ECLI:NL:RBZWB:2021:2139

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster I Civiele kantonzaken

[plaats]

zaaknummer: 8592933 CV EXPL 20-2146

vonnis van 24 februari 2021

in de zaak van

de stichting

Stichting Alwel,

gevestigd te Roosendaal,

eiseres,

hierna te noemen: Alwel,

gemachtigde: mr. J.A. Vermeeren,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2],

3. [gedaagde 3],

allen wonende te [plaats] ,

gedaagden, hierna aangeduid als gedaagden of als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als zij afzonderlijk worden bedoeld,

gemachtigde: mr. W.G.M. Vos.

1.Het verdere verloop van het geding

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 september 2020 met de daarin genoemde stukken, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de brief van de zijde van Alwel van 7 december 2020 met producties 22 tot en met 28;

- de aantekeningen van de op 17 december 2020 gehouden mondelinge behandeling;

- de spreekaantekeningen van de zijde van Alwel;

- het proces-verbaal van descente van 17 december 2020;

- de akte tevens houdende overlegging productie 29 van de zijde van Alwel;

- de antwoordakte van de zijde van gedaagden.

1.2.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2.Het geschil

2.1.

Alwel vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te vernietigen, althans vernietigd te verklaren, primair vanwege bedrog en subsidiair vanwege dwaling, dan wel meer subsidiair de huurovereenkomst te ontbinden en meer subsidiair gedaagden te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan het beëindigen van de huurovereenkomst door de huurovereenkomst binnen twee weken na dit vonnis op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van minstens één maand en maximaal twee maanden, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat gedaagden dit nalaten, met een maximum van € 25.000,-;

II. hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis;

III. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de toekomstige huurpenningen te rekenen vanaf 1 juli 2020 van € 744,04 per maand, te vermeerderen met de wettelijke rente;

IV. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I primair en subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de over die periode geldende huurprijs te rekenen vanaf 13 september 2018 tot aan de dag dat Alwel weer de volledige beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door gedaagden betaalde huur daarmee kan worden verrekend, dan wel te oordelen dat aan de vernietiging van de huurovereenkomst haar werking (deels) wordt ontzegd, in die zin dat de betalingsverplichting voor het gebruik van het gehuurde op basis van de huurovereenkomst niet komt te vervallen zolang gedaagden gebruik hebben gemaakt en nog zullen maken van het gehuurde;

V. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om, bij toewijzing van het gevorderde onder I meer subsidiair, een maandelijkse gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van de per 1 juli 2020 geldende huurprijs van € 744,04 per maand, te rekenen vanaf de dag dat de huurovereenkomst rechtsgeldig zal zijn beëindigd tot aan de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde;

VI. gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de proces- en nakosten.

2.2.

Gedaagden voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen en in geval van toewijzing van de vorderingen verzoeken zij om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, een en ander met veroordeling van Alwel in de proceskosten.

2.3.

Op de stellingen en argumenten van partijen zal hierna, voor zover van belang, in de beoordeling worden ingegaan.

3.De beoordeling

3.1.

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende betwist, staat tussen partijen onder meer het volgende vast.

Alwel is een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en is als zodanig verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van sociale huurwoningen.
Voor het aanbieden en toewijzen van haar sociale huurwoningen bedient Alwel zich van het woonruimtebemiddelingssysteem ‘Klik voor Wonen’, dat een samenwerkingsverband betreft tussen verschillende woningcorporaties in de regio.
Voor het kunnen reageren op aangeboden sociale huurwoningen is een inschrijving bij ‘Klik voor Wonen’ nodig.
[gedaagde 2] heeft zich op 20 april 2017 bij Klik voor Wonen ingeschreven. Zijn inschrijving is per dezelfde datum gekoppeld aan de inschrijving van [gedaagde 1] , die vanaf 2010 bij Klik voor Wonen stond ingeschreven.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in augustus 2018 via Klik voor Wonen hun interesse kenbaar gemaakt voor de huurwoning van Alwel aan de [straat + huisnummer] te [plaats] .
Alwel heeft de woning aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] toegewezen.
[gedaagde 2] heeft bij Alwel een inkomensverklaring ingediend als ware deze afkomstig van de Belastingdienst terwijl hij deze in werkelijkheid zelf had opgesteld.
Met ingang van 13 september 2018 is er een huurovereenkomst tussen Alwel en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot stand gekomen met betrekking tot de voornoemde woning. De huurprijs bedraagt laatstelijk € 744,04 per maand.
[gedaagde 2] is gehuwd met [gedaagde 3] en woont in het gehuurde. Zij is hierdoor van rechtswege medehuurder.
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] staan sinds 29 januari 2019 ingeschreven op het adres van het gehuurde. [gedaagde 1] staat sinds 24 juni 2019 op dat adres ingeschreven.
In januari 2019 is na intern onderzoek gebleken dat de inschrijfdatum van een aantal woningzoekenden in Klik voor Wonen is aangepast door een (inmiddels voormalig) medewerker van één van de woningcorporaties die zijn aangesloten bij Klik voor Wonen.

