Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8291
uitspraak van 29 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende]
gemachtigde: [gemachtigde 1] ,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] , verweerder
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 januari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] in [woonplaats] voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 300.000,00. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 23 juli 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft hiertegen beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 18 maart 2022. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door [gemachtigde 2] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door [verweerder] vergezeld door de taxateur [naam taxateur] .
Overwegingen
Feiten
1. Belanghebbende is de eigenaar van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning). Het betreft een appartement. Het perceel heeft een gebruiksoppervlakte van 106 m². Daarnaast beschikt het appartement over een berging, een dakterras en twee parkeerplaatsen.
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019.
Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning maximaal € 247.000,00 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 300.000,00.
Toetsingskader van de rechtbank
3. De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
4. De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
6. De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.
Onderbouwing van de WOZ-waarde
7. Ter onderbouwing van de waarde van de woning heeft de heffingsambtenaar een matrix, opgesteld door [naam taxateur] RT, overgelegd. De waarde van de woning is op de waardepeildatum vastgesteld op € 300.000,00. Als referentiewoningen zijn gebruikt de appartementen op [vergelijkingsobjecten 1 en 2] en [vergelijkingsobject 3] .
Standpunt belanghebbende
8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de waarde van het referentie-object [vergelijkingsobject 1] ten onrechte in bezwaar anders gewaardeerd wordt. Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging. Belanghebbende heeft verder gesteld dat niet inzichtelijk is hoe de indexering tot stand is gekomen. Ook is niet inzichtelijk hoe de waarde van de objectonderdelen tot stand is gekomen. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de taxatiekaart van de referentie-objecten niet is overgelegd, zodat de onderbouwing van de waarde niet gecontroleerd kan worden.
Standpunt heffingsambtenaar
9. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat met de verschillen met de vergelijkingspanden voldoende rekening is gehouden. Er is rekening gehouden met de verschillen in ligging, grootte en voorzieningenniveau en de verkoopprijzen zijn gecorrigeerd met het indexcijfer van Vastgoedpro. Volgens de heffingsambtenaar is voldoende aangetoond dat de gehanteerde WOZ-waarde van € 300.000,00 niet te hoog is. Verder heeft de heffingsambtenaar nog opgemerkt dat als het eigen verkoopcijfer (€ 268.000,00 op 2 maart 2016) wordt geïndexeerde waarde € 322.000,--- zou bedragen. Dat ligt ver boven de vastgestelde waarde.
Beoordeling
10. Met de overgelegde matrix is inzichtelijk gemaakt hoe de heffingsambtenaar de waarde van de woning heeft vastgesteld. In de matrix is onder andere opgenomen wat de waarde van de verschillende onderdelen is. Hierdoor is het voor belanghebbende ook mogelijk de vastgestelde waarde te controleren.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de overgelegde matrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten zijn alle kort voor de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar. Met de matrix, het verweerschrift en de ter zitting gegeven toelichting is voldoende duidelijk geworden hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. Ter zitting heeft de taxateur nog toegelicht dat het verschil in waardevaststelling van [vergelijkingsobject 1] wordt veroorzaakt door een verbouwing van € 30.000,-- die na de aankoop heeft plaatsgevonden. Nog los van het feit dat de heffingsambtenaar in iedere fase van de procedure de waarde nader mag onderbouwen, is hiermee voldoende inzichtelijk geworden hoe die waarde is vastgesteld.
12. Voor wat betreft de ligging heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de ligging op een hogere verdieping niet altijd betekent dat de waarde hoger moet zijn dan de waarde van de lager gelegen appartementen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn stelling dat de keuze voor een bepaalde verdieping mede afhankelijk is van de voorkeur van de koper. Er is dus sprake van een zekere mate van subjectiviteit, zodat de ligging op een bepaalde verdieping niet van invloed is op de waardevaststelling. [1] Het enkele gegeven dat de woning op de derde verdieping ligt en de vergelijkingspanden op de vijfde verdieping kan dan ook niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld.
13. De heffingsambtenaar heeft voor de indexatie naar de waardepeildatum gebruik gemaakt van cijfers van Vastgoedpro. De rechtbank is van oordeel dat met het gebruikte indexcijfer voldoende recht wordt gedaan aan de waardestijging van de woningen. Vastgoedpro geeft op provinciaal niveau en per woningsoort inzicht over de waardestijging in een bepaalde periode. Anders dan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden [2] is de rechtbank van oordeel dat dit indexcijfer voldoende specifiek is en dat de heffingsambtenaar van dit cijfer mocht uitgaan bij de indexatie. Bij dit oordeel heeft de rechtbank tevens betrokken dat belanghebbende slechts in algemene bewoordingen het gebruik van de cijfers van Vastgoedpro heeft betwist en daartegenover geen alternatieve cijfers heeft gezet. Zonder een specifieke onderbouwing is het enkele gegeven dat de cijfers op provincieniveau worden vastgesteld onvoldoende om te oordelen dat deze niet gebruikt kunnen worden voor de indexering.
Conclusie
14. Uit het voorgaande volgt dat het beroep tegen de WOZ-waarde ongegrond is. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J.M. van Hees, griffier op 29 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl
griffier rechter
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bijlage
Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)
Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.
Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).