ECLI:NL:RBZWB:2019:4003

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Middelburg

zaaknummer / rolnummer: C/02/361494 / KG ZA 19-451

Vonnis in kort geding van 10 september 2019

in de zaak van

1. de vereniging

VERENIGING VAN BUNGALOWEIGENAREN DE PLUIMPOT,

gevestigd te Scherpenisse,

2.
[eiser sub 2],

wonende te Middelburg,

eisers,

advocaat mr. R.H.U. Keizer te Roosendaal,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

GREENPOINT DEVELOPMENTS B.V.,

gevestigd te Den Haag,

gedaagde,

advocaat mr. M.G. Hop te Dreischor.

Partijen worden hierna de vereniging, [eiser sub 2] en Greenpoint genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties
de brief van mr. Hop d.d. 20 augustus 2019 met producties
de brief van mr. Keizer d.d. 26 augustus 2019 met producties
de brief van mr. Hop d.d. 26 augustus 2019 met producties
de brief van mr. Hop d.d. 27 augustus 2019 met producties
de mondelinge behandeling d.d. 27 augustus 2019
de ter zitting overgelegde pleitnota van Greenpoint.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De vereniging behartigt op grond van haar statuten de belangen van de eigenaren van de bungalows gelegen aan de Geertruidaweg 2 te Scherpenisse. [eiser sub 2] is een van die eigenaren en lid van de vereniging. De bungalows, in totaal 47, zijn gelegen op een recreatiepark, voorheen genaamd “De Pluimpot”. Op dit park bevindt zich tevens een camping. Het recreatiepark, inclusief de grond en wegen rondom de bungalowkavels, is op 13 maart 2019 door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “Recreatieterrein De Pluimpot B.V.” in eigendom overgedragen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “ [A] ”, hierna te noemen: [A] . [A] is tevens eigenaar van enkele (bungalow)kavels. Het recreatiepark is thans genaamd “De Zeeuwse parel”. Greenpoint huurt en beheert sinds 1 april 2019 de grond van het recreatiepark en exploiteert de camping.

2.2.

Op de grond rondom de bungalowpercelen zijn ten behoeve van de bungalowpercelen erfdienstbaarheden van uitweg gevestigd “
over de bestaande wegen, om te komen van – en te gaan naar – de openbare weg, zijnde de Geertruidaweg te Scherpenisse, zulks te bestendiging van de bestaande toestand op de bestaande voet en wijze”. Voorts geldt ten aanzien van delen van die grond ten behoeve van de eigenaren van de bungalows de middels een kettingbeding opgelegde verplichting aan de eigenaar om deze als parkeergelegenheid te handhaven en geschikt te houden (hierna: de grasparkeerplaatsen).

2.3.

De recreatiepark is afgesloten met een slagboom. Greenpoint heeft aan de bungaloweigenaren de mogelijkheid geboden per bungalow twee toegangspassen af te halen om met twee auto’s het terrein op en af te kunnen rijden. De meerderheid van de bungaloweigenaren, onder wie [eiser sub 2] , heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.

2.4.

Bij bijna alle bungalows kunnen één of twee auto’s geparkeerd worden op het eigen perceel. Daarnaast kan bij de bungalows op de grasparkeerplaatsen geparkeerd worden. Aan de rand van het park en voor de slagboom bevindt zich een parkeerterrein dat eveneens door Greenpoint, als eigenaar, wordt beheerd. De parkeerkosten bedragen hier
€ 5,-- per dag.

3.Het geschil

3.1.

De vereniging en [eiser sub 2] vorderen samengevat – om Greenpoint, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per keer, te veroordelen om eenieder die zich meldt bij de slagboom van het park en stelt zich met die personenauto naar een bungalow(kavel) of parkeerterrein op het park te willen begeven, kosteloos met die personenauto de toegang tot het park te verlenen – al dan niet na het verstrekken van een slagboompas tegen betaling van een borgsom van maximaal € 50,-- en al dan niet na registratie c.q. aanmelding van de betreffende persoon. Daarnaast vorderen zij Greenpoint te veroordelen tot betaling van de proceskosten.

