Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 18/1618 WET
uitspraak van 20 december 2018 van de meervoudige kamer in de zaak tussen
Grondexploitatiemaatschappij [naam eiseres] ,te [naam woonplaats 1] ,
eiseres,
hierna te noemen: [naam eiseres] ,
gemachtigde: mr. C.G.J.M. Termaat,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Tilburg, verweerder.
Als derde partij heeft aan het geding deelgenomen:
[naam aanvrager], te [naam woonplaats 2] ,
aanvrager,
gemachtigde: [naam gemachtigde] .
Procesverloop
[naam eiseres] heeft beroep ingesteld tegen het besluit van 31 januari 2018 (bestreden besluit) van het college inzake de toekenning aan aanvrager van een tegemoetkoming in de planschade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) als gevolg van de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ”.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden in Breda op 1 november 2018, tegelijk met het onderzoek in 21 andere beroepen over verzoeken om planschade in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ”.
[naam eiseres] heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Daarnaast is namens [naam eiseres] [naam projectdirecteur] , projectdirecteur, verschenen. Ten slotte is namens [naam eiseres] [naam deskundige] als deskundige verschenen.
Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J.A.C.J.M. Willemse. Hij heeft zich laten vergezellen door mr. A.A.M. Bruggeman KRMT en mr. J.H.J. van Erk van de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) als deskundigen.
Aanvrager is verschenen samen met zijn echtgenote, [naam echtgenote] , en bijgestaan door zijn gemachtigde.
De termijn voor het doen van uitspraak is ter zitting verlengd.
Overwegingen
1.Feiten
Aanvrager is eigenaar van de woning gelegen aan de [adres 1] te [naam woonplaats 2] .
Op 17 februari 2014 heeft de gemeenteraad van de gemeente [naam woonplaats 1] het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 8 augustus 2014 in werking getreden en op 20 november 2014 onherroepelijk geworden. Bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” is de planologische basis voor het realiseren van een woonwijk met circa 380 woningen met bijbehorende voorzieningen op een dichtbij aanvragers woning gelegen gebied dat onder het direct voorafgaand aan bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” geldende planologische regime onder meer bestemd was voor agrarische doeleinden en voor openbaar groen.
Aanvrager heeft op 31 mei 2015 een aanvraag gedaan voor een tegemoetkoming in de schade als bedoeld in artikel 6.1 van de Wro. Hij heeft daaraan - samengevat - ten grondslag gelegd dat door de planologische verandering de waarde van zijn woning is verminderd.
Het college heeft het verzoek ter advisering voorgelegd aan de SAOZ. De SAOZ heeft haar advies neergelegd in een rapport van april 2016.
Bij besluit van 11 mei 2016 (primair besluit) heeft het college de aanvraag onder verwijzing naar en met overneming van het advies van de SAOZ toegewezen en een tegemoetkoming toegekend van € 39.300,-, vermeerderd met wettelijke rente.
[naam eiseres] heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. In het kader van de totstandkoming van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” is een samenwerkingsovereenkomst gesloten op grond waarvan [naam eiseres] de partij is die zorgdraagt voor de betaling aan de gemeente van door het college toegekende en uitgekeerde tegemoetkomingen in planschade in verband met de inwerkingtreding van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ”.
Het bezwaar is toegelicht tijdens de hoorzitting van de commissie bezwaarschriften van
24 november 2016.
Hangende bezwaar heeft de SAOZ op 18 april 2017 gereageerd op aanvullende vragen van de commissie bezwaarschriften.
Bij het beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 heeft het college het bezwaar van [naam eiseres] gegrond verklaard, het primaire besluit herroepen en aanvraag tot het toekennen van een tegemoetkoming alsnog afgewezen.
Aanvrager en zijn echtgenote hebben beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017. Dit beroep is bekend onder zaaknummer BRE 17/5309 WET.
Nadat beroep is ingesteld heeft het college nader advies gevraagd aan de SAOZ. Dit heeft geleid tot een nader advies van de SAOZ van 12 september 2017.
Het college heeft in het nadere advies van de SAOZ aanleiding gezien om de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 te wijzigen.
Bij het bestreden besluit heeft het college het bezwaar van [naam eiseres] ongegrond verklaard, en het primaire besluit, waarbij een tegemoetkoming van € 39.300,- is toegekend, onder aanvulling van de motivering in stand gelaten.
Naar aanleiding van het bestreden besluit hebben aanvrager en zijn echtgenote het beroep met zaaknummer BRE 17/5309 WET ingetrokken. [naam eiseres] is alsnog tegen het bestreden besluit in beroep gekomen.
2.De beslissing op bezwaar van 15 juni 2017
[naam eiseres] heeft aangevoerd dat de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 ten onrechte niet is ingetrokken bij het bestreden besluit.
Ter zitting heeft het college naar voren gebracht dat hoewel in het bestreden besluit niet expliciet is bepaald dat de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 is ingetrokken, het college wel heeft bedoeld de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 in te trekken.
[naam eiseres] heeft ter zitting aangevoerd dat vanwege het feit dat de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 niet expliciet is ingetrokken, het beroep tegen het bestreden besluit gegrond dient te worden verklaard, met toekenning van een proceskostenvergoeding. De rechtbank volgt [naam eiseres] hierin niet, nu ondanks het feit dat de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 niet expliciet is ingetrokken, het bestreden besluit niet anders kan worden begrepen dan dat bedoeld is daarmee de beslissing op bezwaar van 15 juni 2017 in te trekken.
