Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaaknummer 8612565 OV VERZ 20-4013
beschikking d.d. 23 oktober 2020
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[huurder]
gevestigd te Made
verzoekster
tevens verweerster in het tegenverzoek
gemachtigden: mr. S.E.J.A. Collard en mr. M.M.A. Hendrikx
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[verhuurder]
gevestigd te Made
verweerster
tevens verzoekster in het tegenverzoek
gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken
Partijen worden hierna aangeduid als [huurder] , respectievelijk [verhuurder] .
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
a. het op 29 juni 2020 van [huurder] ontvangen verzoekschrift met producties;
b. het verweerschrift van [verhuurder] , tevens houdende een zelfstandig tegenverzoek met producties;
c. het faxbericht van [huurder] van 17 augustus 2020 met 1 aanvullende productie;
d. het verweerschrift van [huurder] tegen het zelfstandige tegenverzoek;
e. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting
van 21 augustus 2020;
f. het faxbericht van [verhuurder] van 28 augustus 2020.
2.De feiten
Bij de beoordeling van het geschil gaat de kantonrechter uit van het volgende:
- Door [verhuurder] als verhuurder en (de rechtsvoorganger van) [huurder] als huurder werd met ingang van 1 juni 2013 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte met buitenterrein, gelegen aan het adres [adres bedrijfsruimte] . Het gehuurde is bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a lid 1 BW.
- Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’
(ROZ-model van juli 2003) van toepassing, behoudens voor zover daarvan in de huurovereenkomst uitdrukkelijk is afgeweken (artikel 2.2 van de huurovereen-komst).
- In de huurovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:
“3.1
Deze overeenkomst is aangegaan vooronbepaalde tijd,ingaande op1 juni 2013.”,
Deze overeenkomst is aangegaan vooronbepaalde tijd,ingaande op1 juni 2013.”,
en verder:
“
9.1 Bij het aangaan van deze huurovereenkomst is huurder eigenaar van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. Huurder heeft een koopovereenkomst gesloten waarbij verhuurder het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt heeft gekocht van huurder. Bij het aangaan van deze huurovereenkomst en koopovereenkomst was bij partijen bekend dat huurder de bedrijfsruimte reeds in gebruik heeft voor opslag. Na de verkoop blijft dit gebruik gehandhaafd middels deze huurovereenkomst. Verhuurder krijgt echter een gedeelte van de bedrijfsruimte ter beschikking gesteld dat niet tot het gehuurde behoort, zie bijgevoegde tekening gehuurde. Verhuurder plaatst voor haar rekening op het buitenterrein achter het gehuurde een overkapping, zodat huurder de opslag op het gedeelte van de bedrijfsruimte dat niet tot het gehuurde behoort daar naar toe kan verplaatsen, dus betreft enkel de haspels en niet de lieren en powerpacks.
9.1 Bij het aangaan van deze huurovereenkomst is huurder eigenaar van het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt. Huurder heeft een koopovereenkomst gesloten waarbij verhuurder het gebouw waarin het gehuurde zich bevindt heeft gekocht van huurder. Bij het aangaan van deze huurovereenkomst en koopovereenkomst was bij partijen bekend dat huurder de bedrijfsruimte reeds in gebruik heeft voor opslag. Na de verkoop blijft dit gebruik gehandhaafd middels deze huurovereenkomst. Verhuurder krijgt echter een gedeelte van de bedrijfsruimte ter beschikking gesteld dat niet tot het gehuurde behoort, zie bijgevoegde tekening gehuurde. Verhuurder plaatst voor haar rekening op het buitenterrein achter het gehuurde een overkapping, zodat huurder de opslag op het gedeelte van de bedrijfsruimte dat niet tot het gehuurde behoort daar naar toe kan verplaatsen, dus betreft enkel de haspels en niet de lieren en powerpacks.
9.2
Beëindiging van deze huurovereenkomst door verhuurder is niet mogelijk gedurende de eerste 2 (twee) huurjaren. Beëindiging van deze overeenkomst door verhuurder is mogelijk na afloop van een huurperiode van 2 (twee) jaar en vindt plaats door opzegging met inachtneming van een termijn van tenminste 3 (drie) maanden. (…) Indien verhuurder deze huurovereenkomst op zegt gedurende het derde huurjaar, vergoedt verhuurder aan huurder een direct opeisbaar bedrag van € 35.000,-- exclusief BTW. Indien verhuurder deze huurovereenkomst op zegt gedurende het vierde huurjaar of later, is verhuurder geen bedrag aan huurder verschuldigd”.
