ECLI:NL:RBZWB:2021:2135

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer: 8431937 CV EXPL 20-1102

vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting Thuisvester,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres,

gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagden,

gemachtigde: mr. S.J. van der Aart.

Partijen zullen hierna ieder afzonderlijk Thuisvester, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden en gedaagden zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1.Het verdere verloop van het geding

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 augustus 2020 met de daarin genoemde stukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 2 december 2020;

- de brief van de zijde van Thuisvester van 19 november 2020 met producties 13 tot en met 17;

- de aantekeningen van de op 2 december 2020 gehouden mondelinge behandeling;

- de spreekaantekeningen van de zijde van Thuisvester.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

Thuisvester vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te vernietigen, primair vanwege bedrog en subsidiair vanwege dwaling, dan wel meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden en uiterst subsidiair [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het beëindigen van de huurovereenkomst door de huurovereenkomst binnen twee weken na dit vonnis op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één maand en maximaal twee maanden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde 1] c.s. dit nalaat, met een maximum van € 5.000,-;

II. ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis;

III. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I primair, subsidiair en meer subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 652,04 per maand, te rekenen vanaf 5 december 2018 tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde 1] c.s. betaalde huur daarmee kan worden verrekend, dan wel te oordelen dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst haar werking (deels) wordt ontzegd, in die zin dat de betalingsverplichting voor het gebruik van het gehuurde op basis van de huurovereenkomst niet komt te vervallen zolang [gedaagde 1] c.s. gebruik heeft gemaakt en nog zal maken van het gehuurde;

IV. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I uiterst subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 652,04 per maand, te rekenen vanaf de dag at de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

V. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proces- en nakosten.

2.2.

[gedaagde 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

2.3.

Op de stellingen en argumenten van partijen zal hierna, voor zover van belang, in de beoordeling worden ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.

Thuisvester is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.
Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient Thuisvester zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.
Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.
[gedaagde 1] c.s. heeft zich op 13 juni 2014 bij Klik voor Wonen ingeschreven.
[gedaagde 1] c.s. heeft via Klik voor Wonen zijn interesse kenbaar gemaakt voor de huurwoning van Thuisvester aan de [straat + huisnummer] te [plaats] .
Thuisvester heeft de woning aan [gedaagde 1] c.s. toegewezen.
Met ingang van 5 december 2018 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 652,04 per maand.
In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van Thuisvester.
Bij brief van 17 mei 2019 heeft Thuisvester [gedaagde 1] c.s. geschreven dat er aanwijzingen zijn dat de door hem gehuurde woning is toegewezen op basis van een onjuiste inschrijfduur en dit nader zal worden onderzocht.
Bij brief van 29 juli 2019 heeft Thuisvester [gedaagde 1] c.s. geschreven bericht dat zijn inschrijfduur ten onrechte is verlengd en de woning daarom onterecht aan hem is toegewezen.
[gedaagde 1] c.s. is in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Hij is hiertoe niet bereid gebleken.

Vernietiging huurovereenkomst

3.2.

In deze procedure ligt allereerst de vraag voor of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden vernietigd.

3.3.

Thuisvester heeft primair een beroep gedaan op bedrog. Zij heeft daartoe het volgende gesteld.

Eén van de inschrijvingen in Klik voor Wonen die ten onrechte bleek te zijn verlengd, was de inschrijving van [gedaagde 1] c.s. De inschrijfduur van [gedaagde 1] c.s. is op 23 februari 2017 verlengd met 8 jaren. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [gedaagde 1] c.s. van 13 juni 2014 gewijzigd naar 13 juni 2006. [gedaagde 1] c.s. heeft Thuisvester ertoe bewogen om een huurovereenkomst aan te gaan door Thuisvester opzettelijk onjuist te informeren omtrent zijn inschrijfduur in Klik voor Wonen en/of door opzettelijk te verzwijgen dat de inschrijfduur op basis waarvan [gedaagde 1] c.s. de woning heeft toegewezen gekregen onjuist was, nu [gedaagde 1] c.s. wist dat de inschrijfduur op basis waarvan hij het gehuurde aangeboden heeft gekregen niet klopte en dat zijn inschrijfduur in werkelijkheid veel korter was. Hierdoor heeft [gedaagde 1] c.s. Thuisvester willens en wetens misleid in het kader van de totstandkoming van de overeenkomst.