3.Advisering door de SAOZ
Het college heeft, naast deze aanvraag, ook andere aanvragen ontvangen voor een tegemoetkoming in de planschade. Het college heeft de aanvragen ter advisering voorgelegd aan de SAOZ en heeft de besluitvorming in dit geval gebaseerd op het advies van de SAOZ.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (Afdeling, bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.3) volgt dat als uit een advies van een door een bestuursorgaan ingeschakelde deskundige op objectieve en onpartijdige wijze blijkt welke feiten en omstandigheden aan de conclusies ervan ten grondslag zijn gelegd en deze conclusies niet onbegrijpelijk zijn, dat bestuursorgaan bij het nemen van een besluit op een verzoek om tegemoetkoming in planschade van dat advies mag uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht.
Uit vaste rechtspraak van de Afdeling volgt verder dat de SAOZ als onafhankelijk deskundige op het gebied van planschade te beschouwen is (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 4 december 2013, ECLI:NL:RVS:2013:2203). Tussen partijen is dit overigens ook niet in geschil. Het college mag in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan. Dit is slechts anders indien niet is voldaan aan de eis dat de in het advies neergelegde gedachtegang duidelijk en voldoende controleerbaar is en voldoende basis biedt voor verdere besluitvorming.
[naam eiseres] heeft aangevoerd dat het college niet van het advies van de SAOZ heeft mogen uitgaan, omdat moet worden getwijfeld aan de juistheid en de volledigheid daarvan. Ter onderbouwing daarvan heeft [naam eiseres] er op gewezen dat nadat de SAOZ in april 2016 advies had uitgebracht, bleek dat onvoldoende onderzoek was gedaan in de archieven. [naam eiseres] heeft vervolgens aanvullende documenten aangeleverd aan de SAOZ, waarna de SAOZ zich genoodzaakt zag terug te komen op eerder ingenomen standpunten. Volgens [naam eiseres] kan niet worden uitgesloten dat als gevolg van het gebrekkige dossier- en archiefonderzoek ook nu nog relevante informatie ontbreekt. Er moet dan ook worden getwijfeld aan de volledigheid en, in het verlengde daarvan, aan de juistheid van het advies dat ten grondslag ligt aan het bestreden besluit, aldus [naam eiseres]
Dit betoog faalt.
De rechtbank stelt vast dat ten tijde van de totstandkoming van de adviezen van de SAOZ van april 2016 essentiële documenten ontbraken, zodat die adviezen niet volledig waren. De rechtbank stelt daarnaast vast dat pas nadat [naam eiseres] het college heeft gewezen op het ontbreken van essentiële informatie, daarnaar aanvullend onderzoek is gedaan. Naar aanleiding van de documenten en publicaties zoals die vervolgens naar voren zijn gekomen, is de SAOZ in een aantal adviezen, waaronder ook het advies in de zaak van aanvrager, teruggekomen op eerder ingenomen standpunten.
Zoals het college ter zitting ook heeft erkend, is deze gang van zaken niet juist geweest. Naar het oordeel van de rechtbank mogen aanvragers en overige betrokkenen, zoals [naam eiseres] , in geval van een aanvraag om een tegemoetkoming in de planschade verwachten dat de adviseur, of, als de onderlinge afspraken daar aanleiding toe geven, het college zich binnen de grenzen van hetgeen redelijkerwijs mogelijk is inspant om de voor de beoordeling van de aanvraag essentiële documenten te verzamelen. Doordat het college pas in een later stadium actief onderzoek is gaan doen naar de voor de beoordeling van de aanvragen essentiële documenten, heeft het college niet gehandeld zoals van het college als een zorgvuldig handelende overheidsinstantie mocht worden verwacht. In dit licht acht de rechtbank het door [naam eiseres] en aanvragers over de gang van zaken geuite ongenoegen dan ook invoelbaar. Deze constatering heeft op zichzelf evenwel geen gevolgen voor de rechtmatigheid van het bestreden besluit.
Dat ten tijde van de totstandkoming van het advies van de SAOZ in 2016 essentiële documenten ontbraken, rechtvaardigt echter niet automatisch de conclusie van [naam eiseres] dat ook moet worden getwijfeld aan de volledigheid van het advies van de SAOZ zoals dat aan het bestreden besluit ten grondslag ligt. Nadat [naam eiseres] het college heeft gewezen op het ontbreken van essentiële documenten, heeft het college aanvullend onderzoek gedaan, onder andere in de (gemeente-)archieven. Het college heeft gesteld dat er naast de publicaties en documenten zoals die uit dat onderzoek naar voren zijn gekomen, geen andere publicaties en documenten meer beschikbaar zijn. De rechtbank ziet onvoldoende aanknopingspunten om hieraan te twijfelen.
Bij gebrek aan concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de volledigheid en, in het verlengde daarvan, aan de juistheid van het door de SAOZ uitgebrachte advies, bestaat er geen aanleiding voor het oordeel dat het college reeds daarom niet van het advies van de SAOZ heeft mogen uitgaan.