- Bij brief van 8 mei 2019 heeft Alwel [gedaagde 2] en [gedaagde 1] geschreven dat zijn inschrijfduur in Klik voor Wonen ten onrechte met veertien jaren is verlengd en de woning onterecht aan hem is toegewezen, zowel op basis van inschrijfduur alsmede de inkomenstoets. Alwel heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 8 augustus 2019 en heeft [gedaagde 2] en [gedaagde 1] in de gelegenheid gesteld om daarmee akkoord te gaan, bij gebreke waarvan Alwel in rechte ontbinding van de huurovereenkomst de huurovereenkomst en ontruiming zal vorderen.

Bij e-mail van de zijde van [gedaagde 2] van 18 juni 2019 is Alwel vervolgens laten weten dat [gedaagde 2] geen gevolg geeft aan de oproep om de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
Bij brief van 21 juni 2019 heeft Alwel (de gemachtigde van) [gedaagde 2] geschreven dat hij op basis van zijn daadwerkelijke inschrijfduur niet voor de woning in aanmerking zou zijn gekomen en Alwel het dossier van [gedaagde 2] zal overdragen aan haar advocaat en de huurovereenkomst buitengerechtelijk zal vernietigen op grond van (wederzijdse) dwaling.
Alwel heeft gedaagden in kort geding gedagvaard en heeft in die procedure onder meer ontruiming gevorderd. De mondelinge behandeling in kort geding heeft plaatsgevonden op 19 augustus 2019. Bij vonnis van deze rechtbank van 30 augustus 2019 zijn de vorderingen van Alwel afgewezen. Die zaak is bekend onder zaaknummer 7909766 VV EXPL 19-66.
Bij brieven van 28 februari 2020 zijn gedaagden in de gelegenheid gesteld om een (nieuwe) gerechtelijke procedure te voorkomen door de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
Gedaagden zijn hiertoe niet bereid gebleken.

Vernietiging huurovereenkomst

3.2.

In deze procedure ligt de vraag voor of de tussen partijen gesloten huurovereenkomst moet worden vernietigd.

3.3.

Gedaagden hebben allereerst gesteld dat de handelwijze van Alwel zich kenmerkt door lang stilzitten en talmen, vervolgens weer actie ondernemen en daarna weer maanden stilzitten. Alwel heeft door haar steeds maar talmende houding haar rechten ten aanzien van gedaagden om een beroep te doen op vernietiging dan wel ontbinding van de overeenkomst heeft verspeeld. De kantonrechter begrijpt het verweer van gedaagden aldus dat zij een beroep doen op rechtsverwerking.

3.4.

Een beroep op rechtsverwerking kan slechts slagen indien vast komt te staan dat Alwel zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het ingeroepen recht. Enkel tijdsverloop of stilzitten levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Daartoe is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden vereist als gevolg waarvan hetzij bij gedaagden het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat Alwel haar aanspraak niet meer geldend zou maken, dan wel de positie van gedaagden onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval Alwel haar aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1827). Gedragingen die tot rechtsverwerking kunnen leiden, moeten door de partij die zich daarop beroept (hier: gedaagden), worden gesteld en zonodig bewezen.

3.5.

De kantonrechter is van oordeel dat het beroep op rechtsverwerking niet slaagt. Gedaagden hebben geen bijzondere omstandigheden aangevoerd, anders dan (korte) periodes van stilzitten, die een beroep op rechtsverwerking zouden kunnen rechtvaardigen. Uit de inhoud van de hieronder onder de feiten genoemde brieven kan worden afgeleid dat Alwel haar aanspraken nog steeds geldend wenste te maken. Evenmin kan worden gezegd dat door het tijdsverloop, welk verloop de kantonrechter overigens maar beperkt acht, de positie van gedaagden onredelijk is benadeeld of verzwaard.

