ECLI:NL:RBZWB:2021:2136

• Datum uitspraak: 24 februari 2021
• Publicatiedatum: 29 april 2021
• Zaaknummer: 8431943 CV EXPL 20-1103
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Bodemzaak
• Rechters: M. Eijssen-Vruwink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vernietiging huurovereenkomst wegens dwaling en schending mededelingsplicht

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 24 februari 2021 uitspraak gedaan in een civiele procedure tussen Stichting Thuisvester en [gedaagde 1] c.s. De zaak betreft de vernietiging van een huurovereenkomst die tot stand is gekomen op basis van een onjuiste inschrijfduur. Thuisvester, de verhuurder, vorderde de vernietiging van de huurovereenkomst op grond van bedrog en dwaling. De rechtbank oordeelde dat [gedaagde 1] c.s. opzettelijk onjuiste informatie had verstrekt over zijn inschrijfduur bij het woonruimtebemiddelingssysteem 'Klik voor Wonen'. Hierdoor was Thuisvester misleid en had de huurovereenkomst niet gesloten indien zij op de hoogte was geweest van de werkelijke inschrijfduur.

De rechtbank heeft vastgesteld dat [gedaagde 1] c.s. zich op 16 juni 2016 had ingeschreven, maar dat zijn inschrijfdatum onterecht was aangepast naar 16 juni 2004. Dit leidde tot de conclusie dat de huurovereenkomst vernietigd moest worden wegens dwaling. De rechtbank heeft ook geoordeeld dat de ontruiming van de woning moest plaatsvinden binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, en dat [gedaagde 1] c.s. een maandelijkse gebruiksvergoeding moest betalen ter hoogte van de kale huurprijs van € 608,47 per maand, tot het moment dat Thuisvester weer de beschikking over de woning heeft.

De rechtbank heeft de vordering in reconventie van [gedaagde 1] c.s. afgewezen en hem veroordeeld in de proceskosten. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

Breda

zaaknummer: 8431943 CV EXPL 20-1103

vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting Thuisvester ,

gevestigd te [plaats] ,

eiseres in conventie, verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. M.C.E. Wirken,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagden in conventie, eisers in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. M. van Loo.

Partijen zullen hierna ieder afzonderlijk Thuisvester, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden en gedaagden zullen hierna gezamenlijk (in mannelijk enkelvoud) [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.

1. Het verdere verloop van het geding

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 19 augustus 2020 met de daarin genoemde stukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 2 december 2020;

- de brief van de zijde van Thuisvester van 19 november 2020 met producties 15 tot en met 19;

- de aantekeningen van de op 2 december 2020 gehouden mondelinge behandeling;

- de spreekaantekeningen van de zijde van Thuisvester;

- de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde 1] c.s.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. Het geschil

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

2.1.

Thuisvester vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te vernietigen, primair vanwege bedrog en subsidiair vanwege dwaling, dan wel meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden en uiterst subsidiair [gedaagde 1] c.s. te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het beëindigen van de huurovereenkomst door de huurovereenkomst binnen twee weken na dit vonnis op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één maand en maximaal twee maanden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde 1] c.s. c.s. dit nalaat, met een maximum van € 5.000,-;

II. ontruiming van het gehuurde binnen twee weken na dagtekening van dit vonnis;

III. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I primair, subsidiair en meer subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 608,47 per maand, te rekenen vanaf 6 december 2018 tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde 1] c.s. betaalde huur daarmee kan worden verrekend, dan wel te oordelen dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst haar werking (deels) wordt ontzegd, in die zin dat de betalingsverplichting voor het gebruik van het gehuurde op basis van de huurovereenkomst niet komt te vervallen zolang [gedaagde 1] c.s. gebruik heeft gemaakt en nog zal maken van het gehuurde;

IV. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I uiterst subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 608,47 per maand, te rekenen vanaf de dag at de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

V. [gedaagde 1] c.s. te veroordelen in de proces- en nakosten.

2.2.

