Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Cluster I Civiele kantonzaken
Breda
zaak/rolnr.: 9209764 CV EXPL 21-1766
vonnis d.d. 22 december 2021
inzake
de besloten vennootschap [eiseres]
statutair gevestigd te [woonplaats 1] en kantoorhoudende te [adres 1] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. B.B.P.J.M. Derks, advocaat te Apeldoorn,
tegen
de besloten vennootschap [gedaagde],
statutair gevestigd te [woonplaats 2] en kantoorhoudende te [adres 2] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. D.J.A. van den Berg & mr. F.M.H.C. Sarneel, advocaten te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van het geding
De procesgang blijkt uit de volgende stukken:
a. het tussenvonnis in deze zaak van 21 juli 2021 met de daarin genoemde stukken;
b. de brief van 4 november 2021 met producties;
c. de op 5 november 2021 ter griffie ontvangen akte zijdens [eiseres] met producties;
d. de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 15 november 2021;
e. de ter mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen zijdens [eiseres] ;
f. de ter mondelinge behandeling overgelegde spreekaantekeningen zijdens [gedaagde] .
2.Het geschil
2.1
[eiseres] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te verklaren voor recht dat primair sprake is van een huurrechtelijk gebrek of subsidiair sprake is van onvoorziene omstandigheden. Vervolgens vraagt zij voor recht te verklaren dat [gedaagde] over de periode (15) maart 2020 tot het moment dat de voor de horecasector beperkende overheidsmaatregelen eindigen, dan wel de omzet van [eiseres] tenminste 90% bedraagt van de in 2019 behaalde omzet, geen recht heeft op volledige betaling van de huurprijs, dan wel over die periode de huurovereenkomst te wijzigen. Zij vraagt daarnaast over diverse periodes voor recht te verklaren dat [eiseres] de door haar voorgestelde huurprijs verschuldigd is en [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van de huur, te vermeerderen met rente en kosten.
2.2
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.
3.De beoordeling
3.1
Tussen partijen staat het volgende vast:
- [eiseres] exploiteert een groothandel in voedings- en genotsmiddelen;
- [gedaagde] exploiteert een beleggingsinstelling in vaste activa;
- [eiseres] heeft medio 2019 de onderneming, gevestigd in het gehuurde, overgenomen van [naam] een zustervennootschap van [gedaagde] ;
- op 30 april 2019 is tussen de rechtsvoorgangster van [eiseres] en [gedaagde] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte, staande en gelegen te [adres 1] (verder te noemen: het gehuurde). In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde dient te worden gebruikt als opslagruimte voor goederen en kantoorruimte. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (versie 2015) van toepassing;
- per 1 mei 2020 en per 1 mei 2021 is de huurprijs voor het gehuurde aangepast tot laatstelijk een bedrag van € 33.472,44 per maand;
- met betrekking tot het vierde kwartaal over 2020 heeft [eiseres] een voorschotbedrag van € 70.252,69 aan TVL ontvangen. Het uiteindelijk bedrag is vastgesteld op € 83.217,70;
- vanaf 26 januari 2021 is er tussen partijen overleg geweest over huurprijsverlaging. Partijen zijn er onderling niet uitgekomen;
- met betrekking tot het eerste kwartaal over 2021 heeft [eiseres] een voorschotbedrag van € 72.000,00 aan TVL ontvangen;
- op 11 augustus 2021 heeft [eiseres] TVL aangevraagd voor het tweede kwartaal van 2021.
3.2
Gelet op de verschillende geschilpunten zal de kantonrechter ieder geschilpunt, voor zover nodig, afzonderlijk behandelen en daarbij de standpunten van partijen bespreken.
Is er recht op een lagere huurprijs?