3.6.

Alwel heeft ten aanzien van de gevorderde vernietiging primair een beroep gedaan op bedrog. Zij heeft daartoe het volgende gesteld.

Eén van de inschrijvingen in Klik voor Wonen die ten onrechte bleek te zijn verlengd, was de inschrijving van [gedaagde 2] . De inschrijfduur van [gedaagde 2] is op 2 mei 2018 verlengd met veertien jaren. Daarbij is de oorspronkelijke inschrijfdatum van [gedaagde 2] van 20 april 2017 gewijzigd naar 20 april 2003. [gedaagde 2] en [gedaagde 1] wisten dat de (gezamenlijke) inschrijfduur op basis waarvan zij het gehuurde aangeboden hebben gekregen (zestien jaar en drie maanden) niet klopte en dat de inschrijfduur in werkelijkheid veel korter was. Verder heeft Alwel gesteld dat ook de door [gedaagde 2] vervalste inkomensverklaring als bedrog kwalificeert, net als de leugens over de huishoudsamenstelling. Er is ter gelegenheid van de totstandkoming van de huurovereenkomst gelogen dat de relatie tussen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] beëindigd was. De. inschrijving van [gedaagde 1] en mogelijk ook zijn inkomensverklaring zijn bewust gebruikt om het gezin [gedaagde 2] sneller aan een woning te helpen, aldus Alwel.

3.7.

Gedaagden betwisten dat is gefraudeerd met de inschrijfduur. Voor het geval de kantonrechter oordeelt dat dit wel zo is, betwisten zij dat zij dit hebben gedaan, dan wel dat zij hier enige wetenschap van zouden hebben gehad. Voor wat betreft het wetenschapscriterium verwijzen gedaagden naar het vonnis in kort geding van 30 augustus 2019.

3.8.

De kantonrechter is van oordeel dat met de door Alwel overgelegde productie 6 is komen vast te staan dat de inschrijfduur van [gedaagde 2] is aangepast op de door Alwel gestelde wijze. De enkele blote betwisting van gedaagden is onvoldoende.

3.9.

De kantonrechter volgt gedaagden niet in hun stelling dat in deze zaak moet worden uitgegaan van wat in voormeld kort geding vonnis is overwogen. De kantonrechter acht zich op generlei wijze gebonden aan wat in die uitspraak is vermeld. Het karakter van een uitspraak in kort geding is dat daarin een voorlopig oordeel wordt gegeven. Dat in die uitspraak, zoals gedaagden stellen, door (een andere) kantonrechter uitgangspunten voor de beoordeling van het wetenschapscriterium zijn geformuleerd, maakt het voorgaande niet anders. Ook daaraan is de kantonrechter niet gebonden.

3.10.

Van bedrog is ingevolge artikel 3:44 lid 3 BW sprake wanneer iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep.

Voor bedrog is dus vereist dat de bedrieger willens en wetens de ander heeft misleid. Dit subjectieve opzetvereiste veronderstelt subjectieve wetenschap. Alwel stelt daartoe – kort gezegd – dat de wetenschap van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] volgt uit de vermelding van de inschrijfduur op de persoonlijke pagina van iedere woningzoekende en gedaagden bekend mogen worden verondersteld met de (algemeen bekende) schaarste op de sociale woningmarkt en de als gevolg daarvan lange wachtlijsten. In dat kader wijst Alwel erop dat gedaagden bij hun eerste reactie na de verlenging prompt op plek 1 van 88 zijn geëindigd. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit dit alles hooguit dat gedaagden bekend mocht worden verondersteld met de wijziging van de inschrijfduur, maar niet dat zij subjectieve wetenschap hadden van de wijziging en deze informatie vervolgens opzettelijk heeft verzwegen voor Alwel.

3.11.