- [huurder] heeft twaalf zogenoemde winches (stalen hefboomlieren met een gewicht van circa 80.000 tot 150.000 kg per stuk die kunnen worden ingezet bij (bergings-) projecten van zeeschepen) en de daarbij horende apparatuur zoals ‘power packs’ en haspels, in het gehuurde opgeslagen. Voorheen deed zij dit voor [naam A] . Inmiddels is [naam A] geen eigenaar meer van die goederen.
- [verhuurder] is het moederbedrijf van franchiseorganisatie Trekhaakcentrum.nl, die aanvragen voor montage van trekhaken doorleidt naar haar franchisenemers en hen voorziet van de daarvoor benodigde trekhaken en kabelsets.
- In een e-mail van 10 december 2014 schreef [bestuurder huurder] (bestuurder van [huurder] ) aan [bestuurder verhuurder] , bestuurder van [verhuurder] maar toen nog in privé eigenaar van het gehuurde, het volgende:
“
n.a.v. ons onderhoud d.d. 03-12-2014 betreffende de huurovereenkomst (…), bevestig ik volgende afspraken met jou te hebben gemaakt;
n.a.v. ons onderhoud d.d. 03-12-2014 betreffende de huurovereenkomst (…), bevestig ik volgende afspraken met jou te hebben gemaakt;
· Een gedeelte van de haspels en de container die nu in de bedrijfsruimte opgeslagen zijn mogen van [naam A] verplaatst worden naar de overkapping aan de achterzijde van de bedrijfsruimte zodat er ruimte gemaakt wordt om de stellingen etc. van Trekhaak Centrum te kunnen plaatsen in de vrijgekomen ruimte.
· Nadat de haspels verplaatst zijn worden de wanden van de overkapping waarin de haspels worden opgeslagen met sandwich panelen dichtgemaakt door verhuurder zodat de haspels droog opgeslagen blijven.
· De ruimte tussen de werkruimte van Trekhaakcentrum en de rest van het gehuurde waar de spullen van [naam A] zijn opgeslagen wordt door verhuurder afgeschermd.
· Het maandelijks testen van de lieren wordt in overleg zoveel mogelijk gedaan zodat Trekhaak Centrum hier zo min mogelijk hinder van ondervind.
· Een gedeelte van de buiten opgeslagen goederen van [naam A] mogen van [naam A] verplaats worden naar het achterterrein of de gang rechts naast het pand. (Alle goederen van [naam A] dienen i.v.m. verzekering wel op het [adres bedrijfsruimte] opgeslagen te blijven)
· In afwijking van artikel 9.2 (bijzondere bepalingen) uit de huurovereenkomst is nu bepaald dat verhuurder de huurovereenkomst niet mag beeindigen na het verstrijken van de huurperiode van 2 jaar en ook niet in de toekomst, kortom de huurovereenkomst is voor onbepaalde tijd en kan alleen door huurder worden beeindigd indien [naam A] de goederen wil verplaatsen of elders nodig heeft.
· De verdere condities en huurprijs in de huurovereenkomst blijven ongewijzigd van kracht gedurende de huurperiode.”
Vervolgens volgt in de e-mail een begroting van de kosten van het verplaatsen van de genoemde goederen van in totaal € 8.100,00.
- Op 29 december 2014 reageerde [bestuurder verhuurder] als volgt op deze e-mail:
“
Hierbij mijn akkoord op jouw onderstaande offerte.
Hierbij mijn akkoord op jouw onderstaande offerte.
Weet je al wanneer je wilt beginnen ?”
- [bestuurder verhuurder] heeft per aangetekende brief van 17 januari 2020 aan [huurder] de huurovereenkomst opgezegd tegen 30 april 2020 en tegen diezelfde datum de ontruiming van het gehuurde aangezegd.