Voor zover [naam eiseres] heeft aangevoerd dat in het rapport van de SAOZ van 12 september 2017 ten onrechte niet de reactie daarop van [naam eiseres] is betrokken, leidt dat evenmin tot de conclusie dat het college niet van het advies heeft mogen uitgaan. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het college [naam eiseres] in de gelegenheid heeft gesteld om op het rapport van 12 september 2017 te reageren. Het college heeft de reactie van [naam eiseres] ook betrokken in het bestreden besluit. Het college heeft in die reactie echter geen aanleiding gezien voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het advies van 12 september 2017. Dat [naam eiseres] zich niet met die conclusie kan verenigen, betekent niet dat haar reactie onvoldoende in aanmerking zou zijn genomen.
Voor zover de conclusies van de SAOZ inhoudelijk zijn weersproken, zal daarop hierna verder worden ingegaan.
4.Voorzienbaarheid
Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat aanvrager ten tijde van de aankoop van de woning geen rekening hoefde te houden met woningbouw, direct aansluitend aan het eigen perceel. Aanvrager hoefde evenmin rekening te houden met woningbouw op de gronden verder naar het noorden en noordoosten van het perceel.
[naam eiseres] heeft zich op het standpunt gesteld dat ten tijde van de aankoop zowel woningbouw direct aansluitend aan het eigen perceel, als woningbouw op de verder naar het noorden en noordoosten gelegen gronden voorzienbaar was, zodat het college de aanvraag had moeten afwijzen.
5.Voorzienbaarheid: beoordelingskader
Op grond van artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wro betrekt het bestuursorgaan met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade bij zijn beslissing op de aanvraag in ieder geval de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak.
Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (zie de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 5.23 - 5.30) blijft wanneer de planschade voorzienbaar is, de planschade voor rekening van de aanvrager, omdat de aanvrager in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling ten tijde van de aankoop van de woning te hebben aanvaard.
Of een planologische wijziging voorzienbaar was, dient volgens vaste rechtspraak te worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing - in dit geval het moment van aankoop van de woning - voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Voor het aannemen van voorzienbaarheid is ook niet vereist dat verwezenlijking van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel volledig en onherroepelijk vaststaat, dat deze maatregel in detail is uitgewerkt of dat de omvang van de nadelige gevolgen met nauwkeurigheid kan worden bepaald. Beslissend is of op het moment van aankoop van de woning de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was, dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden.
De rechtbank merkt op dat de vraag of een planologische wijziging voorzienbaar was een juridische vraag is, die moet worden beantwoord op basis van de hiervoor omschreven uitgangspunten. De rechtbank realiseert zich dat de mate van onderzoek naar en de interpretatie van planologische mutaties die in juridisch opzicht ingevolge de heersende lijn in de jurisprudentie van een redelijk denkend en handelend koper wordt verwacht, maakt dat veel van een aspirant-koper van een woning wordt gevraagd. De jurisprudentie op dit punt is echter stellig en daarom zal de rechtbank dit ook als uitgangspunt hanteren.
6.Voorzienbaarheid: wijze van beoordeling door de rechtbank
Het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de woning voor de koper voorzienbaar was, vereist geen specialistische kennis of ervaring waarover slechts een deskundige, zoals de SAOZ, beschikt. Dat betekent dat de rechtbank het door het college in navolging van de SAOZ gegeven antwoord op die vraag zonder terughoudendheid toetst (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, met name rechtsoverweging 8.8 en 8.9).
Dat betekent daarnaast dat in geval van betwisting van de aanwezigheid of juist het ontbreken van voorzienbaarheid niet vereist is dat ter onderbouwing daarvan een rapport van een deskundige wordt overgelegd. Dat een rapport niet vereist is, laat onverlet dat de betwisting wel moet worden gemotiveerd.
7.Voorzienbaarheid in het concrete geval
Aanvrager heeft de woning gekocht op 14 februari 2006.
Het college heeft zich met overneming van het advies van de SAOZ van 12 september 2017 op het standpunt gesteld dat aanvrager ten tijde van de aankoop van de woning gelet op het toen geldende bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”, en bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] , tweede herziening” (hierna samen: bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”) geen rekening hoefde te houden met woningbouw op de strook direct ten noorden en noordoosten van zijn perceel. Op grond van de Ruimtelijke Structuurvisie [naam woonplaats 1] 2020 (Structuurvisie 2020) hoefde aanvrager evenmin rekening te houden met woningbouw op de gronden verder naar het noorden en noordoosten.
7.1.
Gevolgen van Structuurvisie 2020
Op 4 maart 2005 is de vastgestelde Structuurvisie 2020 ter inzage gelegd. Van de Structuurvisie 2020 maakt een plankaart deel uit waarop door middel van arcering een gebied als “wonen nieuw” is aangeduid. De SAOZ heeft in het advies van 12 september 2017 kaartmateriaal samengesteld door het gebied “wonen nieuw” uit de plankaart te projecteren op een kaart uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. In het samengestelde kaartmateriaal is het gebied “wonen nieuw” weergegeven als een blauw vlak. De woning aan de [adres 1] ligt op enige afstand ten zuidoosten van het blauwe vlak. Volgens de SAOZ mag aan de Structuurvisie 2020 als meest recente ruimtelijke beleid doorslaggevende waarde worden gehecht. Op grond van de Structuurvisie 2020 hoefde aanvrager geen rekening te houden met woningbouw op de gronden verder naar het noorden en noordoosten.
Ook kan er volgens het college veel waarde worden gehecht aan de Structuurvisie 2020.