Vast staat dat [gedaagde 2] bij Alwel een inkomensverklaring heeft ingediend als ware deze afkomstig van de Belastingdienst terwijl hij deze in werkelijkheid zelf had opgesteld. Op die inkomensverklaring heeft hij een bedrag genoteerd van € 34.425,-. [gedaagde 2] heeft gesteld dat dat bedrag overeenkomt met zijn daadwerkelijke inkomen in 2017 en dus niet tot een andere positie in het toewijzingsbeleid van Alwel heeft geleid. De kantonrechter stelt vast dat van de zijde van gedaagden geen definitieve belastingaanslag over 2017 is overgelegd zodat op dit moment niet vastgesteld kan worden of de stelling van [gedaagde 2] klopt. Gelet op de reeds kenbare stelling van Alwel mocht van hem worden verwacht dat hij de definitieve aanslag in het geding zou hebben gebracht. Nu hij dat niet heeft gedaan, kan in rechte niet van de juistheid van zijn stelling worden uitgegaan. Vast staat in ieder geval wel dat [gedaagde 2] heeft (willen) doen voorkomen dat de inkomensverklaring afkomstig was van de Belastingdienst. De kantonrechter is van oordeel dat hij daarmee willens en wetens Alwel heeft misleid. Dat het opgegeven bedrag mogelijk overeenkomt met zijn daadwerkelijke inkomen doet hieraan niet af. Gelet op het voorgaande slaagt het beroep op bedrog.

3.12.

Gedaagden betwisten verder dat zij hebben gelogen over de gezinssamenstelling bij aanvang van de huurovereenkomst en de inschrijving van [gedaagde 1] hebben misbruikt om in aanmerking te komen voor de woning. Gedaagden stellen dat [gedaagde 1] zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en hij op de zolderkamer slaapt. Alwel heeft dit betwist. De kantonrechter heeft aansluitend aan de mondelinge behandeling een bezoek gebracht aan de woning van gedaagden en heeft daarbij de zolderverdieping bezichtigd. Van dat bezoek is een proces-verbaal opgemaakt. Foto’s van de situatie op de zolderverdieping zijn in dat proces-verbaal opgenomen.

3.13

Alwel beroept zich op feiten en omstandigheden die tot het rechtsgevolg moeten leiden dat gedaagden Alwel heeft misleid door te liegen over de gezinssamenstelling ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Alwel wijst daarbij met name op het feit dat [gedaagde 1] geen hoofdverblijf heeft in het gehuurde, maar zijn inschrijving enkel is gebruikt om in aanmerking te kunnen komen voor de woning. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv rusten de stelplicht en bewijslast van deze feiten en omstandigheden op Alwel. Weliswaar kan onder bijzondere omstandigheden uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeien, maar van deze mogelijkheid moet met terughoudendheid gebruik worden gemaakt. Hetzelfde geldt voor het aannemen van een verzwaarde stelplicht aan de zijde van gedaagden, zoals door Alwel betoogt. De kantonrechter is op basis van hetgeen zijzelf heeft waargenomen op de zolderverdieping – aldaar werden onder meer een tweepersoonsbed en herenkleding aangetroffen – van oordeel dat Alwel onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [gedaagde 1] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

3.13.

Hierboven onder 3.11 heeft de kantonrechter reeds overwogen dat het beroep op bedrog gelet op de ‘valse’ inkomensverklaring slaagt. Dit brengt mee dat de primaire vordering tot vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog zal worden toegewezen. Ten overvloede zal de kantonrechter hierna het beroep op dwaling van Alwel beoordelen.

3.14.

Artikel 6:228 lid 1 aanhef en onder sub b van het Burgerlijk Wetboek (hierna BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, vernietigbaar is, indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. De wederpartij zijn in dit geval gedaagden en de dwalende is Alwel.

3.15.

De partij die de vernietiging inroept draagt de stelplicht en bewijslast ten aanzien van:

de onjuiste voorstelling van zaken (de dwaling als zodanig);

het causaal verband tussen (de inhoud van) de overeenkomst en die onjuiste voorstelling;

het zich voordoen van één van de drie dwalingsgevallen van lid 1 onderdeel a (onjuiste mededeling), onderdeel b (verzwijging) en onderdeel c (wederzijdse dwaling).

De partij die de vernietiging inroept, is Alwel.

3.16.

De dwaling als zodanig, de onjuiste voorstelling van Alwel over de inschrijfduur van [gedaagde 2] (A), staat in rechte vast.