3.4.

[gedaagde 1] c.s. betwist dat hij enige wetenschap van de aanpassing van de inschrijfdatum zou hebben gehad. Voor wat betreft het wetenschapscriterium verwijst [gedaagde 1] c.s. naar het vonnis in kort geding van deze rechtbank van 30 augustus 2019 in de zaak bekend onder zaaknummer: 7909766 VV EXPL 19-66).

3.5.

De kantonrechter volgt [gedaagde 1] c.s. niet in zijn stelling dat in deze zaak moet worden uitgegaan van wat in voormeld kort geding vonnis is overwogen. De kantonrechter acht zich op generlei wijze gebonden aan wat in die uitspraak, waarbij [gedaagde 1] c.s. overigens geen partij was, is vermeld. Het karakter van een uitspraak in kort geding is dat daarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Dat in die uitspraak, zoals [gedaagde 1] c.s. suggereert, door (een andere) kantonrechter uitgangspunten voor de beoordeling van het wetenschapscriterium zijn geformuleerd, maakt het voorgaande niet anders. Ook daaraan is de kantonrechter niet gebonden.

3.6.

Van bedrog is ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.

Voor bedrog is dus vereist dat de bedrieger willens en wetens de ander heeft misleid. Dit subjectieve opzetvereiste veronderstelt subjectieve wetenschap. Thuisvester stelt daartoe

– kort gezegd – dat de wetenschap volgt uit de vermelding van de inschrijfdatum op de persoonlijke pagina van iedere woningzoekende en [gedaagde 1] c.s. bekend mag worden verondersteld met de (algemeen bekende) schaarste op de sociale woningmarkt en de als gevolg daarvan lange wachtlijsten en daarom had moeten begrijpen dat zij op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur het gehuurde nooit aangeboden zou hebben gekregen. Ook heeft Thuisvester gewezen op de historische reacties van [gedaagde 1] c.s. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit dit alles hooguit dat [gedaagde 1] c.s. bekend mocht worden verondersteld met de wijziging van zijn inschrijfduur, maar niet dat hij subjectieve wetenschap had van de wijziging en deze informatie vervolgens opzettelijk heeft verzwegen voor Thuisvester. Het beroep op bedrog slaagt daarom niet.

3.7.

Thuisvester heeft subsidiair een beroep gedaan op dwaling.

Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De wederpartij is in dit geval [gedaagde 1] c.s. en de dwalende is Thuisvester.

3.8.

De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van:

de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig);

het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling;

het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling).

De partij die de vernietiging inroept, is Thuisvester.

3.9.

De dwaling als zodanig, de onjuiste voorstelling van Thuisvester over de inschrijfduur van [gedaagde 1] c.s. (A), staat in rechte vast.

3.10.

In een geval van zowel een onjuiste mededeling als verzwijging heeft de Hoge Raad beslist dat voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, één of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten (HR 17 januari 1997, NJ 1997/222 ( [namen 1] )).Verder is niet beslissend of de onjuiste voorstelling de kern van de overeenkomst betreft (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, NJ 2020/169).

3.11.

Tussen partijen staat vast dat de huurwoning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] (naast inkomensvereisten) werd toegewezen op basis van inschrijfduur. Verder staat vast dat [gedaagde 1] c.s. op basis van zijn daadwerkelijke inschrijftijd niet in aanmerking kwam voor deze woning. Uit het door Thuisvester als productie 12 overgelegde overzicht volgt dat er 263 gegadigden voor de woning waren en een groot aantal van hen een langere inschrijfduur hadden dan [gedaagde 1] c.s. Al degenen die op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur boven [gedaagde 1] c.s. hebben gestaan in de lijst van geïnteresseerden kwamen vóór [gedaagde 1] c.s. in aanmerking voor de woning. Daarmee heeft Thuisvester voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, indien zij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, de overeenkomst met [gedaagde 1] c.s. niet zou hebben gesloten.