[gedaagde 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd. In voorwaardelijke reconventie vordert [gedaagde 1] c.s., onder de voorwaarde dat de vorderingen in conventie worden toegewezen, dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op vijf maanden.

2.3.

Op de stellingen en argumenten van partijen zal hierna, voor zover van belang, in de beoordeling worden ingegaan.

3. De beoordeling

In conventie en in voorwaardelijke reconventie

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.

• Thuisvester is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.
• Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient Thuisvester zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.
• Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.

• [gedaagde 1] c.s. heeft zich op 16 juni 2016 bij Klik voor Wonen ingeschreven.
• [gedaagde 1] c.s. heeft via Klik voor Wonen zijn interesse kenbaar gemaakt voor de huurwoning van Thuisvester aan de [straat + huisnummer] te [plaats] .
• Thuisvester heeft de woning aan [gedaagde 1] c.s. toegewezen.
• Met ingang van 6 december 2018 is er een huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 608,47 per maand.
• In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van Thuisvester.
• Bij brief van 17 mei 2019 heeft Thuisvester [gedaagde 1] c.s. geschreven dat er aanwijzingen zijn dat de door hem gehuurde woning is toegewezen op basis van een onjuiste inschrijfduur en dit nader zal worden onderzocht.
• Bij brief van 29 juli 2019 heeft Thuisvester [gedaagde 1] c.s. geschreven bericht dat zijn inschrijfduur ten onrechte is verlengd en de woning daarom onterecht aan hem is toegewezen.
• [gedaagde 1] c.s. is in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Hij is hiertoe niet bereid gebleken.

Vernietiging huurovereenkomst

3.2.

In deze procedure ligt allereerst de vraag voor of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden vernietigd.

3.3.

Thuisvester heeft primair een beroep gedaan op bedrog. Zij heeft daartoe het volgende gesteld.

Eén van de inschrijvingen in Klik voor Wonen die ten onrechte bleek te zijn verlengd, was de inschrijving van [gedaagde 1] c.s. De inschrijfduur van [gedaagde 1] c.s. is op 3 augustus 2018 verlengd met 12 jaren. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [gedaagde 1] c.s. van 16 juni 2016 gewijzigd naar 16 juni 2004. [gedaagde 1] c.s. heeft Thuisvester ertoe bewogen om een huurovereenkomst aan te gaan door Thuisvester opzettelijk onjuist te informeren omtrent zijn inschrijfduur in Klik voor Wonen en/of door opzettelijk te verzwijgen dat de inschrijfduur op basis waarvan [gedaagde 1] c.s. de woning heeft toegewezen gekregen onjuist was, nu [gedaagde 1] c.s. wist dat de inschrijfduur op basis waarvan hij het gehuurde aangeboden heeft gekregen niet klopte en dat zijn inschrijfduur in werkelijkheid veel korter was. Hierdoor heeft [gedaagde 1] c.s. Thuisvester willens en wetens misleid in het kader van de totstandkoming van de overeenkomst.

3.4.

[gedaagde 1] c.s. betwist allereerst dat hij pas sinds juni 2016 bij Klik voor Wonen stond ingeschreven. Ter onderbouwing hiervan voert hij aan dat hem in januari 2016 een woning is aangeboden door Laurentius. Hij verwijst hierbij naar de als productie 2 overgelegde e-mail. De kantonrechter stelt vast dat dit een e-mail betreft van Laurentius verhuur aan Laurentius Team NoordWest. Anders dan [gedaagde 1] c.s. stelt, blijkt uit die productie dus niet dat die e-mail aan [gedaagde 1] c.s. is gestuurd en hem toen een woning is aangeboden. Thuisvester heeft als productie 6 een overzicht in het geding gebracht van de betalingshistorie van [gedaagde 1] c.s., waarop te zien is dat pas vanaf 16 juni 2016 inschrijfgeld is betaald. Verder heeft Thuisvester als productie 7 een interne notitie overgelegd van Klik voor Wonen van 16 juni 2016, waarin de inschrijving van [gedaagde 1] c.s. per 16 juni 2016 wordt bevestigd. [gedaagde 1] c.s. heeft geen betaalbewijzen over eerdere jaren overgelegd. Hij heeft slechts verwezen naar een e-mail waaruit, zoals hiervoor reeds overwogen, niet kan worden geconcludeerd dat die aan hem is gestuurd. Derhalve staat vast dat [gedaagde 1] c.s., zoals Thuisvester heeft gesteld, sinds 16 juni 2016 staat ingeschreven bij Klik voor Wonen en zijn inschrijfduur is aangepast naar 16 juni 2004.