3.17

In een geval van zowel een onjuiste mededeling als verzwijging heeft de Hoge Raad beslist dat voldoende is dat de dwalende stelt, en in geval van betwisting aannemelijk maakt dat hij, indien hij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, één of meer concreet door hem aan te wijzen onderdelen van de overeenkomst niet zou hebben aanvaard en dat niet van hem kan worden verlangd dat hij precies aangeeft, op welke andere voorwaarden hij de overeenkomst zou hebben gesloten (HR 17 januari 1997, NJ 1997/222 ( [namen 1] )).Verder is niet beslissend of de onjuiste voorstelling de kern van de overeenkomst betreft (HR 17 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:717, NJ 2020/169).

3.18.

Tussen partijen staat vast dat de huurwoning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] (naast inkomensvereisten) werd toegewezen op basis van inschrijfduur. Verder staat vast dat gedaagden op basis van de daadwerkelijke inschrijftijd niet in aanmerking kwamen voor deze woning. Dit blijkt ook uit de als productie 7 bij dagvaarding overgelegde lijst, waaruit blijkt dat er gegadigden waren met een langere inschrijftijd dan de daadwerkelijke inschrijftijd van [gedaagde 2] . Al degenen die op basis van de daadwerkelijke inschrijfduur boven [gedaagde 2] hebben gestaan in de lijst van geïnteresseerden kwamen vóór hem in aanmerking voor de woning. Daarmee heeft Alwel voldoende aannemelijk gemaakt dat zij, indien zij niet onder invloed van dwaling zou hebben gehandeld, de overeenkomst met [gedaagde 2] en [gedaagde 1] niet zou hebben gesloten.

Het hiervoor onder B bedoelde causaal verband wordt dan ook aanwezig geoordeeld.

3.19.

Dan is aan de orde de vraag of sprake is van een dwalingsgeval (C), waarbij Alwel in dit geval een beroep doet op onderdeel b (verzwijging) van artikel 6:228 lid 1 BW, waarin is bepaald: “
indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten.”

3.20.

Daarbij merkt de kantonrechter op dat het onderscheid tussen ‘weten’ en ‘behoren te weten’ niet categorisch te maken is. Uit het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3424, [namen 2] ) blijkt dat het bij dit dwalingsgeval erom gaat of de wederpartij (hier: gedaagden) een bepaalde omstandigheid waarover wordt gedwaald kent, althans geacht mag worden van die omstandigheid op de hoogte te zijn, dus waarin de wederpartij van de ware stand van zaken feitelijk wel ‘moet’ hebben geweten.

3.21.

Over het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en de kenbaarheid van de inschrijfdatum staat als onweersproken het volgende vast.

Bij elke geadverteerde woning staat duidelijk aangegeven via welke methode de woning wordt verhuurd. In het geval van woningen die op basis van inschrijfduur worden aangeboden staat er:

“
Volgorde op basis van Inschrijfduur

We bepalen de volgorde aan de hand van inschrijfduur (…)”

Als er op een woning wordt gereageerd, krijgt de woningzoekende allereerst bij de advertentie, vóór het reageren, een indicatie van de plaats in de ranking als men zou reageren. Vanaf het moment dat de reactietermijn voor een woning is verstreken, wordt de definitieve positie zichtbaar.

De inschrijfdatum is altijd zichtbaar op de persoonlijke pagina van de woningzoekende.

Als de woningzoekende inlogt, komt hij direct op deze pagina. De woningzoekende moet ingelogd zijn om op een woning te reageren en moet altijd zelf reageren op een woning. Wel kan hij zich abonneren op Tipberichten. In dat geval krijgt hij een e-mailbericht wanneer er nieuwe woningen op de website staan.

3.22.