De voormalige gemeente [naam woonplaats 2] is na de gemeentelijke herindeling in 1997 onderdeel gaan uitmaken van de gemeente [naam woonplaats 1] . De Structuurvisie 2020 is het eerste integrale ruimtelijke plan voor het hele grondgebied van de gemeente [naam woonplaats 1] , inclusief de voormalige gemeente [naam woonplaats 2] . Bovendien is de Structuurvisie 2020 vastgesteld kort voordat aanvrager zijn woning kocht.
Dat de Structuurvisie 2020 kort voor de aankoop van de woning is vastgesteld en dat het het eerste integrale plan voor de hele gemeente vormt, zodat daaraan volgens het college veel waarde gehecht mag worden, laat naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat, zoals [naam eiseres] heeft opgemerkt, er ten tijde van de aankoop ook rekening gehouden moest worden met andere concrete beleidsvoornemens, zoals de Structuurvisie 1993. Dit temeer gelet op de aard van een structuurvisie als planologisch instrument: de Structuurvisie 2020 was niet zodanig gedetailleerd dat die kon worden geacht de meest concrete en gewenste planologische invulling te geven. Naar het oordeel van de rechtbank was woningbouw voorzienbaar op grond van de Structuurvisie 1993. De rechtbank wijst daarbij met name op kaart 7 behorende bij de Structuurvisie 1993 die als bijschrift “omvang uitbreiding en fasering” heeft en op kaart 8, met als bijschrift “structuurbeeld”. Op beide kaarten zijn vlakken ingetekend ter hoogte van de locatie van het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ”. Ten tijde van de vaststelling van de Structuurvisie 2020 gold de voorzienbaarheid die met de Structuurvisie 1993 was ontstaan onverkort. Na de vaststelling van de Structuurvisie 1993 was weliswaar het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” vastgesteld, maar, ondanks het feit dat daarin aan de gronden een agrarische bestemming was toegekend, werd met dat bestemmingsplan niet uitdrukkelijk afstand genomen van het uit de Structuurvisie 1993 voortvloeiende beleidsvoornemen tot woningbouw. De voorzienbaarheid uit de Structuurvisie 1993 was dan ook niet doorbroken door bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ”.
Omdat woningbouw op grond van de Structuurvisie 1993 voorzienbaar was, is dan ook niet de vraag of met de Structuurvisie 2020 voorzienbaarheid is ontstaan, maar is de vraag of met de Structuurvisie 2020 de voorzienbaarheid is bestendigd of doorbroken.
Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat de voorzienbaarheid is doorbroken. Het college heeft ter onderbouwing van dat standpunt gewezen op het kaartmateriaal dat de SAOZ heeft samengesteld. Daarin is het gebied “wonen nieuw” uit de Structuurvisie 2020 op enige afstand ten noordwesten van de woning van aanvrager gelegen.
Als gevolg van de gelijktijdige behandeling van dit beroep met het beroep in de zaak met zaaknummer BRE 18/3067 WET is het de rechtbank bekend dat het college zich in dat beroep op het standpunt heeft gesteld dat het door de SAOZ samengestelde kaartmateriaal geen juiste weergave geeft van de ligging van het gebied “wonen nieuw” ten opzichte van de bestaande bebouwing. Het college heeft in dat beroep zelf kaartmateriaal samengesteld en geconcludeerd dat het gebied “wonen nieuw” uit de vastgestelde Structuurvisie 2020 geacht moet worden meer naar het oosten te liggen. De rechtbank merkt op dat in dat geval het gebied dichter bij de woning van aanvrager ligt.
Nu het college zich in dat beroep op het standpunt heeft gesteld dat het kaartmateriaal van de SAOZ geen juist beeld geeft, valt niet in te zien waarom het college in deze zaak wel van de juistheid van het materiaal uitgaat.
Het kaartmateriaal van de SAOZ en het college is ter zitting bekeken en besproken. Dat heeft er niet toe geleid dat de rechtbank heeft kunnen vaststellen welk kaartmateriaal het juiste beeld weergeeft. Gelet op het feit dat ter zitting namens de SAOZ naar voren is gebracht dat de kaart van de Structuurvisie 2020 niet op schaal of maatvast was, kan naar het oordeel van de rechtbank ook niet worden uitgesloten dat het niet mogelijk is de locatie van het gebied “wonen nieuw” exact weer te geven op een stratenkaart.
Juist vanwege de onduidelijkheid over de exacte ligging van het gebied “wonen nieuw” wanneer dat gebied op een stratenkaart wordt geprojecteerd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangenomen dat met de Structuurvisie 2020 uitdrukkelijk afstand is gedaan van het eerdere beleidsvoornemen om op de locatie van het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” woningbouw te realiseren. Steun daarvoor vindt de rechtbank ook in de mededeling in de Structuurvisie 2020: “Rondom de dorpen Berkel-Enschot en [naam woonplaats 2] worden de randen van de dorpen ‘afgemaakt’. Bij de invulling van dit gebied staat centraal op welke wijze beide dorpen verder uitgebouwd kunnen worden, waarbij zij hun eigen karakter behouden” (p. 43).