3.5.

[gedaagde 1] c.s. betwist verder dat hij enige wetenschap van de aanpassing van de inschrijfdatum heeft gehad. Voor wat betreft het wetenschapscriterium verwijst [gedaagde 1] c.s. naar het vonnis in kort geding van deze rechtbank van 30 augustus 2019 in de zaak bekend onder zaaknummer: 7909766 VV EXPL 19-66).

3.6.

De kantonrechter volgt [gedaagde 1] c.s. niet in zijn stelling dat in deze zaak moet worden uitgegaan van wat in voormeld kort geding vonnis is overwogen. De kantonrechter acht zich op generlei wijze gebonden aan wat in die uitspraak, waarbij [gedaagde 1] c.s. overigens geen partij was, is vermeld. Het karakter van een uitspraak in kort geding is dat daarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Dat in die uitspraak, zoals [gedaagde 1] c.s. suggereert, door (een andere) kantonrechter uitgangspunten voor de beoordeling van het wetenschapscriterium zijn geformuleerd, maakt het voorgaande niet anders. Ook daaraan is de kantonrechter niet gebonden.

3.7.

Van bedrog is ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.

Voor bedrog is dus vereist dat de bedrieger willens en wetens de ander heeft misleid. Dit subjectieve opzetvereiste veronderstelt subjectieve wetenschap. Thuisvester stelt daartoe

– kort gezegd – dat de wetenschap volgt uit de vermelding van de inschrijfdatum op de persoonlijke pagina van iedere woningzoekende en [gedaagde 1] c.s. bekend mag worden verondersteld met de (algemeen bekende) schaarste op de sociale woningmarkt en de als gevolg daarvan lange wachtlijsten en daarom had moeten begrijpen dat zij op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur het gehuurde nooit aangeboden zou hebben gekregen. Ook heeft Thuisvester gewezen op de historische reacties van [gedaagde 1] c.s. [gedaagde 1] c.s. heeft voor de verlenging 61 keer op een sociale huurwoning gereageerd en stond nooit bovenaan in de ranglijst. [gedaagde 1] c.s. heeft vanaf eind december 2017 het reageren gestaakt en heeft dit na de verlenging van de inschrijfduur meteen hervat. In minder dan twee maanden heeft hij toen 22 keer gereageerd, waarbij hij in 9 gevallen zijn reactie heeft ingetrokken en bij de 13 overige reacties plek 1 of plek 2 in nam. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit dit alles hooguit dat [gedaagde 1] c.s. bekend mocht worden verondersteld met de wijziging van zijn inschrijfduur, maar niet dat hij subjectieve wetenschap had van de wijziging en deze informatie vervolgens opzettelijk heeft verzwegen voor Thuisvester. Het beroep op bedrog slaagt daarom niet.

3.8.

Thuisvester heeft subsidiair een beroep gedaan op dwaling.

Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen hij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De wederpartij is in dit geval [gedaagde 1] c.s. en de dwalende is Thuisvester.

3.9.

De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van:

de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig);

het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling;

het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling).

De partij die de vernietiging inroept, is Thuisvester.