3.2.

De vereniging en [eiser sub 2] leggen – samengevat - aan hun vordering te grondslag dat Greenpoint, sinds zij het recreatieterrein beheert, ten onrechte en in strijd met de erfdienstbaarheden van uitweg, bezoekers en huurders van de bungalows de toegang met de auto tot het terrein weigert. Tussen 1993 en 2019 was het gebruikelijk dat niet alleen de eigenaren maar ook andere gebruikers en bezoekers met de auto het park op mochten, hetgeen nooit tot problemen heeft geleid. Door dit niet meer toe te staan, beperkt Greenpoint de omvang van de erfdienstbaarheden. Dit leidt tot onwenselijke situaties omdat huurders en bezoekers, die soms slecht ter been zijn en/of veel bagage hebben, te voet van het parkeerterrein naar de bungalow moet gaan. Zij moeten bovendien nu ook voor dat parkeerterrein betalen.

3.3.

Greenpoint voert verweer en stelt – samengevat - primair dat de vereniging en [eiser sub 2] niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen. In de eerste plaats is Greenpoint geen eigenaar maar slechts huurder van de grond en derhalve geen partij bij erfdienstbaarheden. In de tweede plaats hebben de leden van de vereniging geen geldige machtiging aan het bestuur van de vereniging gegeven om onderhavige procedure te voeren. Er heeft geen algemene ledenvergadering (hierna: ALV) plaatsgevonden maar de leden hebben per e-mail gestemd. Zij waren echter onvoldoende geïnformeerd over het onderwerp van de procedure. Enkele leden hebben zich bovendien onthouden van stemming.

3.4.

Subsidiair stelt Greenpoint zich op het standpunt dat de vordering dient te worden afgewezen. Het is volgens haar noodzakelijk om de toegang met auto’s tot het park tot een minimum te beperken. Het terrein is ook al jaren afgesloten met een slagboom, behalve in de korte periode voordat Greenpoint het beheer kreeg. De slagboom was toen enig tijd defect, wat onder andere leidde tot inbraken en autoraces op het park. Bovendien was sprake van chaos, verloedering en criminele activiteiten. Behoudens deze periode is de toegang altijd beperkt geweest en hadden bungaloweigenaren slechts één en later twee toegangspassen. De bungalows staan dicht op elkaar gebouwd en de wegen eromheen zijn smal. Ook de gasten van het achterliggende campingterrein (maximaal 350 auto’s) maken van die wegen gebruik. De gasten komen voor hun rust en kinderen moeten er vrij kunnen spelen. Onbeperkte en ongecontroleerde toegang leidt tot een te hoge verkeersdruk en onveiligheid op het park.
Vorige exploitanten verleenden de service waarbij huurders van bungalows zich bij de receptie konden melden, waarna ze werden binnengelaten. Greenpoint doet dat niet. Zij laat incidenteel wel bezoekers zonder toegangspas toe om met de auto naar de bungalows te gaan als ze aantoonbaar slecht ter been zijn. Anderen kunnen, na aanmelding, het terrein op met de twee uitgegeven toegangspassen, parkeren op de betaalde parkeerplaats of aan de openbare weg. Greenpoint beperkt de toegang van de eigenaren tot hun percelen derhalve niet. De erfdienstbaarheid reikt ook niet zo ver dat de eigenaar iedereen onbeperkt toegang moet verlenen.