Zelfs als het mogelijk zou zijn het gebied “wonen nieuw” exact weer te geven op een stratenkaart, had daaruit niet automatisch kunnen worden afgeleid dat afstand is gedaan van het voornemen tot woningbouw buiten dat gebied. Een structuurvisie is naar zijn aard indicatief en vormt geen vaststaande uitwerking van de toekomstige invulling van een gebied, zodat rekening moeten worden gehouden met wijzingen daarin. Daarvoor bestaat temeer aanleiding nu het gebied “wonen nieuw” op de plankaart van de vastgestelde Structuurvisie 2020 geen vastomlijnd vlak is.
Naar het oordeel van de rechtbank is de voorzienbaarheid niet doorbroken met de Structuurvisie 2020. Ten tijde van de aankoop van de woning door aanvrager was woningbouw voorzienbaar op de gronden verder naar het noorden en noordoosten van het perceel.
7.2.
Gevolgen van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”
Voorafgaand aan de datum van aankoop van de woning was bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” vastgesteld. Met dat bestemmingsplan was onder meer de bouw van de woningen aan de [adres 2] planologisch mogelijk gemaakt. Het plangebied strekte zich ook uit over een strook grond gelegen direct ten noorden van aanvragers woning aan de [adres 1] en de meer naar het oosten gelegen woningen aan de [adres 2] . Op die strook gold op grond van het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” ten tijde van de aankoop van de woning de bestemming “ [naam bestemming] ” en was woningbouw niet toegestaan.
Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat aanvrager ten tijde van de aankoop van de woning geen rekening hoefde te houden met woningbouw op de groenstrook direct aansluitend aan het eigen perceel, zodat woningbouw in zoverre niet voorzienbaar was.
[naam eiseres] heeft aangevoerd dat ten tijde van de aankoop woningbouw ook ter plaatse van de groenstrook voorzienbaar was. Ter onderbouwing daarvan heeft [naam eiseres] erop gewezen dat in de toelichting bij bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” is verwezen naar de Structuurvisie [naam woonplaats 2] 1993 (Structuurvisie 1993). Ook de toelichting bij het bestemmingsplan en de Structuurvisie 1993 vormen concrete beleidsvoornemens. Het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” was in de Structuurvisie 1993 aangewezen als een uitbreidingslocatie voor woningbouw. Er moet bij de beoordeling van de voorzienbaarheid rekening worden gehouden met het voor kopers meest ongunstige beleidsvoornemen en dat is het beleidsvoornemen uit de Structuurvisie 1993. Bovendien behoort de strook tot het gebied dat in het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” is aangewezen als “zoekrichting verstedelijking na 2005”, zodat woningbouw ter plaatse van de strook ook om die reden voorzienbaar was.
Met het college volgt de rechtbank [naam eiseres] niet in het standpunt dat ten tijde van de aankoop van de woning van aanvrager woningbouw ook ter plaatse van de groenstrook voorzienbaar was.
Bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” vormde een uitwerking van de in de Structuurvisie 1993 als fase 1 aangeduide ontwikkeling van woningbouw. Het betreft geen conserverend bestemmingsplan. Met bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” werd de invulling van de beoogde ontwikkeling geconcretiseerd en werd de bouw van woningen en bijbehorende (groen)voorzieningen planologisch mogelijk gemaakt. Mede gelet op het detailniveau daarvan kon bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” geacht worden de op dat moment meest concrete en gewenste planologische invulling weer te geven. Het college heeft bij de beoordeling van de vraag of woningbouw op de locatie van het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” voorzienbaar was, dan ook terecht meer gewicht toegekend aan bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”, dan aan de Structuurvisie 1993.
Daar komt bij dat, zoals ook het college heeft opgemerkt, ook in het kaartmateriaal van de Structuurvisie 1993 een strook grond open is gelaten tussen de uitbreidingslocatie van fase 1 en de ten noorden daarvan gelegen uitbreidingslocatie van fase 2. Die strook is op dezelfde locatie gelegen als de groenstrook uit bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”, zodat de Structuurvisie 1993 in zoverre geen ander beeld bood dan bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”. Hoewel [naam eiseres] terecht heeft opgemerkt dat een structuurvisie indicatief is, en geen vaststaande uitwerking van de toekomstige invulling van een gebied vormt, leidt dat niet de conclusie dat aanvrager ten tijde van de aankoop van zijn woning rekening moest houden met woningbouw direct ten noorden van zijn perceel. In dit geval is de Structuurvisie 1993 juist geconcretiseerd in het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”, zodat aan bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” meer gewicht moet worden toegekend dan aan de Structuurvisie 1993. De aspirant-kopers hoefden er naar het oordeel van de rechtbank geen rekening mee te houden dat met de uitwerking en uitvoering van fase 2 uit de Structuurvisie 1993 in bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ”, teruggekomen zou worden op de uitwerking van fase 1 in bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ”.
De verwijzing door [naam eiseres] naar bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” maakt het voorgaande niet anders. De strook maakt geen onderdeel uit van het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ”, zodat bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” ten aanzien van die strook ook niets beoogt te regelen. De kaart “Hoofdgebiedsindeling” bij het bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 3] ” is als gevolg daarvan dan ook niet van betekenis voor de vraag of op het moment van aankoop van de woning voorzienbaar was dat op de strook direct grenzend aan het eigen perceel woningbouw zou komen (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 6 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1876, rechtsoverweging 28).