3.10.

De dwaling als zodanig, de onjuiste voorstelling van Thuisvester over de inschrijfduur van [gedaagde 1] c.s. (A), staat in rechte vast.

3.11.

In een geval van zowel een onjuiste mededeling als verzwijging heeft de Hoge Raad beslist dat voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, één of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten (HR 17 januari 1997, NJ 1997/222 ( [namen 1] )).Verder is niet beslissend of de onjuiste voorstelling de kern van de overeenkomst betreft (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, NJ 2020/169).

3.12.

Tussen partijen staat vast dat de huurwoning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] (naast inkomensvereisten) werd toegewezen op basis van inschrijfduur. Verder staat vast dat [gedaagde 1] c.s. op basis van zijn daadwerkelijke inschrijftijd niet in aanmerking kwam voor deze woning. Uit het door Thuisvester als productie 14 overgelegde overzicht volgt dat er 481 gegadigden voor de woning waren en de eerste negen gegadigden voor het gehuurde in september 2018 allemaal een inschrijfduur hadden van minstens acht jaar, terwijl de werkelijke inschrijfduur van [gedaagde 1] c.s. op dat moment slechts van twee jaar en drie maanden was. Al degenen die op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur boven [gedaagde 1] c.s. hebben gestaan in de lijst van geïnteresseerden kwamen vóór [gedaagde 1] c.s. in aanmerking voor de woning. Daarmee heeft Thuisvester voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, indien zij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, de overeenkomst met [gedaagde 1] c.s. niet zou hebben gesloten.

Het hiervoor onder B bedoelde causaal verband wordt dan ook aanwezig geoordeeld.

3.13.

Dan is aan de orde de vraag of sprake is van een dwalingsgeval (C), waarbij Thuisvester in dit geval een beroep doet op onderdeel b (verzwijging) van artikel 6:228 lid 1 BW, waarin is bepaald: “
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten .”

3.14.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat het onderscheid tussen ‘weten’ en ‘behoren te weten’ niet categorisch te maken is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3424, [namen 2] ) blijkt dat het bij dit dwalingsgeval erom gaat of de wederpartij (hier: [gedaagde 1] c.s.) een bepaalde omstandigheid waarover wordt gedwaald kent, althans geacht mag worden van die omstandigheid op de hoogte te zijn, dus waarin de wederpartij van de ware stand van zaken feitelijk wel ‘moet’ hebben geweten.

3.15.

Over het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en de kenbaarheid van de inschrijfdatum staat als onweersproken het volgende vast.

Bij elke geadverteerde woning staat duidelijk aangegeven via welke methode de woning wordt verhuurd. In het geval van woningen die op basis van inschrijfduur worden aangeboden staat er:

“
Volgorde op basis van Inschrijfduur

We bepalen de volgorde aan de hand van inschrijfduur (…) ”

Als er op een woning wordt gereageerd, krijgt de woningzoekende allereerst bij de advertentie, vóór het reageren, een indicatie van de plaats in de ranking als men zou reageren. Vanaf het moment dat de reactietermijn voor een woning is verstreken, wordt de definitieve positie zichtbaar.

De inschrijfdatum is altijd zichtbaar op de persoonlijke pagina van de woningzoekende.

Als de woningzoekende inlogt, komt hij direct op deze pagina. De woningzoekende moet ingelogd zijn om op een woning te reageren en moet altijd zelf reageren op een woning. Wel kan hij zich abonneren op Tipberichten. In dat geval krijgt hij een e-mailbericht wanneer er nieuwe woningen op de website staan.

