Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 19/3133 WET
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 november 2020 in de zaak tussen
[naam eiser] en [naam eiser 2] , te [plaatsnaam] , eisers
gemachtigde: mr. P.J.A. Engelvaart,
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zundert, verweerder.
Procesverloop
In het besluit van 19 juni 2018 (primaire besluit) heeft het college de aanvraag voor een tegemoetkoming in planschade vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ en het wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] - [plaatsnaam] ’ toegewezen tot een bedrag van € 4.450,-. Voor het overige is het verzoek afgewezen.
In het besluit van 21 mei 2019 (bestreden besluit) heeft het college het bezwaar van eisers tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is, samen met de zaak geregistreerd onder nummer BRE 19/3132 WET, besproken op de zitting van de rechtbank op 11 december 2019.
De rechtbank heeft het onderzoek op 18 december 2019 heropend om de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige te benoemen voor het instellen van een onderzoek met toepassing van artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
De StAB heeft op 26 mei 2020 schriftelijk verslag uitgebracht.
Voortgezette behandeling heeft plaatsgevonden op de zitting van de rechtbank op 30 oktober 2020. Hierbij waren eisers en hun gemachtigde aanwezig. Namens het college is niemand verschenen.
De rechtbank heeft de uitspraaktermijn met twee weken verlengd.
Overwegingen
Feiten
1. Eisers zijn sinds 1997 woonachtig aan de [adres] te [plaatsnaam] . Het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’, dat op 30 januari 2014 onherroepelijk is geworden, maakt woonbebouwing en een verstedelijkt gebied mogelijk op omliggende bouwvlakken. In het wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] – [plaatsnaam] ’ (onherroepelijk geworden op 12 november 2015) is weergegeven dat de regels van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ gelden. Het wijzigingsplan wijzigt uitsluitend de plankaart en niet de regels.
Op 4 oktober 2017 hebben eisers een aanvraag ingediend voor een tegemoetkoming in planschade vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplannen ‘ [naam bestemmingsplan] ’ en ‘ [naam wijzigingsplan] – [plaatsnaam] ’.
Het college heeft [naam B.V.] BV om advies gevraagd. Op 21 maart 2018 heeft [naam B.V.] een concept-advies uitgebracht. Eisers en het college hebben gereageerd op het concept-advies. Op 30 mei 2018 heeft [naam B.V.] definitief advies uitgebracht. Aangegeven is dat de waarde van het object op de peildatum 30 januari 2014 vóór inwerkingtreding van het schadeveroorzakende planologische regime € 455.000,- bedraagt. De waarde na inwerkingtreding van het schadeveroorzakende planologische regime bedraagt € 423.000,-. Dit betekent een waardevermindering van € 32.000,-.
Volgens [naam B.V.] komt 85% van de waardevermindering voort uit de planologische ontwikkeling die niet voorzienbaar was. Dit resulteert in een waardevermindering die niet voorzienbaar was van € 27.200,-. Hierop dient volgens [naam B.V.] hier het normaal maatschappelijk risico tot een bedrag van (5% van € 455.000,- is € 22.750,) in mindering te worden gebracht. Het voor tegemoetkoming in aanmerking komende gedeelte van de door eisers geleden planschade bedraagt daarmee (€ 27.200,- minus € 22.750,-) € 4.450,-.
Bij het primaire besluit van 19 juni 2018 heeft het college het verzoek om een tegemoetkoming in de planschade toegewezen tot een bedrag van € 4.450,-. Tegen dit besluit hebben eisers bezwaar gemaakt.
[naam B.V.] heeft op 3 oktober 2018 en 25 februari 2019 nader advies uitgebracht.
De bezwaarschriftencommissie heeft het college geadviseerd het bezwaar ongegrond te laten en het primaire besluit, onder aanvulling van de motivering, in stand te laten.
Bij het bestreden besluit heeft het college overeenkomstig het advies van de bezwaarschriftencommissie het bezwaar ongegrond verklaard. Het college heeft daarbij in aanvulling op het primaire besluit gewezen op de nadere reacties van [naam B.V.] van 3 oktober 2018 en 25 februari 2019.
Tegen dit besluit hebben eisers beroep ingesteld. Het beroep is op 11 december 2019 ter zitting behandeld.
