ECLI:NL:RBZWB:2022:2348

• Datum uitspraak: 28 april 2022
• Publicatiedatum: 28 april 2022
• Zaaknummer: AWB - 20 _ 7279
• Instantie: Rechtbank Zeeland-West-Brabant
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C.A.F. van Ginneken
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde van onroerende zaak en gebruik van eigen verkoopcijfer

In deze zaak heeft de Rechtbank Zeeland-West-Brabant op 28 april 2022 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De belanghebbende, eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde die door de heffingsambtenaar van de gemeente was vastgesteld op € 290.000 voor het kalenderjaar 2020. De belanghebbende vond deze waarde te hoog en had beroep ingesteld nadat zijn bezwaar ongegrond was verklaard. Tijdens de zitting op 31 maart 2022 zijn zowel de belanghebbende als de heffingsambtenaar, vertegenwoordigd door een taxateur, gehoord.

De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde op juiste wijze heeft vastgesteld, gebruikmakend van de vergelijkingsmethode. De waardepeildatum was 1 januari 2019, en de belanghebbende had de woning kort daarvoor, op 7 januari 2019, gekocht voor € 298.000. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog was vastgesteld, mede door het gebruik van referentiewoningen die recentelijk waren verkocht en vergelijkbaar waren met de woning van de belanghebbende.

De rechtbank heeft ook de argumenten van de belanghebbende beoordeeld, waaronder de stelling dat de WOZ-waarde ten opzichte van het voorgaande jaar te veel was gestegen. De rechtbank concludeerde dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw moet worden bepaald, en dat de WOZ-waarde van het onderhavige jaar niet onterecht was vastgesteld, ongeacht de waardestijging van andere panden. Uiteindelijk heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard, en de belanghebbende werd in het ongelijk gesteld.

Uitspraak

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Belastingrecht

Locatie: Breda

Zaaknummer BRE 20/7279

Uitspraak van 28 april 2022 van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] ,

belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats] ,

de heffingsambtenaar.

1. Procesverloop

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in een beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 290.000.

1.2.

Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 30 juni 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft daar beroep tegen ingesteld.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

De zaak is behandeld op de zitting van 31 maart 2022. Aldaar zijn verschenen en gehoord, belanghebbende, en namens de heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] en [taxateur] (taxateur).

2. Overwegingen

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit het jaar 1939. De oorspronkelijke woning heeft een gebruiksoppervlakte van 93m². Verder heeft de woning een aangebouwde woonruimte van 17m², een erker van 2m², een berging van 3m² en 2 dakkapellen. Het perceeloppervlakte behorende bij de woning bedraagt 164m².

2.2.

De woning is door belanghebbende gekocht op 7 januari 2019 (datum koopovereenkomst) voor een bedrag van € 298.000 en aan belanghebbende geleverd op 5 april 2019. Na de aankoop heeft belanghebbende verbeteringen uitgevoerd aan de woning.

2.3.

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Belanghebbende vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 290.000.

Toetsingskader WOZ

2.4.

Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerend goed bepaald op de waarde indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

2.4.1.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. ^[1]

2.5.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning (de referentiewoningen). De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

2.6.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

2.7.

De heffingsambtenaar mag de waarde in principe in iedere fase van de procedure opnieuw onderbouwen.

Onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar

2.8.

De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een waardematrix overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde van € 290.000. In de waardematrix is het eigen verkoopcijfer van de woning gebruikt ter onderbouwing. Verder wordt in de waardematrix verwezen naar de transacties van de volgende twee referentiewoningen, beide gelegen in [woonplaats] :

• [vergelijkingspand] verkocht op 29 maart 2019 (datum transport) voor € 272.000;
• [vergelijkingspand] , verkocht op 13 augustus 2018 (datum transport) voor € 280.000.

2.9.

De ligging van de gebruikte referentiewoningen is zeer goed vergelijkbaar met de ligging van de woning. De woning en de referentiewoningen liggen in dezelfde straat. Ook de uitstraling is zeer goed vergelijkbaar. Alle woningen in de straat hebben een zelfde soort bouwstijl. De referentiewoningen zijn verkocht binnen 1 jaar voor of na de waardepeildatum, wat als uitgangspunt voldoende dichtbij de waardepeildatum is. Ten slotte zijn de referentiewoningen ook wat betreft oppervlakte en bouwjaar zeer goed vergelijkbaar. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectkenmerken onjuist zouden zijn.