3.3
[eiseres] stelt dat haar klantenkring bestaat uit (lokale) ondernemers in de horecasector. Nu haar afnemers zijn geconfronteerd met de horecabeperkende maatregelen, die door de overheid zijn opgelegd in verband met de coronapandemie, hebben zij minder afgenomen bij [eiseres] . Dientengevolge is de omzet van [eiseres] gedaald. Deze omzetdaling is dan ook te wijten aan de voornoemde maatregelen. Te meer, nu de omzetdaling van [eiseres] groter is gebleken op het moment dat de maatregelen restrictiever zijn en weer verminderd op het moment dat de maatregelen worden versoepeld. De door de overheid verstrekte tegemoetkomingen (de uitbetaalde bedragen aan TVL) zijn onvoldoende gebleken om de vaste lasten te voldoen. Bovendien wordt verwacht dat [eiseres] (een deel van) de ontvangen TVL dient terug te betalen. Het voorgaande heeft ertoe geleid dat [eiseres] minder gebruik heeft gemaakt van de opslagcapaciteiten van het gehuurde. Daarnaast heeft zij diverse werknemers moeten ontslaan in verband met de dalende omzet, dan wel heeft zij medewerkers op last van de overheid moeten laten thuiswerken, zodat een deel van de kantoorruimte ook niet meer werd/wordt gebruikt. Het voorgaande leidt ertoe dat een deel van het gebruik van het gehuurde zijn zin is verloren. Gelet op het voorgaande is sprake van een gebrek, dan wel onvoorziene omstandigheden, wat recht geeft op een lagere huurprijs via huurprijsvermindering of wijziging van de huurovereenkomst, aldus [eiseres] . Op het verweer van [gedaagde] voert [eiseres] aan dat onvoldoende door [gedaagde] is onderbouwd dat het omzetverlies enkel is gebaseerd op klantenverloop. [gedaagde] baseert zich deels op onjuiste informatie. Daarnaast zijn er inderdaad een aantal klanten vertrokken, maar daarvoor zijn andere klanten in de plaats gekomen. Het voorgaande geldt ook voor het vertrokken personeel. Niet van belang bij een gebrek is of het gebrek aan de verhuurder kan worden toegerekend. Dit doet immers niet af aan het feit dat [eiseres] minder van het gehuurde gebruik heeft kunnen maken door de gevolgen van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. In dat kader dienen de algemene voorwaarden op grond van de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing te worden gelaten. Voor het beroep op onvoorziene omstandigheden is van belang dat [eiseres] wordt belemmerd in het gebruik van het gehuurde door de overheidsmaatregelen en dat zij daardoor omzetverlies lijdt. Het is juist dat er enkel incidenteel goederen worden afgehaald bij [eiseres] .
3.4
[gedaagde] voert aan dat het omzetverlies van [eiseres] en de leegstand niet samenhangt met de opgelegde overheidsmaatregelen, maar met de bedrijfsvoering van [eiseres] . Na overname van de onderneming door [eiseres] heeft zij de financiële administratie verplaatst naar het hoofdkantoor. Diverse medewerkers zijn om andere redenen dan een bedrijfseconomisch ontslag vertrokken. Onder andere is een verkoopleider in de buitendienst uit onmin vertrokken. Deze verkoopleider had de grootste klanten onder zijn beheer en een belangrijke rol in de aansturing van het verkoopteam. Ook de andere verkoopmedewerkers in de buitendienst zijn uit onvrede vertrokken. Hierdoor zijn klanten vertrokken. Vervolgens zijn er problemen (geweest) met de financiële administratie en service van [eiseres] . Ook dit heeft tot klantverlies geleid. Ook is er thans meer concurrentie binnen dit marktsegment, zodat het omzetverlies ook daaraan te wijten is. Met betrekking tot het gestelde gebrek en de onvoorziene omstandigheid is van belang dat [eiseres] door de overheidsmaatregelen niet is gehinderd in het gebruik van de bedrijfsruimte. Omzetverlies alleen is daarvoor onvoldoende. Voorts is de kantoorruimte ruim genoeg om op afstand te kunnen werken, zodat [eiseres] niet werd belemmerd in het gebruik van de kantoorruimte. Het is voorts niet gebruikelijk dat goederen worden afgehaald, zodat in zoverre ook geen beperking in het gebruik bestond. Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat het omzetverlies, gelet op het voorgaande, wordt veroorzaakt door [eiseres] zelf en niet de overheidsmaatregelen. Daarbij is gebleken dat [eiseres] bedragen aan haar bestuurder en moedermaatschappij heeft uitgekeerd ter hoogte van haar verlies. Voor zover het omzetverlies deels is veroorzaakt door de overheidsmaatregelen had het op de weg van [eiseres] gelegen meer in te zetten op het deel van de horecasector dat juist een verhoogde omzet had, zoals bezorg-/afhaalrestaurants. Voor zover er sprake is van een gebrek is er geen recht op huurprijsvermindering, nu [gedaagde] de overheidsmaatregelen niet kan wegnemen. Huurprijsvermindering kan dus niet tot prikkel dienen voor [gedaagde] om tot herstel over te gaan. Daarbij is in de algemene voorwaarden opgenomen dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek. Het voorgaande dient er ook toe te leiden dat [eiseres] geen beroep op onvoorziene omstandigheden toekomt, aldus [gedaagde] .
3.5
De kantonrechter overweegt dat er naar aanleiding van de diverse opgelegde overheidsmaatregelen in het kader van de coronapandemie het afgelopen jaar meerdere uitspraken zijn gepubliceerd met betrekking tot huurprijsverlaging wegens de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie. Inmiddels zijn door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, prejudiciële vragen voorgelegd aan de Hoge Raad. De Procureur-Generaal heeft op 30 september 2021 zijn conclusie in die zaak ingediend (te vinden op rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:PHR:2021:902), waarin een samenvatting wordt gegeven van de ontwikkelingen in de jurisprudentie en literatuur op dit onderwerp en een voorstel wordt gedaan voor de beantwoording van de gestelde vragen.