De rechtbank heeft in de verschillende visies van partijen aanleiding gezien om de StAB als deskundige in te schakelen. In de onderzoeksopdracht is de StAB verzocht om te beoordelen of eisers in aanmerking komen voor planschadevergoeding als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ en het wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] - [plaatsnaam] ’, en zo ja, wat de hoogte van het toe te kennen bedrag aan planschadevergoeding dient te zijn.
Advies StAB
2.1
De bevindingen van het onderzoek van de StAB zijn neergelegd in het verslag van 26 mei 2020. De StAB komt tot de conclusie dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ heeft geleid tot schadefactoren, zoals de verandering van het karakter van de omgeving van agrarisch naar wonen, verlies van uitzicht, verlies van dag- en zonlichttoetreding, geluid- en lichthinder, aantasting van de privacy en verslechtering van de situeringswaarde. De StAB concludeert dat het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ tevens heeft geleid tot een direct planologisch voordeel in de vorm van de mogelijkheid de inhoud van de woning te vergroten.
Ten aanzien van de inwerkingtreding van het wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] - [plaatsnaam] ’ heeft de StAB aangegeven dat niet is vast te stellen of het wijzigingsplan tot planologisch nadeel leidt ten opzichte van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’.
2.2
De StAB heeft taxateur drs. [naam taxateur] RT ingeschakeld. Het taxatierapport is als bijlage bij het advies van de StAB opgenomen. In de oude situatie per peildatum 30 januari 2014 is de onroerende zaak getaxeerd op € 470.000. Na inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ is de waarde op de peildatum 30 januari 2014 € 410.000,-. Er is volgens het taxatierapport derhalve sprake van een verlies van € 60.000,-.
In de tweede planvergelijking was de waarde in oude regime per peildatum 12 november 2015 € 445.000. In de nieuwe situatie, na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] - [plaatsnaam] ’ per peildatum 12 november 2015, was de waarde ook € 445.000. De inwerkingtreding van dit bestemmingsplan heeft derhalve niet tot waardevermindering geleid.
2.3
De StAB concludeert dat op moment van eigendomsverkrijging voor eisers wel voorzienbaar was dat langs twee zijden van perceel woningbouw zou komen. Niet voorzienbaar was echter dat er woningbouw ten zuidwesten van de onroerende zaak van eisers zou komen. Evenmin voorzienbaar was dat woningbouw zo intensief zou kunnen worden en de onroerende zaak van eisers zo ingebouwd zou kunnen worden als op grond van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ en het Wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] - [plaatsnaam] ’ mogelijk is gemaakt. De StAB stelt de voorzienbaarheid op 50% van de waardevermindering van € 60.000,-.
2.4
De StAB stelt dat de ontwikkelingen grotendeels in de lijn der verwachtingen lagen. Het gaat om een normale maatschappelijke ontwikkeling, die weliswaar niet in de bestaande ruimtelijke structuur past, maar wel past binnen het jarenlang gevoerde planologische beleid. Het normaal maatschappelijk risico wordt op 4% gesteld. Het normaal maatschappelijk risico wordt toegepast na een korting vanwege risico-aanvaarding. Dit betekent dat € 30.000,- minus € 18.800,- is € 11.200,- in aanmerking komt als tegemoetkoming in planschade.
Standpunt eisers
3. Eisers stellen kortgezegd dat de StAB het percentage van 50% voorzienbaarheid niet heeft gemotiveerd en volstrekt willekeurig is. [naam B.V.] had destijds een voorzienbaarheidspercentage gehanteerd van 15%.
Verder stellen eisers dat er een groot verschil bestaat tussen de planschadetaxatie en de waarden op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ).
Wettelijk kader
4. Op grond van artikel 6.1, eerste lid, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet anderszins verzekerd is.
Op grond van het tweede lid, aanhef en onder a, is – voor zover hier van belang – een oorzaak als bedoeld in het eerste lid: een bepaling van een bestemmingsplan.
Artikel 6.2, eerste lid, van de Wro bepaalt dat binnen het normale maatschappelijk risico vallende schade voor rekening van de aanvrager blijft.
Beoordeling van het geschil
5. Bij de beoordeling van een verzoek om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de verzoeker door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar wat op grond van deze regimes maximaal kon of kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden.
6. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat eisers schade lijden vanwege de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’, welk plan de bouw van woningen in de directe omgeving van de woning van eisers mogelijk maakt.