- Door middel van een op 21 juli 2020 uitgebrachte dagvaarding heeft [huurder] een verklaring voor recht gevorderd, kort gezegd inhoudende dat in december 2014 tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen waardoor [verhuurder] de huurovereenkomst niet kan beëindigen middels opzegging, zodat [verhuurder] niet rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurovereenkomst voortduurt.
3.Het geschil
Het verzoek
3.1
[huurder] heeft in haar verzoekschrift gevraagd om bij beschikking, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, toepassing te geven aan artikel 7:230a BW door te bepalen dat de termijn waarbinnen [huurder] het gehuurde moet ontruimen wordt verlengd met een periode van twaalf maanden, derhalve tot en met 30 april 2021, althans met een in goede justitie te bepalen termijn, althans om in goede justitie een beschikking te geven, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van de procedure.
3.2
Ter zitting heeft [huurder] daaraan toegevoegd dat dit een voorwaardelijk verzoek betreft, in die zin dat zij vraagt om de ontruimingstermijn te verlengen op de voorwaarde dat in de dagvaardingsprocedure wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst door opzegging is geëindigd.
3.3
Ter onderbouwing van haar verzoek heeft [huurder] samengevat het volgende aangevoerd.
Bij aanvang van de huur heeft zij overeenkomstig de afspraak in artikel 9.1 van de huur-overeenkomst ruimte in het gehuurde vrijgemaakt opdat [verhuurder] die kon gebruiken. Eind 2014 stelde [bestuurder verhuurder] meer ruimte nodig te hebben en verzocht hij [huurder] om een deel van de opgeslagen haspels naar buiten te verplaatsen. [huurder] heeft kenbaar gemaakt dat zij onder nadere voorwaarden daaraan wilde meewerken. Op 3 december 2014 hebben partijen die voorwaarden besproken en heeft [bestuurder verhuurder] daar mondeling mee ingestemd, zij het dat hij vroeg om een begroting van de kosten van het verplaatsen van zaken. Aldus is op die datum een nadere overeenkomst tot stand gekomen die onder meer inhoudt dat artikel 9.2 van de huurovereenkomst wordt gewijzigd, in die zin dat de huur voor onbepaalde tijd voortduurt, zonder dat de verhuurder een beëindigings- c.q. opzegmogelijkheid heeft. De overeenstemming tussen partijen heeft zij per e-mail van 10 december 2014 aan [bestuurder verhuurder] bevestigd. Daarbij heeft zij tevens de gevraagde begroting van de kosten gegeven.
De opzegging van de huurovereenkomst is dan ook niet rechtsgeldig. Partijen zijn op
3 december 2014 nadrukkelijk overeengekomen dat uitsluitend de huurder het recht heeft om de huurovereenkomst op te zeggen. [huurder] heeft die afspraak per e-mail bevestigd en [bestuurder verhuurder] heeft op die e-mail gereageerd. Wanneer hij het niet eens was geweest met de gemaakte afspraken had hij dat wel kenbaar gemaakt, althans was het aan [bestuurder verhuurder] om binnen bekwame tijd, en niet pas na ruim 5 jaar, kenbaar te maken dat hij het niet eens was met de bevestiging door [huurder] van de overeengekomen wijziging van artikel 9.2. Nu hij dit heeft nagelaten heeft hij zijn rechten verspeeld, althans zijn klachtplicht geschonden.
Hoewel dit standpunt ertoe zou moeten leiden dat zij in haar verzoek niet ontvankelijk wordt verklaard vraagt zij om de niet-ontvankelijkheid niet uit te spreken en haar verzoek toe te wijzen op de voorwaarde dat in de dagvaardingsprocedure wordt beslist dat de huurovereen-komst (wel) is geëindigd.