3.16.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan het belang van de inschrijfduur voor het toegewezen krijgen van een woning die op basis van inschrijftijd wordt aangeboden een woningzoekende niet zijn ontgaan. De lengte van de inschrijfduur is immers van doorslaggevend belang bij een zo hoog mogelijke positie in de ranking voor de betreffende woning. [gedaagde 1] c.s. wordt bij uitstek geacht van zijn persoonlijke gegevens, waaronder zijn inschrijfdatum, op de hoogte te zijn. Zijn inschrijfdatum is steeds zichtbaar geweest op zijn persoonlijke pagina bij Klik voor Wonen. Zoals gezegd komt men op de persoonlijke pagina terecht na inloggen bij Klik voor Wonen. Omdat [gedaagde 1] c.s. alleen na inloggen heeft kunnen reageren op de woning aan de [straatnaam] heeft hij zijn inschrijfdatum op de persoonlijke pagina kunnen en moeten zien. Dat [gedaagde 1] c.s. zijn inschrijfdatum niet zelf heeft aangepast, maakt het voorgaande niet anders. Uit productie 12 en 13 bij dagvaarding volgt bovendien dat [gedaagde 1] c.s. na de wijziging van de inschrijfduur en vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst veelvuldig heeft ingelogd op zijn persoonlijke pagina om te reageren op woningen, dan wel deze weer te verwijderen. Ook al die keren heeft [gedaagde 1] c.s. de aangepaste inschrijfduur kunnen en moeten zien op zijn persoonlijke pagina.

3.17.

Daar komt bij dat Thuisvester onweersproken heeft gesteld dat [gedaagde 1] c.s. vóór de mutatie van de inschrijfdatum 61 keer op een huurwoning heeft gereageerd en nooit bovenaan in de ranking is geëindigd. Dit gegeven rijmt niet met de door [gedaagde 1] c.s. ingenomen stelling dat hij niet of minder goed bekend was met de schaarste op de sociale woningmarkt en de enorme wachtlijsten in de regio Breda. Na de verlenging is [gedaagde 1] c.s. in een tijdsbestek van twee maanden ineens dertien keer op plek één of twee geëindigd. [gedaagde 1] c.s. heeft hiervoor geen verklaring gegeven. Voornoemd handelen wekt bevreemding en bevestigt de kantonrechter in haar oordeel dat [gedaagde 1] c.s. feitelijk van de ware stand van zaken op de hoogte moet zijn geweest.

3.18.

De kantonrechter is op basis van het bovenstaande van oordeel dat [gedaagde 1] c.s. de wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk kan zijn ontgaan. Hij moet derhalve van de ware stand van zaken feitelijk hebben geweten. In dat geval had hij Thuisvester behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat sociale huurwoningen schaars zijn en om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in [plaats] een minimale inschrijftijd van vijf of zes jaar nodig is. Op het moment van de totstandkoming van de huurovereenkomst stond [gedaagde 1] c.s. net 2,5 jaar ingeschreven.

3.19.

Het voorgaande betekent dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] vernietigd zal worden wegens dwaling. Gelet hierop behoeven de andere grondslagen geen nadere bespreking meer.

3.20.

[gedaagde 1] c.s. heeft aangevoerd dat het beëindigen van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter overweegt het volgende. Hiervoor is reeds overwogen dat [gedaagde 1] c.s. feitelijk moet hebben geweten dat zijn inschrijfdatum aanzienlijk was vervroegd en hij Thuisvester daarover had behoren in te lichten. Gelet daarop moet hij eveneens geacht worden te hebben geweten dat de huurovereenkomst op basis van een valse inschrijfdatum tot stand is gekomen. Hij heeft er daarom rekening mee moeten houden dat deze huurovereenkomst zou kunnen eindigen op het moment dat Thuisvester op de hoogte zou raken van de valse inschrijfdatum. De kantonrechter wijst verder op de belangrijke maatschappelijke taak die woningbouwverenigingen hebben om ervoor te zorgen dat de verdeling van schaarse sociale huurwoningen op een eerlijke manier verloopt. Het voortduren van deze huurovereenkomst zou daaraan afbreuk doen. Ondanks dat de kantonrechter zich realiseert dat een gedwongen verhuizing een grote impact op [gedaagde 1] c.s. zal hebben, is zij al met al van oordeel dat het beëindigen van de huurovereenkomst onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

Ontruiming

3.21.

Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen partijen geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat [gedaagde 1] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijft. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van veertien dagen na betekening van dit vonnis. De omstandigheid dat [gedaagde 1] c.s., hoe spijtig ook, tijd nodig zal hebben om vervangende woonruimte te vinden acht de kantonrechter onvoldoende om de ontruimingstermijn, zoals door [gedaagde 1] c.s. in voorwaardelijke reconventie gevorderd, op vijf maanden te stellen. De eis in voorwaardelijke reconventie zal dan ook worden afgewezen.

Gebruiksvergoeding

3.22.

Nu de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkt tot de aanvang van de huurovereenkomst betekent dat ook dat de betalingen die [gedaagde 1] c.s. ten titel van huur aan Thuisvester heeft verricht, onverschuldigd zijn gedaan.

3.23.

Thuisvester heeft zich voor wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de aanvang van de huur tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde heeft verkregen, beroepen op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW.

3.24.

[gedaagde 1] c.s. is volgens Thuisvester verrijkt, doordat hij gedurende de looptijd van de (vernietigde) huurovereenkomst woongenot heeft gehad zonder daarvoor achteraf een vergoeding verschuldigd te zijn. Thuisvester heeft om die reden op grond van artikel 6:212 BW een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking gevorderd vanaf de dag dat [gedaagde 1] c.s. de woning heeft gehuurd tot de datum dat hij de woning weer ter beschikking stelt aan Thuisvester. De vergoeding dient volgens Thuisvester te worden gesteld op de contractueel overeengekomen, redelijke huurprijs.

3.25.

Tegen de door Thuisvester gevorderde gebruiksvergoeding is door [gedaagde 1] c.s. geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter de onder III gevorderde vergoeding zal toewijzen. De reeds door [gedaagde 1] c.s. ten titel van huur aan Thuisvester gedane betalingen kunnen daarmee worden verrekend.

3.26.

Nu de vordering onder III is toegewezen, heeft Thuisvester geen belang meer bij het onder sub IV gevorderde.

Proces- en nakosten

3.27.

[gedaagde 1] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Die kosten worden aan de zijde van Thuisvester tot en met vandaag vastgesteld op € 1.224,89 (bestaande uit € 100,89 aan explootkosten, € 124,- aan griffierecht en € 1.000,- (twee punten x € 500,-) aan salaris gemachtigde).

3.28.

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en [gedaagde 1] c.s. niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving door Thuisvester aan de veroordelingen in het vonnis heeft voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,-), zijnde een bedrag van € 124,-. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.

3.29.

Vanwege de nauwe samenhang tussen de vordering in conventie en de vordering in reconventie wordt het salaris gemachtigde van Thuisvester in reconventie bepaald op nihil.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.30.

Nu geen verweer is gevoerd tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis, zullen de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

4. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

4.1.

vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] wegens dwaling;

4.2.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van Thuisvester, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Thuisvester te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de thans geldende (kale) huurprijs van € 608,47 per maand, te rekenen vanaf 6 december 2018 tot aan de dag dat Thuisvester weer de beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door [gedaagde 1] c.s. betaalde huur daarmee kan worden verrekend;

4.4.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van dit geding, aan de zijde van Thuisvester tot en met vandaag vastgesteld op € 1.224,89;

4.5.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s., onder de voorwaarde dat hij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Thuisvester volledig aan voormelde veroordelingen voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

• € 124,- aan salaris gemachtigde,
• te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.6.

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst de vordering voor het overige af.

In (voorwaardelijke) reconventie

4.8.

wijst de vordering af;

4.9.

veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van de procedure, aan de zijde van Thuisvester gevallen, tot en met vandaag vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. Eijssen-Vruwink en in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021.