De rechtbank heeft de StAB verzocht om advies uit te brengen. Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) volgt dat de StAB is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en de rechter in beginsel mag afgaan op de inhoud van het door de StAB uitgebrachte verslag. Dat is slechts anders indien het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd en daarom ook niet van de juistheid van het verslag mag worden uitgegaan.
Voorzienbaarheid
7.1
De StAB heeft in haar concept-advies dat op 7 mei 2020 naar partijen is verstuurd aangegeven dat op het moment van eigendomsverkrijging het voor eisers voorzienbaar was dat langs twee zijden van perceel woningbouw zou komen. Niet voorzienbaar was dat er woningbouw ten zuidwesten van de onroerende zaak van eisers zou komen. Evenmin voorzienbaar was dat woningbouw zo intensief zou kunnen worden en de onroerende zaak van eisers zo ingebouwd zou kunnen worden als op grond van het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ en het Wijzigingsplan ‘ [naam wijzigingsplan] - [plaatsnaam] ’ mogelijk is gemaakt. De StAB stelt de voorzienbaarheid op 50%.
7.2
Eisers hebben als reactie op het concept-advies aangegeven dat op een aantal huidige kadastrale percelen op grond van de bestemming ‘woondoeleinden’ van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein’ uit 1994 niet gebouwd mocht worden. De StAB heeft niet onderbouwd hoe zich dit verhoudt tot de inrichtingsschets van de plantoelichting en de gronden met de bestemming ‘Agrarisch gebied/toekomstig woongebied’. De bestemming ‘Agrarisch gebied/toekomstig woongebied’ leidt niet tot een voorzienbaarheid van 50%. De voorzienbaarheid is volgens eisers doorbroken. Zij wijzen op het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ uit 2020. Dit plan voorzag in woningbouw met een verkaveling die lijkt op wat in de plantoelichting van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein’ is vermeld. Nu dit plan niet in werking is getreden, is sprake van doorbreking van de voorzienbaarheid. Eisers wijzen op de uitspraak van de AbRS van 1 november 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:2928). Een percentage van 50% voor de voorzienbaarheid is volgens eisers niet onderbouwd. De waardedaling had op grond van de planmutatie tegen een waardedaling op grond van wat voorzienbaar was moeten worden vergeleken.
7.3
Naar aanleiding van de door eisers ingediende reactie heeft de StAB in het definitieve advies van 26 mei 2020 nader gereageerd en aangegeven de percelen waarop eisers wijzen, de percelen zijn waarvan de gronden in 1994 deel uitmaakten van het vroegere kadastrale perceel B3288. In het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein’ hadden deze percelen de bestemming ‘woondoeleinden’ gekregen. Ten westen en noorden gold de bestemming agrarisch gebied/toekomstig woongebied. De voorzienbaarheid is gelegen in het feit dat het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein’ weliswaar geen bouwmogelijkheden gaf voor de gronden met de bestemming ‘Agrarisch gebied/toekomstig woongebied’ maar dat de bestemming wel een beleidsbeslissing is waaruit blijkt dat op termijn op deze gronden de bouw van woningen verwacht kon worden. Langs twee van de drie zijden was woningbouw voorzienbaar en daarmee zou 2/3 van de schade voorzienbaar zijn. Echter omdat de afstand en aard van de bebouwing in het bestemmingsplan ‘ [naam bestemmingsplan] ’ anders was dan op grond van de bestemming ‘agrarisch gebied/toekomstig woongebied’ mocht worden verwacht is de voorzienbaarheid op de helft van de schade gesteld.
De StAB geeft aan dat de voorzienbaarheid niet wordt doorbroken. Het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein’ is tot peildatum het vigerende bestemmingsplan geweest, inclusief het hierop opgenomen beleidsvoornemen. Het beleidsvoornemen was kenbaar gemaakt ten tijde van de investeringsbeslissing van eisers. Hierin verschilt de situatie van eisers met die in de door hen aangehaalde uitspraak van de AbRS van 1 november 2017.
De StAB geeft aan dat woningbouw voorzienbaar was, maar een beleidsvoornemen zoals aangegeven in de toelichting van het bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein’ betreft geen planmutatie met maximale mogelijkheden. Een vergelijking in waardedalingen zoals eisers voorstellen is daarmee geen reële optie.