Voor zover [naam eiseres] er onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van
31 juli 2017 (“Asten”, ECLI:NL:RVS:2017:1450) nog op heeft gewezen dat een conserverend bestemmingsplan er niet toe leidt dat een eerder beleidsvoornemen wordt doorbroken, kan dit [naam eiseres] niet baten, reeds niet nu - zoals ter zitting ook door [naam eiseres] is erkend - bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 2] ” niet als een conserverend bestemmingsplan kan worden aangemerkt.
7.3.
Conclusie ten aanzien van voorzienbaarheid
Het college heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht op het standpunt gesteld dat aanvrager ten tijde van de aankoop van de woning geen rekening hoefde te houden met woningbouw op de strook grond direct aansluitend aan het eigen perceel zodat woningbouw in zoverre niet voorzienbaar was.
Het college heeft zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat ten tijde van de aankoop van de woning ook woningbouw op de gronden verder naar het noorden en noordoosten niet voorzienbaar was. Naar het oordeel van de rechtbank had aanvrager rekening kunnen en moeten houden met woningbouw op die locatie.
8.Conclusie ten aanzien van beroep en finale geschilbeslechting
Het beroep is gegrond. Het bestreden besluit zal worden vernietigd.
In kader van finale geschilbeslechting ziet de rechtbank aanleiding om ook de overige gronden van [naam eiseres] te bespreken.
9.Waardevermindering
Tussen partijen is, los van de discussie over voorzienbaarheid, niet in geschil dat bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ”, daadwerkelijk tot een verslechtering heeft geleid ten opzichte van de mogelijkheden onder het direct daaraan voorafgaande planologische regime (het oude planologische regime).
Nu woningbouw voor aanvrager niet volledig voorzienbaar was, moet de waardevermindering worden vastgesteld. Bij de bepaling van de waardevermindering is maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologische regime kon worden gerealiseerd (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverwegingen 4.3 en 4.6).
10.Taxatie waarde woning onder het oude planologische regime
De SAOZ heeft de waarde van de woning onder het oude planologische regime vastgesteld op € 690.000,-.
De taxatie is uitgevoerd door mr. A.A.M. Bruggeman KRMT van de SAOZ. De opmerkingen van [naam eiseres] inhoudende dat het gebruikelijk is dat de SAOZ een externe taxateur inschakelt en dat Bruggeman geen registertaxateur is, leiden, gelet op het feit dat Bruggeman als taxateur is ingeschreven in het Landelijk Register van Deskundigen, niet tot het oordeel dat daarom zou moeten worden getwijfeld aan de deskundigheid van de taxateur of de juistheid van de taxatie.
Mede onder verwijzing naar het advies van [naam deskundige] van 18 oktober 2018 heeft [naam eiseres] daarnaast aangevoerd dat de SAOZ ten onrechte heeft nagelaten inzage te geven in het gebruikte referentiekader, in het bijzonder de gebruikte referentieobjecten, zodat niet inzichtelijk is hoe de waarde is bepaald. Ter zitting heeft [naam deskundige] daaraan toegevoegd dat zij niet weet of de getaxeerde waarde te hoog of te laag is, omdat er zowel referentieobjecten zijn die een hogere waarde laten zien, als referentieobjecten die een lagere waarde laten zien.
Vast staat dat in het advies van de SAOZ geen referentieobjecten zijn genoemd. Dit betekent echter niet dat het college dit advies niet aan zijn besluitvorming ten grondslag mocht leggen. Hiertoe is van belang dat onroerende zaken niet alleen op basis van een taxatiemethode worden getaxeerd, maar ook de kennis, ervaring en intuïtie van de deskundige een rol spelen. Dat dit met zich brengt dat een opgestelde taxatie lastig te beoordelen is, is inherent aan de voor het vaststellen van een planschadevergoeding benodigde taxatie. [naam eiseres] heeft met de door [naam deskundige] aangedragen referentieobjecten, die juist deels een hogere en deels een lagere waarde laten zien, niet aannemelijk gemaakt, dat de door Bruggeman gemaakte taxatie onjuist is.
Het college heeft de door de SAOZ getaxeerde waarde dan ook aan de besluitvorming ten grondslag mogen leggen.
11.Planvergelijking en taxatie waardevermindering
De SAOZ heeft een planvergelijking gemaakt en de mogelijkheden van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” vergeleken met het oude planologische regime. Bij het bepalen van de waardevermindering is de SAOZ ervan uitgegaan dat de schade in het geheel niet voorzienbaar was.
Gelet op hetgeen hiervoor onder rechtsoverweging 7.1 tot en met 7.3 is overwogen was uitsluitend woningbouw op de strook grond direct ten noorden van de woning van aanvrager en de woningen aan de [adres 2] niet voorzienbaar. In de nieuw te nemen beslissing op bezwaar dient het college die situatie als uitgangspunt te nemen bij het maken van een planvergelijking.
12.Normaal maatschappelijk risico: beoordelingskader
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro bepaalt dat binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft.
Het tweede lid, aanhef en onder b bepaalt, voor zover thans van belang, dat van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak in ieder geval voor rekening van de aanvrager blijft een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
Volgens vaste rechtspraak (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, met name rechtsoverweging 5.9, 5.10, 5.12 en 5.13) moet de vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.
De omstandigheid dat een bepaalde planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, betekent op zichzelf nog niet dat deze planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag.
De omstandigheid dat de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, betekent op zichzelf nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade in de vorm van waardevermindering onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak.