3.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

De voorzieningenrechter passeert het verweer van Greenpoint dat de vordering niet tegen haar kan worden gericht, aangezien zij geen eigenaar, maar slechts huurder c.q. beheerder van het recreatiepark is. Vaststaat dat Greenpoint, op grond van een overeenkomst met [A] , als beheerder van het park middels de slagboom en de daarvoor bestemde toegangspassen de toegang tot het park reguleert. Indien de eigenaren en/of de eventuele huurders/bezoekers van de bungalows op grond van de gevestigde erfdienstbaarheden het recht hebben om met auto’s de slagboom te passeren, kunnen de eigenaren dat recht ook tegenover Greenpoint als huurder en beheerder inroepen. Greenpoint dient dat recht dan te respecteren. De vordering richt zich dus terecht tegen Greenpoint.

4.2.

Ook het verweer van Greenpoint dat de vereniging niet ontvankelijk is in haar vordering wegens het ontbreken van een geldig besluit van de ALV, wordt verworpen. Op grond van artikel 3:305a van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan een stichting met volledige rechtsbevoegdheid een rechtsvordering instellen die strekt tot bescherming van gelijksoortige belangen van andere personen, voor zover zij deze belangen ingevolge haar statuten behartigt. Dat de vereniging tot doel heeft de belangen van de bungaloweigenaren te behartigen, staat vast. Het bestuur van de vereniging heeft voorafgaand aan het aanhangig maken van onderhavige procedure haar leden per e-mail geraadpleegd en gevraagd hiervoor of tegen te stemmen. Niet in geschil is dat van de 39 leden er 38 voor hebben gestemd en dat één lid zich van stemming heeft onthouden. Dat – zoals Greenpoint heeft gesteld – de leden onvoldoende van de aard en inhoud van de procedure op de hoogte zijn geweest, is niet aannemelijk. Indien dit het geval zou zijn geweest, had het voor de hand gelegen dat de betreffende leden dan nadere informatie bij het bestuur hadden ingewonnen, dan wel gebruik hadden gemaakt van hun bevoegdheid een ALV bijeen te roepen. Hiervan is niet gebleken. De voorzieningenrechter leidt daarom uit de instemming van vrijwel alle leden af dat de belangen van de leden met het instellen van de rechtsvordering in deze procedure voldoende zijn gewaarborgd. Voorts valt noch uit de wet noch uit de statuten van de vereniging af te leiden dat de vertegenwoordigingsbevoegdheid van het bestuur zich niet ook uitstrekt tot het voeren van procedures namens de vereniging en dat hiervoor een besluit van de ALV voor vereist is.

4.3.

Uit het voorgaande volgt dat de vereniging en [eiser sub 2] ontvankelijk zijn in hun vordering.

4.4.

De vraag die vervolgens voorligt is wat de inhoud c.q. de reikwijdte is van de erfdienstbaarheden van uitweg. Bij de beantwoording van die vraag dient vooropgesteld te worden dat de eigenaar van een erf (en dus ook Greenpoint als huurder) bevoegd is dit af te sluiten (artikel 5:48 BW). Deze bevoegdheid bestaat ook ingeval dat erf belast is met een erfdienstbaarheid van weg. Maakt hij van die bevoegdheid gebruik, dan dient hij ervoor te zorgen dat de eigenaar van het heersend erf onbelemmerde toegang behoudt tot het dienend erf teneinde de erfdienstbaarheid uit te oefenen (Hoge Raad 23 juni 2006, ECLI:NL:HR:2006:AW6598). Greenpoint heeft hieraan voldaan door aan de eigenaren van de bungalows elk twee toegangspassen voor de door haar beheerde slagboom te verstrekken. Hiermee kunnen de eigenaren van de bungalows met maximaal twee auto’s van de uitweg gebruik maken zonder tussenkomst van Greenpoint dan wel [A] . De vereniging en [eiser sub 2] hebben de noodzaak tot afsluiting van het recreatiepark met de slagboom ook niet bestreden en evenmin gesteld dat hiermee de toegang tot hun erf voor de bungaloweigenaren zelf wordt belemmerd. Zij menen echter, in tegenstelling tot Greenpoint, dat de erfdienstbaarheden van uitweg ook meebrengen dat Greenpoint gehouden is om ook anderen dan de eigenaren toegang tot het park te verlenen. In voorkomende gevallen zouden er dan ook volgens hen meer dan twee auto’s per bungalow op het park moeten kunnen zijn.