Naar het oordeel van de kantonrechter kan het belang van de inschrijfduur voor het toegewezen krijgen van een woning die op basis van inschrijftijd wordt aangeboden een woningzoekende niet zijn ontgaan. De lengte van de inschrijfduur is immers van doorslaggevend belang bij een zo hoog mogelijke positie in de ranking voor de betreffende woning. [gedaagde 2] wordt bij uitstek geacht van zijn persoonlijke gegevens, waaronder zijn inschrijfdatum, op de hoogte te zijn. Zijn inschrijfdatum is steeds zichtbaar geweest op zijn persoonlijke pagina bij Klik voor Wonen. Zoals gezegd komt men op de persoonlijke pagina terecht na inloggen bij Klik voor Wonen. Omdat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] alleen na inloggen hebben kunnen reageren op de woning aan de [straatnaam] hebben zij de gewijzigde inschrijfdatum op de persoonlijke pagina kunnen en moeten zien. Dat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] de inschrijfdatum niet zelf hebben aangepast en het inloggen via de telefoon hebben gedaan, maakt het voorgaande niet anders. Uit productie 6 bij dagvaarding volgt bovendien dat [gedaagde 2] en/of [gedaagde 1] na de wijziging van de inschrijfduur en vóór de totstandkoming van de huurovereenkomst nog een aantal keer hebben ingelogd op de persoonlijke pagina om inkomensverklaringen (van beiden) te uploaden, het verzamelinkomen een aantal keren te wijzigen, de huishoudgrootte te wijzigen en om te reageren op de onderhavige woning. Al die keren hebben zij de aangepaste inschrijfdatum kunnen en moeten zien op hun persoonlijke pagina. Het is bovendien een feit van algemene bekendheid dat sociale huurwoningen schaars zijn en om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning in de regio [plaats] een minimale inschrijftijd van zes of zeven jaar nodig is. Voor het gehuurde – een zeer gewilde huurwoning in het ‘hogere huursegment’ – is een nog veel langere inschrijfduur nodig.

3.23.

De kantonrechter is op basis van het bovenstaande van oordeel dat gedaagden de forse wijziging in inschrijfdatum praktisch onmogelijk kan zijn ontgaan. Zij moeten derhalve van de ware stand van zaken feitelijk hebben geweten. In dat geval hadden zij Alwel behoren in te lichten omtrent de foutieve inschrijfdatum.

3.24.

Daar komt bij dat Alwel onweersproken heeft gesteld dat gedaagden bij de eerste reactie na de verlenging van de inschrijfdatum prompt op plek 1 van 88 zijn geëindigd. Gedaagden hebben hiervoor geen verklaring gegeven. Voornoemd handelen wekt bevreemding en bevestigt de kantonrechter in haar oordeel dat gedaagden feitelijk van de ware stand van zaken op de hoogte moeten zijn geweest.

3.25.

Het voorgaande betekent dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] tevens vernietigd zou kunnen worden op de door Alwel als subsidiaire grondslag aangevoerde dwaling.

3.26.

Gelet op het bovenstaande behoeven de andere grondslagen geen nadere bespreking meer.

Ontruiming

3.27.

Op grond van artikel 3:53 lid 1 BW werkt de vernietiging terug tot het tijdstip waarop de rechtshandeling is verricht. Dit betekent dat (achteraf bezien) tussen Alwel en [gedaagde 2] en [gedaagde 1] geen huurovereenkomst tot stand is gekomen en dat gedaagden zonder recht of titel in de woning verblijven. De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat deze veroordeling zich niet leent voor een hoofdelijke veroordeling. De ontruimingstermijn wordt gesteld op een periode van veertien dagen na betekening van dit vonnis.

Gebruiksvergoeding

3.28.

Nu de vernietiging van de huurovereenkomst terugwerkt tot de aanvang van de huurovereenkomst betekent dat ook dat de betalingen die gedaagden ten titel van huur aan Alwel hebben verricht, onverschuldigd zijn gedaan.

3.29.

Alwel heeft zich voor wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs vanaf de aanvang van de huur tot aan de dag dat Alwel weer de gehele beschikking over het gehuurde heeft verkregen, beroepen op ongerechtvaardigde verrijking ex artikel 6:212 BW.

3.30.

Gedaagden zijn volgens Alwel verrijkt, doordat zij gedurende de looptijd van de (vernietigde) huurovereenkomst woongenot hebben gehad zonder daarvoor achteraf een vergoeding verschuldigd te zijn. Alwel heeft om die reden op grond van artikel 6:212 BW een vergoeding uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking gevorderd vanaf de dag dat gedaagden de woning hebben gehuurd tot de datum dat zij de woning weer ter beschikking stellen aan Alwel. De vergoeding dient volgens Alwel te worden gesteld op de contractueel overeengekomen, redelijke huurprijs.

3.31.