Het hiervoor onder B bedoelde causaal verband wordt dan ook aanwezig geoordeeld.

3.12.

Dan is aan de orde de vraag of sprake is van een dwalingsgeval (C), waarbij Thuisvester in dit geval een beroep doet op onderdeel b (verzwijging) van artikel 6:228 lid 1 BW, waarin is bepaald: “
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.”

3.13.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat het onderscheid tussen ‘weten’ en ‘behoren te weten’ niet categorisch te maken is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3424, [namen 2] ) blijkt dat het bij dit dwalingsgeval erom gaat of de wederpartij (hier: [gedaagde 1] c.s.) een bepaalde omstandigheid waarover wordt gedwaald kent, althans geacht mag worden van die omstandigheid op de hoogte te zijn, dus waarin de wederpartij van de ware stand van zaken feitelijk wel ‘moet’ hebben geweten.

3.14.

Over het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en de kenbaarheid van de inschrijfdatum staat als onweersproken het volgende vast.

Bij elke geadverteerde woning staat duidelijk aangegeven via welke methode de woning wordt verhuurd. In het geval van woningen die op basis van inschrijfduur worden aangeboden staat er:

“
Volgorde op basis van Inschrijfduur

We bepalen de volgorde aan de hand van inschrijfduur (…)”

Als er op een woning wordt gereageerd, krijgt de woningzoekende allereerst bij de advertentie, vóór het reageren, een indicatie van de plaats in de ranking als men zou reageren. Vanaf het moment dat de reactietermijn voor een woning is verstreken, wordt de definitieve positie zichtbaar.

De inschrijfdatum is altijd zichtbaar op de persoonlijke pagina van de woningzoekende.

Als de woningzoekende inlogt, komt hij direct op deze pagina. De woningzoekende moet ingelogd zijn om op een woning te reageren en moet altijd zelf reageren op een woning. Wel kan hij zich abonneren op Tipberichten. In dat geval krijgt hij een e-mailbericht wanneer er nieuwe woningen op de website staan.

3.15.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan het belang van de inschrijfduur voor het toegewezen krijgen van een woning die op basis van inschrijftijd wordt aangeboden een woningzoekende niet zijn ontgaan. De lengte van de inschrijfduur is immers van doorslaggevend belang bij een zo hoog mogelijke positie in de ranking voor de betreffende woning. [gedaagde 1] c.s. wordt bij uitstek geacht van zijn persoonlijke gegevens, waaronder zijn inschrijfdatum, op de hoogte te zijn. Zijn inschrijfdatum is steeds zichtbaar geweest op zijn persoonlijke pagina bij Klik voor Wonen. Zoals gezegd komt men op de persoonlijke pagina terecht na inloggen bij Klik voor Wonen. Omdat [gedaagde 1] c.s. alleen na inloggen heeft kunnen reageren op de woning aan de [straatnaam] heeft hij zijn inschrijfdatum op de persoonlijke pagina kunnen en moeten zien. Dat [gedaagde 1] c.s. zijn inschrijfdatum niet zelf heeft aangepast, maakt het voorgaande niet anders. Uit productie 11 bij dagvaarding volgt bovendien dat [gedaagde 1] c.s. na de wijziging van de inschrijfduur en vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst nog een aantal keer heeft ingelogd op zijn persoonlijke pagina om te reageren op verschillende woningen. Ook al die keren heeft [gedaagde 1] c.s. de aangepaste inschrijfduur kunnen en moeten zien op zijn persoonlijke pagina.

3.16.

De kantonrechter is op basis van het bovenstaande van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. de wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk kan zijn ontgaan. Hij moet derhalve van de ware stand van zaken feitelijk hebben geweten. In dat geval had hij Thuisvester behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat sociale huurwoningen schaars zijn en om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in [plaats] een minimale inschrijftijd van vijf of zes jaar nodig is. Voor een nieuwbouw eengezinswoning zoals de woning aan de [straat + huisnummer] geldt dat nog een veel langere inschrijftijd nodig is. Op het moment van de totstandkoming van de huurovereenkomst stond [gedaagde 1] net vier jaar ingeschreven.