4.5.

Artikel 5:73 BW bepaalt dat de inhoud van de erfdienstbaarheid en de wijze van uitoefening worden bepaald door de akte van vestiging en, voor zover in die akte regelen daaromtrent ontbreken, door de plaatselijke gewoonte. Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend. Op grond van artikel 5:74 BW moet de uitoefening van de erfdienstbaarheid op de voor het dienende erf minst bezwarende wijze geschieden.

4.6.

De akte van vestiging geeft geen uitsluitsel over de vraag of de erfdienstbaarheid inhoudt dat meer dan twee auto’s per bungalow tegelijkertijd toegang tot het park moeten krijgen. Partijen hebben geen beroep gedaan op de plaatselijke gewoonte. Bij de bepaling van de inhoud van de erfdienstbaarheid komt het derhalve aan op de wijze waarop deze te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak is uitgeoefend. In dat verband heeft Greenpoint terecht aangevoerd dat de periode dat de slagboom niet functioneerde en het park daardoor vrij toegankelijk was voor een ieder, buiten beschouwing dient te blijven. Ook de vereniging en [eiser sub 2] vinden dat dit geen wenselijke situatie was. Tussen partijen staat vast dat de beheerder van het park voordien (omstreeks tussen 2007 en 2016) de toegang tot het park controleerde en dat de eigenaren van de bungalows over twee toegangspassen beschikten waarmee zij onbelemmerd toegang tot het park hadden. Volgens de vereniging en [eiser sub 2] werden in die periode, na aanmelding bij de receptie, ook bezoekers en huurders van de bungalows zonder toegangspas toegelaten. Greenpoint bevestigt dat in zoverre dat zij stelt dat huurders van bungalows zich vroeger bij de receptie konden melden, waarna ze werden toegelaten. Verder heeft zij ter zitting desgevraagd gesteld niet van de bestaande praktijk bij de voorgaande beheerder op de hoogte te zijn. Zij heeft het huidige toegangsbeleid direct bij de start van haar beheerswerkzaamheden en zonder voorafgaand overleg met de bungaloweigenaren ingevoerd. Nadien is het meermaals voorgekomen dat bezoekers zonder pasjes toegang met de auto op het park hebben verzocht. Greenpoint heeft dat geweigerd en in een enkel geval (bij een aantoonbaar slecht ter been zijnde bezoeker) toegestaan. Niet weersproken is voorts dat, zoals blijkt uit het door de vereniging en [eiser sub 2] als productie 11 overgelegde overzicht, er voor de 47 bungalows op het terrein in totaal 119 parkeerplaatsen beschikbaar zijn (74 op eigen percelen en 45 daarbuiten).

4.7.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan op grond van voornoemde omstandigheden in het kader van dit kort geding aannemelijk worden geacht dat in de praktijk, in de periode voordat de slagboom defect was, ook anderen dan de eigenaren zonder toegangspas voor de slagboom de gelegenheid werd geboden met de auto het recreatiepark te betreden om naar de bungalows te gaan. De voorzieningenrechter gaat er voorshands van uit dat de erfdienstbaarheden geruime tijd op die wijze werden uitgeoefend. Het niet (meer) toelaten van derden levert dan ook, naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, een beperking op van het recht van uitweg van de bungaloweigenaren.

4.8.