Voor het geval dat op enig moment blijkt dat de huurovereenkomst wel rechtsgeldig is opgezegd verzoekt zij om de ontruimingstermijn met ten minste een jaar, tot 30 april 2021 te verlengen. Daartoe heeft [huurder] aangevoerd dat haar belangen moeten prevaleren boven die van [verhuurder] . Het verplaatsen van de winches is moeilijk en zal circa € 250.000,00 kosten. Zij verplaatst de winches bij voorkeur op het moment dat die bij een opdracht worden ingezet. In dat geval betaalt de opdrachtgever voor het verplaatsen. Indien [huurder] bij ontruiming zelf tot verplaatsing over moet gaan brengt dit voor haar een groot financieel nadeel met zich. Bovendien is het vinden van een alternatieve locatie moeilijk. De omvang en het gewicht van de winches vereist dat die locatie een grote toegang en een versterkte vloer heeft. Wanneer een andere locatie daar op moet worden aangepast is daarvoor de instemming van de verhuurder nodig, kost dit tijd en brengt dat kosten met zich.
Daarnaast heeft [huurder] ter ondersteuning van haar verzoek om de ontruimingstermijn te verlengen gewezen op haar vordering in de dagvaardingsprocedure. Wanneer in die procedure wordt vastgesteld dat op 3 december 2014 tussen partijen een nadere overeen-komst tot stand is gekomen en zij intussen het gehuurde heeft moeten ontruimen, is dit onomkeerbaar en is door haar aanzienlijke schade geleden.
3.4
[verhuurder] heeft verweer gevoerd en heeft verzocht om, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het verzoek van [huurder] af te wijzen en een datum op een zo kort mogelijke termijn vast te stellen waarop [huurder] de loodsruimte dient te ontruimen, met veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
3.5
[verhuurder] betwist dat tussen partijen nader werd overeengekomen dat zij de huurovereen-komst met [huurder] niet (meer) zou kunnen opzeggen. Indertijd heeft [bestuurder verhuurder] de bedrijfsruimte van [huurder] gekocht met de bedoeling om die op termijn als hoofdvestiging van Trekhaakcentrum.nl te betrekken. Omdat Trekhaakcentrum.nl op dat moment nog kon volstaan met een kleine kantoorruimte en [huurder] het gebruik van de bedrijfsruimte nog enige tijd wilde voortzetten zijn in de artikelen 9.1 en 9.2 van de huurovereenkomst afspraken vastgelegd over het gebruik van de bedrijfsruimte in de toekomst. In november en december 2014 hebben [bestuurder verhuurder] en [huurder] overleg gehad over de uitvoering van de in artikel 9.1 van de huurovereenkomst vastgelegde afspraak, volgens welke [huurder] een gedeelte van de bedrijfsruimte zou ontruimen ten behoeve van Trekhaakcentrum.nl. Op 3 december 2014 zijn tussen hen de details daarover besproken. Eind december 2014 heeft [bestuurder verhuurder] bij [huurder] geïnformeerd naar de eerder door hem gevraagde offerte. Nadat [huurder] hem had gewezen op een gezonden e-mail heeft [bestuurder verhuurder] de offerte vluchtig bekeken en geaccordeerd. Er was voor [bestuurder verhuurder] geen reden om alles wat [huurder] had geschreven door te nemen en te beoordelen aangezien het slechts de uitvoering betrof van artikel 9.1 van de huurovereenkomst en hij heel goed wist wat hij had afgesproken. [verhuurder] betwist uitdrukkelijk dat [bestuurder verhuurder] tijdens de bespreking op 3 december 2014 akkoord is gegaan met de onopzegbaarheid van de huur-overeenkomst. Dit volgt ook niet uit zijn reactie op de e-mail van [huurder] van
10 december 2014. Zou dit al wel het geval zijn geweest dan is niet voldaan aan artikel 6.12 van de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene bepalingen, waaruit voortvloeit dat afwijkingen van de huurovereenkomst schriftelijk moeten worden overeengekomen.
[huurder] heeft ook geen, althans geen zwaarwegende belangen op grond waarvan aan haar ontruimingsbescherming toekomt. Aan bewijslevering omtrent de door haar gestelde nadere overeenkomst wordt niet toegekomen, terwijl haar belangen, na onderhandelingen, in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Van nadien gewijzigde omstandigheden is geen sprake. Daar komt bij dat de door [huurder] gestelde kosten van verplaatsing van de goederen volstrekt ongeloofwaardig zijn. Voordat de huurovereenkomst werd aangegaan heeft [huurder] die kosten begroot op € 70.000,00. Dat [huurder] geen andere locatie kan vinden kan [verhuurder] niet worden tegengeworpen. [huurder] heeft sinds twee jaar na de ingangsdatum van de huurovereenkomst er rekening mee moeten houden dat zij het gehuurde moest ontruimen. Dat zij geen andere locatie kan vinden is ongeloofwaardig.