3.6
In voornoemde conclusie is in het kader van het beroep op de gebrekenregeling opgenomen dat de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca mogelijk een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW oplevert en de huurder in dat geval in beginsel recht heeft op een met de vermindering van het huurgenot evenredige vermindering van de huurprijs. Hieruit volgt dat de sluiting van het gehuurde en de gevolgen daarvan gezien worden als het gebrek. De kantonrechter leidt daar uit af dat verminderd gebruik van het gehuurde door enkel omzetverlies in beginsel niet als een gebrek kan worden gekwalificeerd. Als voorbeeld wordt immers genoemd de opslagruimte in de fysieke winkel ten behoeve van een webwinkel of de keuken van een restaurant met afhaal-/bezorgmogelijkheden, zodat deels nog wel gebruik kan worden gemaakt van het gehuurde en voor dat deel van het gehuurde geen beroep op de gebrekenregeling kan worden gedaan. Bovendien moet volgens de Procureur-Generaal rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat huurprijsvermindering contractueel wordt uitgesloten
3.7
In de onderhavige zaak is van belang dat tussen partijen vaststaat dat het gehuurde niet gesloten is geweest. [eiseres] heeft dan ook gedurende de gehele periode het gehuurde in zijn geheel kunnen gebruiken. In zoverre is de genotsverschaffing door [gedaagde] , als verhuurder, en de genotsverwachting van [eiseres] , als huurder, niet aangetast. Het enkele feit dat de afname van goederen daalde is, gelet op hetgeen door de Procureur-Generaal wordt overwogen, dan ook onvoldoende om uit te gaan van een gebrek, nu dit niet afdeed aan de opslagcapaciteit van het gehuurde. Ook het feit dat een deel van het personeel in de gelegenheid moest worden gesteld om thuis te werken is onvoldoende, nu ook dat deel van het gehuurde niet is gesloten en er nog steeds mogelijkheden waren (een deel van) het personeel op afstand te laten werken. Voorts is in de onderhavige zaak van belang dat huurprijsvermindering ten gevolge van een gebrek, ingevolge artikel 10.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden, is uitgesloten, zodat, ook als wel een gebrek kon worden vastgesteld, in beginsel niet kan worden overgegaan tot huurprijsvermindering. Naar het oordeel van de kantonrechter komt [eiseres] dan ook geen beroep op de gebrekenregeling toe.
3.8
In het kader van het beroep op onvoorziene omstandigheden is in voornoemde conclusie opgenomen dat contractuele uitsluitingen van het recht op prijsvermindering (artikel 7:207 BW) niet aan toepassing van artikel 6:258 BW in de weg staan, nu sprake is van dwingend recht. De rechter kan op grond van art. 6:258 BW de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of (al dan niet gedeeltelijk) ontbinden en hieraan terugwerkende kracht verbinden, en aldus tot een maatwerkoplossing komen rekening houdend met alle omstandigheden van het geval. Voorts is opgenomen dat van onvoorziene omstandigheden in de zin van art. 6:258 alleen sprake kan zijn als het omstandigheden betreft die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Omstandigheden zijn ‘onvoorzien’ als partijen de mogelijkheid van het optreden van de omstandigheden niet hebben kunnen voorzien, dan wel deze omstandigheid niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. De onvoorziene omstandigheden moeten vervolgens van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst mag verwachten (art. 6:258 lid 1 BW), waarbij terughoudend met deze bevoegdheid dient te worden omgegaan.
3.9
Toegespitst op de coronapandemie overweegt de procureur-generaal dat het bij toepassing van art. 6:258 BW niet specifiek om de door een overheidsmaatregel gedwongen sluiting van winkel of horecabedrijf gaat, maar meer in het algemeen om de vraag of de coronacrisis, dat wil zeggen de coronapandemie met haar gevolgen, als ‘onvoorziene omstandigheid’ inwerkt op het contractuele evenwicht. Er moet daarbij worden gekeken naar belemmeringen in de bedrijfsvoering van de huurder, het omzetverlies en
overige omstandigheden. Bij de belemmeringen van de bedrijfsvoering moet vervolgens worden gekeken naar de feitelijke uitvoering van het bedrijf, zodat geen onderscheid wordt gemaakt tussen een gedwongen of vrijwillige sluiting. Ook moet worden gekeken naar de mogelijkheden van de huurder om zijn bedrijfsvoering aan te passen en of de huurder getracht heeft daartoe over te gaan. Vervolgens moet het omzetverlies ernstig genoeg zijn. Dit hangt samen met de terughoudende bevoegdheid een beroep op de onvoorziene omstandigheden te honoreren. Met betrekking tot de overige omstandigheden moet bijvoorbeeld rekening worden gehouden met de aard en ernst van de betrokken belangen, de maatschappelijke positie van partijen en onderlinge verhouding van partijen.