Het voorgaande betekent echter niet dat Greenpoint gehouden is om – zoals de vereniging en [eiser sub 2] vorderen, eenieder die zich meldt bij de slagboom van het park en stelt zich met die personenauto naar een bungalow(kavel) op parkeerterrein op het park te willen begeven, kosteloos met die personenauto de toegang te het park te verlenen. In het kader van deze procedure kan niet worden vastgesteld hoeveel extra auto’s in het verleden per bungalow het terrein op werden gelaten, of dit incidenteel dan wel bestendig gebruik was en ten aanzien van welke bungalow(s) dat dan gold. Greenpoint heeft er bovendien terecht op gewezen dat toewijzing van deze vordering alsnog zou leiden tot onbeperkte en ongecontroleerde toegang tot het park. Dit is niet alleen onwenselijk voor de campinggasten, maar ook voor de bungaloweigenaren zelf. Dat een te grote verkeerdruk op het park en ongecontroleerde toegang zal leiden tot onrust en onveiligheid, is aannemelijk. De wegen op het bungalowterrein zijn smal en worden ook gebruikt door de gasten van de 350 campingplaatsen. Naast de twee plaatsen per bungalow, zijn en nog slechts 25 “vrije” parkeerplaatsen over. Er zal dus, ook in het belang van de bungaloweigenaren zelf, terughoudend omgegaan moeten worden met het toelaten van extra auto’s op het park.

4.9.

De voorzieningenrechten is op grond van het voorgaande en de belangen van beide partijen afwegende van oordeel dat het de bungaloweigenaren – bij wijze van ordemaatregel - dient te worden toegestaan om per bungalow één auto extra het terrein te laten betreden, naast de twee auto’s waarvoor zij reeds een pasje hebben ontvangen, dan wel kunnen aanvragen. Rekening houdend met de bezettingsgraad van de bungalows, zal de overlast voor het recreatiepark hiermee waarschijnlijk beperkt zijn. Anderzijds wordt hiermee vooralsnog in voldoende mate tegemoetgekomen aan de belangen van de bungaloweigenaren bij een behoorlijke uitoefening van hun rechten. Zij kunnen dan in elk geval één bezoekende auto op het bungalowterrein ontvangen. Andere auto’s kunnen op het parkeerterrein voor de slagboom of langs de openbare weg geparkeerd worden. Zo nodig kunnen de eigenaren ook hun eigen toegangspassen gebruiken voor bezoekers en hun eigen auto(’s) elders parkeren.

4.10.

Greenpoint heeft nog naar voren gebracht dat zij niet dag en nacht en ieder seizoen de receptie kan bemannen teneinde de slagboom te openen voor bezoekers van de bungalows. Greenpoint heeft echter ook gesteld dat zij de slagboom op afstand kan openen. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de uitoefening van de uit de erfdienstbaarheden voortvloeiende rechten niet afhankelijk kan worden gesteld van de beschikbaarheid van Greenpoint bij de receptie. Wel kan van de bungaloweigenaren worden verlangd dat zij bezoekers vooraf bij Greenpoint aanmelden, zodat Greenpoint op voorhand weet wanneer en voor welke auto zij de slagboom (al dan niet op afstand) dient te openen. Indien een en ander voor Greenpoint op praktische bezwaren stuit, staat het haar vrij om die te ondervangen door aan de bungaloweigenaren – desgewenst – een extra toegangspas te verschaffen voor bezoekende auto’s (al dan niet tegen betaling van de daarvoor voor eigenaren gebruikelijke borgsom). De vordering zal daarom als onderstaand worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd.

4.11.

Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.

5.De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt Greenpoint om vooraf door de bungaloweigenaren aangemelde bezoekers/huurders van die bungaloweigenaren, die zich met een personenauto melden bij de slagboom van het park, telkens kosteloos met die personenauto de toegang tot het park te verlenen, zulks met een maximum van één (extra) personenauto per bungalow per keer,

5.2.

veroordeelt Greenpoint om aan de vereniging en [eiser sub 2] een dwangsom te betalen van € 250,-- voor iedere keer dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,-- is bereikt,

5.3.

bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voorzover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan het vonnis is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding,

5.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. de Graaf en in het openbaar uitgesproken op 10 september 2019.^[1]