Daarentegen heeft [verhuurder] wel zwaarwegende belangen bij de ontruiming. [verhuurder] dient te beschikken over een logistieke ruimte voor Trekhaakcentrum.nl. Daarvoor is het gehuurde destijds aangekocht. Trekhaakcentrum.nl. is inmiddels zodanig gegroeid dat de bedrijfs-ruimte nodig is om de activiteiten te kunnen voortzetten.
Het tegenverzoek
3.6
[verhuurder] heeft tevens in een zelfstandig (tegen)verzoek gevraagd om voor recht te verklaren dat de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst met betrekking tot de loodsruimte bij brief van 17 januari 2020 rechtsgeldig is opgezegd en aldus is geëindigd.
3.7
Door middel van dit tegenverzoek kan het voorwaardelijke karakter aan het verzoek van [huurder] worden ontnomen en behoeft niet in een dagvaardingsprocedure te worden beslist op de vraag of de huurovereenkomst is geëindigd, aldus [verhuurder] .
3.8
[huurder] heeft tegen dit verzoek verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet- ontvankelijkheid van [verhuurder] . Tevens heeft [huurder] verzocht om in het geval dat haar verzoeken worden afgewezen en een ontruimingsdatum wordt bepaald, die beschikking niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beoordeling
4.1
Artikel 7:230a lid 1 BW bepaalt dat de huurder van een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die geen woonruimte is, noch bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW Pro, na het einde van de huurovereenkomst de rechter kan verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden, te verlengen.
4.2
Aldus kan [huurder] in beginsel alleen in haar verzoek worden ontvangen wanneer vast staat dat de huurovereenkomst is geëindigd. Of de huurovereenkomst is geëindigd is tussen partijen in geschil. [verhuurder] meent dat dit het geval is. [huurder] bestrijdt dit. [huurder] verwacht dat in een door haar aangevangen dagvaardingsprocedure, waarin zij betoogt dat tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen die onder meer inhoudt dat [bestuurder verhuurder] de huurovereenkomst niet kan opzeggen, door de kantonrechter zal worden vastgesteld dat de huurovereenkomst niet is geëindigd. Met haar thans voorliggende verzoek wil zij bewerkstelligen dat in het geval dat toch anders wordt geoordeeld en wordt vastgesteld dat de huurovereenkomst wel is geëindigd, zij niet tot onmiddellijke ontruiming van de bedrijfsruimte hoeft over te gaan. In dat geval kan zij zelfs nog tweemaal opnieuw een verzoek indienen om de ontruimingstermijn te verlengen (artikel 7:230a lid 5 BW).
4.3
[verhuurder] heeft aangevoerd dat door die dagvaardingsprocedure de ontruiming wordt vertraagd, terwijl klip en klaar is dat tussen partijen geen nadere overeenkomst tot stand is gekomen en er aldus een einde aan de huurovereenkomst is gekomen. Om die reden wil zij dat door haar tegenverzoek het voorwaardelijk karakter aan het verzoek van [huurder] wordt ontnomen en dat thans voor recht wordt verklaard dat de huurovereenkomst door middel van haar brief van 17 januari 2020 rechtsgeldig is opgezegd en aldus is beëindigd.
[huurder] heeft daartegen verweer gevoerd. Bij die gelegenheid heeft zij tevens gevraagd om de behandeling van het voorliggende verzoek aan te houden totdat in de dagvaardingsprocedure is beslist.
