ECLI:NL:RBZWB:2021:6476

• Datum uitspraak: 20 december 2021
• Publicatiedatum: 20 december 2021
• Zaaknummer: BRE 20/35
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: A.G.J.M. de Weert
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van een woning en proceskostenvergoeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 20 december 2021 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De belanghebbende, eigenaar van een vrijstaande woning, was het niet eens met de door de heffingsambtenaar van de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van € 547.000,00 voor het kalenderjaar 2019. De belanghebbende had bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling, maar de heffingsambtenaar verklaarde het bezwaar ongegrond. Hierop heeft de belanghebbende beroep ingesteld bij de rechtbank.

Tijdens de zitting op 12 november 2021 heeft de rechtbank de zaak inhoudelijk behandeld. De belanghebbende stelde dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld en pleitte voor een waarde van € 421.000,00. De rechtbank heeft de heffingsambtenaar de gelegenheid gegeven om de vastgestelde waarde te onderbouwen met een waardematrix, die was opgesteld door een WOZ-taxateur. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, ondanks de bezwaren van de belanghebbende.

De rechtbank heeft ook geoordeeld dat de heffingsambtenaar in de proceskosten van de belanghebbende moest worden veroordeeld, omdat de belanghebbende pas na het indienen van het beroep voldoende inzicht had gekregen in de onderbouwing van de WOZ-waarde. Daarnaast heeft de rechtbank een schadevergoeding toegekend aan de belanghebbende wegens overschrijding van de redelijke termijn in de procedure. De rechtbank heeft het beroep van de belanghebbende ongegrond verklaard, maar de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van de proceskosten en immateriële schade.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 20/35

Uitspraak van 20 december 2021 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [plaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,

de heffingsambtenaar,

en

de Minister van Justitie en Veiligheid,

de Minister.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2019 de WOZ-waarde van de woning aan De [adres] te [plaats] (de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 547.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 november 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde WOZ-waarde gehandhaafd. Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

1.3.

De zaak is inhoudelijk behandeld op de zitting van 12 november 2021. Namens belanghebbende was aanwezig J.L.G. van Herk, verbonden aan Previcus Vastgoed te Boxmeer. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [heffingsambtenaar] en

[heffingsambtenaar] .

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1974. De oppervlakte van de woning is 156 m2 en het perceeloppervlak is 3080 m2.

2.2.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2018. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij bepleit een waarde van € 421.000,00. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde.

Toetsingskader van de rechtbank

2.3.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

2.4.

De waarde van de woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.5.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank zelf tot een vaststelling van de WOZ-waarde komen.

2.6.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde

2.7.

Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, opgemaakt op 18 augustus 2020 door [taxateur] , WOZ-taxateur. In deze matrix is de woning gewaardeerd op € 547.178,00. Naast gegevens van de woning, bevat de matrix gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] te [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar is daarmee voldoende aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is.

Beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde

2.8.

Belanghebbende heeft niet betwist dat de door de heffingsambtenaar aangedragen onroerende zaken [adres 2] en [adres 3] geschikt zijn als vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding hier anders over te oordelen. De objecten zijn redelijk vergelijkbaar qua bouwjaar en oppervlakte van de woning. De perceeloppervlakten wijken aanzienlijk af (1.530 m2 en 2.245 m2), maar de heffingsambtenaar heeft hier rekening mee gehouden door toepassing van een grondstaffel. De onroerende zaak [adres 1] acht de rechtbank minder geschikt als vergelijkingsobject vanwege de aanzienlijke afwijking in bouwjaar (39 jaar ouder) en oppervlakte van de woning (126 m2 groter). De rechtbank zal dit object daarom buiten beschouwing laten bij de verdere beoordeling.

2.9.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat de vergelijkingsobjecten weliswaar verschillen vertonen met het onderhavige object, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen door een correctie op de waarde van de vergelijkingsobjecten en de woning toe te passen. De rechtbank volgt de stelling van belanghebbende, dat de toegepaste correcties niet inzichtelijk en dus niet controleerbaar zijn, niet. De woning van belanghebbende ligt het dichtst bij het spoor. De heffingsambtenaar heeft hiervoor een correctie van 16,1% op de waarde van het perceel (zijnde € 50.000,00) toegepast. Voor de beperkte gebruiksmogelijkheden in verband met de driehoekige vorm van het perceel heeft de heffingsambtenaar een correctie van 3,2% op de waarde van het perceel (zijnde € 10.000,00) toegepast. De rechtbank acht deze correcties redelijk.

