiveerd bestreden dat er sprake is van achterstallig onderhoud en gebrekkig beheer. Er wordt gedetailleerd aangegeven op welke wijze het onderhoud plaatsvindt. De duivenoverlast was kortstondig als gevolg van een leegstaand appartement en dat is inmiddels verholpen. Het appartement wordt inmiddels weer bewoond. Wat de huurders onder het punt gebrekkig beheer plaatsen, zijn kleine herstellingen als bedoeld in het Besluit kleine herstellingen en verhelpen van die gebreken behoort tot de taken van de huurders. Een en anders is door de huurders bij repliek niet althans onvoldoende gemotiveerd bestreden en de kantonrechter zal de onder de punten 2 en 3 naar voren gebrachte klachten dan ook passeren. Ze zijn onvoldoende deugdelijk onderbouwd. Het laatste punt van de huurders is de verpaupering van de directe woonomgeving. Dit verder nauwelijks gemotiveerde punt valt naar het oordeel van de kantonrechter niet onder het gebrek als bedoeld in art. 7:204, lid 2 BW. Wat de veiligheid betreft hebben de verhuurders onbetwist gesteld dat er na een insluiping maatregelen zijn genomen en dat er daarna geen insluipingen meer hebben plaats gevonden.

8. Nu niet gebleken is van gebreken moeten de op art. 1:207 BW gegronde vorderingen van de huurder worden afgewezen.

9. Dit lost het probleem tussen partijen niet op en de kantonrechter zal daarom ook kort en ten overvloede nog ingaan op de aangezegde en toegepaste huurverhoging per 1 juli 2013. De huurder vinden het door de huurders gedane voorstel tot huurprijsverhoging per 1 juli 2013 vanuit hun én ook maatschappelijk oogpunt bezien onredelijk.

Het gaat bij de verhoging van de huurprijs van geliberaliseerde woonruimte om de vraag of de verhoging marktconform is en redelijk in de verhouding tussen de verhuurder en de huurder (zie ook het al eerder gerelateerde arrest van gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 21 december 2010). De verhuurders hebben vooralsnog aan de hand van een verklaring van de gecertificeerd makelaar-taxateur [makelaar-taxateur] d.d. 24 maart 2014, productie bij antwoord, aangetoond dat de door de verhuurders voorgestelde huurprijs marktconform is. De huurders hebben bij repliek onvoldoende gesteld en/of aangetoond om niet van die verklaring uit te kunnen gaan.

10. Voor de beantwoording van de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is in de verhouding tussen de verhuurder en de huurder dient uitgegaan te worden van de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder. De huurders hebben zich in deze procedure slechts in algemene bewoordingen uitgelaten waarom in hun optiek de huurverhoging niet redelijk is, maar geen enkele van de huurders heeft aangegeven waarom de huurprijsverhoging in zijn of haar concrete geval niet redelijk is. De vraag of in de verhouding tussen de verhuurder en de huurder de huurprijsverhoging wel of niet redelijk is, kan dan ook in deze procedure niet worden beantwoord.

11. Hoewel de vorderingen van de huurder worden afgewezen, worden zij niet in de proceskosten verwezen. Zij zijn door [makelaarskantoor] op het verkeerde been gezet voor wat betreft de te volgen rechtsgang. De kantonrechter ziet dan ook aanleiding de proceskosten te compenseren.

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten moet dragen;

Dit vonnis is gewezen door mr. N.J.C. van Spronssen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 september 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.

jdk