4.4
Aan dat laatste verzoek zal niet worden voldaan. Door middel van haar zelfstandige tegenverzoek heeft [verhuurder] in deze procedure gevraagd om te oordelen over de - door [huurder] betwiste - beëindiging van de huurovereenkomst als gevolg van de opzegging door [verhuurder] . Anders dan [huurder] heeft bepleit kan, indien daartoe gronden bestaan, een verklaring voor recht over de vraag of de huurovereenkomst is geëindigd in deze procedure wel worden gegeven. Immers heeft het tegenverzoek betrekking op het onderwerp van het oorspronkelijke verzoek dat er, weliswaar voorwaardelijk, eveneens van uitgaat dat de huurovereenkomst is geëindigd. Dat om op het tegenverzoek te kunnen beslissen ook een oordeel moet worden gegeven over de voorvraag of de huurovereenkomst is geëindigd, waarop in dit geval zonder het tegenverzoek niet had behoeven te worden beslist, betekent niet dat het tegenverzoek de voor artikel 282 lid 4 Rv Pro vereiste samenhang met het verzoek van [huurder] mist. Die voorvraag behoeft ook niet noodzakelijk bij dagvaarding aan de rechter te worden voorgelegd, maar kan ook in een verzoekschriftprocedure op grond van artikel 7:230a BW aan de orde worden gesteld. Het doen van dit tegenverzoek voor [verhuurder] is dan ook niet in strijd met de ratio van artikel 7:230a BW (vgl. gerechtshof Den Haag 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2889). Dat in deze procedure een zelfstandig en onvoorwaardelijk tegenverzoek ter beoordeling kan worden voorgelegd om te bepalen dat een huurovereenkomst is geëindigd volgt ook uit het door [verhuurder] ter zitting genoemde arrest van het gerechtshof Amsterdam van 23 oktober 2018 waarin het hof overwoog dat een verklaring voor recht kan worden gegeven indien die voldoende rechtstreeks verband houdt met het hoofdverzoek, in dat geval het verzoek tot het verlenen van ontruimingsbescherming (ECLI:NL:GHAMS:2018:3868, rov. 3.2). Dit betekent dat niettegenstaande de voorwaarde die [huurder] aan haar verzoek verbindt, thans op het tegenverzoek van [verhuurder] moet worden beoordeeld of de huurovereenkomst is geëindigd.
4.5
[huurder] heeft betoogd dat de opzegging door [verhuurder] in strijd is met de op 3 december 2014 gemaakte afspraak die inhield dat de huurovereenkomst alleen nog door de huurder kan worden beëindigd. De kantonrechter volgt [huurder] daarin. Daartoe wordt het volgende overwogen.
4.6
Tussen partijen is niet in geschil dat bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2013 een gedeelte van de bedrijfsruimte werd uitgesloten van huur, een en ander volgens de tekening die als bijlage bij de huurovereenkomst is gevoegd. Overeenkomstig artikel 9.1 zouden de in dat gedeelte opgeslagen haspels buiten het gebouw worden geplaatst. [bestuurder verhuurder] zou daarvoor op zijn kosten een overkapping plaatsen. Partijen hebben daar echter niet onmiddellijk uitvoering aan gegeven. Dat is gebeurd nadat zij op 3 december 2014 hebben gesproken over het verplaatsen van deze haspels en een container. De gemaakte afspraken heeft [bestuurder huurder] , volgens hem, in de hierboven bij 2 geciteerde e-mail d.d. 10 december 2014 aan [bestuurder verhuurder] bevestigd. [bestuurder verhuurder] heeft deze e-mail indertijd ook ontvangen, zoals blijkt uit zijn reactie van 29 december 2014 waarin hij instemde met de begroting van de kosten van het verplaatsen van de goederen en aan [bestuurder huurder] vroeg of hij wist wanneer hij met de uitvoering wilde beginnen.