7.4
Hiervoor is overwogen dat de rechtbank in beginsel mag afgaan op de inhoud van het deskundigenverslag en dat dit alleen anders is als het verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins gebreken kent. De rechtbank ziet geen aanleiding voor het oordeel dat het verslag van de StAB niet aan deze eisen voldoet. Gelet hierop zal de rechtbank de bevindingen en conclusies van het verslag van de StAB overnemen. Dat betekent dat de voorzienbaarheid op 50% gesteld kon worden.
WOZ-waarden
8.1
Eisers stellen zich op het standpunt dat er een aanzienlijk verschil in waarde bestaat tussen de WOZ-waarde en de in het kader van de planschade getaxeerde waarde.
8.2
Op grond van vaste jurisprudentie van de AbRS (bijvoorbeeld de uitspraak van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582) vormt een verschil met de in het kader van de WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak niet zonder meer aanleiding om een taxatie in het kader van de bepaling van de omvang van planschade onjuist te achten. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde is doorgaans de feitelijke situatie bepalend en wordt geen rekening gehouden met de maximale mogelijkheden van het planologische regime vóór en na de peildatum. Dit neemt evenwel niet weg dat van het bestuursorgaan kan worden verlangd dat het zijn besluit van een nadere motivering voorziet in geval een aanzienlijk verschil tussen de WOZ-waarde en de taxatie in het kader van planschade bestaat.
8.3
De rechtbank stelt vast dat de WOZ-waarde van [adres] per 1 januari 2014 € 394.000,-,- bedroeg. De taxatiewaarden in het kader van de planschade bedragen volgens het advies van de StAB € 470.000,- vóór de peildatum 30 januari 2014 en € 410.000,- na de peildatum 30 januari 2014.
9.2
De door de StAB ingeschakelde taxateur [naam taxateur] heeft in het taxatierapport van 7 mei 2020 getoetst aan de WOZ-waarden. Taxateur [naam taxateur] geeft aan dat een WOZ-waardering voor een ander doel wordt opgesteld dan een planschadetaxatie en dat de WOZ-waardering doorgaans niet via een inspectie van het specifieke vastgoedobject tot stand komt, maar in vergelijking met een enkel object uit de omgeving op een aantal hoofdkenmerken, naar een iets andere peildatum en niet onder het axioma van planschademaximalisatie. Dit kan verschillen te zien geven in de uiteindelijke waardeschattingen. Dit kan een reden zijn voor de verschillen tussen beide taxaties. Een andere mogelijke verklaring ziet [naam taxateur] in de wijze waarop de WOZ-taxatie heeft plaatsgevonden. Zo zijn de in het kader van de WOZ gebruikte referentiepanden niet direct bruikbaar. Bovendien is door de WOZ-taxateur niet expliciet aangegeven met welke objectkenmerken in de waardering rekening is gehouden.
9.3
Naar het oordeel van de rechtbank is hiermee het verschil met de WOZ-waarde afdoende verklaard. Er is geen aanleiding de uitkomst van de planschadetaxatie voor onjuist te houden.
Conclusie
10.1
Het voorgaande leidt de rechtbank tot de slotsom dat het beroep gegrond is en het bestreden besluit moet worden vernietigd. De rechtbank zal de bevindingen en conclusies van het verslag van de StAB overnemen. Daarom ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien door eisers een tegemoetkoming in planschade toe te kennen ter hoogte van een bedrag van € 11.200,-.
10.2
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, dient het griffierecht aan eisers te worden vergoed.
10.3
De rechtbank zal het college veroordelen in de door eisers gemaakte proceskosten in beroep. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.312,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen ter nadere zitting met een waarde per punt van € 525,- en wegingsfactor 1).
10.4
Nu het primaire besluit wordt herroepen ziet de rechtbank eveneens aanleiding het college te veroordelen tot vergoeding van de door eisers in de bezwaarfase gemaakte proceskosten, als bedoeld in artikel 7:15 van de Awb. Deze proceskosten stelt de rechtbank vast op € 1.050,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 525,- en wegingsfactor 1).
Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het primaire besluit en bepaalt dat aan eisers een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend ter hoogte van een bedrag van € 11.200,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- draagt het college op het betaalde griffierecht van € 174,- aan eisers te vergoeden;
- veroordeelt het college in de proceskosten van eisers tot een totaalbedrag van
€ 2.362,50.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. E.A. Vermunt, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 november 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Wat kunt u doen als u het niet eens bent met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.