3.17.

Het voorgaande betekent dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] vernietigd zal worden wegens dwaling. Gelet hierop behoeven de andere grondslagen geen nadere bespreking meer.

3.18.

[gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd dat het beëindigen van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter overweegt het volgende. Hiervoor is reeds overwogen dat [gedaagde 1] c.s. feitelijk moet hebben geweten dat zijn inschrijfdatum aanzienlijk was vervroegd en hij Thuisvester daarover had behoren in te lichten. Gelet daarop moet hij eveneens geacht worden te hebben geweten dat de huurovereenkomst op basis van een valse inschrijfdatum tot stand is gekomen. Hij heeft er daarom rekening mee moeten houden dat deze huurovereenkomst zou kunnen eindigen op het moment dat Thuisvester op de hoogte zou raken van de valse inschrijfdatum. De kantonrechter wijst verder op de belangrijke maatschappelijke taak die woningbouwverenigingen hebben om ervoor te zorgen dat de verdeling van schaarse sociale huurwoningen op een eerlijke manier verloopt. Het voortduren van deze huurovereenkomst zou daaraan afbreuk doen. Ondanks dat de kantonrechter zich realiseert dat een gedwongen verhuizing een grote impact op [gedaagde 1] c.s. zal hebben, is zij al met al van oordeel dat het beëindigen van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

Ontruiming

3.19.

Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde 1] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Gebruiksvergoeding

3.20.

Nu de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkt tot de aanvang van de huurovereenkomst betekent dat ook dat de betalingen die [gedaagde 1] c.s. ten titel van huur aan Thuisvester heeft verricht, onverschuldigd zijn gedaan.

3.21.

Thuisvester heeft zich voor wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de aanvang van de huur tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde heeft verkregen, beroepen op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW.

3.22.

[gedaagde 1] c.s. is volgens Thuisvester verrijkt, doordat hij gedurende de looptijd van de (vernietigde) huurovereenkomst woongenot heeft gehad zonder daarvoor achteraf een vergoeding verschuldigd te zijn. Thuisvester heeft om die reden op grond van artikel 6:212 BW een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking gevorderd vanaf de dag dat [gedaagde 1] c.s. de woning heeft gehuurd tot de datum dat hij de woning weer ter beschikking stelt aan Thuisvester. De vergoeding dient volgens Thuisvester te worden gesteld op de contractueel overeengekomen, redelijke huurprijs.

3.23.

Tegen de door Thuisvester gevorderde gebruiksvergoeding is door [gedaagde 1] c.s. geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter de onder III gevorderde vergoeding zal toewijzen. De reeds door [gedaagde 1] c.s. ten titel van huur aan Thuisvester gedane betalingen kunnen daarmee worden verrekend.

3.24.

Nu de vordering onder III is toegewezen, heeft Thuisvester geen belang meer bij het onder sub IV gevorderde.

Proces- en nakosten

3.25.

[gedaagde 1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten worden aan de zijde van Thuisvester tot en met vandaag vastgesteld op € 1.224,89 (bestaande uit € 100,89 aan explootkosten, € 124,- aan griffierecht en € 1.000,- (twee punten x € 500,-) aan salaris gemachtigde).

3.26.

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde 1] c.s. niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving door Thuisvester aan de veroordelingen in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,-), zijnde een bedrag van € 124,-. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.27.

Nu geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis, zullen de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] wegens dwaling;

4.2.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van Thuisvester, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 652,04 per maand, te rekenen vanaf 5 december 2018 tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde 1] c.s. betaalde huur daarmee kan worden verrekend;

4.4.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van dit geding, aan de zijde van Thuisvester tot en met vandaag vastgesteld op € 1.224,89;

4.5.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Thuisvester volledig aan voormelde veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 124,- aan salaris gemachtigde,
te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.6.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.