4.7
In de e-mail van 10 december 2014 zijn in zeven relatief korte alinea’s van in totaal een half A4 de gestelde afspraken onder elkaar opgesomd. [verhuurder] , althans [bestuurder verhuurder] , betwist in deze procedure de inhoud van die afspraken niet, behoudens die met betrekking tot de wijziging van artikel 9.2 in de huurovereenkomst inzake de mogelijkheid tot opzegging. Desgevraagd heeft [bestuurder verhuurder] ter zitting erkend dat de tekst waarin de afwijking van artikel 9.2 is beschreven, volledig duidelijk is, maar heeft hij herhaald dat hij geen reden had om de bevestiging van de afspraken in de e-mail volledig door te lezen aangezien die de praktische uitvoering van artikel 9.1 van de huurovereenkomst betroffen en hij alleen om een kostenbegroting had gevraagd. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze verklaring ontoereikend om het bestaan van (ook) deze afspraak tussen partijen niet als vaststaand aan te nemen. Daarbij neemt de kantonrechter bovendien in aanmerking dat er toen bij [verhuurder] klaarblijkelijk ook niet het vooruitzicht bestond dat zij op afzienbare termijn de gehele bedrijfsruimte wilde gaan gebruiken en zij, in de woorden van [bestuurder huurder] , “dolblij” was met de huurinkomsten die zij genoot, terwijl bij [huurder] op dat moment niet de verwachting bestond dat de winches nog lange tijd niet zouden worden ingezet en daarvoor dus al die tijd opslagruimte nodig zou zijn. Tevens wordt in aanmerking genomen dat [bestuurder verhuurder] en [bestuurder huurder] indertijd goed bevriend waren met elkaar, wat zou kunnen verklaren dat [bestuurder verhuurder] zijn mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen heeft prijsgegeven.
4.8
[verhuurder] heeft nog aangevoerd dat een wijziging van de huurovereenkomst gezien artikel 6.12.1 van de Algemene bepalingen alleen schriftelijk kan worden overeengekomen. De kantonrechter volgt [verhuurder] daarin niet. [verhuurder] heeft immers erkend dat op 3 december 2014 mondeling is overeengekomen dat behalve de haspels ook een container verplaatst zal worden en dat [verhuurder] de kosten voor die verplaatsing en de kosten voor het maken van een afscheiding in de bedrijfsruimte voor haar rekening zou nemen. Ook dat zijn substantiële wijzigingen (gezien productie 4 en 5 bij het verweerschrift ter waarde van € 24.745,00) ten opzichte van de huurovereenkomst, aangezien artikel 9.1 alleen bepaalde dat [verhuurder] voor haar rekening buiten een overkapping zou bouwen. Aan die afwijking van de overeenkomst heeft [verhuurder] niet de eis uit artikel 6.12.1 van de Algemene bepalingen gesteld, zodat niet valt in te zien waarom aan een afwijking van artikel 9.2 die eis wel gesteld moet worden.
4.9
Omdat de e-mail van 10 december 2014 alleen een bevestiging is van wat op 3 december 2014 al mondeling is overeengekomen, is ten slotte niet relevant dat [bestuurder verhuurder] op 29 december 2014 de (juistheid van de) gemaakte afspraken niet nog eens heeft bevestigd. Aanvaarding van een aanbod was immers niet meer nodig om hierover een overeenkomst tot stand te brengen.
4.1
Geconcludeerd wordt dan ook dat partijen op 3 december 2014 zijn overeengekomen artikel 9.2 van de huurovereenkomst te wijzigen, aldus dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eenzijdig kan beëindigen. Met haar brief van 17 januari 2020 heeft [verhuurder] de huurovereenkomst dan ook niet rechtsgeldig opgezegd, zodat de huurovereenkomst niet is geëindigd.
4.11
Hoewel [huurder] haar verzoek voorwaardelijk heeft ingesteld, geeft de kantonrechter, gezien de door [verhuurder] verzochte onvoorwaardelijke beslissing en de door haar verzochte verklaring voor recht, in deze procedure al een oordeel over de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd. Het voorwaardelijke karakter van het verzoek van [huurder] is daarmee vervallen (zie daarvoor onder meer ECLI:NL:GHAMS:2018:3868 en ECLI:NL:GHDHA:2015:2889) zodat in deze beschikking onvoorwaardelijk wordt beslist. Nu de overeenkomst naar het oordeel van de kantonrechter niet is geëindigd, is niet voldaan aan één van de voorvragen van artikel 7:230a BW. [huurder] zal om die reden niet-ontvankelijk worden verklaard in haar verzoek.
4.12
Uit het bovenstaande vloeit tevens voort dat het tegenverzoek van [verhuurder] moet worden afgewezen.
4.13
Gelet op de uitkomst van de procedure zullen de kosten daarvan worden gecompenseerd, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter:
- verklaart [huurder] niet-ontvankelijk in haar verzoek;
- wijst het verzoek van [verhuurder] af;
- compenseert de kosten van de procedure, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gegeven door mr. Hindriks en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 23 oktober 2020.