overige omstandigheden. Bij de belemmeringen van de bedrijfsvoering moet vervolgens worden gekeken naar de feitelijke uitvoering van het bedrijf, zodat geen onderscheid wordt gemaakt tussen een gedwongen of vrijwillige sluiting. Ook moet worden gekeken naar de mogelijkheden van de huurder om zijn bedrijfsvoering aan te passen en of de huurder getracht heeft daartoe over te gaan. Vervolgens moet het omzetverlies ernstig genoeg zijn. Dit hangt samen met de terughoudende bevoegdheid een beroep op de onvoorziene omstandigheden te honoreren. Met betrekking tot de overige omstandigheden moet bijvoorbeeld rekening worden gehouden met de aard en ernst van de betrokken belangen, de maatschappelijke positie van partijen en onderlinge verhouding van partijen.
3.1
Als het voorgaande wordt toegepast op de onderhavige zaak is naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de coronapandemie als onvoorziene omstandigheid kan worden aangemerkt, nu de overeenkomst tussen partijen is gesloten voor de uitbraak van de coronapandemie en er dus geen rekening kon worden gehouden met de mogelijke gevolgen daarvan. De vraag is vervolgens echter of de gevolgen van de coronapandemie, gelet op alle omstandigheden van het geval, een dermate disbalans heeft aangebracht in het contractuele evenwicht tussen [gedaagde] en [eiseres] dat [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. Hierbij dient te worden opgemerkt, zoals hiervoor overwogen, dat ook bij een beroep op onvoorziene omstandigheden in het kader van de coronapandemie terughoudendheid moet worden betracht. Gelet op het voorgaande is van belang, zij het in mindere mate, dat het gehuurde nimmer gesloten is geweest. In beginsel waren er dan ook geen belemmeringen in de bedrijfsvoering van [eiseres] , tenminste geen belemmeringen die rechtstreeks uit de opgelegde overheidsmaatregelen voortvloeiden, zoals ook al is overwogen in het kader van het beroep op de gebrekenregeling. Het enkele feit dat minder producten werden afgenomen door klanten uit de horecasector en dientengevolge mogelijk sprake is geweest van omzetverlies, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om ervan uit te gaan dat het gehuurde minder bruikbaar was dan partijen bij het sluiten van de overeenkomst beoogden. Immers, [eiseres] had haar bedrijfsvoering meer kunnen richten op het deel van de horecasector dat niet, dan wel minder geraakt werd door de coronamaatregelen, zoals cafetaria, c.q bezorg-/afhaalrestaurants. Ook had zij haar bedrijfsvoering kunnen aanpassen door bijvoorbeeld tijdelijke opslag van andere goederen (al dan niet door derden) mogelijk te maken. Niet, dan wel onvoldoende, is gesteld of gebleken dat zij getracht heeft haar bedrijfsvoering aan te passen. Dit had wel op haar weg gelegen. Voorts is secondair van belang dat [eiseres] niet te vergelijken is met een kleine zelfstandige en de directeur/eigenaar van [eiseres] ter zitting heeft verklaard dat [eiseres] (nog) niet in financiële problemen is gekomen. Het voorgaande leidt ertoe dat er geen sprake is van een dermate ernstige disbalans in het contractuele evenwicht tussen [eiseres] als huurder en [gedaagde] als verhuurder, dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht. Ook het beroep op onvoorziene omstandigheden slaagt dan ook niet.
3.11
Het voorgaande betekent dat de primaire en subsidiaire vorderingen moeten worden afgewezen. De stellingen en weren omtrent de oorzaak van het omzetverlies en de hoogte daarvan behoeven geen bespreking meer.
3.12
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [gedaagde] worden deze begroot op een bedrag van € 1.496,00 aan gemachtigdensalaris (2 punten à € 748,00 voor de conclusie van antwoord en de mondelinge behandeling). Voor de akte overleggen producties wordt geen salaris toegekend, nu deze geen bijzondere inhoud heeft. De nakosten en de wettelijke rente over de kosten worden toegewezen als in het dictum vermeld.
4.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de kosten van dit geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op een bedrag van € 1.496,00 als salaris voor de gemachtigde van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening;
veroordeelt [eiseres] in de kosten die zijn ontstaan na dit vonnis, begroot op € 124,00 aan salaris gemachtigde, als niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling, en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.E.M. Dijkman en in het openbaar uitgesproken op
22 december 2021.