De korting van twee procent is een minimum-forfait, dat geldt voor alle gevallen waarin is verzocht om een tegemoetkoming van indirecte planschade in de vorm van waardevermindering, ongeacht de vraag of de schadeveroorzakende planologische maatregel als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden aangemerkt.
13.Normaal maatschappelijk risico: wijze van beoordeling door de rechtbank
Volgens vaste rechtspraak is de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het college, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het college dient de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico naar behoren te motiveren. Als de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is (zie de uitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, rechtsoverweging 8.10).
14.Het normaal maatschappelijk risico in deze situatie
In dit geval heeft het college met overneming van het advies van de SAOZ een korting van drie procent van de waarde van de woning op 8 november 2014 redelijk geacht. Uitgaande van een waarde van € 690.000,- dient volgens het college de schade tot een bedrag van
€ 20.700,- voor rekening van aanvrager te blijven, nu de schade in zoverre geacht kan worden binnen het normaal maatschappelijk risico te vallen.
Ter onderbouwing daarvan is gesteld dat de aard van de ontwikkeling, te weten uitbreiding van woningen buiten de bebouwde kom, in zijn algemeenheid is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling, waarmee aanvrager rekening had kunnen houden. Gelet op de structuur van de omgeving, te weten een woongebied met een relatief hoge bebouwingsdichtheid, kan de nieuwe ontwikkeling gezien de aard en de omvang daarvan ter plaatse in redelijkheid als passend worden aangemerkt. De ontwikkeling past daarnaast binnen het langjarig door de gemeente vastgestelde beleid. Geconcludeerd is dat de ontwikkeling is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag. De afstand van de woning van aanvrager tot het plangebied is als klein aangemerkt, zodat de gevolgen van de nieuwe ontwikkeling op het woon- en leefklimaat merkbaar zullen zijn. De schade als gevolg van de ontwikkeling moet voor aanvrager per saldo als groot worden aangemerkt. Geconcludeerd is dat de schade onevenredig hoog is en niet geheel voor rekening van aanvrager zou moeten worden gelaten.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen heeft het college aanleiding gezien een hoger percentage dan het minimum-forfait van twee procent voor rekening van aanvrager te laten. Een percentage van drie procent doet zowel recht aan de conclusie dat de ontwikkeling is aan te merken als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de lijn der verwachtingen lag, als aan de conclusie dat de schade onevenredig hoog is in verhouding tot de waarde van de woning.
[naam eiseres] kan zich daar niet mee verenigen en heeft aangevoerd dat het college de drempel had dienen te bepalen op vijf procent. [naam eiseres] heeft daarbij gewezen op rechtspraak waaruit volgt dat bij woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van de aanvrager behoort. Volgens [naam eiseres] is er hier sprake van een inbreidingslocatie binnen de bebouwde kom, zodat de motivering door het college van het percentage van drie procent niet houdbaar is. Daarnaast heeft [naam eiseres] gewezen op de omstandigheid dat in de nabije toekomst onder de Omgevingswet een minimum percentage van vijf procent zal worden gehanteerd. Volgens [naam eiseres] moet daarop worden geanticipeerd.
De rechtbank volgt [naam eiseres] daarin niet.
De rechtbank stelt voorop dat voor zover [naam eiseres] heeft gewezen op de Omgevingswet, de rechtbank daaraan niet de betekenis hecht die [naam eiseres] daaraan toedicht. Het vraagstuk van het normaal maatschappelijk risico dient te worden beoordeeld op basis van de huidige wetgeving en rechtspraak.
De rechtbank volgt [naam eiseres] daarnaast niet in haar stelling dat de locatie als een inbreidingslocatie moet worden aangemerkt. Voor zover [naam eiseres] ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd dat het plangebied gelegen is binnen de bebouwde kom in de zin van de Wegenverkeerswet, merkt de rechtbank op dat dat niet betekent dat het plangebied ook in ruimtelijk opzicht binnen de bebouwde kom ligt. Los van de vraag of het plangebied in dit geval in ruimtelijk opzicht geacht moet worden binnen de bebouwde kom te liggen, maakt enkel die ligging bovendien niet dat de locatie ook als inbreidingslocatie moet worden aangemerkt. Vast staat dat het plangebied aan de west- en zuidzijde door woonbebouwing wordt omzoomd. Ten noorden en oosten van het plangebied is geen woonbebouwing aanwezig. Gelet hierop heeft het college naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding hoeven te zien om het plangebied als een zuivere inbreidingslocatie aan te merken.
Het college heeft evenmin aanleiding hoeven te zien om het plangebied aan te merken als een mengvorm van inbreidings-en uitbreidingslocatie. De door [naam eiseres] in beroep aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:2620) maakt dat niet anders. Het plangebied is in die uitspraak omschreven als een “onbebouwde driehoek”, gelegen tussen een bestaande woonkern, een provinciale weg en het daarlangs gelegen bedrijventerrein. Hoewel het plangebied van bestemmingsplan “ [naam bestemmingsplan 1] ” aan de west- en zuidzijde wordt omzoomd door woonbebouwing en aan de zuidoostzijde enige agrarische bebouwing aanwezig is, is geen sprake van een situatie waarin het plangebied aan alle zijden wordt omsloten door bestaande bebouwing. Het plangebied heeft dan ook een wezenlijk andere ligging dan de “onbebouwde driehoek”. Ten slotte bestaat geen aanleiding om [naam eiseres] te volgen in haar stelling dat een percentage van vijf procent redelijk is, omdat sprake is van het dichten van een stedenbouwkundig gat in de lintbebouwing buiten een centrumomgeving. Niet alleen is ter plaatse van het plangebied geen sprake van lintbebouwing, maar gelet ook op de omvang van de ontwikkeling, te weten de bouw van circa 380 woningen, kan niet staande worden gehouden dat met die ontwikkeling een gat in de lintbebouwing wordt gedicht. Ook de ter zitting door [naam eiseres] gegeven nuancering dat met de ontwikkeling een gat in de stedenbouwkundige kom wordt gedicht, leidt gelet op hetgeen hiervoor is opgemerkt over de ligging van het plangebied en het ontbreken van woonbebouwing aan de oost- en zuidzijde, niet tot de conclusie dat het college het plangebied gelijk had dienen te stellen aan een inbreidingslocatie.