Tegen de door Alwel gevorderde gebruiksvergoeding is door gedaagden geen verweer gevoerd, zodat de kantonrechter de onder IV gevorderde vergoeding zal toewijzen. De reeds door gedaagden ten titel van huur aan Alwel gedane betalingen kunnen daarmee worden verrekend.

3.32.

Nu de vordering onder IV is toegewezen, heeft Alwel geen belang meer bij het onder sub III en V gevorderde.

Proces- en nakosten

3.33.

Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van de procedure. Die kosten worden aan de zijde van Alwel tot en met vandaag vastgesteld op € 1.474,89 (bestaande uit € 100,89 aan explootkosten, € 124,- aan griffierecht en € 1.250,- (2,5 punt x € 500,-) aan salaris gemachtigde).

3.34.

De gevorderde nakosten zullen voorwaardelijk worden toegewezen, voor zover nakosten gemaakt zullen worden en gedaagden niet vrijwillig binnen veertien dagen na aanschrijving door Alwel aan de veroordelingen in het vonnis hebben voldaan. De nakosten zullen worden begroot conform landelijk beleid tot een half salarispunt (met een maximum van € 124,-), zijnde een bedrag van € 124,-. Dit bedrag wordt vermeerderd met de betekeningkosten van het vonnis indien het vonnis na de hiervoor genoemde termijn is betekend.

Uitvoerbaar bij voorraad

3.35.

Ingevolge artikel 233 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering kan de rechter desgevorderd een (deel van een) vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Nu gedaagden verweer hebben gevoerd tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad, dient de kantonrechter de belangen van partijen af te wegen in het licht van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden nagegaan of op grond van die omstandigheden het belang van degene die een veroordeling verkrijgt zwaarder weegt dan het belang van de wederpartij bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Daarbij dient de kans van slagen van het aangewende - of aan te wenden - rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven (vgl. HR 29 november 1996, NJ 1997/684). Daarnaast staan mogelijk ingrijpende gevolgen van de executie, die moeilijk ongedaan gemaakt kunnen worden, op zichzelf niet aan uitvoerbaarverklaring bij voorraad in de weg, maar moeten (slechts) worden meegewogen (HR 28 mei 1993, NJ 1993/468).

3.36.

Met inachtneming van deze maatstaven is de kantonrechter van oordeel dat het belang van Alwel bij een spoedige ontruiming van het pand in dit geval niet opweegt tegen het belang van gedaagden bij behoud van de bestaande toestand (in casu: een verder verblijf in de woning) totdat in hoger beroep over het onderhavige geschil is geoordeeld. Het gaat hier om een gezin met jonge kinderen ( [gedaagde 2] en [gedaagde 3] ) alsmede om een man met eveneens een minderjarig kind ( [gedaagde 1] ) dat gelet op de hoogte van het gezinsinkomen niet voor niets in een sociale huurwoning verblijft in plaats van een woning huurt in de vrije sector. Het vinden van een andere betaalbare en passende huurwoning zal niet eenvoudig zijn. Daarnaast maken de gedane investeringen dat het belang van gedaagden bij behoud van de bestaande toestand groter is. Het woonbelang van gedaagden overstijgt naar het oordeel van de kantonrechter dus het belang van Alwel bij onmiddellijke tenuitvoerlegging van het vonnis. Dit betekent dat de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van dit vonnis wordt afgewezen.

4.De beslissing

De kantonrechter:

4.1.

vernietigt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [straat + huisnummer] te [plaats] wegens bedrog;

4.2.

veroordeelt gedaagden om deze woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle personen en goederen welke zich op of in de woning, voor zover deze niet het eigendom zijn van Alwel, mochten bevinden te ontruimen en de woning in goede staat en met overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Alwel te stellen;

4.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de over die periode geldende huurprijs te rekenen vanaf 13 september 2018 tot aan de dag dat Alwel weer de volledige beschikking over het gehuurde verkrijgt, met dien verstande dat de reeds door gedaagden betaalde huur daarmee kan worden verrekend;

4.4.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van dit geding, aan de zijde van Alwel tot en met vandaag vastgesteld op € 1.474,89;

4.5.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, en wel zo dat wanneer de een betaalt, de ander zal zijn bevrijd, onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door Alwel volledig aan voormelde veroordelingen voldoen, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

€ 124,- aan salaris gemachtigde,
te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis;

4.6.

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.J.G. Eijssen-Vruwink, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 24 februari 2021