Het betoog van belanghebbende, dat de hoogte van de correctiebedragen willekeurig zou zijn, slaagt ook niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting voldoende toegelicht op welke wijze de correctiebedragen tot stand zijn gekomen. Bovendien stelt belanghebbende daar niets tegenover op basis waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat andere (hogere) correcties aan de orde zouden kunnen zijn.

2.10.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de grondprijzen niet inzichtelijk en controleerbaar zijn, doordat de heffingsambtenaar gebruik heeft gemaakt van twee verschillende grondstaffels. Belanghebbende is van mening dat het gebruik van verschillende grondstaffels van nadelige invloed is op de waarde van de woning. Dit betoog slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat het hele gebied in ontwikkeling is. Ten tijde van de waardepeildatum is (onder meer) voor de woning van belanghebbende de grondstaffel ‘buitengebied’ gehanteerd in plaats van de grondstaffel ‘vrijstaande woning binnen de kern’. Inmiddels wordt voor de woning van belanghebbende wel de laatstgenoemde grondstaffel gebruikt, omdat bij de woning een villawijk en winkelcentrum zijn/worden gerealiseerd. Dat dit ten tijde van de waardepeildatum anders was, is in het voordeel van belanghebbende.

2.11.

Belanghebbende stelt dat, doordat de heffingsambtenaar in bezwaar (onder meer) niet de grondstaffel heeft overgelegd, de heffingsambtenaar op dat moment niet voldoende inzichtelijk heeft gemaakt welke waarden aan de vergelijkingsobjecten zijn toegekend. De rechtbank deelt de mening van belanghebbende dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar de aan de vergelijkingsobjecten toegekende waarden niet afdoende heeft onderbouwd. Een dergelijk gebrek in de motivering van de uitspraak op bezwaar hoeft echter niet te leiden tot een vernietiging van de uitspraak op bezwaar. In beroep heeft de heffingsambtenaar dit motiveringsgebrek geheeld door de grondstaffel alsnog te overleggen en ter zitting de totstandkoming van de correctiebedragen toe te lichten. Daarmee zijn de verschillen in de waarde van de woning van belanghebbende enerzijds en de waarden van de gehanteerde vergelijkingsobjecten anderzijds voldoende onderbouwd en is het motiveringsgebrek voldoende hersteld. Bovendien is hiervoor (zie 2.9) vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en is niet gebleken dat belanghebbende door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht.

Slotsom

2.12.

Gelet op dat wat hiervoor is overwogen zal het beroep ongegrond worden verklaard.

Vergoeding griffierecht en proceskosten

2.13.

De rechtbank ziet wel aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende en te gelasten dat hij het door belanghebbende betaalde griffierecht aan hem vergoedt omdat belanghebbende pas naar aanleiding van het beroep afdoende inzicht heeft kunnen verkrijgen in de onderbouwing van de verschillen in waarde tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank stelt de te vergoeden proceskosten op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,00 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,00 en een wegingsfactor 1 voor het gewicht van de zaak). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte kosten.

Overschrijding van de redelijke termijn

2.14.

Belanghebbende heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens de lange duur van de procedure. De rechtbank ziet aanleiding voor toekenning van een vergoeding van immateriële schade in verband met overschrijding van de redelijke termijn. De Hoge Raad heeft als uitgangspunt bepaald dat een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg een periode van twee jaar bedraagt. ^[1] Indien deze termijn wordt overschreden, is er aanleiding voor een vergoeding van immateriële schade. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 28 maart 2019 en op 26 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. De rechtbank doet uitspraak op 20 december 2021. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 9 maanden.

2.15.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000,00. Hiervan komt € 220,00 (2/9e deel) voor rekening van de heffingsambtenaar, omdat van de overschrijding (afgerond) 2 maanden moet worden toegerekend aan de bezwaarfase. Het restant van € 780,00 komt voor rekening van de Staat der Nederlanden (de Minister van Justitie en Veiligheid). De rechtbank merkt de Minister in zoverre mede aan als partij in het geding.

3. Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 220,00;

- veroordeelt de Minister tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 780,00;

• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.068,00;
• gelast dat de heffingsambtenaar de het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 48,00 aan hem vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.G.J.M. de Weert, rechter, in aanwezigheid van mr. C.C. van den Berg, griffier, op 20 december 2021 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

de uitspraak te ondertekenen>

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Bijlage

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (
Kamerstukken II 1993/94 , 22 885, nr. 36, blz. 44).

Voetnoten

1. Zie Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.