Het college heeft zich naar het oordeel van de rechtbank terecht onder verwijzing naar het advies van de SAOZ op het standpunt gesteld dat het redelijk is dat de schade tot een bedrag van drie procent van de waarde van de woning voor rekening van aanvrager blijft, omdat de schade in zoverre geacht kan worden binnen het normaal maatschappelijk risico te vallen.
15.De beslissing van de rechtbank
Het beroep is gegrond.
Het bestreden besluit zal worden vernietigd voor zover het college woningbouw op de gronden verder ten noorden en noordoosten van het perceel van aanvrager niet voorzienbaar heeft geacht en voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschadevergoeding.
De rechtbank ziet geen mogelijkheid om zelf in de zaak te voorzien, maar zal het college opdragen een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak. Bij het maken van een nieuwe planvergelijking dient het college als uitgangspunt te nemen dat uitsluitend woningbouw op de strook grond direct ten noorden van de woning van aanvrager en de woningen aan de [adres 2] niet voorzienbaar was.
16.Griffierecht
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient het griffierecht aan [naam eiseres] te worden vergoed. De rechtbank stelt vast dat in dit beroep griffierecht is geheven van € 338,- zodat dat bedrag in deze zaak voor vergoeding in aanmerking komt.
17.Proceskosten
[naam eiseres] heeft vergoeding gevraagd van de proceskosten, bestaande uit de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in beroep en bezwaar, reiskosten en de kosten van de deskundige.
Kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand
De beoordeling van het verzoek vindt plaats met toepassing van de artikelen 7:15 en 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht, het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en de bijlage bij het Bpb.
De rechtbank merkt de door [naam eiseres] ingestelde beroepen aan als samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Bpb.
Onder verwijzing naar hetgeen daarover is overwogen in de uitspraak in de zaak met zaaknummer BRE 18/3057 WET, stelt de rechtbank de kosten voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op een bedrag van € 501,-.
Reiskosten
[naam eiseres] heeft vergoeding gevraagd van reiskosten van € 9,20. Nu voor deze kosten een vergoeding is toegekend in de zaak met zaaknummer BRE 18/3057 WET, ziet de rechtbank geen aanleiding voor een vergoeding van reiskosten in deze zaak.
Kosten van de deskundige
[naam eiseres] heeft ten slotte gevraagd om vergoeding van de kosten van [naam deskundige] tot een bedrag van € 3.705,-. Blijkens een door [naam eiseres] overgelegd overzicht zien deze kosten op werkzaamheden in de periode van 6 juni 2018 tot en met 10 oktober 2018.
De kosten van een deskundige komen voor vergoeding in aanmerking als het inschakelen van de deskundige redelijk was en de deskundigenkosten zelf redelijk zijn.
Voor het antwoord op de vraag of het inroepen van niet-juridische deskundige bijstand redelijk was, kan in het algemeen als maatstaf worden gehanteerd of degene die de deskundige heeft ingeroepen, gezien de feiten en omstandigheden zoals die bestonden ten tijde van de inroeping, ervan mocht uitgaan dat de deskundige een relevante bijdrage zou leveren aan een voor hem gunstige beantwoording door de rechter van een voor de uitkomst van het geschil mogelijk relevante vraag.
De kosten zijn gemaakt nadat het beroep door [naam eiseres] is ingesteld. [naam eiseres] heeft [naam deskundige] al in een eerder stadium bij deze betrokken. Mede als gevolg van de inbreng van [naam deskundige] , waren de (juridische) discussies tussen partijen op het moment van het indienen van het beroep al in verregaande mate uitgekristalliseerd. Gelet daarop acht de rechtbank het inschakelen van [naam deskundige] gedurende de periode van 6 juni 2018 tot en met 10 oktober 2018 niet redelijk. De kosten die daarmee verband houden komen daarom niet voor vergoeding in aanmerking.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit, voor zover het college woningbouw op de gronden verder ten noorden en noordoosten van het perceel van aanvrager niet voorzienbaar heeft geacht en voor wat betreft de hoogte van de toegekende planschadevergoeding;
- draagt het college op een nieuwe beslissing op bezwaar te nemen met inachtneming van deze uitspraak;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 338,- aan [naam eiseres] te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van [naam eiseres] tot een bedrag van € 501,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.M. van Lanen, voorzitter, en mr. T. Peters en
mr. R.A. Karsten-Badal, leden, in aanwezigheid van mr. W.J.C. Goorden en D. Alblas, griffiers. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 december 2018.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.