Gebruik van eigen verkoopcijfer ter onderbouwing

2.10.

In de waardematrix is het verkoopcijfer van de woning zelf ter onderbouwing gebruikt. Volgens jurisprudentie van de Hoge Raad ^[2] dient, in een geval waarin een belastingplichtige een woning kort na de peildatum heeft gekocht, in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs. Dat kan anders zijn indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de verkoopprijs niet de juiste waarde weergeeft.

Als uitgangspunt dient ter onderbouwing van de waarde van de woning aan de hand van verkooptransacties uit te worden gegaan van de verkoopdatum en niet van de leveringsdatum ^[3] . Dat is anders indien er sprake is van bijzondere omstandigheden tussen het tijdstip van het sluiten van de koopovereenkomst en het tijdstip van de levering. In dit geval zijn dergelijke omstandigheden niet aangevoerd.

Het tijdstip van het sluiten van de verkoopovereenkomst, zijnde 7 januari 2019, ligt zeer dicht bij de waardepeildatum van 1 januari 2019. Belanghebbende heeft geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de verkoopprijs niet de juiste waarde aangeeft. De enkele stelling dat het best zou kunnen dat hij teveel betaald heeft voor de woning, mede gelet op de markt ten tijde van de aankoop, is daarvoor onvoldoende. De verkoopprijs is namelijk op een ‘normale’ manier tot stand te zijn gekomen. Voorts is de WOZ-waarde lager vastgesteld dan de verkoopprijs.

Overige door belanghebbende aangevoerde gronden

2.11.

Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de waarde van de woning ten opzichte van het voorgaande jaar teveel is gestegen (25%). Ter onderbouwing heeft hij verwezen naar de waardestijging van de WOZ-waarden van volgens hem vergelijkbare panden.

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen met zich dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald, aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de WOZ-waarde in voorgaande jaren te laag was vastgesteld. Dat maakt nog niet dat de WOZ-waarde van het onderhavige jaar niet juist is. Voorts geeft een verwijzing naar een algemene of gemiddelde stijging of daling van de WOZ-waarde in een stad of streek geen inzicht in de stijging of daling van de WOZ-waarde van een specifieke woning.

Dat aan buurpanden mogelijk een lagere WOZ-waarde is toegekend doet, gelet op de waarderingsmethodiek, niet ter zake. Er wordt immers een vergelijking gemaakt aan de hand van verkooptransacties. Als de buurpanden niet op of rond de waardepeildatum zijn verkocht dan worden zij niet meegenomen in de vergelijking en onderbouwing van de vastgestelde waarde. Overigens is ter zitting komen vast te staan dat de woning beschikt over een groter perceel dan de buurpanden waardoor de woning niet identiek is aan de buurpanden. Deze grond van belanghebbende slaagt dan ook niet.

2.12.

Ter zitting heeft belanghebbende nog aangevoerd dat in 2017 reeds is aangekondigd dat de waarderingsmethode gaat wijzigen en dat gemeenten dan de WOZ-waarde moeten bepalen aan de hand van woonoppervlakten. Deze methode moet alles transparanter maken.

Voor zover belanghebbende gelijk heeft met zijn stelling dat in 2017 een wijziging in de waarderingsmethodiek is aangekondigd kan hem dat voor deze procedure niet baten. Zoals belanghebbende zelf ook heeft aangegeven hoeven gemeenten deze mogelijk nieuwe manier van meten en waarderen pas met ingang van 1 januari 2022 in te voeren.

2.13.

Daarnaast stelt belanghebbende dat sprake zou zijn van vooringenomenheid bij de heffingsambtenaar omdat hij een gesprek had willen aangaan, maar direct een uitspraak op bezwaar kreeg met daarin verwijzingen naar uitspraken van de Hoge Raad en zich niet serieus genomen voelde. De rechtbank merkt op dat belanghebbende had kunnen verzoeken om een hoorgesprek maar dat niet heeft gedaan. Verder geeft het procesdossier geen aanleiding om aan te nemen dat sprake is vooringenomenheid.

2.14.

Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep zal ongegrond worden verklaard.

3. Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.F. van Ginneken, rechter, in aanwezigheid van mr. W.C.C. Koreman-de Bok, griffier, op 28 april 2022 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.

Voetnoten

1. Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44.

2. HR 29 november 2000,

3. HR 29 januari 2019, ECLI:NL:HR:2016:113.